הקאמבק של הקיבוצים - כך ניתן לרכוש בית פרטי ליד כ"ס ב-1.2 מיליון שקל
רוב הישראלים חולמים על בית עם גינה בישוב ירוק ושקט, אולם עם הזינוק במחירי הדירות בארבע השנים האחרונות - החלום הלך והתרחק וכיום גם בישובים בפאתי אזור המרכז, דוגמת יקנעם, פרדס חנה כרכור וגן יבנה קשה למצוא בתים בפחות מ-2 מיליון שקל. אולם מתברר כי עם שינוי קטן בתפיסה ניתן לרכוש בית במחיר הגיוני, לא פעם במחיר של דירת 4 חדרים - להצטרף לקיבוץ.
"תור האנשים שמתדפקים על שעריהם של הקיבוצים ומעוניינים להפוך לחברים הוא אין סופי, הקיבוץ ללא ספק עושה קאמבק", מתאר ניב רונן, מנכ"ל חברת אמפא מליבו, אשר אחד מתחומי פעילותה העיקריים הוא הקמת בתים בהרחבות של קיבוצים. "התפתחות תשתית הכבישים והרכבות, במיוחד לאחר פתיחתו של כביש 6 הובילה לגידול של 20%-30% במספר החברים בקיבוצים רבים, כאשר קיבוץ עינת לדוגמה, סמוך לראש העין, הגדיל את מספר חבריו מ-140 ב-2007 ל-340 כיום, גידול של כ-143%."
בעבר המגורים בקיבוץ לא משכו את אנשי העיר מחשש שיאבדו את צביון חייהם האינדיבידואלי ויאלצו לוותר על כל משכורתם. רונן מסביר כי אופי הקיבוצים השתנה בשנים האחרונות והקיבוץ המודרני מאפשר לכל חבר לדאוג לעצמו כאשר המשכורת נשארת בידיו. לדבריו, משפחה בקיבוץ משלמת כיום עבור שירותים "ועד בית משודרג" שלרוב עומד על 1,500-2,000 שקל בחודש, ללא חינוך.
ומה לגבי מחירי הבתים? עבור 1.2 מיליון שקל ניתן לרכוש בית בקיבוץ בשרון, אך יש לזכור כי חבר הקיבוץ משלם רק עבור הבית בעוד הקרקע נותרת בידי הקיבוץ. הקיבוצים אינם מעוניינים שאנשים יבצעו "סיבוב" בנכסים ולכן, לפי רונן, השכרתם של הנכסים בעייתית ומרבית הקיבוצים מאפשרים למכור את הנכס רק לאחר 5 שנים. זאת ועוד, יש לזכור שלא כל הבנקים מאפשרים ליטול משכנתא כדי לרכוש בית בקיבוץ.
להלן מספר דוגמאות של בתים שנמכרו לאחרונה:
בקיבוץ ניר אליהו בית חד קומתי בן 3.5 חדרים בשטח של 112 מ"ר על קרקע של כ-350 מ"ר נמכר תמורת 1.2 מיליון שקל, כאשר בית דו קומתי בשטח של 166 מ"ר על קרקע של כ-350 מ"ר נמכר עבור כ-1.41 מיליון שקל.
בקיבוץ רבדים, 5 ק"מ דרום מזרחית לגדרה, בית חד קומתי בן 4 חדרים בשטח של 120 מ"ר על קרקע של כ-350 מ"ר נמכר תמורת כ-1.3 מיליון שקל.
קצת יותר דרומה, בקיבוץ דביר, סמוך ליער להב בצפון הנגב, נמכר בית חד קומתי בן 4 חדרים בגודל של 123 מ"ר על מגרש של כ-350 מ"ר ב- 919 אלף שקל, כאשר בית בשטח 200 מ"ר נמכר תמורת 1.3 מיליון שקל.
כתבות נוספות שעשויות לעניין:
- 4.איציק - הישוב אושרת 10/06/2012 21:24הגב לתגובה זוהקרקע לא שייכת לרוכש אלא לקיבוץ. גם שכחו לרשום שיש דמי כניסה לקיבוץ ניר אליהו של למעלה מ-200,000 ש"ח ומיסי עתק. חוץ מזה השמועה היא שכל החברה כבר מתפרקת והמנכ"ל הקודם עזב. לא הייתי קונה מהם דירה בעיר חומס בסוריה.
- הייתי בטוח ששמך הוא ארז.... (ל"ת)סמיר 15/06/2012 11:59הגב לתגובה זו
- 3.הפרסום להרצת פראייר במחיר הזוי=מחאה=חרם צרכן!!!!!!!!!!! (ל"ת)פרסום נדלניסט=בלוף 10/06/2012 01:45הגב לתגובה זו
- 2.אלון 09/06/2012 16:15הגב לתגובה זוהמקום הכי טוב בארץ תוך 5 שנים עיר גדולה ומשגשגת
- אבי 10/06/2012 16:16הגב לתגובה זולא צריך לשלם לבית הספר - כי אין ניתן למצוא פרטים רבים בזבל שלא מפנים מהרחובות ממולץ לרכוש טרקטורון כי תשתית אין
- 1.אורי 09/06/2012 12:25הגב לתגובה זוהכתב רק שכח לציין שאמנם הקרקע כרגע לא ברשות הקונה. אבל היא גם לא בדיוק ברשות הקיבוץ הקרקע היא של מינהל מקרקעי ישראל . ובבוא היום יצטרכו לשלם למינהל עבור הקרקע תשלום שיכול להגיע בקלות ל300 אלף דולר. נכון להיום.
- ולי 21/07/2012 13:53הגב לתגובה זוהתשלום יהיה על הקיבוץ שהוא בעל הקרקע ולא על הדיר בעל המבנה
- חנן וייס 09/06/2012 17:59הגב לתגובה זובצה"ל נקראים : במ"לים
- חנן וייס 09/06/2012 23:36הקרקע של עם ישראל ושל אזרחי ישראל אמורה להיות מנוהלת על ידי מנהל מקרקעי ישראל גוף ששיך למדינה שניתנה לו הזכות לטפל בקרקע ולשמור עליה ולחלק אותה בצורה נכונה וראוייה ... אנונימי נכון חלקית, מה שאומר שהקיבוצים יקחו את הכסף הקונה יתגע עם המנהל לבסוף הקונה יתייאש ויעזוב או יועזב והקיבוץ ימכור את ביתו בשנית הקיבוץ לא ישלם מסים
- נשוי לקיבוצניקית 09/06/2012 14:32הגב לתגובה זונכון לעכשיו מדובר על תשלום של 66% מערך הקרקע כאשר יהיה ניתן לרשמה בטאבו. ז"א שמגרש בשווי מיליון יחויב בסכום של 660 אלף ש"ח. יש עדיין הפרש לטובת הבעלים בדמות 33% מהערך של המגרש.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
