מדיוני הריבית: צעדי משרד האוצר ובנק ישראל ימשיכו למתן את מחירי הדירות
בדיוני הריבית לחודש ינואר, אשר במהלכן הותר שיעורה על 2.75%, סברו כלכלני בנק ישראל, בדיון בפורום המצומצם, כי הפעילות הריאלית בישראל מצביעה על האטה בצמיחה הנובעת בעיקר מירידה בביקושים. בצד המחירים, חברי הוועדה הסכימו כי סביבת האינפלציה נוחה, קרוב למרכז היעד וכי נצפית ירידה קלה במחירי הדירות. יצויין כי חמישה מחברי הוועדה הצביעו להותיר את הריבית על רמתה הנוכחית וחבר ועדה אחד הצביע להורידה ב-0.25%.
הטיעון המרכזי בעד השארת הריבית ברמתה הנוכחית היה כי לא נראה כי דרושה הפחתת ריבית נוספת בחודש זה לאחר הפחתתה בחודש הקודם. התומכים בדעה זו ציינו בעיקר את צעדי המדיניות בהם נקטו בנקים מרכזיים בעולם ואת ההערכה לפיה ההסתברות למשבר פיננסי ירדה. צוין כי גם ברמתה הנוכחית של הריבית המדיניות המוניטרית מרחיבה, לאחר שבחודשים הקודמים הופחתה הריבית בתגובה להתפתחויות בעולם ולהאטה בצמיחה בישראל. כמו כן, רמתה הנוכחית של הריבית נוחה שכן היא יוצרת סביבה מוניטרית המאפשרת מרחב פעולה במקרה של הרעה נוספת במצב הכלכלי. עוד צוין כי לעת עתה למדיניות מרחיבה יותר עלולות להיות השלכות לא רצויות על מחירי נכסים.
"להקדים תרופה למכה"
מנגד, אחד מחברי הוועדה ציין כי להערכתו הנתונים החדשים שנוספו ובעיקר ההאטה בצמיחה בישראל, המשבר המתמשך באירופה וההאטה בצמיחה של המשקים המתעוררים מעידים באופן ברור על מגמה שלילית ובשל הפיגור שבו משפיעה המדיניות המוניטרית ראוי להוריד את הריבית ברבע אחוז כדי "להקדים תרופה למכה". כמו כן נטען כי לאור המדיניות המוניטרית במשקים מובילים, הפער בין מידת ההרחבה המוניטרית בישראל ובמדינות אלו עלול לפגוע בייצוא דרך ייסוף בשער החליפין.
"האינדיקטורים לפעילות הכלכלית במשק הישראלי ממשיכים לתמוך בהערכה לפיה המשק הישראלי ממשיך לצמוח בשיעור נמוך מהקצב שנמדד בתחילת השנה ובשנה שעברה. לפי הערכות בנק ישראל האינדיקטורים לפעילות הכלכלית במשק הישראלי ממשיכים לתמוך בהערכה לפיה המשק הישראלי ממשיך לצמוח בשיעור נמוך מהקצב שנמדד בתחילת השנה ובשנה שעברה. לפי הערכות בנק ישראל, המשק צפוי לצמוח בשנה הבאה בשיעור של 2.8%. עיקר ההאטה בצמיחת המשק הישראלי נובע מהחלשות הייצוא על רקע החולשה בכלכלה העולמית וניכרת התמתנות גם בביקושים המקומיים."
מחירי הדירות ממשיכים לרדת
בדיון הנרחב יותר, טענו כלכלני בנק ישראל כי מחירי הדירות, לפי הלמ"ס, המשיכו לרשום ירידה בקצב העליות השנתי: ב-12 החודשים שהסתיימו באוקטובר הוא עמד על 8.6%, לעומת 10.5% ב-12 החודשים שהסתיימו בספטמבר, וזאת לאחר עליות של כ-20% בשנת 2010. מחירי הדיור (שכר הדירה), הנכללים במדד, ירדו בחודש נובמבר ב-0.7%. ב-12 החודשים שהסתיימו בנובמבר הם עלו ב-5.5%, לעומת 6.3% ב-12 החודשים שהסתיימו באוקטובר, וב-12 החודשים הבאים הם צפויים לעלות, על פי התחזית המעודכנת של חטיבת המחקר, בכ-4%.
לדבריהם, נמשכת הרמה הגבוהה של הפעילות בענף הבנייה. ההתחלות והסיומים של בניית דירות ב-12 החודשים האחרונים עמדו בחודשים ספטמבר ואוקטובר על 43,058 ו-33,583, בהתאמה, מעט מתחת לרמותיהם בחודש הקודם. מספר הדירות שנותרו למכירה המשיך לעלות, ובחודשים ספטמבר עד נובמבר הוא היה, בממוצע, גבוה ב-11.5% מאשר בשלושת קודמיהם. "ההתמתנות במחירי הדירות באה על רקע המשך הגידול של מספר התחלות הבנייה, ההשפעה בפיגור של העלאת הריבית, צעדי בנק ישראל בתחום המשכנתאות והצעדים שנקט משרד האוצר במיסוי על נדל"ן. השפעתם של צעדים אלה צפויה להוסיף ולבוא לידי ביטוי בהמשך."
- 8.בדיחה 11/01/2012 10:35הגב לתגובה זובעלי קרקעות מקבלים פטור ממס אם יבנו תוך 3 שנים. הרי כל מי שיש לו היתר בניה לא יחכה ובינכה יבנה כי ההיתר יפקע וזה עולה לו הרבה כסף. הם נותנים להם פטור זה לא יתגלגל על הצבור אלא לכיס הפרטי שלהם הם לא ימכרו יותר בזול. המדינה מפסידה והם מתעשרים. העיקר שלנו הם העלו את המס על הבורסה
- 7.שש 10/01/2012 22:01הגב לתגובה זוסתם גורם לבועות שיביאו בלאגן
- 6.zabi 10/01/2012 21:24הגב לתגובה זוזהירות זהירות זהירות זהירות הקבלנים קורסים ---אסור לקנות דירות כעת אל תשימו כספכם על קרן הצבי
- 5.זה יצא משליטה. לא יכולים לעצור את כדור השלג (ל"ת)דרור 10/01/2012 05:43הגב לתגובה זו
- 4.גל 09/01/2012 22:00הגב לתגובה זווהרסה לרוב העם את חלום הדירה באמת תודה פישר:(
- 3.מחירים הזויים מעל30-50%!!פרסום הנ" ל לפראיירים (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 09/01/2012 17:52הגב לתגובה זו
- 2.בא 09/01/2012 14:24הגב לתגובה זובמשבר ,בשירות הציבורי לא ניתן לפטר איש .אים משהו שם עובד ,הוא עושה את זה בהילוך שני .לאט לאט ,מה למהר הפנסיה עוד רחוקה .
- 1.בא 09/01/2012 14:17הגב לתגובה זועכשיו ממתנים,איזה גיבורים .איך לוקחים מיסים מאלה שקונים דירה ראשונה ,אין בושה .
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
