מדיוני הריבית: צעדי משרד האוצר ובנק ישראל ימשיכו למתן את מחירי הדירות
בדיוני הריבית לחודש ינואר, אשר במהלכן הותר שיעורה על 2.75%, סברו כלכלני בנק ישראל, בדיון בפורום המצומצם, כי הפעילות הריאלית בישראל מצביעה על האטה בצמיחה הנובעת בעיקר מירידה בביקושים. בצד המחירים, חברי הוועדה הסכימו כי סביבת האינפלציה נוחה, קרוב למרכז היעד וכי נצפית ירידה קלה במחירי הדירות. יצויין כי חמישה מחברי הוועדה הצביעו להותיר את הריבית על רמתה הנוכחית וחבר ועדה אחד הצביע להורידה ב-0.25%.
הטיעון המרכזי בעד השארת הריבית ברמתה הנוכחית היה כי לא נראה כי דרושה הפחתת ריבית נוספת בחודש זה לאחר הפחתתה בחודש הקודם. התומכים בדעה זו ציינו בעיקר את צעדי המדיניות בהם נקטו בנקים מרכזיים בעולם ואת ההערכה לפיה ההסתברות למשבר פיננסי ירדה. צוין כי גם ברמתה הנוכחית של הריבית המדיניות המוניטרית מרחיבה, לאחר שבחודשים הקודמים הופחתה הריבית בתגובה להתפתחויות בעולם ולהאטה בצמיחה בישראל. כמו כן, רמתה הנוכחית של הריבית נוחה שכן היא יוצרת סביבה מוניטרית המאפשרת מרחב פעולה במקרה של הרעה נוספת במצב הכלכלי. עוד צוין כי לעת עתה למדיניות מרחיבה יותר עלולות להיות השלכות לא רצויות על מחירי נכסים.
"להקדים תרופה למכה"
מנגד, אחד מחברי הוועדה ציין כי להערכתו הנתונים החדשים שנוספו ובעיקר ההאטה בצמיחה בישראל, המשבר המתמשך באירופה וההאטה בצמיחה של המשקים המתעוררים מעידים באופן ברור על מגמה שלילית ובשל הפיגור שבו משפיעה המדיניות המוניטרית ראוי להוריד את הריבית ברבע אחוז כדי "להקדים תרופה למכה". כמו כן נטען כי לאור המדיניות המוניטרית במשקים מובילים, הפער בין מידת ההרחבה המוניטרית בישראל ובמדינות אלו עלול לפגוע בייצוא דרך ייסוף בשער החליפין.
"האינדיקטורים לפעילות הכלכלית במשק הישראלי ממשיכים לתמוך בהערכה לפיה המשק הישראלי ממשיך לצמוח בשיעור נמוך מהקצב שנמדד בתחילת השנה ובשנה שעברה. לפי הערכות בנק ישראל האינדיקטורים לפעילות הכלכלית במשק הישראלי ממשיכים לתמוך בהערכה לפיה המשק הישראלי ממשיך לצמוח בשיעור נמוך מהקצב שנמדד בתחילת השנה ובשנה שעברה. לפי הערכות בנק ישראל, המשק צפוי לצמוח בשנה הבאה בשיעור של 2.8%. עיקר ההאטה בצמיחת המשק הישראלי נובע מהחלשות הייצוא על רקע החולשה בכלכלה העולמית וניכרת התמתנות גם בביקושים המקומיים."
מחירי הדירות ממשיכים לרדת
בדיון הנרחב יותר, טענו כלכלני בנק ישראל כי מחירי הדירות, לפי הלמ"ס, המשיכו לרשום ירידה בקצב העליות השנתי: ב-12 החודשים שהסתיימו באוקטובר הוא עמד על 8.6%, לעומת 10.5% ב-12 החודשים שהסתיימו בספטמבר, וזאת לאחר עליות של כ-20% בשנת 2010. מחירי הדיור (שכר הדירה), הנכללים במדד, ירדו בחודש נובמבר ב-0.7%. ב-12 החודשים שהסתיימו בנובמבר הם עלו ב-5.5%, לעומת 6.3% ב-12 החודשים שהסתיימו באוקטובר, וב-12 החודשים הבאים הם צפויים לעלות, על פי התחזית המעודכנת של חטיבת המחקר, בכ-4%.
לדבריהם, נמשכת הרמה הגבוהה של הפעילות בענף הבנייה. ההתחלות והסיומים של בניית דירות ב-12 החודשים האחרונים עמדו בחודשים ספטמבר ואוקטובר על 43,058 ו-33,583, בהתאמה, מעט מתחת לרמותיהם בחודש הקודם. מספר הדירות שנותרו למכירה המשיך לעלות, ובחודשים ספטמבר עד נובמבר הוא היה, בממוצע, גבוה ב-11.5% מאשר בשלושת קודמיהם. "ההתמתנות במחירי הדירות באה על רקע המשך הגידול של מספר התחלות הבנייה, ההשפעה בפיגור של העלאת הריבית, צעדי בנק ישראל בתחום המשכנתאות והצעדים שנקט משרד האוצר במיסוי על נדל"ן. השפעתם של צעדים אלה צפויה להוסיף ולבוא לידי ביטוי בהמשך."
- 8.בדיחה 11/01/2012 10:35הגב לתגובה זובעלי קרקעות מקבלים פטור ממס אם יבנו תוך 3 שנים. הרי כל מי שיש לו היתר בניה לא יחכה ובינכה יבנה כי ההיתר יפקע וזה עולה לו הרבה כסף. הם נותנים להם פטור זה לא יתגלגל על הצבור אלא לכיס הפרטי שלהם הם לא ימכרו יותר בזול. המדינה מפסידה והם מתעשרים. העיקר שלנו הם העלו את המס על הבורסה
- 7.שש 10/01/2012 22:01הגב לתגובה זוסתם גורם לבועות שיביאו בלאגן
- 6.zabi 10/01/2012 21:24הגב לתגובה זוזהירות זהירות זהירות זהירות הקבלנים קורסים ---אסור לקנות דירות כעת אל תשימו כספכם על קרן הצבי
- 5.זה יצא משליטה. לא יכולים לעצור את כדור השלג (ל"ת)דרור 10/01/2012 05:43הגב לתגובה זו
- 4.גל 09/01/2012 22:00הגב לתגובה זווהרסה לרוב העם את חלום הדירה באמת תודה פישר:(
- 3.מחירים הזויים מעל30-50%!!פרסום הנ" ל לפראיירים (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 09/01/2012 17:52הגב לתגובה זו
- 2.בא 09/01/2012 14:24הגב לתגובה זובמשבר ,בשירות הציבורי לא ניתן לפטר איש .אים משהו שם עובד ,הוא עושה את זה בהילוך שני .לאט לאט ,מה למהר הפנסיה עוד רחוקה .
- 1.בא 09/01/2012 14:17הגב לתגובה זועכשיו ממתנים,איזה גיבורים .איך לוקחים מיסים מאלה שקונים דירה ראשונה ,אין בושה .
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
