משכירי הדירה נהנים פעמיים - פסק הדין העקום של בית המשפט המחוזי
מס שבח מס שבח והקשר להוצאות הפחת
מס שבח על דירה (למדריך מלא על מס שבח עם דוגמאות) הוא נגזרת של מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה. אבל עקרונית צריך גם להכיר בהוצאות הפחת. זה לרעת המוכר כי הוצאות הפחת מקטינות את מחיר הרכישה ומבטאות פער גדול יורת בין מחיר המכירה למחיר הקנייה. בתקופה האחרונה נדונה סוגיה חשובה מאוד לאלפים ואפילו לרבבות משכירי דירות שלא רושמים את הוצאות הפחת בעת קבלת שכר דירה. נזכיר - ניתן לשלם מס על שכר דירה בשלושה אופנים - הראשון מס של 10%, השני מס לפי מדרגות המס של המשכיר כי מדובר בעסק והשלישי - מס אפס עד 5,654 שקלים. 
מס שבח - האם יש להתחשב בהוצאות הפחת?
כאשר משלמים מס אפס כי שכר הדירה נמוך גם לא מנכים את הוצאות הפחת, אם בוחרים במודל של מדרגות המס, כלומר שמדובר בעסק, מכירים גם בהוצאות השוטפות לרבות פחת. זה על קצה המזלג (למדריך מס על שכר הדירה - הגישות השונות ואיך תחסכו במס).
הסוגייה הזו התעוררה והיא עדיין לא נפתרה סופית - עו"ד רשף חן רכש דירה בשנת 1996 והשכיר אותה בפטור ממס ולא ניכה הוצאות פחת. הוא מכר את הדירה ב-2019 וקיבל מרשות המסים השגה על החישוב שביצע. רשות המסים טענה שיש לכלול את הוצאות הפחת.ההוצאות האלו מקטינות את עלות רכישת הדירה ובהתאמה מגדילות את הרווח ואת חבות מס שבח.
ההחלטה של בית המשפט - לא לרשום פחת בחישוב השבח
עו"ד חן הגיש תביעה ייצוגית בשם בעלי דירות רבים שנמצאים במצב דומה לשלו. הטענה היא שמדובר בפחת רעיוני שלא נוכה בפועל לצורך חישוב המס. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת עו"ד חן ופסק כי אין הצדקה לרשום הוצאות פחת והקטין את מחיר הרכישה של הדירה אם הפחת לא נוכה בפועל במהלך השכרת הדירה. יש לזה משמעות גדולה שמוערכת בסדר גודל של מיליארד שקל.
- הפקעה, מחלוקת ומס: המושב נגד המדינה - מי ניצח?
- כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה עמדת רשות המסים?
רשות המסים טוענת כי יש להחיל פחת רעיוני על כל נכס שהושכר, גם אם בפועל הפחת לא נוכה, כדי למנוע מצב בו בעל הנכס מקבל "הטבת מס כפולה" — גם פטור ממס הכנסה על השכירות וגם אי ניכוי פחת על מס השבח. מבחינת הרשות, החלת הפחת היא כלי הכרחי לשמירה על איזון הוגן במערכת המסים ולמניעת עיוותים. האמת שרשות המסים צודקת. יש כאן הטבה כפולה למשכירים שלא משלמים מס על שכר הדירה וכעת נהנים גם מאי רישום הוצאות פחת על הדירה. רשות המסים ערערה על ההחלטה וזו צפויה להיות מוכרעת במהלך השנה הבאה.
השפעה כלכלית והחזר מס לבעלי דירות
על פי ההחלטה, רשות המסים תחויב להחזיר כספים לכל בעלי הדירות שנפגעו ממהלך זה, וההערכה היא כי מדובר בהחזר מצטבר שיכול להגיע לכמיליארד שקל. מדובר בהחלטה תקדימית שעשויה להשפיע על מאות בעלי נכסים ולשנות את אופן חישוב מס השבח בעת מכירת דירות שהושכרו בפטור ממס הכנסה.פסק הדין עשוי לעודד בעלי דירות להשכיר נכסים במחירים נוחים יותר, מתוך הבנה כי במקרה של מכירה, חישוב מס השבח יהיה נמוך יותר אם הפחת לא נוכה במהלך תקופת ההשכרה. עם זאת, יש לקחת בחשבון שפסק הדין טרם סופי — רשות המסים הגישה כאמור ערעור לבית המשפט העליון, ובינתיים יש עיכוב בביצוע פסק הדין עד להכרעה הסופית.
- 10.אנונימי 19/02/2025 10:02הגב לתגובה זופחת כהגדרתו למעהש מאפשר ניכוי הוצאות של דירה מושכרת 2 אחוז בשנה. אלה אם השכירות נמוכה מתחת לפטור ואז לפי החוק אסור לנכות הוצאות פחת. אז רשות המיסים החליטה שלמרות שאסור לנכות הוצאות פחת היא תיקח פחת במכירה. זה לאחוז בחבל ב 2 הקצוות. הרשות תאלץ להשיב את הכספים שנגבו שלא כדין והערעור שלה לעליון הוא מריחת זמן מיותרת.
- 9.bb 19/10/2024 18:36הגב לתגובה זוהמס חייב להיות 15% עבור כל מניות הרווחים שכירות מ-0 שקל
- 8.יהווית 19/10/2024 17:07הגב לתגובה זוהחלטה צודקת
- 7.לכול 19/10/2024 14:39הגב לתגובה זושרק חולבים שוכרים תמימים, ובכלל שישווו את מס ריווחי הון למס השכרת דירות וכו': הרשו לי להציע לכם לתקופת זמן להשכיר נכס, מבטיח לכם שתזכו להצצה לחלק הפחות נחמד של האוכלוסיה, וסקירה קצרה באתר "תשאל עו"ד" של שוכרים חחמנים אפילו לא תראה לכם את קצה הקרחון של האספסוף ששורץ במדינה... לא תשתעממו...
- נחמה 21/10/2024 15:59הגב לתגובה זואנשים קונים נדלן בידיעה שתוך שנה שנתיים זה עוד מיליון שתיים ! נכון גם הטמטום אצל הקונים יגמר בסוף ! " מי שלא מבין מהראש יבין מהכיס"
- 6.הבעיה נראה לי שלכל שופט יש 200 דירות (ל"ת)לי אין דירה 19/10/2024 14:23הגב לתגובה זו
- 5.אשק 19/10/2024 13:35הגב לתגובה זורוב אם לא כל השופטים הם משקיעי נדלן, הפסיקות שלהם הן מנקודת מבט אישית תועלתנית ולא משפטית בתוך מסגרת חוקית.
- 4.אנונימי 19/10/2024 12:15הגב לתגובה זוהתשואה על דירות היא 2-3% הריבית היא 6% ניכוי פחת וריבית יגרום לכך שכל משכירי הדירות ידווחו על עסק וירשמו הפסדיםלניכוי בשנים הבאות (מאותה דירה בלבד)עד קץ הדורות או עד למכירת הדירה ואז ינכו את ההפסד שנשאר אז מס לא יראו לא 10%ובטח לא מס שולי
- 3.אנונימי 19/10/2024 12:15הגב לתגובה זוהתשואה על דירות היא 2-3% הריבית היא 6% ניכוי פחת וריבית יגרום לכך שכל משכירי הדירות ידווחו על עסק וירשמו הפסדיםלניכוי בשנים הבאות (מאותה דירה בלבד)עד קץ הדורות או עד למכירת הדירה ואז ינכו את ההפסד שנשאר אז מס לא יראו לא 10%ובטח לא מס שולי
- 2.צדק חברתי 19/10/2024 11:54הגב לתגובה זוריבית במשכנתא לדוגמא? לא נראה לי...אנחנו מדינה לא נאורה , חולבים אותנו מכל כיוון אבל לתת הכרה במס על הוצאות שונות...חס וחלילה, רק לחברות, האדם הפרטי לא נחשב כאן, דורכים עלינו, לילדים שלי אני אומר שאין אופק כלכלי במדינה הזו!
- 1.אם כבר 19/10/2024 11:10הגב לתגובה זושל שוכרי דירה ומשכירי דירה בהנחה/מחיר למשתכן? שמקבלים גם פטור כמעט כפול על השכרת דירה שנקנתה בהטבה של מילוני שח מהמדינה? אלו יקבלו גם פטור נוסף בעת מכירתה כדירה יחידה, כלומר מדובר ב3 הטבות מופרכות, בעוד בעלי דירות ששילמו מחיר מלא, לא מקבלים אותן! טפלו קודם בשחיתות הזו, לכאורה
מה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים
דירה חדשה מבטיחה ריח של חדש ושקט לכאורה, יד שנייה מביאה ודאות; בסוף 2025, כשהמימון יקר, מדד תשומות בנייה ומבצעי קבלן משנים את התמונה, ההכרעה פחות רגשית ויותר כלכלית
השאלה אם עדיף לקנות דירה חדשה או דירה יד שנייה תלויה בגורמים רבים ומשתנים לרבות שיקולים פיננסיים, תזרימיים, משפחתיים ועוד. רבים נמשכים לדירה חדשה בגלל תוכניות מסובסדות, מבצעי קבלנים ותחושת ביטחון של בניין חדש, אבל שוק היד השנייה ממשיך להיות מרכז הכובד של העסקאות בישראל. אנשים קונים דירה שהם יכולים לראות בעיניים.
נתוני הלמ"ס לרבעון השלישי מראים תמונה ברורה שהיא המשכה של מגמה ברבעונים האחרונים: יותר דירות יד 2 נמכרות מאשר דירות חדשות. ברבעון השלישי כ-65% מעסקאות הדיור בישראל הן בדירות יד שנייה, לעומת 35% בדירות חדשות. הפער הזה מתרחב בתקופות של אי-ודאות כלכלית, כשרוכשים מעדיפים לראות מה הם קונים.
דירה חדשה על הנייר היא רכישה בתנאי אי-ודאות - לא רק לגבי הדירה עצמה, אלא לגבי הסביבה, הבניין, איכות הביצוע, השירות והזמן עד המפתח. דירה יד שנייה מאפשרת בדיקה מהירה של רוב הדברים שמכאיבים באמת: רעש, אור, רוחות, חניה, שכנים, ועד בית, ליקויים, נזילות ותחושת המרחב. בד בבד, היא יכולה לדרוש שיפוץ יקר, טיפול בתשתיות ישנות ולעיתים פשרות בתכנון.
ודאות מול הבטחה: מה באמת קונים כשחותמים על דירה חדשה
קניית דירה חדשה בנויה משני חלקים: המפרט ומה שלא כתוב. המפרט הוא מה שמופיע בחוזה, בתוכניות ובנספחים. מה שלא כתוב הוא איכות החיים שתתגלה רק אחרי אכלוס. חניון ש"על הנייר" עובד, אבל במציאות מתעכב; מעליות חדשות שמייצרות תקלות בשלב ההרצה; חדרי אשפה שמעלים ריחות; חברת ניהול שמחליפה נהלים כל חודש; ולפעמים סביבה שמשתנה בזמן שהפרויקט נבנה, כמו תשתיות חדשות, כבישים, מבני ציבור או שינויי תכנון. וגם - תשלום גדול לוועד בית, עיכובים שונים, פגמים ותקלות בדירה שהקבלן אמור לתקן. ועוד.
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם הקבלן פועל לפי כללים, בניין חדש הוא מערכת שצריכה זמן כדי להתייצב. שנים ראשונות כוללות תקופת בדק ואחריות, תיקונים, ביקורי בעלי מקצוע ודיונים אינסופיים בווטסאפ של הדיירים. זה מחיר שצריך לקחת בחשבון. יש יתרון לכך שהקבלן אחראי על ליקויים בתקופות מוגדרות - שנה לבדק ושלוש שנים לאחריות על רוב הרכיבים - אבל האחריות לא תמיד מתורגמת לפתרון מהיר, ולעיתים הדיירים נאלצים להתעקש, לתעד ולהכניס אנשי מקצוע מטעמם. זה כאב רוב גדול, כשברוב הבניינים החדשים וברוב הדירות זה טיפול שוטף מול הקבלן.
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
