משכירי הדירה נהנים פעמיים - פסק הדין העקום של בית המשפט המחוזי
מס שבח מס שבח והקשר להוצאות הפחת
מס שבח על דירה (למדריך מלא על מס שבח עם דוגמאות) הוא נגזרת של מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה. אבל עקרונית צריך גם להכיר בהוצאות הפחת. זה לרעת המוכר כי הוצאות הפחת מקטינות את מחיר הרכישה ומבטאות פער גדול יורת בין מחיר המכירה למחיר הקנייה. בתקופה האחרונה נדונה סוגיה חשובה מאוד לאלפים ואפילו לרבבות משכירי דירות שלא רושמים את הוצאות הפחת בעת קבלת שכר דירה. נזכיר - ניתן לשלם מס על שכר דירה בשלושה אופנים - הראשון מס של 10%, השני מס לפי מדרגות המס של המשכיר כי מדובר בעסק והשלישי - מס אפס עד 5,654 שקלים. 
מס שבח - האם יש להתחשב בהוצאות הפחת?
כאשר משלמים מס אפס כי שכר הדירה נמוך גם לא מנכים את הוצאות הפחת, אם בוחרים במודל של מדרגות המס, כלומר שמדובר בעסק, מכירים גם בהוצאות השוטפות לרבות פחת. זה על קצה המזלג (למדריך מס על שכר הדירה - הגישות השונות ואיך תחסכו במס).
הסוגייה הזו התעוררה והיא עדיין לא נפתרה סופית - עו"ד רשף חן רכש דירה בשנת 1996 והשכיר אותה בפטור ממס ולא ניכה הוצאות פחת. הוא מכר את הדירה ב-2019 וקיבל מרשות המסים השגה על החישוב שביצע. רשות המסים טענה שיש לכלול את הוצאות הפחת.ההוצאות האלו מקטינות את עלות רכישת הדירה ובהתאמה מגדילות את הרווח ואת חבות מס שבח.
ההחלטה של בית המשפט - לא לרשום פחת בחישוב השבח
עו"ד חן הגיש תביעה ייצוגית בשם בעלי דירות רבים שנמצאים במצב דומה לשלו. הטענה היא שמדובר בפחת רעיוני שלא נוכה בפועל לצורך חישוב המס. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת עו"ד חן ופסק כי אין הצדקה לרשום הוצאות פחת והקטין את מחיר הרכישה של הדירה אם הפחת לא נוכה בפועל במהלך השכרת הדירה. יש לזה משמעות גדולה שמוערכת בסדר גודל של מיליארד שקל.
- הפקעה, מחלוקת ומס: המושב נגד המדינה - מי ניצח?
- כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה עמדת רשות המסים?
רשות המסים טוענת כי יש להחיל פחת רעיוני על כל נכס שהושכר, גם אם בפועל הפחת לא נוכה, כדי למנוע מצב בו בעל הנכס מקבל "הטבת מס כפולה" — גם פטור ממס הכנסה על השכירות וגם אי ניכוי פחת על מס השבח. מבחינת הרשות, החלת הפחת היא כלי הכרחי לשמירה על איזון הוגן במערכת המסים ולמניעת עיוותים. האמת שרשות המסים צודקת. יש כאן הטבה כפולה למשכירים שלא משלמים מס על שכר הדירה וכעת נהנים גם מאי רישום הוצאות פחת על הדירה. רשות המסים ערערה על ההחלטה וזו צפויה להיות מוכרעת במהלך השנה הבאה.
השפעה כלכלית והחזר מס לבעלי דירות
על פי ההחלטה, רשות המסים תחויב להחזיר כספים לכל בעלי הדירות שנפגעו ממהלך זה, וההערכה היא כי מדובר בהחזר מצטבר שיכול להגיע לכמיליארד שקל. מדובר בהחלטה תקדימית שעשויה להשפיע על מאות בעלי נכסים ולשנות את אופן חישוב מס השבח בעת מכירת דירות שהושכרו בפטור ממס הכנסה.פסק הדין עשוי לעודד בעלי דירות להשכיר נכסים במחירים נוחים יותר, מתוך הבנה כי במקרה של מכירה, חישוב מס השבח יהיה נמוך יותר אם הפחת לא נוכה במהלך תקופת ההשכרה. עם זאת, יש לקחת בחשבון שפסק הדין טרם סופי — רשות המסים הגישה כאמור ערעור לבית המשפט העליון, ובינתיים יש עיכוב בביצוע פסק הדין עד להכרעה הסופית.
- 10.אנונימי 19/02/2025 10:02הגב לתגובה זופחת כהגדרתו למעהש מאפשר ניכוי הוצאות של דירה מושכרת 2 אחוז בשנה. אלה אם השכירות נמוכה מתחת לפטור ואז לפי החוק אסור לנכות הוצאות פחת. אז רשות המיסים החליטה שלמרות שאסור לנכות הוצאות פחת היא תיקח פחת במכירה. זה לאחוז בחבל ב 2 הקצוות. הרשות תאלץ להשיב את הכספים שנגבו שלא כדין והערעור שלה לעליון הוא מריחת זמן מיותרת.
- 9.bb 19/10/2024 18:36הגב לתגובה זוהמס חייב להיות 15% עבור כל מניות הרווחים שכירות מ-0 שקל
- 8.יהווית 19/10/2024 17:07הגב לתגובה זוהחלטה צודקת
- 7.לכול 19/10/2024 14:39הגב לתגובה זושרק חולבים שוכרים תמימים, ובכלל שישווו את מס ריווחי הון למס השכרת דירות וכו': הרשו לי להציע לכם לתקופת זמן להשכיר נכס, מבטיח לכם שתזכו להצצה לחלק הפחות נחמד של האוכלוסיה, וסקירה קצרה באתר "תשאל עו"ד" של שוכרים חחמנים אפילו לא תראה לכם את קצה הקרחון של האספסוף ששורץ במדינה... לא תשתעממו...
- נחמה 21/10/2024 15:59הגב לתגובה זואנשים קונים נדלן בידיעה שתוך שנה שנתיים זה עוד מיליון שתיים ! נכון גם הטמטום אצל הקונים יגמר בסוף ! " מי שלא מבין מהראש יבין מהכיס"
- 6.הבעיה נראה לי שלכל שופט יש 200 דירות (ל"ת)לי אין דירה 19/10/2024 14:23הגב לתגובה זו
- 5.אשק 19/10/2024 13:35הגב לתגובה זורוב אם לא כל השופטים הם משקיעי נדלן, הפסיקות שלהם הן מנקודת מבט אישית תועלתנית ולא משפטית בתוך מסגרת חוקית.
- 4.אנונימי 19/10/2024 12:15הגב לתגובה זוהתשואה על דירות היא 2-3% הריבית היא 6% ניכוי פחת וריבית יגרום לכך שכל משכירי הדירות ידווחו על עסק וירשמו הפסדיםלניכוי בשנים הבאות (מאותה דירה בלבד)עד קץ הדורות או עד למכירת הדירה ואז ינכו את ההפסד שנשאר אז מס לא יראו לא 10%ובטח לא מס שולי
- 3.אנונימי 19/10/2024 12:15הגב לתגובה זוהתשואה על דירות היא 2-3% הריבית היא 6% ניכוי פחת וריבית יגרום לכך שכל משכירי הדירות ידווחו על עסק וירשמו הפסדיםלניכוי בשנים הבאות (מאותה דירה בלבד)עד קץ הדורות או עד למכירת הדירה ואז ינכו את ההפסד שנשאר אז מס לא יראו לא 10%ובטח לא מס שולי
- 2.צדק חברתי 19/10/2024 11:54הגב לתגובה זוריבית במשכנתא לדוגמא? לא נראה לי...אנחנו מדינה לא נאורה , חולבים אותנו מכל כיוון אבל לתת הכרה במס על הוצאות שונות...חס וחלילה, רק לחברות, האדם הפרטי לא נחשב כאן, דורכים עלינו, לילדים שלי אני אומר שאין אופק כלכלי במדינה הזו!
- 1.אם כבר 19/10/2024 11:10הגב לתגובה זושל שוכרי דירה ומשכירי דירה בהנחה/מחיר למשתכן? שמקבלים גם פטור כמעט כפול על השכרת דירה שנקנתה בהטבה של מילוני שח מהמדינה? אלו יקבלו גם פטור נוסף בעת מכירתה כדירה יחידה, כלומר מדובר ב3 הטבות מופרכות, בעוד בעלי דירות ששילמו מחיר מלא, לא מקבלים אותן! טפלו קודם בשחיתות הזו, לכאורה
למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
לפי נתוני רשות המסים, חלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל ירד מרמה של 27% ב-2021 לרמה של כ-14% בלבד ב-2025. מדובר בירידה של כמעט 50%, בתוך ארבע שנים בלבד למה הם כבר לא שם? מס רכישה גבוה, עליית הריבית ומעבר להשקעות חלופיות. בכותצאה מכך, כמות הדירות
המוצעות להשכרה קטנה והביקוש עולה - מה שמעלה את מחירי השכירות
בעשור האחרון הורגלנו לכך שמשקיעי הנדל״ן מהווים חלק מרכזי בתנועת השוק. הם רכשו דירות, סיפקו היצע לשוק השכירות והיוו גורם משמעותי לעליית מחירי הדיור. ואולם בשנים האחרונות מתרחשת תופעה הפוכה: משקיעי הנדל"ן יוצאים מהשוק בהיקף משמעותי, מבלי שקיים גורם אחר שממלא את מקומם. מדובר בשינוי מבני בעל השלכות רחבות על שוק המגורים בישראל, שחלקן תוארו בטורים קודמים.
לפי נתוני רשות המסים, חלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל ירד מרמה של 27% ב-2021 לרמה של כ-14% בלבד ב-2025. מדובר בירידה של כמעט 50%, בתוך ארבע שנים בלבד. המגמה הזו אינה נובעת מגורם אחד, אלא משילוב של נתונים ושינויים כלכליים ורגולטוריים שהפכו את ההשקעה בדירה לאטרקטיבית פחות - הן בפני עצמה והן ביחס לחלופות.
אז למה המשקיעים יצאו משוק הנדל"ן? ניתן למנות לכך שלוש סיבות עיקריות:
מס רכישה גבוה - עליית מס הרכישה על דירות להשקעה לרמה של 8% מהשקל הראשון יצרה חסם משמעותי להשקעה בדיור. במצב זה המשקיע מתחיל את הרכישה בפער של עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים עוד לפני שהנכס הניב הכנסה כלשהי. כשתשואת הנדל"ן למגורים ניצבת בממוצע על 3%-4%, מדובר על כשנתיים שכירות לפחות רק כדי להחזיר את גובה המס ששולם עבור רכישת הנכס. כשמס הרכישה על דירות להשקעה ירד ל-5% ב-2020 (בתקופת הקורונה), חלקם של המשקיעים בשוק הדיור קפץ בכמעט פי שניים עד 2022, אז הוחלט להעלות את מס הרכישה בחזרה ל-8%.
עליית הריבית - היתרון המשמעותי של רכישת דירה להשקעה מבוסס במידה רבה על מינוף. ואולם בריבית הנוכחית של המשכנתא שניצבת בממוצע על 5%-6% לעומת תשואת שכירות נמוכה יותר, החזר המשכנתא החודשי גבוה מהכנסות שכר הדירה מהנכס. במצב כזה, השימוש במינוף אינו תומך בתשואה, אלא להפך, ומייצר הוצאה חודשית קבועה מעבר להכנסות משכר הדירה.
- היורשים יקבלו 6 מיליון שקל אחרי חשיפת ההונאה
- משכירים לטווח קצר? אתם בתקלת מס; שאלות ותשובות על פס"ד החדש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מעבר להשקעות חלופיות - בשנים האחרונות התרחב מגוון ההשקעות האלטרנטיביות שנגישות למשקיעים פרטיים: קרנות חוב וקרנות השקעה פרטיות ומסחר עצמאי בשוק ההון ביחד עם קרן כספית ואג"ח שנהפכו אטרקטיביים יותר עם עליית הריבית במשק. האפיקים האלה מייצרים תשואות גבוהות יותר, וחלקם מאפשרים גם מינוף משמעותי ונזילות גבוהה. לאור זאת, האטרקטיביות של השקעה בדיור למגורים ירדה באופן משמעותי, וההעדפה של רבים מהמשקיעים זזה לכיוון האפיקים האלה
