משכירי הדירה נהנים פעמיים - פסק הדין העקום של בית המשפט המחוזי
מס שבח מס שבח והקשר להוצאות הפחת
מס שבח על דירה (למדריך מלא על מס שבח עם דוגמאות) הוא נגזרת של מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה. אבל עקרונית צריך גם להכיר בהוצאות הפחת. זה לרעת המוכר כי הוצאות הפחת מקטינות את מחיר הרכישה ומבטאות פער גדול יורת בין מחיר המכירה למחיר הקנייה. בתקופה האחרונה נדונה סוגיה חשובה מאוד לאלפים ואפילו לרבבות משכירי דירות שלא רושמים את הוצאות הפחת בעת קבלת שכר דירה. נזכיר - ניתן לשלם מס על שכר דירה בשלושה אופנים - הראשון מס של 10%, השני מס לפי מדרגות המס של המשכיר כי מדובר בעסק והשלישי - מס אפס עד 5,654 שקלים. 
מס שבח - האם יש להתחשב בהוצאות הפחת?
כאשר משלמים מס אפס כי שכר הדירה נמוך גם לא מנכים את הוצאות הפחת, אם בוחרים במודל של מדרגות המס, כלומר שמדובר בעסק, מכירים גם בהוצאות השוטפות לרבות פחת. זה על קצה המזלג (למדריך מס על שכר הדירה - הגישות השונות ואיך תחסכו במס).
הסוגייה הזו התעוררה והיא עדיין לא נפתרה סופית - עו"ד רשף חן רכש דירה בשנת 1996 והשכיר אותה בפטור ממס ולא ניכה הוצאות פחת. הוא מכר את הדירה ב-2019 וקיבל מרשות המסים השגה על החישוב שביצע. רשות המסים טענה שיש לכלול את הוצאות הפחת.ההוצאות האלו מקטינות את עלות רכישת הדירה ובהתאמה מגדילות את הרווח ואת חבות מס שבח.
ההחלטה של בית המשפט - לא לרשום פחת בחישוב השבח
עו"ד חן הגיש תביעה ייצוגית בשם בעלי דירות רבים שנמצאים במצב דומה לשלו. הטענה היא שמדובר בפחת רעיוני שלא נוכה בפועל לצורך חישוב המס. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת עו"ד חן ופסק כי אין הצדקה לרשום הוצאות פחת והקטין את מחיר הרכישה של הדירה אם הפחת לא נוכה בפועל במהלך השכרת הדירה. יש לזה משמעות גדולה שמוערכת בסדר גודל של מיליארד שקל.
- החורבה לא נהפכה לבית - ועלתה לבעליה ביוקר
- הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה עמדת רשות המסים?
רשות המסים טוענת כי יש להחיל פחת רעיוני על כל נכס שהושכר, גם אם בפועל הפחת לא נוכה, כדי למנוע מצב בו בעל הנכס מקבל "הטבת מס כפולה" — גם פטור ממס הכנסה על השכירות וגם אי ניכוי פחת על מס השבח. מבחינת הרשות, החלת הפחת היא כלי הכרחי לשמירה על איזון הוגן במערכת המסים ולמניעת עיוותים. האמת שרשות המסים צודקת. יש כאן הטבה כפולה למשכירים שלא משלמים מס על שכר הדירה וכעת נהנים גם מאי רישום הוצאות פחת על הדירה. רשות המסים ערערה על ההחלטה וזו צפויה להיות מוכרעת במהלך השנה הבאה.
השפעה כלכלית והחזר מס לבעלי דירות
על פי ההחלטה, רשות המסים תחויב להחזיר כספים לכל בעלי הדירות שנפגעו ממהלך זה, וההערכה היא כי מדובר בהחזר מצטבר שיכול להגיע לכמיליארד שקל. מדובר בהחלטה תקדימית שעשויה להשפיע על מאות בעלי נכסים ולשנות את אופן חישוב מס השבח בעת מכירת דירות שהושכרו בפטור ממס הכנסה.פסק הדין עשוי לעודד בעלי דירות להשכיר נכסים במחירים נוחים יותר, מתוך הבנה כי במקרה של מכירה, חישוב מס השבח יהיה נמוך יותר אם הפחת לא נוכה במהלך תקופת ההשכרה. עם זאת, יש לקחת בחשבון שפסק הדין טרם סופי — רשות המסים הגישה כאמור ערעור לבית המשפט העליון, ובינתיים יש עיכוב בביצוע פסק הדין עד להכרעה הסופית.
- 10.אנונימי 19/02/2025 10:02הגב לתגובה זופחת כהגדרתו למעהש מאפשר ניכוי הוצאות של דירה מושכרת 2 אחוז בשנה. אלה אם השכירות נמוכה מתחת לפטור ואז לפי החוק אסור לנכות הוצאות פחת. אז רשות המיסים החליטה שלמרות שאסור לנכות הוצאות פחת היא תיקח פחת במכירה. זה לאחוז בחבל ב 2 הקצוות. הרשות תאלץ להשיב את הכספים שנגבו שלא כדין והערעור שלה לעליון הוא מריחת זמן מיותרת.
- 9.bb 19/10/2024 18:36הגב לתגובה זוהמס חייב להיות 15% עבור כל מניות הרווחים שכירות מ-0 שקל
- 8.יהווית 19/10/2024 17:07הגב לתגובה זוהחלטה צודקת
- 7.לכול 19/10/2024 14:39הגב לתגובה זושרק חולבים שוכרים תמימים, ובכלל שישווו את מס ריווחי הון למס השכרת דירות וכו': הרשו לי להציע לכם לתקופת זמן להשכיר נכס, מבטיח לכם שתזכו להצצה לחלק הפחות נחמד של האוכלוסיה, וסקירה קצרה באתר "תשאל עו"ד" של שוכרים חחמנים אפילו לא תראה לכם את קצה הקרחון של האספסוף ששורץ במדינה... לא תשתעממו...
- נחמה 21/10/2024 15:59הגב לתגובה זואנשים קונים נדלן בידיעה שתוך שנה שנתיים זה עוד מיליון שתיים ! נכון גם הטמטום אצל הקונים יגמר בסוף ! " מי שלא מבין מהראש יבין מהכיס"
- 6.הבעיה נראה לי שלכל שופט יש 200 דירות (ל"ת)לי אין דירה 19/10/2024 14:23הגב לתגובה זו
- 5.אשק 19/10/2024 13:35הגב לתגובה זורוב אם לא כל השופטים הם משקיעי נדלן, הפסיקות שלהם הן מנקודת מבט אישית תועלתנית ולא משפטית בתוך מסגרת חוקית.
- 4.אנונימי 19/10/2024 12:15הגב לתגובה זוהתשואה על דירות היא 2-3% הריבית היא 6% ניכוי פחת וריבית יגרום לכך שכל משכירי הדירות ידווחו על עסק וירשמו הפסדיםלניכוי בשנים הבאות (מאותה דירה בלבד)עד קץ הדורות או עד למכירת הדירה ואז ינכו את ההפסד שנשאר אז מס לא יראו לא 10%ובטח לא מס שולי
- 3.אנונימי 19/10/2024 12:15הגב לתגובה זוהתשואה על דירות היא 2-3% הריבית היא 6% ניכוי פחת וריבית יגרום לכך שכל משכירי הדירות ידווחו על עסק וירשמו הפסדיםלניכוי בשנים הבאות (מאותה דירה בלבד)עד קץ הדורות או עד למכירת הדירה ואז ינכו את ההפסד שנשאר אז מס לא יראו לא 10%ובטח לא מס שולי
- 2.צדק חברתי 19/10/2024 11:54הגב לתגובה זוריבית במשכנתא לדוגמא? לא נראה לי...אנחנו מדינה לא נאורה , חולבים אותנו מכל כיוון אבל לתת הכרה במס על הוצאות שונות...חס וחלילה, רק לחברות, האדם הפרטי לא נחשב כאן, דורכים עלינו, לילדים שלי אני אומר שאין אופק כלכלי במדינה הזו!
- 1.אם כבר 19/10/2024 11:10הגב לתגובה זושל שוכרי דירה ומשכירי דירה בהנחה/מחיר למשתכן? שמקבלים גם פטור כמעט כפול על השכרת דירה שנקנתה בהטבה של מילוני שח מהמדינה? אלו יקבלו גם פטור נוסף בעת מכירתה כדירה יחידה, כלומר מדובר ב3 הטבות מופרכות, בעוד בעלי דירות ששילמו מחיר מלא, לא מקבלים אותן! טפלו קודם בשחיתות הזו, לכאורה
דלית רביב צילום: רמי זרנגרICR מתקדמת בשני פרויקטים של התחדשות ברמת גן ובגבעתיים
החברה דיווחה כי השלימה את השגת הרוב הדרוש מבעלי הדירות בשני מתחמים מרכזיים - ברחוב הרא"ה ברמת גן וברחובות משמר הירדן-ההסתדרות בגבעתיים. שני המתחמים, שמיועדים לפינוי-בינוי, צפויים לייצר יחד מאות יחידות דיור חדשות בהיקפים הנאמדים במיליארדי שקלים. במקביל,
החברה ממשיכה לקדם שורה של תוכניות נוספות בגוש דן, כחלק מתנופת התחדשות עירונית רחבה ברמת גן וגבעתיים
בשתי ערים סמוכות בלב גוש דן, רמת גן וגבעתיים, מדווחת ICR על התקדמות משמעותית בקידום פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית. לטענת החברה, היא השלימה בימים האחרונים את השגת הרוב הדרוש מבעלי הדירות לצורך קידומם של שני מתחמים מרכזיים: האחד בשכונת נגבה ברמת גן, והשני בשכונת תל גנים בגבעתיים. מדובר בשני פרויקטים שצפויים לייצר מאות דירות חדשות בשטח בנוי צפוף ומבוקש.
ברמת גן מדובר במתחם ברחוב הרא"ה שבשכונת נגבה, המתפרש על פני כ-4.5 דונמים. התוכנית כוללת הריסה של ארבעה מבני מגורים ישנים ובהם כ-100 דירות ועוד 12 חנויות. במקומם מתוכננים להיבנות שלושה מבני מגורים חדשים: מגדל בן 35 קומות שיוקם על צומת הרחובות הרא"ה-נגבה, ושני בניינים מרקמיים בני תשע קומות כל אחד. בסך הכל צפויות להיבנות במתחם כ-260 דירות, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-190 מ"ר ושטח נוסף שיוקצה לשימושים ציבוריים עבור בית הספר עתיד הסמוך. בנוסף, התכנון כולל יצירת זיקות מעבר רגליות שיחברו בין הרחוב הראשי לבין רחובות השכונה הפנימיים - מהלך שמכוון להגביר את הנגישות במרחב.
שכונת נגבה עצמה עוברת בשנים האחרונות גל התחדשות משמעותי, עם שילוב של בנייה חדשה לצד אוכלוסייה ותיקה והשקעה במרחב הציבורי. מיקומה המרכזי, בסמוך לפארק הירקון ולצירי תנועה ראשיים, הפך אותה לאחת השכונות המתחדשות הבולטות במרכז הארץ.
במקביל, בגבעתיים דייוחה כאומר החברה גם על השגת רוב במתחם רחב היקף ברחובות משמר הירדן וההסתדרות שבשכונת תל גנים. המתחם משתרע על פני כ-10 דונמים וכולל כיום שבעה בנייני מגורים בני ארבע קומות ובהם 112 דירות. במסגרת התוכנית ייהרסו המבנים הישנים ובמקומם ייבנה מתחם עירוני חדש ובו כ-300 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ושטחים ציבוריים. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות בפרויקט זה יגיע לכ-690 מיליון שקל. תל גנים נחשבת אחת השכונות המבוקשות בגבעתיים, בין היתר בזכות קרבתה לפארק רבקה ולמוקדי ציבור מרכזיים בעיר. מיקומו של הפרויקט, בלב שכונה מבוססת אך מיושנת בחלקה, הופך אותו לבעל פוטנציאל משמעותי לשינוי פני האזור.
- "7 שנים לקידום פרויקט? זה לא סביר": המנכ"ל הנכנס של ICR התחדשות עירונית
- ICR מפקידה תוכנית פינוי בינוי בחולון: 492 דירות חדשות במקום 157 ישנות, בהיקף של 1 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההתמקמות של ICR בשתי הערים אינה חדשה, ובשנים האחרונות היא מקדמת בהן כמה פרויקטים נוספים. ברמת גן החברה מקדמת פרויקט גדול בין רחובות רש"י ואבא הלל, שכולל כ-200 דירות וכ-800 מ"ר שטחי מסחר, ומצוי בשלבי קבלת היתרי בנייה. בנוסף, ברחוב פרוג מקודמת תוכנית לפינוי כ-150 דירות ישנות ובניית מגדל בן 30 קומות ושורה של בניינים מרקמיים בני תשע קומות, בסך הכל כ-385 יחידות דיור. התוכנית משתרעת על פני כ-10 דונמים וצפויה לשלב מגורים, מסחר ושטחי ציבור.
