משכירי הדירה נהנים פעמיים - פסק הדין העקום של בית המשפט המחוזי
מס שבח מס שבח והקשר להוצאות הפחת
מס שבח על דירה (למדריך מלא על מס שבח עם דוגמאות) הוא נגזרת של מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה. אבל עקרונית צריך גם להכיר בהוצאות הפחת. זה לרעת המוכר כי הוצאות הפחת מקטינות את מחיר הרכישה ומבטאות פער גדול יורת בין מחיר המכירה למחיר הקנייה. בתקופה האחרונה נדונה סוגיה חשובה מאוד לאלפים ואפילו לרבבות משכירי דירות שלא רושמים את הוצאות הפחת בעת קבלת שכר דירה. נזכיר - ניתן לשלם מס על שכר דירה בשלושה אופנים - הראשון מס של 10%, השני מס לפי מדרגות המס של המשכיר כי מדובר בעסק והשלישי - מס אפס עד 5,654 שקלים. 
מס שבח - האם יש להתחשב בהוצאות הפחת?
כאשר משלמים מס אפס כי שכר הדירה נמוך גם לא מנכים את הוצאות הפחת, אם בוחרים במודל של מדרגות המס, כלומר שמדובר בעסק, מכירים גם בהוצאות השוטפות לרבות פחת. זה על קצה המזלג (למדריך מס על שכר הדירה - הגישות השונות ואיך תחסכו במס).
הסוגייה הזו התעוררה והיא עדיין לא נפתרה סופית - עו"ד רשף חן רכש דירה בשנת 1996 והשכיר אותה בפטור ממס ולא ניכה הוצאות פחת. הוא מכר את הדירה ב-2019 וקיבל מרשות המסים השגה על החישוב שביצע. רשות המסים טענה שיש לכלול את הוצאות הפחת.ההוצאות האלו מקטינות את עלות רכישת הדירה ובהתאמה מגדילות את הרווח ואת חבות מס שבח.
ההחלטה של בית המשפט - לא לרשום פחת בחישוב השבח
עו"ד חן הגיש תביעה ייצוגית בשם בעלי דירות רבים שנמצאים במצב דומה לשלו. הטענה היא שמדובר בפחת רעיוני שלא נוכה בפועל לצורך חישוב המס. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת עו"ד חן ופסק כי אין הצדקה לרשום הוצאות פחת והקטין את מחיר הרכישה של הדירה אם הפחת לא נוכה בפועל במהלך השכרת הדירה. יש לזה משמעות גדולה שמוערכת בסדר גודל של מיליארד שקל.
- החורבה לא נהפכה לבית - ועלתה לבעליה ביוקר
- הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה עמדת רשות המסים?
רשות המסים טוענת כי יש להחיל פחת רעיוני על כל נכס שהושכר, גם אם בפועל הפחת לא נוכה, כדי למנוע מצב בו בעל הנכס מקבל "הטבת מס כפולה" — גם פטור ממס הכנסה על השכירות וגם אי ניכוי פחת על מס השבח. מבחינת הרשות, החלת הפחת היא כלי הכרחי לשמירה על איזון הוגן במערכת המסים ולמניעת עיוותים. האמת שרשות המסים צודקת. יש כאן הטבה כפולה למשכירים שלא משלמים מס על שכר הדירה וכעת נהנים גם מאי רישום הוצאות פחת על הדירה. רשות המסים ערערה על ההחלטה וזו צפויה להיות מוכרעת במהלך השנה הבאה.
השפעה כלכלית והחזר מס לבעלי דירות
על פי ההחלטה, רשות המסים תחויב להחזיר כספים לכל בעלי הדירות שנפגעו ממהלך זה, וההערכה היא כי מדובר בהחזר מצטבר שיכול להגיע לכמיליארד שקל. מדובר בהחלטה תקדימית שעשויה להשפיע על מאות בעלי נכסים ולשנות את אופן חישוב מס השבח בעת מכירת דירות שהושכרו בפטור ממס הכנסה.פסק הדין עשוי לעודד בעלי דירות להשכיר נכסים במחירים נוחים יותר, מתוך הבנה כי במקרה של מכירה, חישוב מס השבח יהיה נמוך יותר אם הפחת לא נוכה במהלך תקופת ההשכרה. עם זאת, יש לקחת בחשבון שפסק הדין טרם סופי — רשות המסים הגישה כאמור ערעור לבית המשפט העליון, ובינתיים יש עיכוב בביצוע פסק הדין עד להכרעה הסופית.
- 10.אנונימי 19/02/2025 10:02הגב לתגובה זופחת כהגדרתו למעהש מאפשר ניכוי הוצאות של דירה מושכרת 2 אחוז בשנה. אלה אם השכירות נמוכה מתחת לפטור ואז לפי החוק אסור לנכות הוצאות פחת. אז רשות המיסים החליטה שלמרות שאסור לנכות הוצאות פחת היא תיקח פחת במכירה. זה לאחוז בחבל ב 2 הקצוות. הרשות תאלץ להשיב את הכספים שנגבו שלא כדין והערעור שלה לעליון הוא מריחת זמן מיותרת.
- 9.bb 19/10/2024 18:36הגב לתגובה זוהמס חייב להיות 15% עבור כל מניות הרווחים שכירות מ-0 שקל
- 8.יהווית 19/10/2024 17:07הגב לתגובה זוהחלטה צודקת
- 7.לכול 19/10/2024 14:39הגב לתגובה זושרק חולבים שוכרים תמימים, ובכלל שישווו את מס ריווחי הון למס השכרת דירות וכו': הרשו לי להציע לכם לתקופת זמן להשכיר נכס, מבטיח לכם שתזכו להצצה לחלק הפחות נחמד של האוכלוסיה, וסקירה קצרה באתר "תשאל עו"ד" של שוכרים חחמנים אפילו לא תראה לכם את קצה הקרחון של האספסוף ששורץ במדינה... לא תשתעממו...
- נחמה 21/10/2024 15:59הגב לתגובה זואנשים קונים נדלן בידיעה שתוך שנה שנתיים זה עוד מיליון שתיים ! נכון גם הטמטום אצל הקונים יגמר בסוף ! " מי שלא מבין מהראש יבין מהכיס"
- 6.הבעיה נראה לי שלכל שופט יש 200 דירות (ל"ת)לי אין דירה 19/10/2024 14:23הגב לתגובה זו
- 5.אשק 19/10/2024 13:35הגב לתגובה זורוב אם לא כל השופטים הם משקיעי נדלן, הפסיקות שלהם הן מנקודת מבט אישית תועלתנית ולא משפטית בתוך מסגרת חוקית.
- 4.אנונימי 19/10/2024 12:15הגב לתגובה זוהתשואה על דירות היא 2-3% הריבית היא 6% ניכוי פחת וריבית יגרום לכך שכל משכירי הדירות ידווחו על עסק וירשמו הפסדיםלניכוי בשנים הבאות (מאותה דירה בלבד)עד קץ הדורות או עד למכירת הדירה ואז ינכו את ההפסד שנשאר אז מס לא יראו לא 10%ובטח לא מס שולי
- 3.אנונימי 19/10/2024 12:15הגב לתגובה זוהתשואה על דירות היא 2-3% הריבית היא 6% ניכוי פחת וריבית יגרום לכך שכל משכירי הדירות ידווחו על עסק וירשמו הפסדיםלניכוי בשנים הבאות (מאותה דירה בלבד)עד קץ הדורות או עד למכירת הדירה ואז ינכו את ההפסד שנשאר אז מס לא יראו לא 10%ובטח לא מס שולי
- 2.צדק חברתי 19/10/2024 11:54הגב לתגובה זוריבית במשכנתא לדוגמא? לא נראה לי...אנחנו מדינה לא נאורה , חולבים אותנו מכל כיוון אבל לתת הכרה במס על הוצאות שונות...חס וחלילה, רק לחברות, האדם הפרטי לא נחשב כאן, דורכים עלינו, לילדים שלי אני אומר שאין אופק כלכלי במדינה הזו!
- 1.אם כבר 19/10/2024 11:10הגב לתגובה זושל שוכרי דירה ומשכירי דירה בהנחה/מחיר למשתכן? שמקבלים גם פטור כמעט כפול על השכרת דירה שנקנתה בהטבה של מילוני שח מהמדינה? אלו יקבלו גם פטור נוסף בעת מכירתה כדירה יחידה, כלומר מדובר ב3 הטבות מופרכות, בעוד בעלי דירות ששילמו מחיר מלא, לא מקבלים אותן! טפלו קודם בשחיתות הזו, לכאורה
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
