"מי שרוצה לקנות דירה זה הזמן לחפש, יש מחירים אטרקטיביים"

עליות מחירי הדירות בשנים 2021-2022 והירידה ב-2023 מטלטלים את הרכושים הפוטנציאלים. האם המחירים ימשיכו לרדת? לכאורה יש לזה סיבות טובות ואתמול הראנו מניתוח נתוני הלמ"ס שאין בעיית היצע בשוק הדירות.  זה לא מבטיח המשך ירידת מחירים כי מדובר על היצע כללי ולא לפי אזורי מגורים. זה שיש היצע גדול באשקלון לא אומר שיש ביקוש לדירות באשקלון. דווקא באזורי הביקוש בינתיים נראה שההיצע יחסית נמוך. בינתיים הרוכשים הפוטנציאליים יושבים על הגדר וממתינים להורדת הריבית, חלק מהקבלנים מעכבים פרויקטים כדי לנסות להוריד את ההיצע, והמלחמה בין האוצר לקבלנים לא עושה לאף אחד טוב. מוכרים פוטנציאליים של דירות ממתינים שהמלחמה תסתיים, שהשוק יחזור לקדמותו, שהנגיד יתחיל להוריד את הריבית ואז אמור השוק להתאושש.  

גם הרצון לעבור לדירות חדשות עם ממ"דים אמור לשחק תפקיד ביום שאחרי המלחמה. אבל מה קורה בינתיים? איך יודעים האם לרכוש דירה בתקופה הזאת ומה יהיו המחירים מחר, כשתסתיים המלחמה? "זה הזמן לחפש הצעות אטרקטיביות". בניין בבנייה (שלומי יוסף) "למוכרים כדאי לחכות. אחרי תקופות משבר יש התאוששות ממש מהירה, אחרי מלחמות יש תקופות פריחה. אם זה לא דחוף למכור להמתין", אומרת בראיון נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "אין ספק שעליית הריבית שינתה את כללי המשחק, רוכשים יושבים על הגדר, הרבה מאוד רוכשים פשוט מחשבים מסלול מחדש. אם קודם תכננתי לקנות דירה מסוימת, אולי צריכה לשנות ליעד אחר, אולי דירה קטנה יותר, אולי דירה להשקעה, לא משהו לגור בה. הנחת העבודה היא שהמחירים ימשיכו לעלות, זה מצטרף למשבר החריף שיש עכשיו בענף בנייה, זה עלול להחמיר יותר את המצב".   היו ירידות של מספר אחוזים השנה, בין 7%-5% ואפילו יותר, יש צפי לעוד ירידות. איך את מסבירה את זה? "זה ההבדל בין מה שקורה בטווח הקצר לבין הטווח הארוך. נדל"ן זה לטווח ארוך, לא מסתכלים על חצי שנה, שנה. יש כרגע תקופה נקודתית, השוק מגיב, בטווח הקצר יושב על הגדר, מחכה מתלבט מחשב מחדש ובסוף הוא קופץ בחזרה למים הקרים כי צריך לקנות דירות, אנשים לא יכולים שלא לקנות דירות. בסופו של דבר הביקוש הכבוש חוזר לשוק. ולכן בזמן הקצר אנחנו רואים את ההשפעה. אבל כשזה יחזור לעצמו אנחנו נמשיך לראות עליות".   בטווח הקצר רוכש דירה יכול לחסוך 100-200 אלף שקל. "הרוכש צריך למהר ולרכוש עכשיו המוכר צריך להמתין. כי עכשיו זה חלון הזדמנויות, מי שנאלץ למכור עכשיו ולא יכול להמתין, חייב להתפשר במחיר, עכשיו קשה למכור יש שינוי באיזון בין ביקוש להיצע. מי שרוצה למכור ימתין. מי שרוצה לקנות זה הזמן לחפש הצעות אטרקטיביות".   את אופטימית כי את חושבת שהמדינה תבוא בסוף ותיתן את ה'בוסט' שנדרש כפי שראינו בתקופת הקורונה – בנק ישראל עם שינוי רכיב הפריים וליברמן עם ההצהרה המפורסמת? "האופטימיות מבוססת על ניסיון העבר. כמעט בכל משבר שהיה, ב-2008 סאב פריים, מע''מ 0 ואחרים זו היתה ההערכה שלי לאחרי הקיפאון. וזאת התוצאה של התנהגות שוק. זה לא סוד שלאף גורם אין עניין אמיתי בירידת המחירים, הבנקים בוודאי לא רוצים שהמחירים ירדו, הם נותנים מימון כנגד הדירות האלה. המדינה רואה רק מיסים. צריך לתת פתרון, אבל אני לא רואה אף אחד מהגורמים עושים צעדים באמת כדי להוריד את מחירים. מה שריאלי לצפות שיקרה הוא שהעלייה תתמתן". "אני חושבת שצריך לתת בוסט מאוד חזק לדיור להשכרה, הדיור להשכרה בישראל יתחיל קצת לטפס ולהתפתח. ברגע שהתחילו לעלות את הריביות השוק הזה מת, צריך להבין שזה שוק יחסית סולידי, זאת השקעה סולידית, ולכן גם שיעור התשואה יחסית נמוך. ברגע שאתה מעלה את המימון אתה מחסל את הכדאיות הכלכלית של הענף הזה. אחד הצעדים החשובים שצריכה לעשות הממשלה הוא להחיות את חוק העידוד השקעות הון הישן, או כל פתרון אחר שייתן דחיפה לענף הזה. זה גם ייתן פתרון ראוי לציבור מאוד גדול שכרגע לא יכול לקנות דירה ובדרך זה גם מאזן את הביקושים. ברגע שחלק מהביקושים ילכו לדיור להשכרה וירדו מרכישה, זה יעזור גם לאזן את המחירים שם".   בישראל הגישה היא לא לשכור, אלא לקנות. "נגעת בנקודה חשובה, זאת התפיסה. בעולם הרחב יש נישה מאוד מקובלת, אנשים חיים בשכירות שנים רבות ונדמה לי שאצלנו יש את החשש, האלטרנטיבה הזאת לא קיבלה מענה ראוי, כי אם אתה שוכר דירה בפרויקט שבו אתה מקבל הסכם שכירות ל-25 שנה עם שכירות סבירה, עם בניין חדש, עם ניהול כמו שצריך, במצב פיזי כמו שצריך - אתה יכול לחיות ככה בלי שום בעיה. ברגע שזאת אלטרנטיבה ראויה זה סרט אחר".    האופטימיות שלך אומרת שכדאי לקנות דירות, אבל מצד שני אפשר לקבל בתיק אג"ח סולידי 7%-6% תשואה שנתית, משהו שיותר ודאי לעומת השקעה בדירות. האם את עדיין חושבת שלמשקיע כדאי לקנות דירה? "כן, קודם כל בסופו של דבר ההשקעה הבטוחה ביותר היא רכישת דירה. אם אתה מנתח את שוק הנדל"ן עשרות שנים אחורה, אנחנו תמיד במגמת עלייה, יש אומנם תנודות, חשוב לראות אם רכישת דירה זה לשימוש עצמי או להשקעה. שימוש עצמי אז השיקול הכלכלי הוא פחות רלוונטי. קודם כל אתה שואל את עצמך איפה אני רוצה לחיות, איפה לגדל את הילדים, מרחק מהעבודה. דירה להשקעה טובה אם התשואה יותר גדולה. אני תמיד ממליצה על פרויקט של פינוי בינוי יש לו קפיצה בשווי של עשרות אחוזים, השקעה בעיני אולטימטיבית". בתחילת הדרך הסיכונים עדיין יחסית יותר גדולים. "בכל פרויקט, בשלב יותר מוקדם אתה לוקח על עצמך סיכון יותר גדול, כך קפיצת השווי תהיה יותר גדולה. רוכשים דירות בתהליכי פינוי בינוי בכל מיני שלבים. יש את השלב הראשוני מרגע שהמתחם הזה הוכרז הפרויקט פינוי בינוי, אבל עדיין לא התחילה הפעילות. אין נציגות אין מייצגים אין יזם, לא נקבע עוד שום דבר, אבל אתה יודע שזה צפוי. גם מוכר הדירה יוכל לתת רק פרמיה יחסית מאוד קטנה לזה שצפוי פרויקט, לעומת מצבים שבהם יש הסכם עם יזם את כבר התחילו לתכנן תוכנית. ועדיין - אתה יכול לרכוש את הדירה כמובן במחיר יותר נמוך משווי הדירה שתקבל בסוף ולעשות קפיצת שווי מאוד יפה". האם התחדשות עירונית תורמת לעליית המחירים לאורך זמן? "זה המפלט הכמעט היחיד של שוק הנדל"ן שמאפשר בנייה והתפתחות. התשובה היא ההפך - עוד בתקופת המחיר למשתכן כשכל קרקעות המדינה נותבו רק למחיר למשתכן, למעשה התרוקן מאגר הקרקעות. יכולת לדבר עם יזמים ולשמוע שבעצם אין קרקעות, אז התחזקה ההתחדשות העירונית. הבינו שהפוטנציאל הכמעט יחיד של קרקעות באזור הביקוש, אזורי המרכז, שממחזרים את הקרקע, מתאים להיום ולא לתקופה שבה האזורים האלה ניבנו ולכן דווקא התחדשות עירונית היא אחד המנועים החשובים ביותר שיכולים לעזור לשוק הדיור. זה יהיה תחום מרכזי בעשור הקרוב". אני מסכים, אין קרקעות שנכנסים למכרזים, אבל כשנוסעים בכביש ישראל יש המון קרקעות. פשוט לא מנתבים אותם לטובת דיור, רוצים להשאיר את המצב כמו שהוא. "חלק מהקרקעות כנראה לא מיועדות לבנייה, זה נושא של תכנון בנייה. אני מתייחסת לקרקעות שניתן לפתח לבניית מגורים".   מה התחדשות עירונית עושה לשכר הדירה? הרבה אזורים מתפנים ואז משפחות צריכות לגור במקום כלשהו במהלך התקופה. "זו נקודה חשובה וטובה, השלב של הפינוי והחיפוש אחרי הדירה הוא מאוד רגיש, זה בגלל שיש ריבוי פרויקטים. כמחצית מהדירות של פינוי בינוי זה דירות שהבעלים גרים בהם בעצמם, כלומר צריך לחפש דירה חלופית, זה יוצר קושי הדרך להתגבר על זה באמצעות סעיפי שכירות שמתייחסים לא רק לרחובות הסמוכים אלא שכונות נוספות עם דמי שכירות יותר יקרים, או תוספת שכ"ד קבועה של 15%-10%, כדי להיות בטוחים שנתנו למתפנה תקציב מספק למצוא פתרון".   ריבית ההיוון במגמת עלייה. "צריך לעשות הבחנה בין דירות לבין נכסים מניבים. דירות לא נוהגים להעריך לפי התשואה שמתקבלת. אנחנו בודקים לפי עסקת ההשוואה והמחיר שנמכרו דירות דומות בסביבה, כבר מבטאות את כל השינויים בין אם זה מלחמה, ריבית וכל דבר דומה. צוות של לשכת השמאים התלבט בשאלה והגענו למסקנה שאי אפשר לתת תשובה חד משמעית. בפועל, שמאי שמעריך שווי צריך לתת את הדעת על שיעור ההיוון ולעלות אותו מעט. צריך לדעת - ככל ששיעור ההיוון עולה יש ירידה, אבל אנחנו רואים במציאות שעסקאות ממשיכות להתקיים עוד בשיעורי היוון קודמים. כלומר, זה קורה, אבל לא כל כך מהר. יש מקומות שבהן הירידה הזאת מורגשת".   יש עכשיו ויכוח אם להכניס עובדים זרים לארץ ואולי לא. מה קורה עם זה? "נקודה סופר חשובה, צריך לצעוק את הצעקה בכל הזדמנות אפשרית, יש בעיה מאוד קשה. חייבים היו להביא, כבר אתמול, כמה שיותר עובדים זרים. העצירה של אתרי בנייה היא אסון. היא יכולה לחזור כבומרנג בקפיצה עוד יותר גדולה של מחירי הדיור. חובה לטפל בזה. אני יושבת בדיונים בכנסת ויש ניסיונות להביא עובדים זרים ממולדובה, הודו, לפעמים אתה מצטמרר לשמוע את הנציג של משרד החוץ כששואלים אותו על משא ומתן, כי צריך לתרגם את ההסכם להודית. הוא אומר שזה בתהליך ולא יודע מתי זה יסתיים. אנחנו אומרים לו שכל יום כזה של עיכוב בתרגום עולה הון לכל המשק בישראל".