צילום: FREEPIK

היקף המשכנתאות ביולי: 6.4 מיליארד, ירידה של 2% לעומת החודש הקודם

החודשים הקרובים יהיו קריטיים להבנת המגמה בשוק הדיור. הירידה כעת ממשיכה, אבל כבר לא באותה עוצמה של החודשים הקודמים. ביחס ללפני שנה - מדובר על נפילה של 37%

נתנאל אריאל | 10/08/2023 14:43 (6)

נושאים בכתבה החזר משכנתא מחיר הדיור מחירי הדירות משכנתא נדל"ן למגורים

בחודש יולי נטל הציבור הישראלי משכנתאות בהיקף של 6.4 מיליארד שקל, ירידה של 2% ביחס לחודש הקודם (6.54 מיליארד) ונפילה של 37% ביחס לחודש המקביל בשנה שעברה (יותר מ-10 מיליארד שקל בחודש אחד, וגם אז כבר היה מדובר בירידה משיא כל הזמנים של 13.5 מיליארד שקל בחודש אחד, מרץ שעבר). החודש הנוכחי, כמו גם שני החודשים הקודמים, הוא אחת הרמות הנמוכות ביותר מאז שנת הקורונה, 2020.

השאלה החשובה היא האם בעצם מדובר בבלימה של הירידה בהיקף המשכנתאות - האם העלאת הריבית ע"י בנק ישראל גרמה לנפילה של 50% בהיקף המשכנתאות אבל לא יותר מכך, או שבחודשים הבאים המגמה תתחדש ושוב הציבור ייקח פחות משכנתאות.

בינתיים, נתוני הלמ"ס ואגף הכלכלנית הראשית באוצר ממשיכים להראות על קיפאון בעסקאות הנדל"ן וזה אמור להתגלגל גם למשכנתאות ולהמשך הירידה במחירי הדיור. בחצי השנה האחרונה המחירים יורדים ב-7%, ולאחרונה גם נציגי האוצר הודו בכך.

כמובן, מדובר עדיין בירידה נמוכה יחסית, שמגיעה אחרי שמחירי הדיור זינקו רק בשנים האחרונות בכמעט 40%. כעת יש רבים שעדיין לוקחים משכנתאות אבל גם רבים שממתינים. החודשים הבאים יצביעו לאן הולך שוק הדיור.

הקבלנים כמובן בהיסטריה. הם טוענים שבנק ישראל הורס את שוק הדיור, הם זועמים, יוצאים בהצהרות לוחמניות. הם מפחדים מקריסה ומנסים לתדלק את השוק, הם יוצאים במבצעים (כדי לא להגיד שיש באמת ירידת מחירים). אבל הירידה כאן והיא תימשך בעתיד הנראה לעין. השוק עבר משוק של מוכרים לשוק של קונים. הכח עבר לקונים, השאלה היא כמה זמן הציבור לא ירכוש דירות וייאלץ את הקבלנים (וגם אנשים בשוק דירות יד שניה) להוריד את המחירים.

היום הריבית היא כבר 4.75% (ולא בטוח שזה הסוף. בנק ישראל לקח הפוגה מהעלאות הריבית אבל חזר והדגיש שיש היתכנות גבוהה לעוד העלאות ריבית, כשאמר בחודש שער: "היתכנות לא מבוטלת להמשך העלאה של הריבית בהחלטות הבאות - ובכל מקרה הריבית תישאר גבוהה לפחות לעוד שנה"). עידן הכסף הזול הוביל את הציבור לקחת משכנתאות וכשזה נגמר - ההיקפים צוללים. נכון, גם 6.4 מיליארד שקל זה הרבה מאוד כסף, זה גבוה ביחס לרוב העשור הקודם, אבל לא ביחס לשלוש השנים האחרונות, בהן מחירי הדיור זינקו במצטבר ב-40%.

מה הריבית שאפשר לקבל היום כשלוקחים משכנתא בבנקים השונים?

במקביל, בנק ישראל החל להציג לאחרונה את הריביות שאתם יכולים לקבל היום בבנקים השונים. לא במפתיע, מסלול הפריים מדורג למעלה עם ריבית של 6.25%, אבל הנתונים המעניינים יותר היו שהציבור מתחיל לעבור למסלול פחות מוכר: מל"צ - משכנתא לא צמודה שאינה פריים. מסלול שיש לו כמובן יתרונות וחסרונות, הוא טוב יותר מהפריים במצב הנוכחי, אבל האם כדאי לנוטלי המשכנתאות להימנע לחלוטין מהפריים? לא בטוח. הריבית כבר עלתה, עכשיו היא כנראה קרובה לרמות השיא, ולכן זה עושה שכל להתחיל לקחת יותר סיכון במסלול הפריים - רוב הסיכויים, וכך צופה גם בנק ישראל עצמו, שבשנה הבאה הריבית במשק תחל לרדת מה שאומר שהריבית במסלול הפריים תחל לרדת מרמות של 6.25%. כן, היא לא צפויה לחזור ל-1.6% ואפילו פחות, הרמות לפני שנה וחצי, אבל גם 3% זה טוב יותר. מי שעכשיו בוחר לקבע את הריבית במסלולים הקבועים בעצם בוחר לקבע ריביות שכנראה יתבררו בעוד כמה שנים כריביות גבוהות. לפני שנתיים זה היה הגיוני לקחת כמה שיותר מהמשכנתא בריבית הקבועה, כי היא הייתה נמוכה, 2-2.5%. היום היא 5%, אז למה לקבע את זה אם רוב הסיכויים שהריביות יירדו?

קיראו עוד ב"נדל"ן"

הציבור עובר למל"צ - כשמסתכלים על הבנקים שמובילים את שוק המשכנתאות - ובראשם מזרחי טפחות (שנותן 36% מהמשכנתאות החדשות) פועלים (23%) ולאומי (21%) אפשר לראות את הזינוק בנתח של המסלול החדש: בחודש מאי 27% מהיקף המשכנתאות שנתן בנק מזרחי טפחות היה במסלול המל"צ, זאת לעומת 11% בלבד בחודש מרץ (פי 2.5). בפועלים מדובר על 9% בחודש מאי לעומת רק 2% בחודש מרץ (פי 4.5). בלאומי מדובר על 18% לעומת 9% בחודש מרץ (פי 2).

בנק ישראל: אם לא היינו מעלים את הריבית נוטלי המשכנתאות היו סובלים בטווח הארוך הרבה יותר

לאחרונה הציג בנק ישראל גרף מדהים, לפיו, אם הוא לא היה מעלה את הריבית כדי להילחם באינפלציה - אז לא רק שהכסף של הציבור היה מאבד תוך כמה שנים 30% מערכו, אלא גם ההחזרים החודשיים של המשכנתא היו מזנקים ביותר מ-2,500 שקלים לרמה של 7,655 שקלים לחודש בממוצע (תוך 15 שנים).

לדברי בנק ישראל, "בטווח ארוך יותר - האינפלציה, ככל שלא ממוגרת, מעלה משמעותית את ההחזר הנומינלי על המשכנתא, לעומת כלי הריבית שלאחר שמוריד את האינפלציה מחזיר את תוואי התשלום על המשכנתא למסלולו המקורי".

הגרף האדום מציג בכמה היה מתייקר ההחזר החודשי בטווח הארוך, אם בנק ישראל לא מעלה את הריבית:

מה היה קורה להחזר החודשי של המשכנתאות אם בנק ישראל לא היה מעלה את הריבית

מה היה קורה להחזר החודשי של המשכנתאות אם בנק ישראל לא היה מעלה את הריבית

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

4.
ג'וני 10/08/2023 20:29
הגב לתגובה זו
ממש לא מדויק. הירידה יותר מ 2% לפחות 6% . המגזר העסקי מתחיל לקרוס תחת נטל הריביות. בנק ישראל עושה כאילו מזיז למישהו... אבל ממש לא. כתבות של קידום מכירות בכל האזורים.. שבעצם הקבלנים בלחץ ולא רוצים לקחת סיכון ולקבור את עצמם בלי אור בקצה המנהרה.. כרגע יש חושך.
אביב קינן 10/08/2023 22:10
הגב לתגובה זו
התגובה שלך מוזרה ממש. הכתבה הזו מקדמת מכירות? היא אומרת שהקבלנים בליץ
3.
אנונימי 10/08/2023 16:18
הגב לתגובה זו
לא ציינתם באיזה סכום של מחזורים מדובר...לא כתבתם על מוסר תשלומים...לא מבין מי האנשים שלוקחים משכנתא במציאות היום
כי בנק ישראל מפרסם את נתוני המחזור רק בסוף החודש (ל"ת)
אביב קינן 10/08/2023 22:09
הגב לתגובה זו
2.
ממשלת מושחתים על מלא 10/08/2023 16:03
הגב לתגובה זו
מפחיד ביותר שמעלימים נתונים.
1.
:) הבועה מתפוצצת וזה מצחיק ונחמד (ל"ת)
התהליך רק מתחזק 10/08/2023 15:12
הגב לתגובה זו

בנייה. קרדיט: X

מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת

צלי אהרון | 17/09/2025 18:00

נושאים בכתבה מחירי הדירות בנקים רשות המסים חן שרייבר

מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

להמשך הכתבה לחץ כאן