היקף המשכנתאות ביולי: 6.4 מיליארד, ירידה של 2% לעומת החודש הקודם
החודשים הקרובים יהיו קריטיים להבנת המגמה בשוק הדיור. הירידה כעת ממשיכה, אבל כבר לא באותה עוצמה של החודשים הקודמים. ביחס ללפני שנה - מדובר על נפילה של 37%
בחודש יולי נטל הציבור הישראלי משכנתאות בהיקף של 6.4 מיליארד שקל, ירידה של 2% ביחס לחודש הקודם (6.54 מיליארד) ונפילה של 37% ביחס לחודש המקביל בשנה שעברה (יותר מ-10 מיליארד שקל בחודש אחד, וגם אז כבר היה מדובר בירידה משיא כל הזמנים של 13.5 מיליארד שקל בחודש אחד, מרץ שעבר). החודש הנוכחי, כמו גם שני החודשים הקודמים, הוא אחת הרמות הנמוכות ביותר מאז שנת הקורונה, 2020.
השאלה החשובה היא האם בעצם מדובר בבלימה של הירידה בהיקף המשכנתאות - האם העלאת הריבית ע"י בנק ישראל גרמה לנפילה של 50% בהיקף המשכנתאות אבל לא יותר מכך, או שבחודשים הבאים המגמה תתחדש ושוב הציבור ייקח פחות משכנתאות.
בינתיים, נתוני הלמ"ס ואגף הכלכלנית הראשית באוצר ממשיכים להראות על קיפאון בעסקאות הנדל"ן וזה אמור להתגלגל גם למשכנתאות ולהמשך הירידה במחירי הדיור. בחצי השנה האחרונה המחירים יורדים ב-7%, ולאחרונה גם נציגי האוצר הודו בכך.
כמובן, מדובר עדיין בירידה נמוכה יחסית, שמגיעה אחרי שמחירי הדיור זינקו רק בשנים האחרונות בכמעט 40%. כעת יש רבים שעדיין לוקחים משכנתאות אבל גם רבים שממתינים. החודשים הבאים יצביעו לאן הולך שוק הדיור.
- ההתלבטות העיקרית בתכנון משכנתא: החזר נמוך או וודאות גבוהה?
- כשהמשכנתא בולעת כמעט חצי מהשכר והאם זה יימשך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הקבלנים כמובן בהיסטריה. הם טוענים שבנק ישראל הורס את שוק הדיור, הם זועמים, יוצאים בהצהרות לוחמניות. הם מפחדים מקריסה ומנסים לתדלק את השוק, הם יוצאים במבצעים (כדי לא להגיד שיש באמת ירידת מחירים). אבל הירידה כאן והיא תימשך בעתיד הנראה לעין. השוק עבר משוק של מוכרים לשוק של קונים. הכח עבר לקונים, השאלה היא כמה זמן הציבור לא ירכוש דירות וייאלץ את הקבלנים (וגם אנשים בשוק דירות יד שניה) להוריד את המחירים.
היום הריבית היא כבר 4.75% (ולא בטוח שזה הסוף. בנק ישראל לקח הפוגה מהעלאות הריבית אבל חזר והדגיש שיש היתכנות גבוהה לעוד העלאות ריבית, כשאמר בחודש שער: "היתכנות לא מבוטלת להמשך העלאה של הריבית בהחלטות הבאות - ובכל מקרה הריבית תישאר גבוהה לפחות לעוד שנה"). עידן הכסף הזול הוביל את הציבור לקחת משכנתאות וכשזה נגמר - ההיקפים צוללים. נכון, גם 6.4 מיליארד שקל זה הרבה מאוד כסף, זה גבוה ביחס לרוב העשור הקודם, אבל לא ביחס לשלוש השנים האחרונות, בהן מחירי הדיור זינקו במצטבר ב-40%.
מה הריבית שאפשר לקבל היום כשלוקחים משכנתא בבנקים השונים?
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
הציבור עובר למל"צ - כשמסתכלים על הבנקים שמובילים את שוק המשכנתאות - ובראשם מזרחי טפחות (שנותן 36% מהמשכנתאות החדשות) פועלים (23%) ולאומי (21%) אפשר לראות את הזינוק בנתח של המסלול החדש: בחודש מאי 27% מהיקף המשכנתאות שנתן בנק מזרחי טפחות היה במסלול המל"צ, זאת לעומת 11% בלבד בחודש מרץ (פי 2.5). בפועלים מדובר על 9% בחודש מאי לעומת רק 2% בחודש מרץ (פי 4.5). בלאומי מדובר על 18% לעומת 9% בחודש מרץ (פי 2).
בנק ישראל: אם לא היינו מעלים את הריבית נוטלי המשכנתאות היו סובלים בטווח הארוך הרבה יותר
לאחרונה הציג בנק ישראל גרף מדהים, לפיו, אם הוא לא היה מעלה את הריבית כדי להילחם באינפלציה - אז לא רק שהכסף של הציבור היה מאבד תוך כמה שנים 30% מערכו, אלא גם ההחזרים החודשיים של המשכנתא היו מזנקים ביותר מ-2,500 שקלים לרמה של 7,655 שקלים לחודש בממוצע (תוך 15 שנים).
לדברי בנק ישראל, "בטווח ארוך יותר - האינפלציה, ככל שלא ממוגרת, מעלה משמעותית את ההחזר הנומינלי על המשכנתא, לעומת כלי הריבית שלאחר שמוריד את האינפלציה מחזיר את תוואי התשלום על המשכנתא למסלולו המקורי".
הגרף האדום מציג בכמה היה מתייקר ההחזר החודשי בטווח הארוך, אם בנק ישראל לא מעלה את הריבית:
- 4.ג'וני 10/08/2023 20:29הגב לתגובה זוממש לא מדויק. הירידה יותר מ 2% לפחות 6% . המגזר העסקי מתחיל לקרוס תחת נטל הריביות. בנק ישראל עושה כאילו מזיז למישהו... אבל ממש לא. כתבות של קידום מכירות בכל האזורים.. שבעצם הקבלנים בלחץ ולא רוצים לקחת סיכון ולקבור את עצמם בלי אור בקצה המנהרה.. כרגע יש חושך.
- אביב קינן 10/08/2023 22:10הגב לתגובה זוהתגובה שלך מוזרה ממש. הכתבה הזו מקדמת מכירות? היא אומרת שהקבלנים בליץ
- 3.אנונימי 10/08/2023 16:18הגב לתגובה זולא ציינתם באיזה סכום של מחזורים מדובר...לא כתבתם על מוסר תשלומים...לא מבין מי האנשים שלוקחים משכנתא במציאות היום
- כי בנק ישראל מפרסם את נתוני המחזור רק בסוף החודש (ל"ת)אביב קינן 10/08/2023 22:09הגב לתגובה זו
- 2.ממשלת מושחתים על מלא 10/08/2023 16:03הגב לתגובה זומפחיד ביותר שמעלימים נתונים.
- 1.:) הבועה מתפוצצת וזה מצחיק ונחמד (ל"ת)התהליך רק מתחזק 10/08/2023 15:12הגב לתגובה זו
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
