המס על רכישת דירה חדשה יתעדכן מעט בעקבות עדכון המדרגות
מס רכישה מדרגות מס הרכישה עודכנו בהתאם לשיעור עליית המדד. המדרגות מתעדכנות אחת לשנה בהתאם להוראות החוק. המדד הרלבנטי למס רכישה - מדד הדיור, עלה בשנת 2020 בשיעור של 0.5%. כשהמדד עולה, מופחת למעשה מס הרכישה מכיוון שהמדרגות עולות. כלומר, המחיר ממנו מתחילים להתחייב במס רכישה, עלה. לדוגמה, במקרה של דירת מגורים יחידה - אם בשנת 2020 לא שולם מס על דירות בשווי של עד 1,744,505 שקל, הרי שמעתה לא ישולם מס על דירות בשווי של עד 1,747,865 שקל. כמו כן, גם יתר המדרגות עודכנו כלפי מעלה.
מס רכישה משולם ברכישת דירה - משלמים מס על כל רכישת דירה מהדירה הראשונה, והמס מעט שונה וגבוה יותר מהדירה השנייה והלאה. מס רכישה הוא מס שונה מהמסים הרגילים המשולמים על הכנסות או רווחים. מס רכישה משולם לרשויות המס כאשר רוכשים נכס מקרקעין, ומתייחס בפרט לרכישת דירה, ולא כאשר מוכרים אותו ברווח (אז מדובר על מס שבח - מס על רווח ההון על השבחה של הדירה - ראו כאן הרחבה על מס שבח). המס משולם על ההשקעה עצמה - סכום הרכישה, בהתאם למדרגות המס.
אבל על מה ולמה בעצם יש מס רכישה? איך אפשר למסות בעת הרכישה עוד לפני שיש הכנסה ורווח? ובכן, ככה פשוט נקבע. זה ככל הנראה נובע מאילוצי תקציב ובמטרה להשפיע על שוק הדירות ועל המחירים בו, במיוחד על שוק הדירות להשקעה. כבר בעבר הרחוק החליטה הממשלה לחייב את הרוכשים במס רכישה, ומאז מדי כמה שנים יש עדכונים במס הרכישה, ובמקביל מתעדכנות מדרגות מס הרכישה.
המס מתעדכן בתחילת כל שנה לפי נתוני המדד. אך בשנת 2020 היה עדכון "זמני" נוסף למדרגות המס באמצע השנה בעקבות משבר הקורונה.
המדריך המלא - למס רכישה דירה ראשונה (ודירה שנייה) - ככה זה עובד!
להלן מדרגות מס רכישה המעודכנות לרוכשי דירה יחידה:
בהתאם להוראות החוק, רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.21 ועד ליום 15.1.22 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
1. על חלק השווי שעד 1,747,865 ש"ח – לא ישולם מס
2. על חלק השווי העולה על 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 ש"ח – 3.5%
3. על חלק השווי העולה על 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 5%
4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%
5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%
לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) בסך של 2,200,000 שקל :
על חלק השווי שעד 1,747,865 שקל - לא ישולם מס
על חלק השווי העולה על 1,747,865 שקל ועד 2,073,190 שקל ישולם מס בשיעור 3.5% = 11,386 שקל
על חלק השווי העולה על 2,073,190 שקל ועד 2,200,000 שקל ישולם מס בשיעור 5% = 6,341 שקל
כך שסה"כ מס הרכישה לתשלום יהיה 17,727 שקל (לעומת 17,905 שקל לרכישות בין 16.1.20 ל – 15.1.21)
להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):
1. על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח – 5%
2. על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – 6%
3. על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 7%
4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%
5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%
לדוגמה: רכישת דירת מגורים (שאינה יחידה) בסך של 2,200,000 שקל:
על חלק השווי שעד 1,294,770 שקל ישולם מס בשיעור 5% = 64,739 שקל
על חלק השווי העולה על 1,294,770 שקל ועד 2,200,000 שקל ישולם מס בשיעור 6% = 54,314 שקל
- 4.אלחנן הכתב הכי טוב שיש (ל"ת)אנונימי 20/01/2021 11:09הגב לתגובה זו
- 3.השוק מת 18/01/2021 05:53הגב לתגובה זוהיצע יד 2 זה ברוב המקרים דירות ישנות עלובות בחי חנייה בלי מעלית קומה ראשונה. בקצור זבל שלא נמכר ואז המוכר פונה למתווך ומסהך עצמו כי עמלות לקונה ולמוכר במקום להוריד 10% ולסגור עיסקה
- 2.השוק קפוא, תעיפו את מיסי הנדלן ותנו לשוק לפרוח. (ל"ת)מדינה רודפת בצע 17/01/2021 19:48הגב לתגובה זו
- 1.לא צריך לפרסם כתבה על כל אגורה שיורדת במס. (ל"ת)י 17/01/2021 16:20הגב לתגובה זו
- יוסי 18/01/2021 10:17הגב לתגובה זומס רכישה ירד ב-200 ש״ח על דירה של 2.2 מיליון. עשו מזה חתיכת כתבה..
- מצפים להורדת מיסים הרבה יותר גדולה.כי אין ברירה. (ל"ת)ח 17/01/2021 23:35הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
