צילום: כפיר סיוון

המס על רכישת דירה חדשה יתעדכן מעט בעקבות עדכון המדרגות

בעקבות עלייה במדד ועדכון המדרגות, המס ישולם על דירות שעלותן החל מ-1,744,865. עלייה של כ-3,000 שקל בשווי הדירה ביחס לשנה שעברה; הנה הנתונים ומחשבון

אלחנן בריסק | 17/01/2021 15:30 (6)

נושאים בכתבה מס רכישה

מדרגות מס הרכישה עודכנו בהתאם לשיעור עליית המדד. המדרגות מתעדכנות אחת לשנה בהתאם להוראות החוק. המדד הרלבנטי למס רכישה - מדד הדיור, עלה בשנת 2020 בשיעור של 0.5%. כשהמדד עולה, מופחת למעשה מס הרכישה מכיוון שהמדרגות עולות. כלומר, המחיר ממנו מתחילים להתחייב במס רכישה, עלה. לדוגמה, במקרה של דירת מגורים יחידה - אם בשנת 2020 לא שולם מס על דירות בשווי של עד 1,744,505 שקל, הרי שמעתה לא ישולם מס על דירות בשווי של עד 1,747,865 שקל. כמו כן, גם יתר המדרגות עודכנו כלפי מעלה.

מחשבון מס רכישה

מס רכישה משולם ברכישת דירה - משלמים מס על כל רכישת דירה מהדירה הראשונה, והמס מעט שונה וגבוה יותר מהדירה השנייה והלאה. מס רכישה הוא מס שונה מהמסים הרגילים המשולמים על הכנסות או רווחים. מס רכישה משולם לרשויות המס כאשר רוכשים נכס מקרקעין, ומתייחס בפרט לרכישת דירה, ולא כאשר מוכרים אותו ברווח (אז מדובר על מס שבח - מס על רווח ההון על השבחה של הדירה - ראו כאן הרחבה על מס שבח). המס משולם על ההשקעה עצמה - סכום הרכישה, בהתאם למדרגות המס.

אבל על מה ולמה בעצם יש מס רכישה? איך אפשר למסות בעת הרכישה עוד לפני שיש הכנסה ורווח? ובכן, ככה פשוט נקבע. זה ככל הנראה נובע מאילוצי תקציב ובמטרה להשפיע על שוק הדירות ועל המחירים בו, במיוחד על שוק הדירות להשקעה. כבר בעבר הרחוק החליטה הממשלה לחייב את הרוכשים במס רכישה, ומאז מדי כמה שנים יש עדכונים במס הרכישה, ובמקביל מתעדכנות מדרגות מס הרכישה.

המס מתעדכן בתחילת כל שנה לפי נתוני המדד. אך בשנת 2020 היה עדכון "זמני" נוסף למדרגות המס באמצע השנה בעקבות משבר הקורונה.

המדריך המלא - למס רכישה דירה ראשונה (ודירה שנייה) - ככה זה עובד!

להלן מדרגות מס רכישה המעודכנות לרוכשי דירה יחידה:

בהתאם להוראות החוק, רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.21 ועד ליום 15.1.22 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי שעד 1,747,865 ש"ח – לא ישולם מס

2. על חלק השווי העולה על 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 ש"ח – 3.5%

3. על חלק השווי העולה על 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 5%

4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%

5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%

לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) בסך של 2,200,000 שקל :

על חלק השווי שעד 1,747,865 שקל - לא ישולם מס

על חלק השווי העולה על 1,747,865 שקל ועד 2,073,190 שקל ישולם מס בשיעור 3.5% = 11,386 שקל

על חלק השווי העולה על 2,073,190 שקל ועד 2,200,000 שקל ישולם מס בשיעור 5% = 6,341 שקל

כך שסה"כ מס הרכישה לתשלום יהיה 17,727 שקל (לעומת 17,905 שקל לרכישות בין 16.1.20 ל – 15.1.21)

להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):

1. על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח – 5%

2. על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – 6%

3. על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 7%

4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%

5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%

לדוגמה: רכישת דירת מגורים (שאינה יחידה) בסך של 2,200,000 שקל:

על חלק השווי שעד 1,294,770 שקל ישולם מס בשיעור 5% = 64,739 שקל

על חלק השווי העולה על 1,294,770 שקל ועד 2,200,000 שקל ישולם מס בשיעור 6% = 54,314 שקל

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

4.
אלחנן הכתב הכי טוב שיש (ל"ת)
אנונימי 20/01/2021 11:09
הגב לתגובה זו
3.
השוק מת 18/01/2021 05:53
הגב לתגובה זו
היצע יד 2 זה ברוב המקרים דירות ישנות עלובות בחי חנייה בלי מעלית קומה ראשונה. בקצור זבל שלא נמכר ואז המוכר פונה למתווך ומסהך עצמו כי עמלות לקונה ולמוכר במקום להוריד 10% ולסגור עיסקה
2.
השוק קפוא, תעיפו את מיסי הנדלן ותנו לשוק לפרוח. (ל"ת)
מדינה רודפת בצע 17/01/2021 19:48
הגב לתגובה זו
1.
לא צריך לפרסם כתבה על כל אגורה שיורדת במס. (ל"ת)
י 17/01/2021 16:20
הגב לתגובה זו
יוסי 18/01/2021 10:17
הגב לתגובה זו
מס רכישה ירד ב-200 ש״ח על דירה של 2.2 מיליון. עשו מזה חתיכת כתבה..
מצפים להורדת מיסים הרבה יותר גדולה.כי אין ברירה. (ל"ת)
ח 17/01/2021 23:35
הגב לתגובה זו

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן