המס על רכישת דירה חדשה יתעדכן מעט בעקבות עדכון המדרגות
מס רכישה מדרגות מס הרכישה עודכנו בהתאם לשיעור עליית המדד. המדרגות מתעדכנות אחת לשנה בהתאם להוראות החוק. המדד הרלבנטי למס רכישה - מדד הדיור, עלה בשנת 2020 בשיעור של 0.5%. כשהמדד עולה, מופחת למעשה מס הרכישה מכיוון שהמדרגות עולות. כלומר, המחיר ממנו מתחילים להתחייב במס רכישה, עלה. לדוגמה, במקרה של דירת מגורים יחידה - אם בשנת 2020 לא שולם מס על דירות בשווי של עד 1,744,505 שקל, הרי שמעתה לא ישולם מס על דירות בשווי של עד 1,747,865 שקל. כמו כן, גם יתר המדרגות עודכנו כלפי מעלה.
מס רכישה משולם ברכישת דירה - משלמים מס על כל רכישת דירה מהדירה הראשונה, והמס מעט שונה וגבוה יותר מהדירה השנייה והלאה. מס רכישה הוא מס שונה מהמסים הרגילים המשולמים על הכנסות או רווחים. מס רכישה משולם לרשויות המס כאשר רוכשים נכס מקרקעין, ומתייחס בפרט לרכישת דירה, ולא כאשר מוכרים אותו ברווח (אז מדובר על מס שבח - מס על רווח ההון על השבחה של הדירה - ראו כאן הרחבה על מס שבח). המס משולם על ההשקעה עצמה - סכום הרכישה, בהתאם למדרגות המס.
אבל על מה ולמה בעצם יש מס רכישה? איך אפשר למסות בעת הרכישה עוד לפני שיש הכנסה ורווח? ובכן, ככה פשוט נקבע. זה ככל הנראה נובע מאילוצי תקציב ובמטרה להשפיע על שוק הדירות ועל המחירים בו, במיוחד על שוק הדירות להשקעה. כבר בעבר הרחוק החליטה הממשלה לחייב את הרוכשים במס רכישה, ומאז מדי כמה שנים יש עדכונים במס הרכישה, ובמקביל מתעדכנות מדרגות מס הרכישה.
המס מתעדכן בתחילת כל שנה לפי נתוני המדד. אך בשנת 2020 היה עדכון "זמני" נוסף למדרגות המס באמצע השנה בעקבות משבר הקורונה.
המדריך המלא - למס רכישה דירה ראשונה (ודירה שנייה) - ככה זה עובד!
להלן מדרגות מס רכישה המעודכנות לרוכשי דירה יחידה:
בהתאם להוראות החוק, רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.21 ועד ליום 15.1.22 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
1. על חלק השווי שעד 1,747,865 ש"ח – לא ישולם מס
2. על חלק השווי העולה על 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 ש"ח – 3.5%
3. על חלק השווי העולה על 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 5%
4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%
5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%
לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) בסך של 2,200,000 שקל :
על חלק השווי שעד 1,747,865 שקל - לא ישולם מס
על חלק השווי העולה על 1,747,865 שקל ועד 2,073,190 שקל ישולם מס בשיעור 3.5% = 11,386 שקל
על חלק השווי העולה על 2,073,190 שקל ועד 2,200,000 שקל ישולם מס בשיעור 5% = 6,341 שקל
כך שסה"כ מס הרכישה לתשלום יהיה 17,727 שקל (לעומת 17,905 שקל לרכישות בין 16.1.20 ל – 15.1.21)
להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):
1. על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח – 5%
2. על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – 6%
3. על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 7%
4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%
5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%
לדוגמה: רכישת דירת מגורים (שאינה יחידה) בסך של 2,200,000 שקל:
על חלק השווי שעד 1,294,770 שקל ישולם מס בשיעור 5% = 64,739 שקל
על חלק השווי העולה על 1,294,770 שקל ועד 2,200,000 שקל ישולם מס בשיעור 6% = 54,314 שקל
- 4.אלחנן הכתב הכי טוב שיש (ל"ת)אנונימי 20/01/2021 11:09הגב לתגובה זו
- 3.השוק מת 18/01/2021 05:53הגב לתגובה זוהיצע יד 2 זה ברוב המקרים דירות ישנות עלובות בחי חנייה בלי מעלית קומה ראשונה. בקצור זבל שלא נמכר ואז המוכר פונה למתווך ומסהך עצמו כי עמלות לקונה ולמוכר במקום להוריד 10% ולסגור עיסקה
- 2.השוק קפוא, תעיפו את מיסי הנדלן ותנו לשוק לפרוח. (ל"ת)מדינה רודפת בצע 17/01/2021 19:48הגב לתגובה זו
- 1.לא צריך לפרסם כתבה על כל אגורה שיורדת במס. (ל"ת)י 17/01/2021 16:20הגב לתגובה זו
- יוסי 18/01/2021 10:17הגב לתגובה זומס רכישה ירד ב-200 ש״ח על דירה של 2.2 מיליון. עשו מזה חתיכת כתבה..
- מצפים להורדת מיסים הרבה יותר גדולה.כי אין ברירה. (ל"ת)ח 17/01/2021 23:35הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xאיך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?
מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.
עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.
שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.
המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.
- בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
- הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?
שיקר לביטוח לאומי והעלים מסים במיליונים - סוף גנב לתליה
יועץ הקבלה רזיאל דהאן נחשד כי קיבל קצבאות במרמה והעלים הכנסות של מיליוני שקלים דרך חשבונות אחרים. החקירה המשותפת של רשות המסים והביטוח הלאומי חשפה יומן פגישות עמוס והפקדות חריגות; כעת ביהמ"ש העליון התיר לפרסם את שמו
רזיאל דהאן, יועץ קבלה מוכר (קבליסט), נמצא במרכז פרשה חמורה שנחשפה בימים האחרונים. על פי החשד, דהאן קיבל במשך שנים קצבאות שונות מהמוסד לביטוח לאומי תוך שהוא מציג מצג שווא לגבי מצבו, ובמקביל העלים הכנסות של מיליוני שקלים מעסק פרטי שפעיל לכל דבר. החקירה נוהלה במשותף על ידי רשות המסים והביטוח הלאומי, לאחר מידע מודיעיני שהעלה כי דהאן אינו עומד בתנאי הזכאות לקצבאות.
במהלך החקירה, שנפתחה תחילה באופן סמוי ולאחר מכן הפכה לגלויה, בוצעו חיפושים במספר אתרים ונתפסו מסמכים, מחשבים ויומן פגישות. היומן חשף כי דהאן קיבל לקוחות ברצף משעות הבוקר ועד הלילה, עובדה שסותרת לכאורה את טענותיו לנבצרות. בנוסף, נבדקו חשבונות בנק של מקורביו, בהם התגלו הפקדות חריגות של מזומנים ושיקים בסכומים מצטברים של מיליוני שקלים בין השנים 2018 ל-2024. ללא חשבוניות או קבלות כפי שמחייב החוק.
עוד עלה כי דהאן הופיע בתוכניות טלוויזיה, פתח קלפים, ביצע "לחשים" וטיפולים שונים. כל אלה מצביעים, לטענת הרשויות, על פעילות עסקית ענפה שמניבה הכנסות יציבות. במקביל, בביטוח הלאומי טוענים כי המשיך לקבל כספים תוך הצגת מצג שווא של חוסר יכולת לעבוד. דהאן נעצר ושוחרר בתנאים מגבילים בבית משפט השלום בראשון לציון.
בקשה שהגיש לאיסור פרסום נדחתה הן בבית המשפט המחוזי והן בבית המשפט העליון, ובכך נפתח הפתח לחשיפת שמו לציבור. החלטת העליון ניתנה אתמול (1.9.2025) וסללה את הדרך לפרסום זה.בשלב זה מדובר בחשדות בלבד, ודהאן נהנה מחזקת החפות. החקירה צפויה להימשך בתקופה הקרובה, לאחר מכן יוחלט האם להעמידו לדין פלילי בגין העלמת מסים וקבלת קצבאות במרמה.
- עו"ד הראל ישראלי מונה ליועץ המשפטי של רשות המסים
- בפעם השניה: ניסה להבריח 30,000 כדורי ויאגרה - ונתפס בנתב"ג
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פעילות עקבית ומתמשכת
מעבר לממצאים הישירים מהחקירה, לפרשה יש גם היבטים רחבים יותר: מבחינה כלכלית, ההפקדות בהיקף של מיליוני שקלים שנמצאו בין השנים 2018 ל-2024 מצביעות על פעילות עסקית עקבית ומתמשכת, ולא על אירוע חד-פעמי.
