קניתם דירה – אבל אין מפתח: כך הפך איחור במסירה לנורמה בענף הנדל"ן

הם חתמו, שילמו, חלמו – ואז הגיע מועד האכלוס... ולא קרה כלום. אלפי רוכשי דירות מגלים מדי שנה שחתימה על חוזה מול קבלן לא מבטיחה קורת גג בזמן. החוק מחייב, הפסיקה תומכת, אבל בשטח? הקבלן מאחר, הקונה ממתין, ולעיתים נשאר בלי דירה, בלי פיצוי משמעותי ועם הרבה תסכול. התופעה, שהפכה כמעט לנורמה בענף הנדל"ן הישראלי, משקפת משבר עמוק של אמון, תשתיות ורגולציה, ומעלה שאלות קשות על היכולת של המדינה להגן על רוכשי הדירות.

מיכל ודניאל ממודיעין חתמו בקיץ 2021 על חוזה רכישת דירה בפרויקט חדש. תאריך האכלוס שנקבע: סוף 2023. אנחנו במאי 2025, והם עדיין בשכירות. המשכנתא כבר רצה, הילדים גדלים בלי חדר נוסף, והקבלן דוחה שוב ושוב. "זו כבר לא רק בעיה כלכלית", אומרת מיכל, "זה שוחק נפשית. אין ודאות, אין אמון, אין מי שיעזור". הסיפור שלהם אינו יוצא דופן. משפחות רבות ברחבי הארץ – מזוגות צעירים ועד משקיעים – נתקלות בעיכובים של חודשים ואף שנים, שמותירות אותם תקועים במציאות של חוסר ודאות כלכלית ונפשית. לא תמיד הקבלנים הם "הצד הרע" בסיפור. יש מצבים שהעיכובים האלו נובעים מסיבות חיצוניות שקשורות לתב"ע, לרגולציה ולרשויות ויש כמובן את המלחמה שיצרה עצירה בקצב הבנייה. ועדיין - זמני האיחורים לא נתפסים והם נמשכים גם כעת למרות ההתאוששות בקצב הבנייה והחזרה איכשהו לסוג של שגרה בתחום.  

לפי דוח משרד השיכון כבר ב-2022, לפני המלחמה כשישית מהדירות בפרויקטים חדשים נמסרו באיחור של שנה ומעלה, ו-83% סבלו מעיכוב של מעל 60 יום שהוא תקופת הגרייס החוקית. דוח של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מתחילת השנה מציין כי מתוך כ-53,400 התחלות בנייה בשנה האחרונה, כ-20% מהפרויקטים דיווחו על עיכובים משמעותיים עקב מחסור בעובדים ותהליכי רישוי ממושכים. במקרים קיצוניים, כמו בפרויקטים של התחדשות עירונית, עיכובים מגיעים לשלוש שנים ויותר, מה שמותיר דיירים מפונים ללא בית. בכל התרחישים, העיכוב הופך למעין "מצב קבע" שמערער את השוק כולו ומגביר את חוסר האמון בין רוכשים, קבלנים ורשויות.

החוק בצד הרוכשים – אבל האכיפה חלשה

החוק בישראל בצד הרוכשים. חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 קובע כי עיכוב מעבר ל-60 ימים מהמועד שנקבע בחוזה מחייב את הקבלן לשלם פיצוי חודשי בגובה שכר הדירה המקובל באזור, בתוספת 25% עבור דירה למגורים (או 150% משכר דירה לדירה שאינה למגורים). תיקון לחוק מ-2022 החמיר את הדרישות, במטרה לעודד קבלנים לנקוב במועדי מסירה ריאליים ולהפחית את התמריץ למכור דירות על בסיס תאריכים אופטימיים מדי. על פי הערכות של התאחדות הקבלנים, כ-70% מהחוזים שנחתמו ב-2024 כללו סעיפי פיצוי מפורטים, לעומת 50% ב-2020, מה שמעיד על שיפור מסוים במודעות לחוק. עם זאת, האכיפה נותרה חלשה: פחות מ-10% מהרוכשים שחוו עיכובים דרשו פיצוי רשמית, ורק כ-5% הגישו תביעות משפטיות, לפי נתונים ממשרד המשפטים.

• הקבלן איחר במסירת דירה - מה הפיצוי ששילם לרוכשים?
• בממ"דים הותקנו דלתות לא נכונות - חברת הבנייה והאדריכל יפצו

הפיצוי אינו משולם באופן אוטומטי, והרוכש נדרש לפנות בדרישה בכתב, לנהל התכתבויות ארוכות, ולעיתים להגיש תביעה משפטית. תהליך זה מורכב, יקר ודורש משאבים שאינם זמינים לכל רוכש, במיוחד כאשר הוא משלם משכנתא ושכר דירה במקביל. על פי ההערכות  עלות ממוצעת של עיכוב לשנה מסתכמת בכ-60-90 אלף שקל, כולל שכר דירה נוסף, והוצאות משפטיות. אבל כשההוצאות המשפטיות הן באזור 10-20 אלף שקל (ויש גם את הזמן, כאב ראש וטרחה) והתשלום הממוצע של הקבלן בגין עיכוב במסירה, שנקבע בסוף הוא 30-50 אלף שקל, המוטיבציה לתבוע את הקבלן לא ממש גבוהה. 

הסיבות לעיכובים 

קבלנים טוענים כי הסיפור אינו פשוט. יש מצוקת כוח אדם כרונית, עיכובים בהיתרים, מחסור עצום בבקרי איכות ובמהנדסי ביצוע, ועיריות שלא עומדות בלוחות זמנים להנפקת טופס 4. הם צודקים, אם כי זה לא מסביר עיכובים של שנה ויותר. כמה חודשים - כן, אבל שנה ויותר? הקבלנים טוענים שהם חוטפים את התסכול של הקונים, "אבל לא תמיד אנחנו האחראים" - זה נכון במקרים רבים, אבל לא בכולם וזה בפני עצמו לא מסביר את אורך העיכובים. נראה שבמצבים מסוימים נוח לקבלנים להסית את האש לכיוון העירייה והרגולטור, אך יש להם גם אחריות על כך. 

המצב יוצר דילמה רגולטורית מורכבת. מחד, יש צורך להגן על רוכשים ולעודד ודאות בשוק. מאידך, החמרה שתטיל אחריות מוחלטת על קבלנים עלולה להבריח יזמים קטנים ולהאט התחלות בנייה וגם לפגוע בקבלנים שלא בצדק.. הצעות לתיקון החוק – כמו דרישה לדיווח בזמן אמת על עיכובים – נתקעות בוועדות הכנסת, בין היתר בשל לחץ של התאחדות הקבלנים. במרץ אשתקד, משרד השיכון הכריז על פיילוט לפיצוי קבלנים על איחורים עקב מחסור בכוח אדם, אך הוא לא התרחב למדיניות קבועה.

• דירה בת"א - מה קורה למחירים, מה המחיר למ"ר ועסקאות אחרונות
• 7,000 דירות חדשות בתל אביב? מה התנאים, האם אתם עומדים להתעשר ומה קורה בבניין לשימור?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הפסיכולוגיה של הרוכשים משחקת תפקיד מרכזי. סקר של מכון גיאוקרטוגרפיה מצא כי רוב הרוכשים חוששים להתעמת עם קבלנים לפני המסירה, מחשש לעיכובים נוספים או פגיעה בטיפול בליקויים. התוצאה היא שרבים מוותרים על זכותם לפיצוי, מה שמחליש את ההרתעה כלפי קבלנים. מעבר לכך, במקרים של "כוח עליון" (והמלחמה העשויה להיות מוגדרת כך), קבלנים עשויים להימנע מפיצוי. וכך נוצר מצב שהפיצוי בסימן שאלה, היכולת לתבוע נמוכה ופחות אפקטיבית, והעיכובים הולכים וגדלים. 

האם יש דרכים לפתור את הבעיה? 

כנראה שאין פתרון קסם לכאלו שנמצאים במצב הזה ומדובר על אלפים רבים. לגבי כאלו שעומדים לקנות דירה הרי שהם יכולים יכולים לנקוט צעדים בשלב החוזה, אבל לא בטוח כלל שהקבלן יסכים להם. הם יכולים לדרוש תאריך מסירה מחייב, להגדיר לוח קנסות, לתעד את כל התכתובות מול הקבלן,  אבל כאמור לא בטוח שזה יעזור. מבחינת פתרונות גג של המדינה - זון כאמור דילמה גדולה, כי יש צדק בדברי הקבלנים שאגה תבעו את המדינה כעת על תשלומי הפיצויים לרוכשים בטענה שהאיחורים לא בשליטתם. 

מה קורה בעולם?

התופעה אינה ייחודית לישראל, אך בולטת יותר בשל ביורוקרטיה ותלות בעובדים זרים. בגרמניה, חוק הבנייה מחייב עדכונים על עיכובים תוך 14 יום, ופיצויים משולמים מחשבון נאמנות לאחר חודשיים. בצרפת, תוכנית VEFA כוללת ערבויות בנקאיות לפיצוי. בארה"ב, חוזים בקליפורניה כוללים קנסות מחמירים, ורוכשים תובעים מהר יותר. מחקר של OECD מ-2024 מראה כי זמן ממוצע לעיכוב בפרויקטים באירופה הוא 3–6 חודשים, לעומת 12–24 חודשים בישראל. היתרון במדינות אלה הוא שקיפות ואכיפה, שחסרות בישראל.

וכך נוצר מצב די אבסורדי אצלנו - קל לקנות דירה על הנייר, קל לקבל משכנתא על דירה על הנייר, אבל קשה לקבל את הדירה החדשה.