שלום שי חיפש את הבורסה, ומצא את שפיר

אחרי שניסה להנפיק את קבוצת דונה בבורסה לפי שווי של כ־3.5 מיליארד שקל, שלום שי משנה כיוון - ועובר לשולחן המשא ומתן. לפי גורמים בענף, קבוצת דונה מנהלת מגעים מתקדמים למכירת זרוע פעילותה המרכזית, ככל הנראה בתחום המגורים, לפי שווי של כ־3 מיליארד שקל. בין הרוכשות הפוטנציאליות: חברת התשתיות שפיר הנדסה שפיר הנדסה 0.95%  , שכבר הקימה פעילות נדל"ן ומחפשת להתרחב במהירות.

המהלך מגיע כחצי שנה לאחר שדונה ביטלה את הנפקתה המתוכננת בבורסה שלא צלח עקב סביבת ריבית גבוהה, שחיקה בתמחור חברות הנדל"ן, ופערים בין שווי השוק לבין הציפיות של בעל השליטה. במקום גיוס הון ציבורי - נראה ששלום שי יעדיף אקזיט פרטי, גם אם זה אומר תספורת של כ־15% לעומת הערכת השווי המקורית שאיתה הוא ניסה להיכנס לבורסה . נכון לעכשיו, לא מדובר בהכרח במכירה מלאה של קבוצת דונה, אלא בעניין נקודתי בפעילות המגורים - זרוע "דונה הנדסה", שאחראית על מרבית פרויקטי הבנייה והייזום. החברה עצמה מחזיקה גם בפעילות נדל"ן מניב (דונה שי נכסים), פעילות להשכרה ארוכת טווח (דונה דום), וכן השקעות ופעילות נדל"ן בחו"ל, שמבחינת חלק מהגורמים בשוק, כלל לא נמצאות על המדף.

דונה נחשבת היום לאחת מארבע חברות הייזום הגדולות בישראל, עם צבר פעילות של כ־16 אלף דירות לאורך השנים, מתוכן אלפי דירות בתכנון וביצוע כיום, כולל במודיעין, ירושלים, הדרום והמרכז. בין היתר, יש לה גם כ־3 אלף דירות במסגרת פרויקטי שכירות ארוכת טווח.

המהלך שיקפיץ את שפיר?

ראשית, קצת רקע על שפיר - החברה, שבעבר זוהתה בעיקר עם תשתיות וכבישים, מתעצבת בשנים האחרונות כקבוצת פיתוח עם מגוון פעילויות, שכוללת מגורים, שילוח, אנרגיה וגם דיור מוגן. ממצגת החברה עולה כי קיימת מגמה של גיוון והרחבת שרשרת הערך: מחומרי גלם וביצוע, דרך ייזום ועד תפעול לטווח ארוך. המהלך לרכישת דונה משתלב די טוב עם המצב הקיים - כחוליה חסרה בפלטפורמת המגורים של שפיר, שתוכל להקפיץ אותה קדימה עם אלפי דירות, מנגנון תכנון ושיווק פעיל, ויכולות סינרגיה מיידיות עם פעילות הביצוע ההנדסית של הקבוצה.
 

מצידה של שפיר - מדובר במהלך שיכול להקפיץ אותה שורות קדימה בשוק הנדל"ן למגורים. לחברה כבר יש פעילות ייזום, ביצוע וחומרי גלם, אך בתחום המגורים היא פועלת כיום בהיקף קטן יחסית, עם כ־2.2 אלף דירות בתכנון וביצוע. רכישת דונה או חלק ממנה תציב את שפיר כשחקן מוביל בשוק הייזום - עם פלטפורמת שיווק קיימת, צוות ביצוע די מנוסה, וסינרגיה מיידית עם הפעילות ההנדסית והתעשייתית שלה.

דוחות החברה לשנת 2024 הצביעו על ירידה חדה ברווחיות תחום התשתיות: מ־4.45% ל־1.84%, לעומת רווחיות גבוהה יותר בתחום המגורים (כ־4.5%), גם בתקופה של שוק חלש. ייתכן שהנתון הזה, לצד מגבלות רגולטוריות בענפי התשתיות, הוא שדחף את החברה לחפש מנוע צמיחה נוסף - ואת ההזדמנות מצאה בדונה. חשוב לציין - דונה קיבלה פניות נוספות ממשקיעים ולא רק משפיר. החברה בוחנת את האפשרות למכור חלק מהפעילויות בלבד, או לקדם עסקה עם שותף אסטרטגי שיכניס הון ויקבל דריסת רגל בחלק מהחברה. כך או כך, נראה שבשלב זה, ההנפקה כבר לא על הפרק.

שפיר מתרחבת - לאן תגיע?

רוב הציבור מכיר את שפיר הנדסה כחברת תשתיות: זו שסוללת כבישים, חופרת מנהרות ומבצעת פרויקטים לאומיים.היא לקחה את תחום התשתיות, ודחפה אותה להתרחב הצידה: רכישת רשת "עד 120", כניסה לתחום הזיקוק, רכישת חברת השילוח פריץ, וכעת - מגעים לרכישת דונה. שפיר זיהתה שהיא מחזיקה ביתרונות של ביצוע, חומרי גלם, תזרים חזק וכוח אדם מיומן, והחלה לרקום רשת פעילות רחבה שמחברת בין פרויקטים של בנייה, מגורים ותפעול לטווח ארוך. מה שהחל כגוף סלילה, מתהווה כעת לקבוצת תשתיות־חיים מקיפה - אולי הגדולה בישראל.

רכישות בשוק

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של שפיר עומד על כ-9.7 מיליארד שקל. הונה העצמי נאמד בכ-3.8 מיליארד שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-0.6% וב-12 החודשים האחרונים בכ-44%.

עבור שפיר, זו לא רק רכישה של דירות, אלא סוג של קיצור דרך להפוך לשחקן מרכזי בשוק המגורים, עם ניסיון, פרויקטים פעילים וצוות שכבר רץ בשטח. עבור שלום שי - מדובר בפוטנציאל לאקזיט ענק.

• כמה תעלה דירה בקריה האקדמית פתח תקווה?
• תנופורט: עלייה של 4% בהכנסות שהסתכמו ב-22.7 מיליון שקל; ההון גדל בכ-10%
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"