שלום שי חיפש את הבורסה, ומצא את שפיר
יזם הנדל"ן הוותיק תכנן להנפיק את דונה לפי שווי של 3.5 מיליארד שקל - אך כעת הוא במגעים למכור ככל הנראה את פעילות המגורים, לפי שווי נמוך יותר ב-15%; בין המתעניינים: שפיר הנדסה, שצפויה להרחיב את דריסת הרגל שלה בתחום; וגם - תמונת פרופיל של שפיר ואיך הפעילות של דונה יכולה להשתלב אצלה?
אחרי שניסה להנפיק את קבוצת דונה בבורסה לפי שווי של כ־3.5 מיליארד שקל, שלום שי משנה כיוון - ועובר לשולחן המשא ומתן. לפי גורמים בענף, קבוצת דונה מנהלת מגעים מתקדמים למכירת זרוע פעילותה המרכזית, ככל הנראה בתחום
המגורים, לפי שווי של כ־3 מיליארד שקל. בין הרוכשות הפוטנציאליות: חברת התשתיות שפיר הנדסה שפיר הנדסה -0.61% , שכבר הקימה פעילות נדל"ן ומחפשת להתרחב במהירות.
המהלך מגיע כחצי שנה לאחר שדונה ביטלה את הנפקתה המתוכננת
בבורסה שלא צלח עקב סביבת ריבית גבוהה, שחיקה בתמחור חברות הנדל"ן, ופערים בין שווי השוק לבין הציפיות של בעל השליטה. במקום גיוס הון ציבורי - נראה ששלום שי יעדיף אקזיט פרטי, גם אם זה אומר תספורת של כ־15% לעומת הערכת השווי המקורית שאיתה הוא ניסה להיכנס לבורסה .
נכון לעכשיו, לא מדובר בהכרח במכירה מלאה של קבוצת דונה, אלא בעניין נקודתי בפעילות המגורים - זרוע "דונה הנדסה", שאחראית על מרבית פרויקטי הבנייה והייזום. החברה עצמה מחזיקה גם בפעילות נדל"ן מניב (דונה שי נכסים), פעילות להשכרה ארוכת טווח (דונה דום), וכן השקעות
ופעילות נדל"ן בחו"ל, שמבחינת חלק מהגורמים בשוק, כלל לא נמצאות על המדף.
דונה נחשבת היום לאחת מארבע חברות הייזום הגדולות בישראל, עם צבר פעילות של כ־16 אלף דירות לאורך השנים, מתוכן אלפי דירות בתכנון וביצוע כיום, כולל במודיעין, ירושלים, הדרום והמרכז.
בין היתר, יש לה גם כ־3 אלף דירות במסגרת פרויקטי שכירות ארוכת טווח.
המהלך שיקפיץ את שפיר?
ראשית, קצת רקע על שפיר - החברה, שבעבר זוהתה בעיקר עם תשתיות וכבישים, מתעצבת בשנים האחרונות כקבוצת
פיתוח עם מגוון פעילויות, שכוללת מגורים, שילוח, אנרגיה וגם דיור מוגן. ממצגת החברה עולה כי קיימת מגמה של גיוון והרחבת שרשרת הערך: מחומרי גלם וביצוע, דרך ייזום ועד תפעול לטווח ארוך. המהלך לרכישת דונה משתלב די טוב עם המצב הקיים - כחוליה חסרה בפלטפורמת המגורים
של שפיר, שתוכל להקפיץ אותה קדימה עם אלפי דירות, מנגנון תכנון ושיווק פעיל, ויכולות סינרגיה מיידיות עם פעילות הביצוע ההנדסית של הקבוצה.
מצידה של שפיר - מדובר במהלך שיכול להקפיץ אותה שורות קדימה בשוק הנדל"ן למגורים. לחברה כבר יש פעילות ייזום,
ביצוע וחומרי גלם, אך בתחום המגורים היא פועלת כיום בהיקף קטן יחסית, עם כ־2.2 אלף דירות בתכנון וביצוע. רכישת דונה או חלק ממנה תציב את שפיר כשחקן מוביל בשוק הייזום - עם פלטפורמת שיווק קיימת, צוות ביצוע די מנוסה, וסינרגיה מיידית עם הפעילות ההנדסית והתעשייתית שלה.
דוחות החברה לשנת 2024 הצביעו על ירידה חדה ברווחיות תחום התשתיות: מ־4.45% ל־1.84%, לעומת רווחיות גבוהה יותר בתחום המגורים (כ־4.5%), גם בתקופה של שוק חלש. ייתכן שהנתון הזה, לצד מגבלות רגולטוריות בענפי התשתיות, הוא שדחף את החברה לחפש מנוע צמיחה נוסף -
ואת ההזדמנות מצאה בדונה. חשוב לציין - דונה קיבלה פניות נוספות ממשקיעים ולא רק משפיר. החברה בוחנת את האפשרות למכור חלק מהפעילויות בלבד, או לקדם עסקה עם שותף אסטרטגי שיכניס הון ויקבל דריסת רגל בחלק מהחברה. כך או כך, נראה שבשלב זה, ההנפקה כבר לא על הפרק.
שפיר מתרחבת - לאן תגיע?
רוב הציבור מכיר את שפיר הנדסה כחברת תשתיות: זו שסוללת כבישים, חופרת מנהרות ומבצעת פרויקטים לאומיים.היא לקחה את תחום התשתיות, ודחפה אותה להתרחב הצידה: רכישת רשת "עד 120", כניסה לתחום הזיקוק, רכישת חברת השילוח פריץ, וכעת - מגעים לרכישת דונה. שפיר זיהתה שהיא מחזיקה ביתרונות של ביצוע, חומרי גלם, תזרים חזק וכוח אדם מיומן, והחלה לרקום רשת פעילות רחבה שמחברת בין פרויקטים של בנייה, מגורים ותפעול לטווח ארוך. מה שהחל כגוף סלילה, מתהווה כעת לקבוצת תשתיות־חיים מקיפה - אולי הגדולה בישראל.
רכישות בשוק
בשוק הנדל"ן הישראלי מתעצבת בשנים האחרונות מגמה מובהקת: חברות גדולות ומבוססות מחפשות להתרחב באמצעות רכישות של שחקנים קטנים או בינוניים - במקום להקים פעילות מאפס. כך, מליסרון רכשה את חברת אביב ייזום, לפי שווי של כ־1.25
מיליארד שקל, ומאז הרחיבה את פעילותה בתחום המגורים עם אלפי דירות בתכנון וביצוע.
קבוצת עזריאלי, שבעבר הייתה מזוהה כמעט אך ורק עם נדל"ן מניב, החלה לגשש אל שוק המגורים - ובימים אלו מנהלת מו"מ למיזוג עם חברת צמח המרמן, תוך שיפור ההצעה שלה לשווי של 855
מיליון שקל (לעומת 635 מיליון בהצעה הראשונה). גם גב־ים, מקבוצת נכסים ובניין, רכשה את פעילות המגורים של "נכסי הדרים" כדי לגוון את מקורות ההכנסה ולצאת מהתלות במשרדים. במקביל, שחקנים פרטיים כמו יצחק תשובה חזרו גם הם לזירה - בין היתר דרך השקעה בחברת "צילו בלו"
(חנן מור לשעבר) וזכייה משותפת בקרקע בשדה דב.
שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?
שווי השוק של שפיר עומד על כ-9.7 מיליארד שקל. הונה העצמי נאמד בכ-3.8 מיליארד שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-0.6% וב-12 החודשים האחרונים בכ-44%.
עבור שפיר, זו לא רק רכישה של דירות, אלא סוג של קיצור דרך להפוך לשחקן מרכזי בשוק המגורים, עם ניסיון, פרויקטים פעילים וצוות שכבר רץ בשטח. עבור שלום שי - מדובר בפוטנציאל לאקזיט ענק.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yפטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל
החברות רוטשטיין רוטשטיין -1.92% וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.
פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133
דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון
שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.
הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה.
כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.
המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק.
- רוטשטיין: הרווח הנקי ברבעון הסתכם ב-122 מ׳ שקל; מכרה 291 דירות מתחילת השנה
- התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת
הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן
יחל רק לאחר תקופת הפטור.
