לבייב ימכור את קניון רמת אביב? שימו לב לקונים

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI. מכירת קניון רמת אביב כדוגמא למתרחש בענף הנדל"ן
שי ליפמן |

בשבוע שעבר פורסמו באתרים הכלכליים ידיעות כי אפריקה נכסים מעמידה את קניון רמת אביב למכירה. כחלק ממסיבת עיתונאים שנערכה במהלך פברואר 2008, פורסמה התוצאות של קניון רמת אביב לשנת 2007. ע"פ הנתונים (המרשימים) הכנסות הקניון צמחו ב- 29% לרמה של 105 מיליון שקל והפדיון למ"ר הסתכם בכ- 960 דולר למ"ר (לעומת 850 דולר ב- 2006).

שכר הדירה לחנות שבר שיא בענף והגיע לרמה של 240 דולר למ"ר. בהמשך לתחזיות ההנהלה ל- 2008 צפויה להירשם עלייה בפרמטרים של פדיון שנתי (25%), פדיון למ"ר (15%), הכנסות (גידול של 10%) ועלייה במספר המבקרים שיסתכם ב- 27 אלף ביום. עוד נזכיר כי הקניון מוערך ע"י שמאים לפי שווי של כ- 1.29 מיליארד שקל (חלקה של אפריקה נכסים 73.4% שווה לפיכך כ-948.5 מ' שקל).

עד כאן נתונים יבשים, מכאן לקצת הערכות:

די ברור שהעיתוי למכירת הקניון (אם הידיעות בכלל נכונות) הוא מצויין לאפריקה נכסים. נראה כי הנכס נמצא בשיאו וכי פעילות השבחה נוספת אינה נראית לעין ולפיכך מתבקש למכור את הנכס ולהזרים לקופת החברה מזומנים רבים שישמשו אותה לפעילות הייזום במזרח אירופה, ממנה יודעת החברה לייצר תשואות משמעותית גבוהות יותר. ומכאן לצד של מי יכול לרכוש את הנכס. ומכאן הדברים מתחילים באמת להיות יותר מעניינים וקצת פחות ודאיים.

מצד אחד מדובר בקניון המוביל בישראל, נכס שנמצא במיקום מצויין עם תמהיל חנויות נכון ודמי שכירות גבוהים, ומכאן גם הבעיה: נראה כי לחברות נדל"ן אין הגיון כלכלי לרכוש את קניון רמת אביב במחירו הנוכחי שכן פוטנציאל ההשבחה בו נראה כרגע נמוך והמחיר הוא מחיר מלא. אז אם תתבצע רכישה מכיוון של חברות נדל"ן הנימוקים בטח יהיו של הגדל הפורטפוליו ואיכותו של הנכס ( הנימוק היותר נכון יהיה כנראה בכיוון של אגו של מנהלים).

ומכאן לרוכשים היותר נראים לעין, בעלי הממון ועלות הכסף הנמוכה יותר, כן כמובן שאני מתכוון לחברות ביטוח או לקרנות פנסיה (שבארץ נשלטות ע"י חברות הביטוח). אז מה להם ולקניון רמת אביב? והתשובה היא גיוון תיק ההשקעות והריבית האלטרנטיבית. ומכאן גם הכדאיות שלהם לרכישה של הקניון שלפי המחיר הנוכחי + הוצאות רכישה יגיע לתשואה שנושקת ל- 7% מלמעלה. תשואה נמוכה אבל בהשוואה המתבקשת בעיני חברות הביטוח לאג"ח ממשלתיות התשואה הזו היא בהחלט טובה.

נזכיר כי בשנים האחרונות התעצמה הפעילות של חברות הביטוח בהשקעה ישירה בנדל"ן כשמגדל מובילה את המגמה אבל הראל וכלל ביטוח משקיעות לא מעט גם הן. נקודה נוספת למחשבה היא שככל שהחשיפה של חברות הביטוח לנדל"ן דרך אחזקה ישירה גדלה, צפוי כי הם יקטינו את החשיפה שלהם למניות בענף כדי להישאר במשקל נדל"ן התואם את מדיניות ההשקעה שלהם. בימים של ירידות בבורסה היתרון באחזקה ישירה של נכס נדל"ן היא שיש לשערך אותו רק פעם בשנה ומחירו אינו משתנה באופן יומי.

שבוע טוב לכולנו.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
מדד המחירים לצרכן CPIמדד המחירים לצרכן CPI
מדד המחירים

מדד המחירים באוגוסט - מה הצפי והאם הריבית תרד?

הטיסות, השכר, הסיכויים להפחתת ריבית אצלנו, והסיכויים להפחתת ריבית השבוע בארה"ב

תמיר חכמוף |

ביום שני יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט. למדד המחירים יש משמעות גדולה עלינו כצרכנים, כמשקיעים וכלווים. כשהמדד עולה המשמעות היא שהמחירים עולים, כשהמדד עולה ההשקעות שלנו שצמודות למדד עולות, אבל גם ההלוואות ומסלולי המשכנתא שלנו במסלול הצמוד, מתייקרים. למדד יש גם השפעה גדולה על קובעי המדיניות בבנק ישראל, כאשר מדד נמוך יחזק את ההערכה להפחתת ריבית קרובה. מדד מאכזב עלול להביא לדחייה של הורדת הריבית, אם כי, הפעם סיכוי גבוה שהריבית תרד במפגש הבא בסוף החודש וזאת מכיוון שהפד בישיבתו ביום רביעי הקרוב צפוי להוריד את הריבית.

בנק ישראל ירגיש הרבה יותר בטוח להוריד ריבית אחרי שהקולגה ג'רום פאוול יוריד ראשון. אבל בעוד שההימורים בארה"ב הם מעל 95% להורדת ריבית, אצלנו יש שאלה גדולה בקשר למלחמה. הנגיד כבר התבטא בעבר על אי הוודאות שנגרמת כתוצאה מהמלחמה ולמרות שמבחינת הנתונים הכלכליים אין שום סיבה שלא להוריד ריבית. אפילו הגירעון בשיעור של 4.7% יחסית טוב, הנגיד מתלבט.    

הריבית הגבוהה היא בראש וראשונה כדי לרסן את האינפלציה. האינפלציה אומנם עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%, אבל כשמסתכלים קדימה היא באזור 2.1%-2.2% ויש כלכלנים שצופים אפילו פחות מכך, מבינים שהאינפלציה חוזרת לתוואי של בנק ישראל ואם כך, אז למה לא להוריד ריבית? 

מדד המחירים באוגוסט - עלייה של 0.7%-0.5%

יונתן כץ, כלכלן המאקרו של לידר סבור שהמדד באוגוסט עלה ב-0.7% - "מחירי הדלקים עלו ב- 1.2% תחילת ספטמבר, אך מחירי הנפט בעולם ירדו ב- 3% בשל הציפייה לגידול בתפוקת הנפט על ידי קרטל הנפט ואינדיקטורים חלשים לגבי הפעילות בארה"ב. 

"השקל התייצב יחסית אחרי התחזקות במהלך החודש.  לא צפויה העלאת מחירים במגזר החינוך על רקע הקפאת השכר. מסתמנת האצת מסוימת בשכר בסקטור העסקי בחודש יולי . מספר היוצאים לחו"ל באוגוסט חזר לרמה של חודש מאי. ריבוי הטיסות צפוי לתרום לירידות מחירים בחודש ספטמבר לאחר עלייה עונתיות חדה באוגוסט. תחזית האינפלציה שלנו עומדת על 0.7% באוגוסט, -0.3% בספטמבר, 0.5% באוקטובר ו- 2.1% שנה קדימה".


ריבית
צילום: ISTOCK

בנק ישראל: פחות מעשירית מהכסף השוכב בעו"ש מקבל ריבית

הממוצעים שפרסם בנק ישראל משקפים פערים חדים בין הריביות שהציבור מקבל לבין אלה שהוא משלם: 1.1% על עו"ש בזכות מול 12.1% על חובה, פערים גדולים בין הריבית על הפיקדונות והריבית על ההלוואות, ובנוסף גם פערים של עשרות אחוזים בריביות אשראי בין גופים שונים

רן קידר |
נושאים בכתבה בנק ישראל ריבית

הצרכן הישראלי מחכה בכליון עיניים להורדת הריבית, שלא ירדה מינואר 2024, ובנתיים, עד ההודעה הבאה של הנגיד, בנק ישראל פירסם את נתוני הריביות במשק, שמראים בבירור כיצד רוב הציבור מאבד את כספו לאור שיעורי הריבית הגבוהים. 

נתחיל בעובר ושב, שבו סך יתרת משקי הבית היא 232 מיליארד שקל. מתוך הסכום הזה 8.4% בלבד נושא ריבית, וגם זו נמוכה, היות והממוצע עומד על 1.1% בלבד. אם נשווה את הריבית לעובר ושב בחובה, נראה תמונה הפוכה עם ריבית ממוצעת של 12.1%. זהו הפרש של יותר מפי 10. מבחינת הריבית שתקבלו על יתרת עו"ש, בנק מסד מוביל עם 3.2%, לאומי ויהב עם 2% ואילו בבנק הפועלים יתנו לכם 0.2% בלבד על יתרת העו"ש. אם נסתכל על הריבית על עו"ש בחובה, לקוחות בנק לאומי ישלמו את שיעור הריבית הגבוה ביותר, 13.6%, ואחריהם גם לקוחות של בנק הפועלים ישלמו שיעור גבוה של 12.9%, דיסקונט עם 11.3% ומזרחי עם 10.1%. הבנק הזול ביותר בתחום הוא יהב, עם 9.10% בלבד.


ריביות ממוצעות על עו"ש בחובה

הריבית גבוהה, אבל לא בפיקדונות 

מבט על נתוני הריבית בהלוואות מראה פער עצום בין הממוצעים, היות והלוואה חוץ בנקאית אצל כאל תגבה מכם ריבית ממוצעת של כ-11.3%, בעוד שאם תעשו זאת בבנק הדיגיטלי, וואן זירו, תיגבה מכם את הריבית הממוצעת הנמוכה ביותר, 6.9%, אך היקף ההלוואות שלו נמוך במיוחד. בבנקים הקטנים יותר תקבלו הלוואות בתנאים טובים ביותר, כשבנק מסד ויהב עם כ-7.9% ו-8.1%, בהתאמה. מבין הבנקים הגדולים, ממוצע ההלוואות של דיסקונט הוא הנמוך ביותר, עם 8.4% ואילו מזרחי עם הממוצע הגבוה ביותר, כ-9.5%, כך שגם בקרב הבנקים הגדולים ישנו הפרש לא קטן בכלל. מבחינת הלוואות אצל גופים חוץ בנקאיים, אצל מקס וישראכרט ההלוואה תהיה בריבית גבוהה של 10% וכ-10.7%, בהתאמה. במילים אחרות, הפערים מראים כי לקוח עלול לשלם פי 2 ריבית, בהתאם לבחירתו בגוף הפיננסי. ממוצע הריבית על ההלוואות עומד על כ-9.2%. סך ההלוואות שניתנו באוגוסט הוא 4.97 מיליארד שקל. 

ריביות על ההלוואות למשקי הבית בישראל

אם נסתכל על פיזור הריביות להלוואות נראה נתון בולט נוסף, שמראה פערים גדולים בין לקוחות אותו הגוף. בכאל, למשל, הריבית הממוצעת היא 11.3%, אך לקוחות מסוימים חווים ריביות של עד 16.7%. במרכנתיל, הטווח נע בין 6.4% ל־15.5%, ובהפועלים מ־6.6% ועד 14.7%. וכך, במקרים פרטניים שבהם הלקוחות הם בעלי פרופיל סיכון גבוה הריבית תהיה גבוהה דרמטית מלקוחות "טובים". 

סך הפיקדונות של משקי הבית עמד על כ-39.6 מיליארד ש"ח, והחריג הוא הבנק הדיגיטלי One Zero, שמציע ריבית קבועה של 5% בפיקדון לשנה, בעוד שהממוצע על הריבית הקבועה בפקדונות לשנה עומד על 4.2% והבנקים הגדולים ברובם נותנים תשואות נמוכות יותר, כשלאומי הוא היחיד מהבנקים הגדולים שנמצא מעל הממוצע, עם ריבית קבועה של כ-4.3%. את הריבית הקבועה הנמוכה ביותר מבין הבנקים הגדולים תקבלו בבנק הפועלים, עם 4.08% בלבד, ואילו בבנקים הקטנים המצב אף פחות טוב, כשבבנק מסד תקבלו 3.69% בלבד. וכך, גם כשמדובר בפיקדון שנתי, אנחנו רואים שרובה המוחלט של המערכת נותנת שיעור נמוך יותר מריבית הבסיס של בנק ישראל.