לבייב ימכור את קניון רמת אביב? שימו לב לקונים
בשבוע שעבר פורסמו באתרים הכלכליים ידיעות כי אפריקה נכסים מעמידה את קניון רמת אביב למכירה. כחלק ממסיבת עיתונאים שנערכה במהלך פברואר 2008, פורסמה התוצאות של קניון רמת אביב לשנת 2007. ע"פ הנתונים (המרשימים) הכנסות הקניון צמחו ב- 29% לרמה של 105 מיליון שקל והפדיון למ"ר הסתכם בכ- 960 דולר למ"ר (לעומת 850 דולר ב- 2006).
שכר הדירה לחנות שבר שיא בענף והגיע לרמה של 240 דולר למ"ר. בהמשך לתחזיות ההנהלה ל- 2008 צפויה להירשם עלייה בפרמטרים של פדיון שנתי (25%), פדיון למ"ר (15%), הכנסות (גידול של 10%) ועלייה במספר המבקרים שיסתכם ב- 27 אלף ביום. עוד נזכיר כי הקניון מוערך ע"י שמאים לפי שווי של כ- 1.29 מיליארד שקל (חלקה של אפריקה נכסים 73.4% שווה לפיכך כ-948.5 מ' שקל).
עד כאן נתונים יבשים, מכאן לקצת הערכות:
די ברור שהעיתוי למכירת הקניון (אם הידיעות בכלל נכונות) הוא מצויין לאפריקה נכסים. נראה כי הנכס נמצא בשיאו וכי פעילות השבחה נוספת אינה נראית לעין ולפיכך מתבקש למכור את הנכס ולהזרים לקופת החברה מזומנים רבים שישמשו אותה לפעילות הייזום במזרח אירופה, ממנה יודעת החברה לייצר תשואות משמעותית גבוהות יותר. ומכאן לצד של מי יכול לרכוש את הנכס. ומכאן הדברים מתחילים באמת להיות יותר מעניינים וקצת פחות ודאיים.
מצד אחד מדובר בקניון המוביל בישראל, נכס שנמצא במיקום מצויין עם תמהיל חנויות נכון ודמי שכירות גבוהים, ומכאן גם הבעיה: נראה כי לחברות נדל"ן אין הגיון כלכלי לרכוש את קניון רמת אביב במחירו הנוכחי שכן פוטנציאל ההשבחה בו נראה כרגע נמוך והמחיר הוא מחיר מלא. אז אם תתבצע רכישה מכיוון של חברות נדל"ן הנימוקים בטח יהיו של הגדל הפורטפוליו ואיכותו של הנכס ( הנימוק היותר נכון יהיה כנראה בכיוון של אגו של מנהלים).
ומכאן לרוכשים היותר נראים לעין, בעלי הממון ועלות הכסף הנמוכה יותר, כן כמובן שאני מתכוון לחברות ביטוח או לקרנות פנסיה (שבארץ נשלטות ע"י חברות הביטוח). אז מה להם ולקניון רמת אביב? והתשובה היא גיוון תיק ההשקעות והריבית האלטרנטיבית. ומכאן גם הכדאיות שלהם לרכישה של הקניון שלפי המחיר הנוכחי + הוצאות רכישה יגיע לתשואה שנושקת ל- 7% מלמעלה. תשואה נמוכה אבל בהשוואה המתבקשת בעיני חברות הביטוח לאג"ח ממשלתיות התשואה הזו היא בהחלט טובה.
נזכיר כי בשנים האחרונות התעצמה הפעילות של חברות הביטוח בהשקעה ישירה בנדל"ן כשמגדל מובילה את המגמה אבל הראל וכלל ביטוח משקיעות לא מעט גם הן. נקודה נוספת למחשבה היא שככל שהחשיפה של חברות הביטוח לנדל"ן דרך אחזקה ישירה גדלה, צפוי כי הם יקטינו את החשיפה שלהם למניות בענף כדי להישאר במשקל נדל"ן התואם את מדיניות ההשקעה שלהם. בימים של ירידות בבורסה היתרון באחזקה ישירה של נכס נדל"ן היא שיש לשערך אותו רק פעם בשנה ומחירו אינו משתנה באופן יומי.
שבוע טוב לכולנו.
הג'ובניקים רכבו על הלוחמים וקיבלו תנאי שכר ופנסיה מצוינים - האוצר מציע רפורמה
האוצר מנסה להילחם בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות למערך הלא לוחם, במטרה להעלות את השכר למערך הלוחם
פנסיה תקציבית הם השתחררו מהצבא בגיל 43-45, עם פנסיה ששווה כמה מיליוני שקלים. הם קיבלו מהצבא שכר חודשי גובה וחזרו לשוק העבודה והרוויחו בעצם 2 משכורות. למנגנון הזה קוראים פנסיה תקציבית וזה מנגנון שקיים בשירות הציבורי, כשלפני כ-2 שנים שינו את המודל וסיפקו לשירות הציבורי פנסיה "רגילה", כמו של כל העם. ועדיין יש עוד קרוב לעשור של יוצאים לפנסיה שיקבלו פנסיה תקציבית, ויש גם פנסיונרים רבים שזכאים לפנסיה תקציבית. וגם - יש בני גנץ, ויוצאי מערכת הביטחון בכנסת שדואגים כל פעם מחדש שאנשי הצבא יזכו להטבות רבות ושונות.
בשטח - יש הבדל גדול בין קצין בקריה בת"א שמשרת בקבע לקצין בשריון שיוצא פעם בשבועיים הביתה. צריך לשים את הדברים על השולחן. לאחרון מגיע הטבות מרחיקות לכת, לג'ובניק לא מגיע. הג'ובניק רכב על הלוחם וקיבל שכר והטבות חלומי, אבל בדיוק בגלל זה ללוחם לא נשאר. רוצים לוחמים טובים בקבע, רוצים צבא טוב, תרימו את השכר לקרביים, תקצצו אצל הג'ובניקים. כולם מבינים את זה, אף אחד לא באמת פעל לעשות זאת, עד עכשיו. באוצר רוצים להפחית את הוצאות הפנסיה התקציבית והוצאות נוספות כדי להגדיל הטבות ושכר למערך הלוחם.
קריאה קשורה: החמאס לא ינצח אותנו, אבל הפנסיה התקציבית עלולה לעשות לו את העבודה
בדיקת
ביזפורטל - פנסיה של 4.5 מיליון שקל לפורש מצה"ל
- כמה עולה רובה סער? ואיך העלייה בתקציב הביטחון תשפיע על כולנו?
- התוכנית הצודקת של האוצר - פגיעה בפנסיה התקציבית; ההפרשה החודשית תגדל מ-2% ל-7%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באוצר מתכננים לגעת בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות לאנשי הקבע כדי שיהיה תקציב גדול יותר ללוחמים שישמש גם להעלאת שכרם. באוצר מסבירים שהנחת הבסיס של הפנסיה התקציבית לא נכונה ודורשים במסגרת תקציב 2026 לקצצה. הטענה הבסיסית היא שהפנסיה התקציבית נועדה לפצות על פרישה בגיל מוקדם יחסית ולספק יכולת להתקיים לאחר הקריירה הצבאית או הביטחונית. עם זאת, חלק ניכר מהגמלאים חוזרים לשוק העבודה. לעיתים בשירות הציבורי ולעיתים בשוק הפרטי. אין באמת פגיעה בשכר בפרישה - אלא ההיפך. לכן, הצעת חוק של האוצר מבקשת לקצץ את הקצבה במקרים שבהם ההכנסה הכוללת גבוהה ממשכורת השירות הקבע.
רכבת ישראל בדרך להפרטה: האם 5,000 עובדים בסכנה?
באוצר טוענים שהרכבת לא יעילה - היקף העובדים שלה מופרז ודורשים להפריט חלק משמעותי מהפעילות עד 2029
הנתונים שמציגה התכנית הכלכלית מציירים תמונה עגומה של מצב הרכבת. מאז 2019, מספר הנוסעים ברכבת לא עלה כלל, וזאת למרות השקעה נוספת של כ-2 מיליארד שקלים בסובסידיה הממשלתית. במקביל, החברה הממשלתית הגדילה משמעותית את מצבת כוח האדם שלה, כשכיום מועסקים בה למעלה מ-5,000 עובדים - גידול שלא תאם כלל את הגידול בפעילות.
המצב החמיר לאחרונה עם ריבוי אירועי בטיחות, תקלות חמורות ושיבושים בתנועת הרכבות, שהביאו לירידה חדה באמון הציבור ובאיכות השירות. העיכובים החוזרים ונשנים בפרויקטי תשתית רק הוסיפו שמן למדורה, וחיזקו את התחושה שהמודל הנוכחי של ניהול הרכבת מיצה את עצמו.
על פי התכנית המוצעת, רכבת ישראל תמשיך להתקיים כחברה ממשלתית, אך תפקידיה ישתנו מן היסוד. במקום להפעיל ולתחזק את הרכבות בעצמה, החברה תתמקד בתכנון, ניהול, פיקוח ובקרה. היא תישאר אחראית על קביעת התכנית התפעולית, ניהול זמני המסילה, והתקשרות עם הזכיינים הפרטיים שיבצעו את העבודה בפועל.
המודל המוצע דומה למודלים מוצלחים אחרים בתחבורה הציבורית הישראלית. הרכבת הקלה בירושלים ובגוש דן מופעלות כבר היום על ידי זכיינים פרטיים, וכך גם מערך האוטובוסים הציבוריים. ההצלחה היחסית של מודלים אלה מספקת תקווה שגם ברכבת הכבדה ניתן יהיה להשיג שיפור משמעותי באיכות השירות. מעבר לכך, הגוף הגדול והשמן הזה יהפוך להיות יעיל, ויעבוד לפי "חוקי הכלכלה" - למטרת רווח.
- טראמפ בישראל: צפי לעומסים גדולים בירושלים; הרכבות יתוגברו
- תנועת הרכבות - חזרה לשגרה; תחנת השלום חוזרת לפעילות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התכנית מגדירה לוח זמנים ברור ומדורג להעברת הפעילות. עד סוף 2029, כלל שירותי ההפעלה והתחזוקה יועברו לזכיין אחד או יותר. הממשלה תוכל למכרז את פעילות החטיבות השונות - נוסעים, מטענים, תחזוקת ציוד נייד ותחזוקת תשתיות - יחד או בנפרד, בהתאם לצרכים ולהיערכות.
