לבייב ימכור את קניון רמת אביב? שימו לב לקונים

בשבוע שעבר פורסמו באתרים הכלכליים ידיעות כי אפריקה נכסים מעמידה את קניון רמת אביב למכירה. כחלק ממסיבת עיתונאים שנערכה במהלך פברואר 2008, פורסמה התוצאות של קניון רמת אביב לשנת 2007. ע"פ הנתונים (המרשימים) הכנסות הקניון צמחו ב- 29% לרמה של 105 מיליון שקל והפדיון למ"ר הסתכם בכ- 960 דולר למ"ר (לעומת 850 דולר ב- 2006).

שכר הדירה לחנות שבר שיא בענף והגיע לרמה של 240 דולר למ"ר. בהמשך לתחזיות ההנהלה ל- 2008 צפויה להירשם עלייה בפרמטרים של פדיון שנתי (25%), פדיון למ"ר (15%), הכנסות (גידול של 10%) ועלייה במספר המבקרים שיסתכם ב- 27 אלף ביום. עוד נזכיר כי הקניון מוערך ע"י שמאים לפי שווי של כ- 1.29 מיליארד שקל (חלקה של אפריקה נכסים 73.4% שווה לפיכך כ-948.5 מ' שקל).

עד כאן נתונים יבשים, מכאן לקצת הערכות:

די ברור שהעיתוי למכירת הקניון (אם הידיעות בכלל נכונות) הוא מצויין לאפריקה נכסים. נראה כי הנכס נמצא בשיאו וכי פעילות השבחה נוספת אינה נראית לעין ולפיכך מתבקש למכור את הנכס ולהזרים לקופת החברה מזומנים רבים שישמשו אותה לפעילות הייזום במזרח אירופה, ממנה יודעת החברה לייצר תשואות משמעותית גבוהות יותר. ומכאן לצד של מי יכול לרכוש את הנכס. ומכאן הדברים מתחילים באמת להיות יותר מעניינים וקצת פחות ודאיים.

מצד אחד מדובר בקניון המוביל בישראל, נכס שנמצא במיקום מצויין עם תמהיל חנויות נכון ודמי שכירות גבוהים, ומכאן גם הבעיה: נראה כי לחברות נדל"ן אין הגיון כלכלי לרכוש את קניון רמת אביב במחירו הנוכחי שכן פוטנציאל ההשבחה בו נראה כרגע נמוך והמחיר הוא מחיר מלא. אז אם תתבצע רכישה מכיוון של חברות נדל"ן הנימוקים בטח יהיו של הגדל הפורטפוליו ואיכותו של הנכס ( הנימוק היותר נכון יהיה כנראה בכיוון של אגו של מנהלים).

ומכאן לרוכשים היותר נראים לעין, בעלי הממון ועלות הכסף הנמוכה יותר, כן כמובן שאני מתכוון לחברות ביטוח או לקרנות פנסיה (שבארץ נשלטות ע"י חברות הביטוח). אז מה להם ולקניון רמת אביב? והתשובה היא גיוון תיק ההשקעות והריבית האלטרנטיבית. ומכאן גם הכדאיות שלהם לרכישה של הקניון שלפי המחיר הנוכחי + הוצאות רכישה יגיע לתשואה שנושקת ל- 7% מלמעלה. תשואה נמוכה אבל בהשוואה המתבקשת בעיני חברות הביטוח לאג"ח ממשלתיות התשואה הזו היא בהחלט טובה.

נזכיר כי בשנים האחרונות התעצמה הפעילות של חברות הביטוח בהשקעה ישירה בנדל"ן כשמגדל מובילה את המגמה אבל הראל וכלל ביטוח משקיעות לא מעט גם הן. נקודה נוספת למחשבה היא שככל שהחשיפה של חברות הביטוח לנדל"ן דרך אחזקה ישירה גדלה, צפוי כי הם יקטינו את החשיפה שלהם למניות בענף כדי להישאר במשקל נדל"ן התואם את מדיניות ההשקעה שלהם. בימים של ירידות בבורסה היתרון באחזקה ישירה של נכס נדל"ן היא שיש לשערך אותו רק פעם בשנה ומחירו אינו משתנה באופן יומי.

שבוע טוב לכולנו.

* שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI