הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
קובי שגב
קובי שגב
זרקור

האם השקעה בחברות דיור מוגן כדאית?

מה המודל העסקי של חברות הדיור המוגן, איך הן מצליחות לקבל הרבה יותר מעלות הקמת המבנה כבר בשלב הראשון ומה הן עושות בכסף? 
קובי שגב | (8)
נושאים בכתבה אימפולס דיור מוגן מגדלי הים התיכון נדל"ן מניב

גיל הזהב על המפה -  מה שבעבר נקרא "בית אבות" וגרר קונוטציות שליליות ומחשבות על ילדים עושים מניפולציות על הוריהם במטרה להעבירם לבתי אבות קיבל תפנית חדה בשנים האחרונות.

מי שביקר לאחרונה בדיור מוגן יודע על מה אני מדבר. בתי הדיור המוגן החדשים מיועדים לאוכלוסייה עצמאית ואמידה מהעשירון השביעי ומעלה וסיור בהם מעלה תחושה של ביקור במלון 5 כוכבים. פלח השוק הזה והמודל העסקי המאפיין אותו, הופכים את ההשקעה מהמעניינות בשוק הישראלי. הן עבור השחקנים הגדולים, דוגמת שפיר הנדסה שרכשו לאחרונה את רשת עד 120 ועזריאלי שנכנסו לתחום לפני מספר שנים והן עבור המשקיעים בשוק ההון הנחשפים לתחום בזכות שתי חברות: בית בכפר שהונפקה לאחרונה ומגדלי הים התיכון עליה נרחיב בטור זה. 

מודל הפיקדון

מה שתפס את עינינו בסקטור זה הוא האופן שבו נוהגים לשלם בישראל, מודל הפיקדון.

כל דייר בבית מוגן משלם פיקדון התחלתי של כ 1.7-2 מיליון שקל. הפיקדון נשחק ב-3.5% לשנה ומה שנשאר ממנו מוחזר לדייר או בני משפחתו עם עזיבתו. בנוסף, משלם כל דייר תשלום חודשי של 10-12 אלפי שקלים בחודש. מדובר בתשלום שנועד לכסות את העלויות השוטפות של החיים בבית, לרבות, חוגים, סדנאות, בריכה, ניקיון וכיו"ב. בתמורה, מקבל הדייר משכנתא המקנה לו זכות קניינית על הדירה במידה ושארית הפיקדון שלו לא תוחזר.

כאשר חברה מתכננת בניית בית מוגן היא נדרשת להון עצמי גבוה יחסית, מאחר שלהבדיל מפרויקט מגורים, הרוכשים לא קונים דירה לפני שהבנייה מושלמת, מסיבות מובנות.

יתרה מכך, אכלוס בית לוקח חודשים ארוכים מאחר שאוכלוסיית היעד אינה ספונטנית ואימפולסיבית. מאידך, ככל שמתאכלס הבית, זורמים לקופת החברה פיקדונות מלאים ומולם נרשמות המשכנתאות. לאחר שהכסף בקופה והמשכנתא משויכת, הפיקדונות הופכים בפרקטיקה להכנסות מאחר שהם אינם "צבועים" עוד ככספי הדייר ששילם אותם.

לאחר שהבית מתמלא ונכנסים לשגרת עבודה, מתקיימת תחלופה טבעית של דיירים, כדרכו של עולם. במצב כזה מושבים לדייר העוזב דמי הפיקדון שנשחק עם הזמן ובו בעת נכנס דייר חדש המשלם פיקדון מלא.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

המודל העסקי

בית בתפוסה גבוהה מתוחזק באופן שוטף ע"י התשלומים החודשיים. העסק מקבל תזרים חיובי כל פעם שדייר מתחלף כאשר השהות הממוצעת לדייר בדיור מוגן היא 10 שנים. במילים אחרות, הפיקדון שעומד לזכות הדייר הפורש שווה ל-65% מהסכום המקורי שהפקיד. לדוגמא, כאשר דייר ששילם פיקדון של 2 מיליון שקל ועוזב לאחר 10 שנים, יקבל כ-1.3 מיליון שקל. זאת בשעה שהדייר החדש שנכנס במקומו מכניס לקופה 2 מיליון שקלים חדשים. כלומר, החברה נהנית מתזרים חיובי של 700,000 שקל בכל החלפת דייר וזהו למעשה תזרים שנתי שוטף.

חוץ מאותו תזרים שוטף, נהנית החברה עם האכלוס הראשון, מתזרים מזומנים משמעותי שהוא סכום של כל הפיקדונות הראשוניים. לצורך המחשה, ניקח דוגמא מבית דיור מוגן אותו מקימה בימים אלו מגדלי הים התיכון ברחובות: החברה בונה שם 250 יח"ד והצפי לעלות הבנייה הכוללת הוא 350 מיליון שקל. מאחר שהפיקדון שהחברה צפויה לדרוש מכל דייר נכנס, הוא כ-1.8 מיליון שקל, הרי שהכנסותיה צפויות לעמוד על כ-450 מיליון שקל ביום האכלוס. ומעבר לזה, הבית יוכל לייצר תשואה של כ-15 מיליון שקל בשנה רק מתחלופת הדיירים.

אם נסכם, השלמת אכלוס הבית, מניבה לחברה 100 מיליון שקל שהם סך הפיקדונות של הדיירים הראשונים 450 מיל' בניכוי כל עלות ההקמה שהיא 350 מיל' שקל , הכסף אינו נשמר, אלא עומד לשימוש החברה מכיוון שהדיירים מקבלים משכנתא על היחידה שבה הם מתגוררים. לפיכך נוצר פה מודל עסקי נהדר לחברה, כל אכלוס של בית דיור מוגן, מחזיר את ההשקעה והרווח באופן מיידי ומאפשר לבנות את בית הדיור המוגן הבא, בד בבד עם הפיכת בית הדיור המוגן שנבנה לנכס מניב. זאת הסיבה שאנחנו חושבים שחברת דיור מוגן שעובדת נכון, מנצלת את הגלגול של הכסף ובונה כל הזמן בתי דיור מוגן חדשים, נהנית מרווחים יזמיים בכל אכלוס, בד בבד עם בניית פורטפוליו מניב ההולך וגדל. מגדלי הים התיכון, לדעתנו היא החברה שלוקחת את ההזדמנות הזאת בשתי ידיים.

סיכונים

כפי שהמודל העסקי, בהנחה שמבוצע נכון, מהווה מעיין "פרפטום מובילה" מכונה של כסף, הרי שקיימים לא מעט סיכונים בענף. בראש ובראשונה, אכלוס בית דיור מוגן אינו עניין של מה בכך ועשוי להימשך חודשים ארוכים. דוגמא לכישלון ראינו בחברת ב. יאיר שהקימה בעבר בית דיור מוגן בירושלים בעלות של כ 120 מיליון שקל וחרף הציפיות הגבוהות כשלה באכלוס המבנה, שעמד נטוש מספר שנים. כל-כך ריק עמד הנכס, שנבחר בשעתו כלוקשיין לתוכנית "היפה והחנון". לבסוף, נמכר הנכס למגדלי הים התיכון בתמורה נמוכה בעשרות מיליוני שקלים מעלות הבנייה.

סיכון נוסף, נמצא בתסריט של בית דיור מוגן המתרוקן מיושביו. כפי שציינו, תחלופת הדיירים תורמת לתזרים, כך המצב ההופכי עלול להוביל לבעיית תזרים. כלומר, במידה שדייר עוזב ולא נמצא לו מחליף, נוצר מצב שבמקום לקבל תזרים של 700 אלף, נוצרת הוצאה של 1.3 מיליון (תשלום לדייר היוצא).

לתפיסתנו, הסיכון הגדול ביותר של החברה הוא המוניטין. אנליסט טוב תמיד בודק את הלקוחות והספקים של כל חברה שהוא מנתח. במקרה של חברה בתחום הדיור המוגן יש להסתכל טוב על שיעורי התפוסה וקיומה של רשימת המתנה לבתים השונים ברשת. ירידה בשיעורי התפוסה היא נורה אדומה ואם תתממש, ניאלץ לבחון את הסיבה לכך ובהתאם את כדאיות ההשקעה.

בשורה התחתונה

המודל העסקי של חברות הדיור המוגן הוא מהמרשימים בשוק ההון. חברה הצולחת את אתגר השלמת אכלוס הבית הראשון וממצבת נכון את המוניטין שלה עולה אוטומטית על המסלול המהיר להתרחבות עסקית.

בתחום הנדל"ן המניב הצפת הערך נוצרת בעת האכלוס. אך את התמורה מההשקעה האדירה נוכל למשש רק בעת מכירה. בעוד שבתחום הדיור המוגן אמנם מתקבלת תשואה נמוכה יותר כנכס מניב, אך ההשקעה והרווח מופקים מיידית ומאפשרים לחברה לרוץ הלאה ולהגדיל את הרשת. לא פלא אם כך, שמגדלי הים התיכון מנהלת 7 בתי דיור מוגן עם 1,650 יח"ד, אך במקביל נמצאת בהקמת שלושה בתים חדשים (רחובות, ת"א ואור יהודה) עם 800 יחידות חדשות.

תנאי המאקרו בישראל תומכים בענף הדיור המוגן; הצפי שכמות בני גיל הזהב תוכפל עד 2035; מחירי הנדל"ן הגבוהים שמאפשרים לעשירונים נוספים להתפנק בדיור מוגן במימון כספי התמורה לדירתם הישנה; רק 6 רשתות מפעילות יותר מ-800 -  יחידות דיור ובמילים פשוטות, הענף בחיתוליו. החברות הגדולות הפועלות בו נהנות גם ממוניטין שמקטין סיכונים ועוזר לאכלס במהרה בתי דיור מוגן חדשים.

 

קובי שגב, שותף מנהל, אקורד בית השקעות

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    לרון 29/04/2022 08:31
    הגב לתגובה זו
    האוכלוסיה מזדקנת,אך בשנים הבאות יהיה גם לעשירים פחות כסף,SO......
  • 7.
    לרון 29/04/2022 08:30
    הגב לתגובה זו
    אסור לייעץ אך מותר לזרוק אבנים זיקוקים לירות, להרוג גם ילדים,זה מותר הרי גם כשנתפסים לא ממש משלמים,אין הרי בתי סוהר או משטרה....שלא לדבר על מידע פנים מ ו ת ר לבעלי עניין בלבד כמובן
  • 6.
    ברבור שחור 28/04/2022 12:32
    הגב לתגובה זו
    לא הזכרת את מקור הרווח האדיר שקיים במחלקות הסיעודיות...בהחלט היה שווה מילה
  • 5.
    פספוס רציני 27/04/2022 17:58
    הגב לתגובה זו
    כתבתם שהתחום רווחי וחברת מגדלי הים התיכון עובדים נכון, אבל מה זה אומר על שווי החברה הראוי? מיליארד? 10 מיליארד? 100 מיליארד?
  • 4.
    משקיע ארוך טווח 27/04/2022 13:49
    הגב לתגובה זו
    עוסקת בתחום עם עוד כמה סוכריות כמו מרפאות עיניים שהם מכונות של מזומנים, רווחית, מחלקת דיבדנד, ירדה חזק לאחרונה עקב יציאה של קרן נוקד ולא בגלל פגיעה בביצועים העסקיים.מחזיק
  • 3.
    משקיע ארוך טווח 27/04/2022 13:49
    הגב לתגובה זו
    עוסקת בתחום עם עוד כמה סוכריות כמו מרפאות עיניים שהם מכונות של מזומנים, רווחית, מחלקת דיבדנד, ירדה חזק לאחרונה עקב יציאה של קרן נוקד ולא בגלל פגיעה בביצועים העסקיים.מחזיק
  • 2.
    כתבה מעניינת מאוד (ל"ת)
    דנה 27/04/2022 13:09
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    מעניין, טוב ללמוד על התחום (ל"ת)
    ירון 27/04/2022 13:09
    הגב לתגובה זו
חיים שטפלר מנכל ארית
צילום: באדיבות המצולם

3 הערות על הנפקת ארית

על "מידע פנים מוסדי", על החשיבות לעקוב אחרי הדלפות בתקשורת והאם לארית יש הזמנה משמעותית בדרך?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה ארית

ארית ארית תעשיות -2.77%   ניסתה להנפיק את החברה הבת רשף שמהווה 99% מהפעילות שלה עצמה לפי שווי של 4.3 מיליארד שקל לפני הכסף. זה ביטא שווי נמוך לארית עצמה והמניה ירדה במקביל לכתבות שפורסמו כאן: מה יודע צבי לוי שאנחנו לא? ארית מנצלת אופוריה במניה כדי להנפיק מהציבור; הבעיה הגדולה של ארית - חמישה חודשים בלי הזמנה אחת. 

כשהמניה קרסה, המוסדיים אמרו לחברה - עצרו. המניה חזרה לעלות ואז המוסדיים והחברה סיכמו על סוג של הנפקה פרטית - גיוס של 550 מיליון שקל לרשף לפי שווי של 3.6 מיליארד שקל לפני הכסף. רגע אחרי הגיוס לארית 80% מרשף שיש לה שווי אחרי הכסף של 4.15 מיליארד שקל, כשארית עצמה נפגשה עם  מעל 400 מיליון שקל כשלצד המזומנים בקופה, אפשר להעריך שיש לה סדר גודל של 1 מיליארד שקל.  אלו המספרים, עכשיו על הדרך הבעייתית שבה ארית-רשף נפגשו עם הכסף


1. ארית או המוסדיים סיפקו מידע לכלכליסט בכל אחת מהנקודות הקריטיות. לדוגמה - ביום שבו הוחלט על עצירת ההנפקה והמניה זינקה בחזרה, המניה אומנם עלתה, אבל כשהמידע דלף לכלכליסט היא זינקה, ורק אז החברה דיווחה על עצירת ההנפקה באופן רשמי. אתמול המניה ירדה ב-3%, המידע נמסר לכלכליסט (שעושה כמובן עבודה עיתונאית טובה) והמניה קרסה ב-6%. ורק אז הגיע הדיווח הרשמי. ההדלפות האלו חשובות למשקיעים הפרטיים - תקראו אותם ראשונים ותרוויחו. כן, זו פרסומת לכלכליסט, במיוחד לגולן חזני. אין דבר כזה מידע מושלם, לפעמים מידעים מתבררים כטעויות או בלוני ניסוי, אבל זה לא סוד שחלק מהמידע שהוא מעביר עוזר מאוד למשקיעים. 

יש כאן שאלה על המשקיעים הקטנים ועל מי עושה סיבוב עליהם דרך ההדלפות, אבל בשורה התחתונה - משקיעים צריכים לצבור מידע מכל מקור מידע. 

2. נחמיא גם לנו - היה די ברור שהמניה תיפול כי הערך שלה בהנפקה היה נמוך מהערך בשוק, והיו סימנים מקדימים לסוג של ניפוח. הצפנו את זה (ראו לינקים למעלה). מי שקרא יכול היה לברוח בזמן. הניתוחים הפיננסים לא משקרים, אבל הם לא מספרים את כל התמונה. 

3 מידע פנים מוסדי - אנחנו מאוד מעריכים את מנהלי ההשקעות שמובילים את הפניקס, מור, כלל ומיטב. אבל או שיש להם "מידע פנים מוסדי" על ארית ורשף ולכן הם קנו או שלא אכפת להם מהכסף שלכם. הם השקיעו 550 מיליון שקל ברשף לפי שווי של 3.6 מיליארד שקל, זה לא ה-5 מיליארד שארית נסחרה, זה גם לא ה-4.3 מיליארד שרשף ביקשה לפני חודש, אבל גם 3.6 מיליארד שקל לחברה זה סכום משמעותי. נכון, היא תרוויח השנה סכום של 300 מיליון שקל (הערכה שלנו) כשהמחצית השנייה של 2025 תהיה מצוינת. הנהלת החברה מסרה שהרווחיות תהיה דומה לרווחיות במחצית הראשונה. המכירות בכל השנה יתקרבו ל-500 מיליון שקל, - כ-350 מיליון שקל במחצית השנייה. זה אומר סדר גודל של 200 מיליון שקל בשורה התחתונה במחצית השנייה. אפילו יותר. קצב רווחים של המחצית השנייה הוא כ-400 מיליון שקל.

להמשך הכתבה לחץ כאן
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבנקים מזנקים 1.5%, נקסט ויז'ן מתממשת 4.5%

המדדים המובילים עולים בכ-0.9%. הייפר גלובל ועל בד מזנקות, ארית ממשיכה לרדת, השבבים עולים בעקבות עלייה בחוזה על הנאסד"ק 

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

מניות הבנקים מזנקות ב-1.5%, מתחילת השנה הן סיפקו תשואה חלומית של מעל 70% - פועלים 1.4%  בעלייה של 80%, לאומי 1.3%  בעלייה של 76%.  העליות האלו הן למרות שבאוצר מתכננים להטיל מס על רווחים עודפים של הבנקים. חלק מהעליות מוסבר בראלי סוף שנה וברצון של הגופים המוסדיים לשפץ תשואות לקראת סוף השנה.

רוטציה ביטחוניות. נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן -4.98%  , ואר פי אופטיקל אר פי אופטיקל -3.98%  מתממשות בחדות. נקסט ויז'ן קיבלה בשבוע שעבר הזמנה של 76.8 מיליון דולר שהצטרפה לעסקה של כ-10 מיליון דולר מלפני כשבועיים ששתיהן שוות לכ-86% מהכנסות החברה בתשעת החודשים הראשונים של השנה, המניה זינקה לאחר ההודעה ומתחילת החודש היא בתשואה של מעל 45%, כעת אנחנו רואים כנראה מימוש טבעי. גם אר פי אופטיקל שדיווחה על הזמנה של כ-21.5 מיליון דולר זינקה מתחילת דצמבר בלמעלה מ-60% (!) כך שסביר שאנו רואים פה מהלך של לקיחת רווחים. 


ארית יורדת היום בהמשך לנפילה אתמול. הרחבנו כאן על ההנפקה והסיבות לנפילה - 3 הערות על הנפקת ארית, אבל בגדול מדובר על הורדת מדרגה בשווי ההנפקה של רשף, הבת של ארית שמהווה כ-99% מהפעילות של ארית כולה. זה כמו להנפיק את עצמך. זו הנפקה שנעשתה לגופים מוסדיים - הפניקס, מור, כלל ומיטב. מנהלי ההשקעות בכל אחד מהגופים האלו הם אנשים רציניים. הם לא רואים שלחברה אין הזמנה כבר 5 חודשים? הם יודעים. אבל הם יודעים דברים שאתם לא יודעים - קוראים לזה "מידע פנים מוסדי", אז או שהם יודעים כי הם קיבלו מידע לקראת ההנפקה, ואגב, זה חוקי, אבל בעייתי מאוד, או שלא אכפת להם מהכסף שלכם. אחרי הכל מה זה לכל גוף כזה 100 מיליון שקל, הם מנהלים עשרות רבות של מיליארדים וחלקם גם מאות מיליארדים.  ארית תעשיות -2.77%    


על בד 6.44%   מזנקת כ-8% על רקע כניסה של גופים מוסדיים שרוכשים 6% ממניות בעלת השליטה. העסקה מתבצעת לפי מחיר של 2920 אגורות למניה - הנחה של 3% על מחיר הבסיס. הרוכשים הם: מור, נוקד ופידליטי גולד.

להמשך הכתבה לחץ כאן