גיל הזהב על המפה -  מה שבעבר נקרא "בית אבות" וגרר קונוטציות שליליות ומחשבות על ילדים עושים מניפולציות על הוריהם במטרה להעבירם לבתי אבות קיבל תפנית חדה בשנים האחרונות.

מי שביקר לאחרונה בדיור מוגן יודע על מה אני מדבר. בתי הדיור המוגן החדשים מיועדים לאוכלוסייה עצמאית ואמידה מהעשירון השביעי ומעלה וסיור בהם מעלה תחושה של ביקור במלון 5 כוכבים. פלח השוק הזה והמודל העסקי המאפיין אותו, הופכים את ההשקעה מהמעניינות בשוק הישראלי. הן עבור השחקנים הגדולים, דוגמת שפיר הנדסה שרכשו לאחרונה את רשת עד 120 ועזריאלי שנכנסו לתחום לפני מספר שנים והן עבור המשקיעים בשוק ההון הנחשפים לתחום בזכות שתי חברות: בית בכפר שהונפקה לאחרונה ומגדלי הים התיכון עליה נרחיב בטור זה. 

מודל הפיקדון

מה שתפס את עינינו בסקטור זה הוא האופן שבו נוהגים לשלם בישראל, מודל הפיקדון.

כל דייר בבית מוגן משלם פיקדון התחלתי של כ 1.7-2 מיליון שקל. הפיקדון נשחק ב-3.5% לשנה ומה שנשאר ממנו מוחזר לדייר או בני משפחתו עם עזיבתו. בנוסף, משלם כל דייר תשלום חודשי של 10-12 אלפי שקלים בחודש. מדובר בתשלום שנועד לכסות את העלויות השוטפות של החיים בבית, לרבות, חוגים, סדנאות, בריכה, ניקיון וכיו"ב. בתמורה, מקבל הדייר משכנתא המקנה לו זכות קניינית על הדירה במידה ושארית הפיקדון שלו לא תוחזר.

• מה משמעות העליות של יום שני? איך נכון ולא נכון להשתמש ב-RSI?
• רשם חשבוניות פיקטיביות ב-2.2 מיליון שקל. זה העונש שקיבל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כאשר חברה מתכננת בניית בית מוגן היא נדרשת להון עצמי גבוה יחסית, מאחר שלהבדיל מפרויקט מגורים, הרוכשים לא קונים דירה לפני שהבנייה מושלמת, מסיבות מובנות.

יתרה מכך, אכלוס בית לוקח חודשים ארוכים מאחר שאוכלוסיית היעד אינה ספונטנית ואימפולסיבית. מאידך, ככל שמתאכלס הבית, זורמים לקופת החברה פיקדונות מלאים ומולם נרשמות המשכנתאות. לאחר שהכסף בקופה והמשכנתא משויכת, הפיקדונות הופכים בפרקטיקה להכנסות מאחר שהם אינם "צבועים" עוד ככספי הדייר ששילם אותם.

לאחר שהבית מתמלא ונכנסים לשגרת עבודה, מתקיימת תחלופה טבעית של דיירים, כדרכו של עולם. במצב כזה מושבים לדייר העוזב דמי הפיקדון שנשחק עם הזמן ובו בעת נכנס דייר חדש המשלם פיקדון מלא.

• 330 מליון דולר: דוראל מעמיקה את הפעילות בארה"ב
• אחרי טיסה של 70%, מה המכפיל החזוי של ת״א-125?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם...

המודל העסקי

בית בתפוסה גבוהה מתוחזק באופן שוטף ע"י התשלומים החודשיים. העסק מקבל תזרים חיובי כל פעם שדייר מתחלף כאשר השהות הממוצעת לדייר בדיור מוגן היא 10 שנים. במילים אחרות, הפיקדון שעומד לזכות הדייר הפורש שווה ל-65% מהסכום המקורי שהפקיד. לדוגמא, כאשר דייר ששילם פיקדון של 2 מיליון שקל ועוזב לאחר 10 שנים, יקבל כ-1.3 מיליון שקל. זאת בשעה שהדייר החדש שנכנס במקומו מכניס לקופה 2 מיליון שקלים חדשים. כלומר, החברה נהנית מתזרים חיובי של 700,000 שקל בכל החלפת דייר וזהו למעשה תזרים שנתי שוטף.

חוץ מאותו תזרים שוטף, נהנית החברה עם האכלוס הראשון, מתזרים מזומנים משמעותי שהוא סכום של כל הפיקדונות הראשוניים. לצורך המחשה, ניקח דוגמא מבית דיור מוגן אותו מקימה בימים אלו מגדלי הים התיכון ברחובות: החברה בונה שם 250 יח"ד והצפי לעלות הבנייה הכוללת הוא 350 מיליון שקל. מאחר שהפיקדון שהחברה צפויה לדרוש מכל דייר נכנס, הוא כ-1.8 מיליון שקל, הרי שהכנסותיה צפויות לעמוד על כ-450 מיליון שקל ביום האכלוס. ומעבר לזה, הבית יוכל לייצר תשואה של כ-15 מיליון שקל בשנה רק מתחלופת הדיירים.

אם נסכם, השלמת אכלוס הבית, מניבה לחברה 100 מיליון שקל שהם סך הפיקדונות של הדיירים הראשונים 450 מיל' בניכוי כל עלות ההקמה שהיא 350 מיל' שקל , הכסף אינו נשמר, אלא עומד לשימוש החברה מכיוון שהדיירים מקבלים משכנתא על היחידה שבה הם מתגוררים. לפיכך נוצר פה מודל עסקי נהדר לחברה, כל אכלוס של בית דיור מוגן, מחזיר את ההשקעה והרווח באופן מיידי ומאפשר לבנות את בית הדיור המוגן הבא, בד בבד עם הפיכת בית הדיור המוגן שנבנה לנכס מניב. זאת הסיבה שאנחנו חושבים שחברת דיור מוגן שעובדת נכון, מנצלת את הגלגול של הכסף ובונה כל הזמן בתי דיור מוגן חדשים, נהנית מרווחים יזמיים בכל אכלוס, בד בבד עם בניית פורטפוליו מניב ההולך וגדל. מגדלי הים התיכון, לדעתנו היא החברה שלוקחת את ההזדמנות הזאת בשתי ידיים.

סיכונים

כפי שהמודל העסקי, בהנחה שמבוצע נכון, מהווה מעיין "פרפטום מובילה" מכונה של כסף, הרי שקיימים לא מעט סיכונים בענף. בראש ובראשונה, אכלוס בית דיור מוגן אינו עניין של מה בכך ועשוי להימשך חודשים ארוכים. דוגמא לכישלון ראינו בחברת ב. יאיר שהקימה בעבר בית דיור מוגן בירושלים בעלות של כ 120 מיליון שקל וחרף הציפיות הגבוהות כשלה באכלוס המבנה, שעמד נטוש מספר שנים. כל-כך ריק עמד הנכס, שנבחר בשעתו כלוקשיין לתוכנית "היפה והחנון". לבסוף, נמכר הנכס למגדלי הים התיכון בתמורה נמוכה בעשרות מיליוני שקלים מעלות הבנייה.

סיכון נוסף, נמצא בתסריט של בית דיור מוגן המתרוקן מיושביו. כפי שציינו, תחלופת הדיירים תורמת לתזרים, כך המצב ההופכי עלול להוביל לבעיית תזרים. כלומר, במידה שדייר עוזב ולא נמצא לו מחליף, נוצר מצב שבמקום לקבל תזרים של 700 אלף, נוצרת הוצאה של 1.3 מיליון (תשלום לדייר היוצא).

לתפיסתנו, הסיכון הגדול ביותר של החברה הוא המוניטין. אנליסט טוב תמיד בודק את הלקוחות והספקים של כל חברה שהוא מנתח. במקרה של חברה בתחום הדיור המוגן יש להסתכל טוב על שיעורי התפוסה וקיומה של רשימת המתנה לבתים השונים ברשת. ירידה בשיעורי התפוסה היא נורה אדומה ואם תתממש, ניאלץ לבחון את הסיבה לכך ובהתאם את כדאיות ההשקעה.

בשורה התחתונה

המודל העסקי של חברות הדיור המוגן הוא מהמרשימים בשוק ההון. חברה הצולחת את אתגר השלמת אכלוס הבית הראשון וממצבת נכון את המוניטין שלה עולה אוטומטית על המסלול המהיר להתרחבות עסקית.

בתחום הנדל"ן המניב הצפת הערך נוצרת בעת האכלוס. אך את התמורה מההשקעה האדירה נוכל למשש רק בעת מכירה. בעוד שבתחום הדיור המוגן אמנם מתקבלת תשואה נמוכה יותר כנכס מניב, אך ההשקעה והרווח מופקים מיידית ומאפשרים לחברה לרוץ הלאה ולהגדיל את הרשת. לא פלא אם כך, שמגדלי הים התיכון מנהלת 7 בתי דיור מוגן עם 1,650 יח"ד, אך במקביל נמצאת בהקמת שלושה בתים חדשים (רחובות, ת"א ואור יהודה) עם 800 יחידות חדשות.

תנאי המאקרו בישראל תומכים בענף הדיור המוגן; הצפי שכמות בני גיל הזהב תוכפל עד 2035; מחירי הנדל"ן הגבוהים שמאפשרים לעשירונים נוספים להתפנק בדיור מוגן במימון כספי התמורה לדירתם הישנה; רק 6 רשתות מפעילות יותר מ-800 -  יחידות דיור ובמילים פשוטות, הענף בחיתוליו. החברות הגדולות הפועלות בו נהנות גם ממוניטין שמקטין סיכונים ועוזר לאכלס במהרה בתי דיור מוגן חדשים.

קובי שגב, שותף מנהל, אקורד בית השקעות