הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
קובי שגבקובי שגב
זרקור

האם השקעה בחברות דיור מוגן כדאית?

מה המודל העסקי של חברות הדיור המוגן, איך הן מצליחות לקבל הרבה יותר מעלות הקמת המבנה כבר בשלב הראשון ומה הן עושות בכסף? 
קובי שגב | (8)
נושאים בכתבה אימפולס דיור מוגן מגדלי הים התיכון נדל"ן מניב

גיל הזהב על המפה -  מה שבעבר נקרא "בית אבות" וגרר קונוטציות שליליות ומחשבות על ילדים עושים מניפולציות על הוריהם במטרה להעבירם לבתי אבות קיבל תפנית חדה בשנים האחרונות.

מי שביקר לאחרונה בדיור מוגן יודע על מה אני מדבר. בתי הדיור המוגן החדשים מיועדים לאוכלוסייה עצמאית ואמידה מהעשירון השביעי ומעלה וסיור בהם מעלה תחושה של ביקור במלון 5 כוכבים. פלח השוק הזה והמודל העסקי המאפיין אותו, הופכים את ההשקעה מהמעניינות בשוק הישראלי. הן עבור השחקנים הגדולים, דוגמת שפיר הנדסה שרכשו לאחרונה את רשת עד 120 ועזריאלי שנכנסו לתחום לפני מספר שנים והן עבור המשקיעים בשוק ההון הנחשפים לתחום בזכות שתי חברות: בית בכפר שהונפקה לאחרונה ומגדלי הים התיכון עליה נרחיב בטור זה. 

מודל הפיקדון

מה שתפס את עינינו בסקטור זה הוא האופן שבו נוהגים לשלם בישראל, מודל הפיקדון.

כל דייר בבית מוגן משלם פיקדון התחלתי של כ 1.7-2 מיליון שקל. הפיקדון נשחק ב-3.5% לשנה ומה שנשאר ממנו מוחזר לדייר או בני משפחתו עם עזיבתו. בנוסף, משלם כל דייר תשלום חודשי של 10-12 אלפי שקלים בחודש. מדובר בתשלום שנועד לכסות את העלויות השוטפות של החיים בבית, לרבות, חוגים, סדנאות, בריכה, ניקיון וכיו"ב. בתמורה, מקבל הדייר משכנתא המקנה לו זכות קניינית על הדירה במידה ושארית הפיקדון שלו לא תוחזר.

כאשר חברה מתכננת בניית בית מוגן היא נדרשת להון עצמי גבוה יחסית, מאחר שלהבדיל מפרויקט מגורים, הרוכשים לא קונים דירה לפני שהבנייה מושלמת, מסיבות מובנות.

יתרה מכך, אכלוס בית לוקח חודשים ארוכים מאחר שאוכלוסיית היעד אינה ספונטנית ואימפולסיבית. מאידך, ככל שמתאכלס הבית, זורמים לקופת החברה פיקדונות מלאים ומולם נרשמות המשכנתאות. לאחר שהכסף בקופה והמשכנתא משויכת, הפיקדונות הופכים בפרקטיקה להכנסות מאחר שהם אינם "צבועים" עוד ככספי הדייר ששילם אותם.

לאחר שהבית מתמלא ונכנסים לשגרת עבודה, מתקיימת תחלופה טבעית של דיירים, כדרכו של עולם. במצב כזה מושבים לדייר העוזב דמי הפיקדון שנשחק עם הזמן ובו בעת נכנס דייר חדש המשלם פיקדון מלא.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

המודל העסקי

בית בתפוסה גבוהה מתוחזק באופן שוטף ע"י התשלומים החודשיים. העסק מקבל תזרים חיובי כל פעם שדייר מתחלף כאשר השהות הממוצעת לדייר בדיור מוגן היא 10 שנים. במילים אחרות, הפיקדון שעומד לזכות הדייר הפורש שווה ל-65% מהסכום המקורי שהפקיד. לדוגמא, כאשר דייר ששילם פיקדון של 2 מיליון שקל ועוזב לאחר 10 שנים, יקבל כ-1.3 מיליון שקל. זאת בשעה שהדייר החדש שנכנס במקומו מכניס לקופה 2 מיליון שקלים חדשים. כלומר, החברה נהנית מתזרים חיובי של 700,000 שקל בכל החלפת דייר וזהו למעשה תזרים שנתי שוטף.

חוץ מאותו תזרים שוטף, נהנית החברה עם האכלוס הראשון, מתזרים מזומנים משמעותי שהוא סכום של כל הפיקדונות הראשוניים. לצורך המחשה, ניקח דוגמא מבית דיור מוגן אותו מקימה בימים אלו מגדלי הים התיכון ברחובות: החברה בונה שם 250 יח"ד והצפי לעלות הבנייה הכוללת הוא 350 מיליון שקל. מאחר שהפיקדון שהחברה צפויה לדרוש מכל דייר נכנס, הוא כ-1.8 מיליון שקל, הרי שהכנסותיה צפויות לעמוד על כ-450 מיליון שקל ביום האכלוס. ומעבר לזה, הבית יוכל לייצר תשואה של כ-15 מיליון שקל בשנה רק מתחלופת הדיירים.

אם נסכם, השלמת אכלוס הבית, מניבה לחברה 100 מיליון שקל שהם סך הפיקדונות של הדיירים הראשונים 450 מיל' בניכוי כל עלות ההקמה שהיא 350 מיל' שקל , הכסף אינו נשמר, אלא עומד לשימוש החברה מכיוון שהדיירים מקבלים משכנתא על היחידה שבה הם מתגוררים. לפיכך נוצר פה מודל עסקי נהדר לחברה, כל אכלוס של בית דיור מוגן, מחזיר את ההשקעה והרווח באופן מיידי ומאפשר לבנות את בית הדיור המוגן הבא, בד בבד עם הפיכת בית הדיור המוגן שנבנה לנכס מניב. זאת הסיבה שאנחנו חושבים שחברת דיור מוגן שעובדת נכון, מנצלת את הגלגול של הכסף ובונה כל הזמן בתי דיור מוגן חדשים, נהנית מרווחים יזמיים בכל אכלוס, בד בבד עם בניית פורטפוליו מניב ההולך וגדל. מגדלי הים התיכון, לדעתנו היא החברה שלוקחת את ההזדמנות הזאת בשתי ידיים.

סיכונים

כפי שהמודל העסקי, בהנחה שמבוצע נכון, מהווה מעיין "פרפטום מובילה" מכונה של כסף, הרי שקיימים לא מעט סיכונים בענף. בראש ובראשונה, אכלוס בית דיור מוגן אינו עניין של מה בכך ועשוי להימשך חודשים ארוכים. דוגמא לכישלון ראינו בחברת ב. יאיר שהקימה בעבר בית דיור מוגן בירושלים בעלות של כ 120 מיליון שקל וחרף הציפיות הגבוהות כשלה באכלוס המבנה, שעמד נטוש מספר שנים. כל-כך ריק עמד הנכס, שנבחר בשעתו כלוקשיין לתוכנית "היפה והחנון". לבסוף, נמכר הנכס למגדלי הים התיכון בתמורה נמוכה בעשרות מיליוני שקלים מעלות הבנייה.

סיכון נוסף, נמצא בתסריט של בית דיור מוגן המתרוקן מיושביו. כפי שציינו, תחלופת הדיירים תורמת לתזרים, כך המצב ההופכי עלול להוביל לבעיית תזרים. כלומר, במידה שדייר עוזב ולא נמצא לו מחליף, נוצר מצב שבמקום לקבל תזרים של 700 אלף, נוצרת הוצאה של 1.3 מיליון (תשלום לדייר היוצא).

לתפיסתנו, הסיכון הגדול ביותר של החברה הוא המוניטין. אנליסט טוב תמיד בודק את הלקוחות והספקים של כל חברה שהוא מנתח. במקרה של חברה בתחום הדיור המוגן יש להסתכל טוב על שיעורי התפוסה וקיומה של רשימת המתנה לבתים השונים ברשת. ירידה בשיעורי התפוסה היא נורה אדומה ואם תתממש, ניאלץ לבחון את הסיבה לכך ובהתאם את כדאיות ההשקעה.

בשורה התחתונה

המודל העסקי של חברות הדיור המוגן הוא מהמרשימים בשוק ההון. חברה הצולחת את אתגר השלמת אכלוס הבית הראשון וממצבת נכון את המוניטין שלה עולה אוטומטית על המסלול המהיר להתרחבות עסקית.

בתחום הנדל"ן המניב הצפת הערך נוצרת בעת האכלוס. אך את התמורה מההשקעה האדירה נוכל למשש רק בעת מכירה. בעוד שבתחום הדיור המוגן אמנם מתקבלת תשואה נמוכה יותר כנכס מניב, אך ההשקעה והרווח מופקים מיידית ומאפשרים לחברה לרוץ הלאה ולהגדיל את הרשת. לא פלא אם כך, שמגדלי הים התיכון מנהלת 7 בתי דיור מוגן עם 1,650 יח"ד, אך במקביל נמצאת בהקמת שלושה בתים חדשים (רחובות, ת"א ואור יהודה) עם 800 יחידות חדשות.

תנאי המאקרו בישראל תומכים בענף הדיור המוגן; הצפי שכמות בני גיל הזהב תוכפל עד 2035; מחירי הנדל"ן הגבוהים שמאפשרים לעשירונים נוספים להתפנק בדיור מוגן במימון כספי התמורה לדירתם הישנה; רק 6 רשתות מפעילות יותר מ-800 -  יחידות דיור ובמילים פשוטות, הענף בחיתוליו. החברות הגדולות הפועלות בו נהנות גם ממוניטין שמקטין סיכונים ועוזר לאכלס במהרה בתי דיור מוגן חדשים.

 

קובי שגב, שותף מנהל, אקורד בית השקעות

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    לרון 29/04/2022 08:31
    הגב לתגובה זו
    האוכלוסיה מזדקנת,אך בשנים הבאות יהיה גם לעשירים פחות כסף,SO......
  • 7.
    לרון 29/04/2022 08:30
    הגב לתגובה זו
    אסור לייעץ אך מותר לזרוק אבנים זיקוקים לירות, להרוג גם ילדים,זה מותר הרי גם כשנתפסים לא ממש משלמים,אין הרי בתי סוהר או משטרה....שלא לדבר על מידע פנים מ ו ת ר לבעלי עניין בלבד כמובן
  • 6.
    ברבור שחור 28/04/2022 12:32
    הגב לתגובה זו
    לא הזכרת את מקור הרווח האדיר שקיים במחלקות הסיעודיות...בהחלט היה שווה מילה
  • 5.
    פספוס רציני 27/04/2022 17:58
    הגב לתגובה זו
    כתבתם שהתחום רווחי וחברת מגדלי הים התיכון עובדים נכון, אבל מה זה אומר על שווי החברה הראוי? מיליארד? 10 מיליארד? 100 מיליארד?
  • 4.
    משקיע ארוך טווח 27/04/2022 13:49
    הגב לתגובה זו
    עוסקת בתחום עם עוד כמה סוכריות כמו מרפאות עיניים שהם מכונות של מזומנים, רווחית, מחלקת דיבדנד, ירדה חזק לאחרונה עקב יציאה של קרן נוקד ולא בגלל פגיעה בביצועים העסקיים.מחזיק
  • 3.
    משקיע ארוך טווח 27/04/2022 13:49
    הגב לתגובה זו
    עוסקת בתחום עם עוד כמה סוכריות כמו מרפאות עיניים שהם מכונות של מזומנים, רווחית, מחלקת דיבדנד, ירדה חזק לאחרונה עקב יציאה של קרן נוקד ולא בגלל פגיעה בביצועים העסקיים.מחזיק
  • 2.
    כתבה מעניינת מאוד (ל"ת)
    דנה 27/04/2022 13:09
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    מעניין, טוב ללמוד על התחום (ל"ת)
    ירון 27/04/2022 13:09
    הגב לתגובה זו
ריצרד פרנסיס טבע
צילום: סיון פרג'
דוחות

טבע מכה את התחזיות בהכנסות וברווח; המניה מזנקת

רווח של 0.78 דולר למניה 16% מעל התחזית; הכנסות 4.5 מיליארד דולר לעומת 4.33 בצפי; התחזית עודכנה מעט למעלה 

מנדי הניג |
נושאים בכתבה טבע ריצ'רד פרנסיס

טבע טבע 17.19%  עם רבעון חזק מהצפוי עם רווח מתואם של 0.78 דולר למניה - גבוה בכ-16% מציפיות האנליסטים שעמדו על 0.67 דולר - והכנסות של 4.5 מיליארד דולר, לעומת צפי של 4.33 מיליארד דולר. ההכנסות עלו בכ-3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והחברה ממשיכה להציג שיפור עקבי ברווחיות וברמת היעילות. שיעור הרווח התפעולי המתואם עלה ל-28.9%, לעומת 28% אשתקד, והחברה מציינת כי היא נמצאת במסלול לעמוד ביעד של 30% עד שנת 2027.

הצמיחה ברבעון נתמכה בעיקר בפעילות בצפון אמריקה, שבה ההכנסות עלו ב-12% בזכות ביקושים גבוהים לתרופות המקור AUSTEDO ו-AJOVY. באירופה נרשמה ירידה של כ-10% במונחים מקומיים, ובשווקים הבינלאומיים נרשמה ירידה דומה - אך לאחר נטרול השפעת מכירת הפעילות ביפן, נרשמה בהם דווקא עלייה קלה של כ-2%. מנועי הצמיחה החדשניים של טבע רשמו יחד צמיחה של 33% במונחי מטבע מקומי, להכנסות כוללות של 830 מיליון דולר - מה שממחיש את התרומה ההולכת וגדלה של תחום התרופות החדשניות לתוצאות החברה.

במקביל, הרווח הנקי המתואם (Non-GAAP) עלה ל-910 מיליון דולר, עלייה של כ-14% לעומת השנה שעברה, והרווח הנקי לפי GAAP הסתכם ב-433 מיליון דולר לעומת הפסד של 437 מיליון דולר בתקופה המקבילה. התזרים החופשי עמד על 515 מיליון דולר, והחוב הכולל ירד ל-16.8 מיליארד דולר - ירידה של מיליארד דולר מתחילת השנה, בעיקר הודות למחזור חוב בהיקף של 2.3 מיליארד דולר ולפירעון אג"ח קיימות.

״ממשיכים להוציא לפועל את האסטרטגיה שלנו״

ריצ'רד פרנסיס, נשיא ומנכ"ל טבע ציין עם פרסום הדוחות: "מנועי הצמיחה החדשניים שלנו, אשר הניעו את הרבעון ה-11 ברציפות של צמיחה ברבעון השלישי, משקפים את תהליכי הצמיחה והחדשנות שלנו ואת עוצמת אסטרטגיית 'חוזרים לנתיב של צמיחה' המובלת על ידי חדשנות. מנועי הצמיחה העיקריים שלנו - ובפרט המוצרים החדשניים - הניבו צמיחה של 33% בהכנסות במונחי מטבע מקומי, ובכך הם מדגישים את השפעתם על מטופלים ועל התוצאות העסקיות שלנו. אנו ממשיכים להוציא לפועל את האסטרטגיה שלנו, ומאמינים כי אנו על המסלול הנכון להשגת היעדים של 30% רווח תפעולי (במונחי Non-GAAP) וחיסכון של כ-700 מיליון דולר נטו להשקעה מחדש. כפועל יוצא מסיום המשא ומתן על מחירי התרופות לפי חוק ה- Inflation Reduction Act (IRA), אנו חוזרים ומדגישים את הביטחון שלנו ביעדים שקבענו ל- AUSTEDO לשנת 2027. פורטפוליו המוצרים החדשניים הייחודי שלנו הוא כעת אחד ממקורות העוצמה המרכזיים של טבע, בעת שאנו הופכים לחברת ביו-פארמה מובילה וחדשנית, בעוד עסקי הגנריקה המובילים שלנו ממשיכים להוות בסיס איתן. יחד עם הצוות המוכשר שלנו והמחויבות הבלתי מסויגת שלנו למטופלים, אנו בטוחים בעתיד של טבע וביכולתנו לספק ערך תמידי לכל בעלי העניין שלנו."

"כפועל יוצא מסיום המשא ומתן על מחירי התרופות לפי חוק ה- Inflation Reduction Act (IRA), אנו חוזרים ומדגישים את הביטחון שלנו ביעדים שקבענו ל- AUSTEDO לשנת 2027. פורטפוליו המוצרים החדשניים הייחודי שלנו הוא כעת אחד ממקורות העוצמה המרכזיים של טבע, בעת שאנו הופכים לחברת ביו-פארמה מובילה וחדשנית, בעוד עסקי הגנריקה המובילים שלנו ממשיכים להוות בסיס איתן. יחד עם הצוות המוכשר שלנו והמחויבות הבלתי מסויגת שלנו למטופלים, אנו בטוחים בעתיד של טבע וביכולתנו לספק ערך תמידי לכל בעלי העניין שלנו."

להמשך הכתבה לחץ כאן