שוק הדיור: ירידה של 13% בביקוש לדירות בחודש אוגוסט לעומת אשתקד
מחירי הדירות בחודש אוגוסט 2020 הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שאינן למכירה שהחלה בנייתן) עמדה על כ-3,950 דירות ירידה של כ-12.7% לעומת אוגוסט אשתקד אך עליה של כ-0.6% לעומת החודש הקודם, כך על פי נתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מתוכן 70.4% דירות חדשות שנמכרו לציבור ו-29.6% דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן. בבחינת 12 החודשים האחרונים, בחודשים ספטמבר 2019 עד אוגוסט 2020 נרשמה ירידה של כ-3.5% בביקוש לדירות חדשות לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
כמות מבוקשת של דירות חדשות
על סמך סקר הדירות החודשי של הלמ"ס, מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש אוגוסט 2020 הוא כ-2,780 דירות חדשות ומספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן בחודש אוגוסט 2020 עמד על כ-1,170 דירות (דירה שנבנתה לשימוש עצמי של בעל הקרקע, ל"בנה ביתך", לקבוצת רכישה, להשכרה, להוסטל, לדיור מוגן או למעון. כולל אומדן לבנייה בלתי חוקית).
עוד עולה מהנתונים כי באוגוסט, כ-27.9% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז, 20.7% במחוז הדרום, 16.0% היו במחוז תל אביב, 13.8% במחוז הצפון, 11.2% היו במחוז חיפה וכ-7.4% בלבד במחוז ירושלים.
מקור: הלמ"ס
על פי הנתונים, כ-26.8% מסך הדירות שנמכרו היו במחוז המרכז, מתוכן 18.5% נמכרו בנתניה ו-18.1% בראשון לציון. 22.0% מסך הדירות שנמכרו היו במחוז הדרום, מתוכן 29.7% נמכרו באשקלון 19.1% נמכרו בנתיבות ו-16.6% נמכרו בבאר שבע.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוגוסט 2020, מתוך סך הדירות שלא למכירה כ-72.4% נבנו למטרת שימוש עצמי (בנייה עצמית ו"בניה ביתך"). מתוכן, 38.3% נבנו במחוז צפון, 24.2% - במחוז דרום, כ-18.4% במחוז המרכז, 9.8% במחוז חיפה, 3.9% במחוז תל-אביב ו-3.7% בלבד במחוז ירושלים.
- 9.חיים 20/10/2020 06:41הגב לתגובה זוהשבחה עתידית יש ביקושים לדירות 700 מטר מהים היעד הבא
- 8.משה 15/10/2020 14:27הגב לתגובה זואני לא יודע מה קורה במקומות אחרים אבל במרכז רחובות זה חצי שנה שהולכים ומתרבים שלטים למכירה ולהשכרה של דירות הן חדשות והן יד שניה והשלטים עדיין קיימים כלומר אין ביקוש יתכן והרבה אנשים שקנו דירות להשקעה צופים שתהיה ירידת מחירים בהמשך וממהרים לקבל את המחירים הגבוהים של היום וזה המצב האמיתי מהשטח אני חושב שגם בהרבה מקומות אחרים זה אותו תסריט
- 7.לוי 15/10/2020 11:58הגב לתגובה זואיפה האמת ואיפה השקר בכתבה הזו המנחש נכון יקבל דירה חינם
- 6.בנטרול מחיר למשתכן יש ירידה של 50% (ל"ת)עמרי 14/10/2020 17:34הגב לתגובה זו
- 5.ניר 14/10/2020 16:16הגב לתגובה זוחחחחחחחחחחחחחחח
- 4.יוסי 14/10/2020 16:07הגב לתגובה זומיתון כבד מאוד.. .תגידו כבר את האמת
- 3.אלביס 14/10/2020 15:26הגב לתגובה זובסוף המציאות מכה להם בפנים. קריסה נעימה !
- 2.יוסי 14/10/2020 15:16הגב לתגובה זומחיר למשתכן הברחת משקיעים חוקים הזויים -קונה חייב לדווח מאיפה הכסף . הגבלת עסקאות במזומן ..... הברחת משקיעים . ועוד
- 1.זה רק ההתחלה..לציבור אין כסף לגמור את החודש (ל"ת)ניר בדש 14/10/2020 14:03הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
