שוק הדיור: איפה נרשמה ירידת המחירים החדה ביותר בדירות 4 חדרים?
ברבעון הרביעי של 2018 נרשמה התאוששות בהיקף העסקאות בשוק הדיור, תוך המשך דשדוש ברמת המחירים. אוהד דנוס: "הציבור מבולבל"
ברבעון הרביעי של שנת 2018 נרשמה התאוששות בהיקף העסקאות בשוק הדיור, תוך המשך דשדוש במחירים. כך עולה מסקירה שמפרסם היום (א') יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס.
הסקירה כוללת כ-2,930 עסקאות ב-16 ערים ומצביעה על ירידה של 0.8% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו לעומת הרבעון הקודם. לצד זאת, ברבעון הרביעי נצפתה עליה של כ-5% בכמות העסקאות - גידול של כ-14% לעומת ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
הניתוח מתייחס לדירות 4 חדרים (חדשות ויד שניה) בבניה רוויה בלבד, הן בשל היותן המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני והן בשל השונות הנמוכה יחסית המאפיינת דירות מסוג זה - במטרה להציג ניתוח עסקאות הומוגני ככל שניתן. הסקירה אינה כוללת עסקאות "מחיר למשתכן".
על פי הסקירה, ביחס לרבעון הקודם, בקרב 10 ערים נצפתה ירידה במחירי הדירות הממוצעים כאשר הירידה החדה ביותר של 5% נצפתה בתל אביב, כפר סבא ורמלה. עוד נמצא כי בקרב 5 ערים נרשמה עליית מחירים, הגבוהה ביותר בעיר חיפה עם 5%. מי שנותרה ללא שינוי במחירים היא העיר אשקלון.
ברמה שנתית, עליות מחירים נרשמו בערים הרצליה, חולון וירושלים כאשר ביתר הערים למעט אשדוד (שנותרה ללא שינוי) נרשמו ירידות מחירים. שיאנית ירידות המחירים בשנת 2018 היא העיר אילת (8%-), שם מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עומד כיום על 1.05 מיליון שקל. אחריה נמצאות הערים כפר סבא (6%-), נתניה (5%-) ובאר שבע (5%-). ירידת מחירים מינורית של 1% נצפתה בערים פתח תקוה, רחובות ורמלה.
בעיר תל אביב נרשמה ירידת מחירים של 2% ביחס לרבעון המקביל אשתקד כאשר מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בעיר עומד כיום על 2.94 מיליון שקל - הגבוה ביותר בקרב הערים שנבדקו. בחיפה וראשל"צ המחירים ירדו ב-3% כאשר מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בהן עומד כיום על 1.36 ו-1.87 מיליון שקל בהתאמה.
דנוס מציין כי "לא ניתן לאבחן אחידות או שיטתיות כלשהן בהתנהגות השוק, עניין הממחיש את המשך הבלבול בו מצוי הציבור". לדבריו, "בסוף התקופה הנסקרת הוחלט על הקדמת הבחירות, כשאי הוודאות בעניין זה התחלפה באי הוודאות מתוצאות הבחירות וזהות המפלגות שיאיישו את הקואליציה, מדיניותן הכלכלית וזהות הקברניטים שייטלו את המושכות בשוק הדיור".
- 14.תמשיכו ל 21/02/2019 16:03הגב לתגובה זותמשיכו לשלם שכירות על דירה. .אולי עוד תצטרכו לשלם שכירות במשך עשרות שנים, עד שהמחירים ירדו במרכז למחירים שאתם רוצים ואולי תצטרכו להמתין ללא מימוש קניית דירה ותצטרכו לשלם שכירות במשך כל חייכם .*אם תתעקשו לקנות רק במרכז, במחירי ריצפה.
- 13.4ח' חדשות הן דירות קטנות. לכן, שוק היד השניה פורח!!! (ל"ת)דוד מלכי 20/02/2019 16:03הגב לתגובה זו
- 12.היום אנשים צרכים 19/02/2019 16:19הגב לתגובה זוהיום אנשים צרכים גם, מעל 50 שנה לשכור דירה. . תעשו את החשבון ... מאיזה גיל, מתחילים לשכור דירה .
- 11.תתעוררו מ 19/02/2019 16:18הגב לתגובה זותתעוררו מהחשיבה ,שיש רק את עלות הבנייה,בהקמת דירות בביניין חדש .ושאין עוד עלויות נוספות....כמו עלות הקרקע.
- מעל מחצית הדירה היא מיסוי !!! (ל"ת)דוד מלכי 20/02/2019 16:04הגב לתגובה זו
- 10.כחלון תודה 19/02/2019 14:30הגב לתגובה זואותה דירה לא במחיר בועה , פחות 1/2 מליון שקל.
- לא רלוונטי לכולם 19/02/2019 16:20הגב לתגובה זולא רלוונטי לכולם,לא רלוונטי למי שא עומד בקריטריונים של תוכנית מחיר למשתכן
- 9.משכנתא=שכירות לבנק 19/02/2019 14:29הגב לתגובה זועדיף לחכות בשכירות , לרכוש דירה במחיר מוזל , גם ככה המחירים צוללים.
- אי אפשר להכליל,תלוי בסוג המשכנתא שאתה לוקח (ל"ת)אי אפשר להכליל 19/02/2019 16:22הגב לתגובה זו
- 8.לא פראייר 19/02/2019 14:28הגב לתגובה זו300 אלף דירה בפרפרייה,500 אלף במרכז.
- אתה חיי בסרט 19/02/2019 16:25הגב לתגובה זורק הקרקע במרכז , בקלות יגיע למעל הסכום שאמרת . .. כי ההיצע הקרקעות מצטמצם.. בקרבה לת"א . *יש אזורים שכרגע עוברים בהרבה את הסכום שאמרת על הקרקע באזורים הצמודים לת"א.
- 7.תחשבו כמה 19/02/2019 10:26הגב לתגובה זותחשבו כמה שנים זוג צעיר יצטרך לגור בדירה ,ללא מגורים אצל ההורים .... עד סוף חייהם?. כמה יצא לכם היפותטית החישוב?
- 6.מה עם העיר בת ים ???... למה היא לא מופיעה ? (ל"ת)מה עם העיר בת ים 19/02/2019 10:19הגב לתגובה זו
- 5.היום אנשים צרכים 19/02/2019 10:17הגב לתגובה זוהיום אנשים צרכים גם, מעל 50 שנה לשכור דירה. . תעשו את החשבון ... מאיזה גיל, מתחילים לשכור דירה .
- 4.משה 17/02/2019 18:25הגב לתגובה זובגלל מחירי הדירות שנסקו לשמיים המתוחכמים התחילו לשווק זכויות כמו זכות לדירה ובקרוב יתחילו גם לשווק זכות לבלוק
- 3.סטטיסטיק 17/02/2019 18:18הגב לתגובה זובכפר סבא למשל יש פערים אדירים בין שכונות בתנודתיות המחירים וכך גם במרבית הערים שנסקרו, הפילוח צריך שכונתי/איזורי בכל עיר !!!
- 2.hh 17/02/2019 16:59הגב לתגובה זוהכסף נגמר, יוקר מחיה בשמיים! כל מי שלקח משכנתא על הקצה בחמש השנים האחרונות - דינו להשתעבד ולחיות חיי דלות לעשרים שנה קדימה!
- 1.רועי 17/02/2019 15:29הגב לתגובה זוהקריסה תסתיים ב70 אחוז ירידה בעזרת השם
- מרציפן 18/02/2019 10:38הגב לתגובה זוירידת מחיר של 10% כל הבנקים בארץ פושטים את הרגל ו משבר 2008 חלום ורוד.
- אתה טיפש או מה ? היום אי אפשר לקבל משכנתא מעל 75% ברגיל (ל"ת)אתה טיפש או מה 19/02/2019 10:22
- בן 18/02/2019 06:31הגב לתגובה זואתה ושכמותך כותבים שטןיות כאלה כבר 5 שנים. לא יורד. רק עולה. מי שיכול שיקנה. לא חשוב מתי. דירה למגורים עדיף קניה משכירות. .
- אחד שמבין 18/02/2019 10:57מדויק לחלוטין דירה שהייתי משכיר 6600 אני משלם 6800 משכנתא, שמתוך זה רק 3000 ריבית מה עדיף 6560 שכירות או 3000 מעניין באמת
- חחחחחחחחחחחחחחחחחחחח.................. (ל"ת)בוריס 17/02/2019 18:19הגב לתגובה זו
- חח 17/02/2019 17:55הגב לתגובה זולא שווה תגובה
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
