מהו הגורם הצפוי ללחוץ את הרווחיות הגולמית של הקבלנים בשנת 2018?

קצב מכירת הדירות של החברות הציבוריות בשנת 2017 ירד בכ-15% ומחיר המכירה הממוצע ירד ב-1%. מה צפוי בהמשך?

ערן סוקול | 08/04/2018 20:00 (3)

נושאים בכתבה אזורים אפריקה מגורים אשדר בוני תיכון גב ים דמרי חנן מור מחיר למשתכן מחירי הדירות צמח המרמן

החברות העוסקות בתחום היזמות לבניה למגורים בישראל צפויות לירידה בשולי הרווחיות הגולמית שלהן בשנת 2018, בה צפויה להימשך מגמת ההאטה בקצב העסקאות בפרויקטים בשוק החופשי, ומנגד שיווקם המסיבי של פרויקטי מחיר למשתכן צפוי להגדיל את כמות העסקאות הכוללת אולם ברווחיות גולמית נמוכה יותר בשיעור של כ-5%.

על פי הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן הציבוריות לשנת 2017, קצב מכירת הדירות בישראל ירד בשיעור של כ-15% בממוצע ביחס לשנת 2016 והיקף ההכנסות ירד בשיעור דומה של כ-16% בממוצע. החברות היחידות שהצליחו להגדיל את היקף מכירות הדירות שלהן בישראל בשנת 2017 עשו זאת, בין היתר, בזכות השתתפותן במכרזי מחיר למשתכן בהם שיעורי הרווחיות הגולמית נמוכים יותר.

ירידה של כ-15% בהיקף מכירת הדירות בשנת 2017

ירידה של כ-0.7% במחיר דירה ממוצעת בשנת 2017

החברות שהגדילו את קצב מכירת הדירות

אפריקה מגורים מכרה 357 דירות במסגרת מחיר למשתכן בשנת 2017, תמורת כ-584 מיליון שקל. אשדר אמנם לא מפרטת בדוחותיה הכספיים אודות מספר הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן, אולם החברה החלה להשתתף במכרזים אלו כבר בשנת 2016.

עד כה, חלק מהחברות העדיפו לדחות את השתתפותן במכרזי מחיר למשתכן, אולם נוכח ההאטה בקצב המכירות בשנת 2017, יותר ויותר חברות נאלצות להשתתף במכרזי מחיר למשתכן. כך למשל, בחברת י.ח דמרי שסבלה מירידה של כ-6% בהיקף המכירה של דירות בשנת 2017 מציינים כי נוכח שיעורי הרווחיות הגולמית הנמוכים במכרזי מחיר למשתכן, בחברה מעדיפים לנצל עתודות קרקע קיימות בטרם כניסה למכרזי מחיר למשתכן.

מנגד, חנן מור אשר סבלה מצניחה של כמעט 60% בהיקף המכירות, דיווחה כי זכתה בשנת 2017 בשני מכרזים של מחיר למשתכן - במודיעין ובראשון לציון, בהיקף כולל של כ-500 יחידות דיור, אשר שיווקן צפוי בשנת 2018. גם חברת בוני תיכון אשר סבלה מנפילה של כמעט 40% בהיקף המכירות בשנה זו, דיווחה כי זכתה במכרזים של מחיר למשתכן בהיקף של כמעט 800 יחידות דיור אשר שיווקן טרם החל.

ירידה בשיעור הרווחיות הגולמית

בדוחות הכספיים של החברות אזורים, אפריקה מגורים ואשדר לשנת 2017 נכלל פירוט של פרויקטים בתכנון (שבניתם טרם החלה), בו דווח על שולי הרווחיות הגולמית הצפויה של פרויקטים במסגרת "מחיר למשתכן" ביחס לרווחיות הגולמית של פרויקטים רגילים. הנתונים מצביעים על שולי רווחיות גולמית נמוכה בכ-5% בממוצע בפרויקטי מחיר למשתכן.

שולי רווחיות גולמית נמוכה בכ-5% בממוצע בפרויקטי מחיר למשתכן.

מנגד, צריך לציין שהחברות יהנו גם מיתרונות אשר גלומים בהשתתפות במכרזי מחיר למשתכן, הכוללים סיכון שיווק נמוך בשל מחירם הנמוך של הדירות וסבירות גבוהה מאד למימוש המכירה בסמוך לתחילת שיווק הפרויקט. כפועל יוצא מכך, ליזמים אפשרות לצמצם את הוצאות השיווק והמכירה של הפרויקטים וכן את הוצאות המימון בגין הפרויקטים, אשר ממומנים בעיקר מתשלומי הרוכשים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

3.
לא קונה ולא בוחר 10/04/2018 00:24
הגב לתגובה זו
בזמן שהוא יושב ומבלבל את השכל בכנסת אני הפסדתי מאה אלף שקל כי בקדנציה שלו המחירים עלו באיזה 7-8 אחוזים! למה? כי מפחד מהנגידה, לא רוצה להוריד מחירים! למה אתה לא משווק 80 אלף בשנה? למה לא למשפרי דיור? סתם מבלבל את המוח ומעלה מיסים, לוקח לנו עוד ועוד כסף, זה הפיתרון שלו! כחלון רע למשפחה!
2.
שרה 09/04/2018 09:42
הגב לתגובה זו
הירידות כבר כאן, העליות ריבית בארה"ב כבר כאן, נשאר רק לקחת פופקורן ולהתרווח..... לא קונים דירה במחיר בועה!!!
1.
דור בני ה- 30 נדפקו 09/04/2018 01:04
הגב לתגובה זו
השכר עלה 2% בשנה ובקירוב 40% בעשור. דירות חורבה שעלו 250,000ש"ח עולות כיום 800,000ש"ח ללא שום סיבה למעט כי האליטה החליטה "לדפוק" עד העצם את בני ה- 30-40. בניגוד למצב שהיה כאן לפני 20 שנים כשעוד היתה קביעות, פנסיה תקציבית, עליית שכר שנתית, פנסיה מובטחת וידוע. בהמשך, הופרד דור א' מדור ב' ודור ג'- כאשר דור א'ללא שום הצדקה מקבל לפעמים פי 3 שכר מדור ג'. עד לפני עשור, המחירים היו כ- 100 משכורות חציוניות במשק קרי 400-800,000 לדירות חדשות וטובות במרחק של 30דק מהעבודה. במודיעין היה ניתן לקנות בפחות מ- 500K דירת 4חד. ואז האליטה החליטה לדפוק לחלוטין את ילידי שנות ה-90. אין בטחון תעסוקתי, אין פנסיה תקציבית, מחירי הדיור שהוצאו מהמדד עלו בקצב של מעל 10% בשנה שנה אחר שנה אחר שנה. מחירי הדירות עלו בין פי 2.3 במרכז ועד פי 3-4 בפריפריה. הצעירים דהיום, לווים סכומים הזויים ל- 30 שנים. כסף רב הולך לקופת המדינה בשביל לממן את בני ה- 50-60 שנהנים מפנסיה תקציבית ובטחון תעסוקתי + גימלאים. כמו בכל משחק סכום 0 משהו משלם את המחיר ובמקרה זה מדובר בדפוקים בני ה-30 שמשלמים בכספם אבל גם בנפשם על התענוג.

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן