ניתוח של לאומי: 112 אלף דירות נמצאות בבנייה פעילה, האם המחירים יגיבו?
אגף הכלכלה בחטיבה הפיננסית של לאומי, בראשות ד"ר גיל בפמן, מפרסם היום (ד׳) את הסקירה הכלכלית השבועית עם התייחסות לשוק הדיור. בסקירתם לאומי מתייחסים להיקף הגדול של הדירות שנמצאות בבניה פעילה, וגם לקצב התחלות הבניה (וגמר הבניה) ומספקים תחזית לכיוון מחירי הדירות.
וכך כותבים בלאומי: ״הנתונים מלמדים כי ניתן לצפות לעלייה, יתכן ומשמעותית, בהיצע הדירות הזמינות למגורים בשנים הקרובות, עם השלמת בנייתן של הדירות שמצויות בתהליכי בנייה. כיוון שנתון זה הינו, על פי אומדננו, בעל השפעה בהתפתחות מחירי הדירות, יתכן כי בעתיד יהיה בכך בכדי למתן את הלחצים לעליית מחירי הדיור, אך תוך שונות בין אזורי הארץ השונים״. לניתוח של לאומי לגבי האזורים בהם אנחנו צפויים לראות ירידת מחירים והאזורים שבהם המחירים צפויים להמשיך להיות גבוהים ואף לטפס - לכתבה המלאה
הנתונים שהוצגו בסקירה של לאומי מצביעים על כך שברבעון השלישי של 2016 מספר התחלות הבנייה הסתכם בכ-13 אלף יחידות דיור (נתונים מנוכי עונתיות), זאת בדומה לרבעון הקודם. ״נתון זה, משקף קצב שנתי של כ-52 אלף יחידות דיור. רמת התחלות הבנייה המינימאלית על פי צרכי המשק עומדת, להערכתנו, על כ-50 אלף יחידות דיור לפחות״, נכתב בסקירה.
רמת שיא של התחלות בנייה - אבל לא מסיימים לבנות
כלכלני לאומי מסבירים כי מספר התחלות הבנייה בישראל מצוי במגמת עלייה בעשור האחרון, ובמקביל, נמשכת העלייה במספר הדירות שבבנייה פעילה. בסוף הרבעון השלישי של 2016 עלה מספר זה לכ-112.4 אלף יחידות דיור – גבוה יותר מרמת השיא שנרשמה בסוף שנות ה-90. אולם, ״מספר הדירות שבנייתן הסתיימה, הסתכם ברבעון השלישי של השנה בכ-42.7 אלף דירות (במונחים שנתיים), נתון שמצביע על המשך הרמה הנמוכה יחסית של גמר הבנייה בשוק הדירות הישראלי, בין היתר, לאור העלייה במשך הבנייה בשנים האחרונות״.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההערכות בלאומי לכך שקצב התחלות הבנייה הדרוש של 50 אלף התחלות בנייה, נגזר, בין השאר, מתחזית באשר לתוספת השנתית של משקי הבית בישראל. ״תחזית זו, מבוססת בעיקר על מגמת עלייה בקצב גידול האוכלוסייה, שעמד על 2% ב-2015 לעומת 1.8% ב-2011, אשר נמשכה ב-2016 וצפויה להימשך ב-2017. נציין שקצב גידול האוכלוסייה בישראל נתמך בשיעור ילודה גבוה ביחס למדינות המפותחות, וכן כתוצאה מעלייה במאזן ההגירה נטו לישראל בשנים האחרונות״.
"כפי שניתן לראות בתרשים, מספר התחלות הבנייה בישראל מצוי במגמת עלייה בעשור האחרון, ובמקביל, נמשכת העלייה במספר הדירות שבבנייה פעילה. בסוף הרביע השלישי של 2016 עלה מספר זה לכ-112.4 אלף יחידות דיור – גבוה יותר מרמת השיא שנרשמה בסוף שנות ה-90. אולם, מספר הדירות שבנייתן הסתיימה, הסתכם ברביע השלישי של השנה בכ-42.7 אלף דירות (במונחים שנתיים), נתון שמצביע על המשך הרמה הנמוכה יחסית של גמר הבנייה בשוק הדירות הישראלי, בין היתר, לאור העלייה במשך הבנייה בשנים האחרונות".
- 19.ניב 25/12/2016 23:47הגב לתגובה זועלייה בילודה, עלייה חדה בגירושים, עלייה באנטישמיות בעולם שגורר גם עלייה וגם למשקיעים לקנות ליתר בטחון, עלייה בזמן שלוקח לבנות דירה, עלייה בפשיטת רגל של קבלנים, עלייה בבירוקרטיה אבל אל תדאגו מס דירה שלישית יסדר הכול. שורה תחתונה גם אם תהיה ירידה במחירים זה רק אם ריבית המשכנתאות תגיע ל - 6% אז עד אז תפסיקו לבלבל לנו את המוח
- 18.לאומי לפני חודש:עליה ב2017.חחח (ל"ת)מזלזל 22/12/2016 15:25הגב לתגובה זו
- 17.תובנות 2 21/12/2016 19:59הגב לתגובה זוהדיהור על מיתון כשלעצמו ממתן את השוק עם כל זה המחסור קשיח אין מה לעשות מול מתבגרים, מתגרשים ועוליםף כשמצד שני לבנות במדינה לוקח מתחילת התכנון עד מסירת המפתח לפחות 5 שנים. הפיתרון היחיד למחירי הדיור זה קיצור הביוקרטיה. בזה אנחנו צריכים להתגעגע לתקופת אריאל שרון שבנה לפי מה שחשב.
- 16.h 21/12/2016 19:54הגב לתגובה זולשלם גם מס דירה שלישית מס שבח קניה ומכירה להפסיד מערך הדירה וגם להבריח משקיעים מהמדינה כחלון הקרירה הפוליטית שלך גמורה
- אוי תמשיכו לבכות. הרווחתם מליונים על הדירות האלו (ל"ת)דודו 22/12/2016 07:55הגב לתגובה זו
- ממי 22/12/2016 06:22הגב לתגובה זואז לא היית נותן לאנשים לאכול כי עבדת כל החיים שלך והשקעת שם....חחח מי שמשקיע שיצפה גם להפסיד
- 15.יעלה ירד? לא ברור , פשיטות רגל של קבלנים זה בטוח (ל"ת)אלי 21/12/2016 18:39הגב לתגובה זו
- 14.טדי 21/12/2016 18:12הגב לתגובה זואם לוקחים את כמות הגידול הדמוגרפית האמיתית בפועל, אז במגזר היהודי מדובר על גידול של 120 אלף איש בשנה בסך הכל. זה במקרה הטוב גידול של 40,000 דירות בשנה. וכמובן שאף אחד לא לוקח בחשבון את הדירות שמתפנות כל שנה מאנשים ערירים שהולכים לעולמם. הרי 40,000 איד מתים כל שנה בישראל ומשחררים משהו כמו 10,000 דירות נוספות כל שנה (או למכירה, או לשכירות או למגורים של היורשים) אז הסך הכל, ביחד עם הגידול הטבעי והדירות שמתפנות, לא צריך יותר מבניה של 30,000 דירות בשנה. כל מספר אחר הוא הצפה של דיס אינפורמציה של אינטרסנטים
- 120,000 איש זה 60,000 יח"ד (או שאצלך מתחתנים בשלשות). (ל"ת)יש ר א לי 21/12/2016 23:25הגב לתגובה זו
- 13.אדם 21/12/2016 17:58הגב לתגובה זונדרשים כ13חודש למכירת דירה בממוצע ארצי, יש כ31000 דירות לא מכורות שיא משנת 2000. יש כ112000 דירות בבניה פעילה-שיא משנות התשעים. מהנתונים האלה יש רק מסקנה אחת : ההתרסקות בדרך!
- 12.אמיר 21/12/2016 17:10הגב לתגובה זובחיים אני לא אקנה במחירים של היום כי אני בטוח שהמחירים יקרסו ולא מעניין אותי שכבר אומרים את זה כמה שנים טובות בינתיים הכסף בנדלן בחול עושה תשואה גבוהה ללא חובות
- גוגו 21/12/2016 18:58הגב לתגובה זוהביקוש נדחף ע"י 1. ביקושים כתוצאה מריבוי אוכלוסין (בלתי רגיל לכלכלה המייחסת עצמה למערבית) 2. כשני עשירונים, קרוב ל-200K בתי אב, הם בעלי יכולת כלכלית ומינוף "בלתי נגמרת". כתוצאה, אזורי ביקוש נשארים עבור הרוב מחוץ לתחום. שינוי, אם יבוא יהיה כתוצאה מאירוע מקרו-כלכלי עולמי
- ממי 22/12/2016 06:24תוך שנה ריבית המשכנתא על 6% ותתחיל לדבר לקיר. הקיר שבו השקעת את כל החיים שלך
- 11.לילי 21/12/2016 17:01הגב לתגובה זויש חוסר של 100 אלף דירות בשוק הצריכה היום היינה 50 אלף דירות וצפויה לגדול ל 60 אלף בעשור הבא רק מסירה של 70 אלף דירות בשנה תאזן את הביקוש כל השאר קישקוש .
- 10.tch 21/12/2016 16:57הגב לתגובה זואתם יודעים רק לקבור את הציבור זה מה שאתם יודעים שאפריקה מתרסקת אין כתבות אבל שעולה אתם רצים לספר לחברה
- 9.דפנה 21/12/2016 16:43הגב לתגובה זוה-ש-ו-פ-ר של המפמפמים. וכמו תמיד, גיבוב של ציטוטים בלי שורה תחתונה. עיתונאות במיטבה
- 8.מנטש 21/12/2016 16:39הגב לתגובה זולמה להגיד שצריך 50,000 דירות אם אין מי שיקנה אפילו 47,000 דירות בשנה? (כמובן, כשמדברים על 43,000 מדובר בעצם על כ 28,000 דירות שמכרו קבלנים ועוד 15,000 יחידות דיור שונות שבנו אנשים לצורך מגורים שלהם עצמם)
- יש ר א לי 21/12/2016 23:23הגב לתגובה זובכל שנה נולדים כ 100,000 ילדים שזה 50,000 זוגות שצריכים דירה.
- יותר מדויק 160,000+- (ל"ת)מדייק 25/12/2016 11:22
- התינוקות של היום חרדים וערבים ויצטרכו דירה בשנת 2040 (ל"ת)אבי 22/12/2016 10:17
- 7.יש ר א לי 21/12/2016 16:38הגב לתגובה זומשך הבנייה מתארך כי אין מספיק עובדים. כל שנה ריבוי טבעי דורש 50,000 יח"ד. כל יח' הדיור שבבנייה הם לא מהשנה אלא גם שהתחילו ב 2015 וב 2014 ואולי לפני כן, כך שהנתון לא מייצג נתון שנתי. כלומר: עדיין אין בנייה מספקת אפילו לגידול הטבעי, שלא לדבר על צמצום הפער (ולא ציינתי גירושים, עלייה, משקיעים וכו').
- 6.רק לי נראה שיש דיליי של 3.5 שנים בין ההתחלות לגמר בניה? (ל"ת)מנטש 21/12/2016 16:34הגב לתגובה זו
- 5.מקצוען 21/12/2016 16:30הגב לתגובה זומעולם לא היה אתר מקיף כל כך, מרוכז כל כך, ואובייקטיבי!! כמעט כל מקום אחר מחביא איזה אינטרס! אגב, שימו לב איך המספר 50,000 נבחר להיות "צרכי המשק". מספר עגול ומושלם. חשוד. הוא גם לא משתנה בין 2011 ל 2016 למרות שאם יש ריבוי טבעי הוא אמור ללכת ולגדול ולגדול ולגדול
- 4.אבל אני לא אמכור שום דירה (ל"ת)שירד 21/12/2016 16:28הגב לתגובה זו
- אלון 24/12/2016 17:03הגב לתגובה זווכשתראה בשנה הקרובה את המחירים מתחילים לדשדש ועוד שנה יתחילו גם לרדת אולי תחשוב אחרת
- 3.אשר 21/12/2016 16:25הגב לתגובה זוכן בשנות ה90 היו במדינה 4 מיליון ןחצי איש היום 8 מיליון יחי ההבדל הקטן כולם מתחתנים וצריכים בית וומתגרשים ואז צריך כבר שני בתים
- 2.קבלן,בנק,ממשל=חזירות 21/12/2016 16:22הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
- 1.גיא 21/12/2016 16:06הגב לתגובה זואנחנו מאמינים רק לשמאים שמנים, למתווכות זקנות ולקבלנים ערסים. יש להם פרצוף אמין והם בכלל לא אינטרסנטים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
