ניתוח של לאומי: 112 אלף דירות נמצאות בבנייה פעילה, האם המחירים יגיבו?
אגף הכלכלה בחטיבה הפיננסית של לאומי, בראשות ד"ר גיל בפמן, מפרסם היום (ד׳) את הסקירה הכלכלית השבועית עם התייחסות לשוק הדיור. בסקירתם לאומי מתייחסים להיקף הגדול של הדירות שנמצאות בבניה פעילה, וגם לקצב התחלות הבניה (וגמר הבניה) ומספקים תחזית לכיוון מחירי הדירות.
וכך כותבים בלאומי: ״הנתונים מלמדים כי ניתן לצפות לעלייה, יתכן ומשמעותית, בהיצע הדירות הזמינות למגורים בשנים הקרובות, עם השלמת בנייתן של הדירות שמצויות בתהליכי בנייה. כיוון שנתון זה הינו, על פי אומדננו, בעל השפעה בהתפתחות מחירי הדירות, יתכן כי בעתיד יהיה בכך בכדי למתן את הלחצים לעליית מחירי הדיור, אך תוך שונות בין אזורי הארץ השונים״. לניתוח של לאומי לגבי האזורים בהם אנחנו צפויים לראות ירידת מחירים והאזורים שבהם המחירים צפויים להמשיך להיות גבוהים ואף לטפס - לכתבה המלאה
הנתונים שהוצגו בסקירה של לאומי מצביעים על כך שברבעון השלישי של 2016 מספר התחלות הבנייה הסתכם בכ-13 אלף יחידות דיור (נתונים מנוכי עונתיות), זאת בדומה לרבעון הקודם. ״נתון זה, משקף קצב שנתי של כ-52 אלף יחידות דיור. רמת התחלות הבנייה המינימאלית על פי צרכי המשק עומדת, להערכתנו, על כ-50 אלף יחידות דיור לפחות״, נכתב בסקירה.
רמת שיא של התחלות בנייה - אבל לא מסיימים לבנות
כלכלני לאומי מסבירים כי מספר התחלות הבנייה בישראל מצוי במגמת עלייה בעשור האחרון, ובמקביל, נמשכת העלייה במספר הדירות שבבנייה פעילה. בסוף הרבעון השלישי של 2016 עלה מספר זה לכ-112.4 אלף יחידות דיור – גבוה יותר מרמת השיא שנרשמה בסוף שנות ה-90. אולם, ״מספר הדירות שבנייתן הסתיימה, הסתכם ברבעון השלישי של השנה בכ-42.7 אלף דירות (במונחים שנתיים), נתון שמצביע על המשך הרמה הנמוכה יחסית של גמר הבנייה בשוק הדירות הישראלי, בין היתר, לאור העלייה במשך הבנייה בשנים האחרונות״.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההערכות בלאומי לכך שקצב התחלות הבנייה הדרוש של 50 אלף התחלות בנייה, נגזר, בין השאר, מתחזית באשר לתוספת השנתית של משקי הבית בישראל. ״תחזית זו, מבוססת בעיקר על מגמת עלייה בקצב גידול האוכלוסייה, שעמד על 2% ב-2015 לעומת 1.8% ב-2011, אשר נמשכה ב-2016 וצפויה להימשך ב-2017. נציין שקצב גידול האוכלוסייה בישראל נתמך בשיעור ילודה גבוה ביחס למדינות המפותחות, וכן כתוצאה מעלייה במאזן ההגירה נטו לישראל בשנים האחרונות״.
"כפי שניתן לראות בתרשים, מספר התחלות הבנייה בישראל מצוי במגמת עלייה בעשור האחרון, ובמקביל, נמשכת העלייה במספר הדירות שבבנייה פעילה. בסוף הרביע השלישי של 2016 עלה מספר זה לכ-112.4 אלף יחידות דיור – גבוה יותר מרמת השיא שנרשמה בסוף שנות ה-90. אולם, מספר הדירות שבנייתן הסתיימה, הסתכם ברביע השלישי של השנה בכ-42.7 אלף דירות (במונחים שנתיים), נתון שמצביע על המשך הרמה הנמוכה יחסית של גמר הבנייה בשוק הדירות הישראלי, בין היתר, לאור העלייה במשך הבנייה בשנים האחרונות".
- 19.ניב 25/12/2016 23:47הגב לתגובה זועלייה בילודה, עלייה חדה בגירושים, עלייה באנטישמיות בעולם שגורר גם עלייה וגם למשקיעים לקנות ליתר בטחון, עלייה בזמן שלוקח לבנות דירה, עלייה בפשיטת רגל של קבלנים, עלייה בבירוקרטיה אבל אל תדאגו מס דירה שלישית יסדר הכול. שורה תחתונה גם אם תהיה ירידה במחירים זה רק אם ריבית המשכנתאות תגיע ל - 6% אז עד אז תפסיקו לבלבל לנו את המוח
- 18.לאומי לפני חודש:עליה ב2017.חחח (ל"ת)מזלזל 22/12/2016 15:25הגב לתגובה זו
- 17.תובנות 2 21/12/2016 19:59הגב לתגובה זוהדיהור על מיתון כשלעצמו ממתן את השוק עם כל זה המחסור קשיח אין מה לעשות מול מתבגרים, מתגרשים ועוליםף כשמצד שני לבנות במדינה לוקח מתחילת התכנון עד מסירת המפתח לפחות 5 שנים. הפיתרון היחיד למחירי הדיור זה קיצור הביוקרטיה. בזה אנחנו צריכים להתגעגע לתקופת אריאל שרון שבנה לפי מה שחשב.
- 16.h 21/12/2016 19:54הגב לתגובה זולשלם גם מס דירה שלישית מס שבח קניה ומכירה להפסיד מערך הדירה וגם להבריח משקיעים מהמדינה כחלון הקרירה הפוליטית שלך גמורה
- אוי תמשיכו לבכות. הרווחתם מליונים על הדירות האלו (ל"ת)דודו 22/12/2016 07:55הגב לתגובה זו
- ממי 22/12/2016 06:22הגב לתגובה זואז לא היית נותן לאנשים לאכול כי עבדת כל החיים שלך והשקעת שם....חחח מי שמשקיע שיצפה גם להפסיד
- 15.יעלה ירד? לא ברור , פשיטות רגל של קבלנים זה בטוח (ל"ת)אלי 21/12/2016 18:39הגב לתגובה זו
- 14.טדי 21/12/2016 18:12הגב לתגובה זואם לוקחים את כמות הגידול הדמוגרפית האמיתית בפועל, אז במגזר היהודי מדובר על גידול של 120 אלף איש בשנה בסך הכל. זה במקרה הטוב גידול של 40,000 דירות בשנה. וכמובן שאף אחד לא לוקח בחשבון את הדירות שמתפנות כל שנה מאנשים ערירים שהולכים לעולמם. הרי 40,000 איד מתים כל שנה בישראל ומשחררים משהו כמו 10,000 דירות נוספות כל שנה (או למכירה, או לשכירות או למגורים של היורשים) אז הסך הכל, ביחד עם הגידול הטבעי והדירות שמתפנות, לא צריך יותר מבניה של 30,000 דירות בשנה. כל מספר אחר הוא הצפה של דיס אינפורמציה של אינטרסנטים
- 120,000 איש זה 60,000 יח"ד (או שאצלך מתחתנים בשלשות). (ל"ת)יש ר א לי 21/12/2016 23:25הגב לתגובה זו
- 13.אדם 21/12/2016 17:58הגב לתגובה זונדרשים כ13חודש למכירת דירה בממוצע ארצי, יש כ31000 דירות לא מכורות שיא משנת 2000. יש כ112000 דירות בבניה פעילה-שיא משנות התשעים. מהנתונים האלה יש רק מסקנה אחת : ההתרסקות בדרך!
- 12.אמיר 21/12/2016 17:10הגב לתגובה זובחיים אני לא אקנה במחירים של היום כי אני בטוח שהמחירים יקרסו ולא מעניין אותי שכבר אומרים את זה כמה שנים טובות בינתיים הכסף בנדלן בחול עושה תשואה גבוהה ללא חובות
- גוגו 21/12/2016 18:58הגב לתגובה זוהביקוש נדחף ע"י 1. ביקושים כתוצאה מריבוי אוכלוסין (בלתי רגיל לכלכלה המייחסת עצמה למערבית) 2. כשני עשירונים, קרוב ל-200K בתי אב, הם בעלי יכולת כלכלית ומינוף "בלתי נגמרת". כתוצאה, אזורי ביקוש נשארים עבור הרוב מחוץ לתחום. שינוי, אם יבוא יהיה כתוצאה מאירוע מקרו-כלכלי עולמי
- ממי 22/12/2016 06:24תוך שנה ריבית המשכנתא על 6% ותתחיל לדבר לקיר. הקיר שבו השקעת את כל החיים שלך
- 11.לילי 21/12/2016 17:01הגב לתגובה זויש חוסר של 100 אלף דירות בשוק הצריכה היום היינה 50 אלף דירות וצפויה לגדול ל 60 אלף בעשור הבא רק מסירה של 70 אלף דירות בשנה תאזן את הביקוש כל השאר קישקוש .
- 10.tch 21/12/2016 16:57הגב לתגובה זואתם יודעים רק לקבור את הציבור זה מה שאתם יודעים שאפריקה מתרסקת אין כתבות אבל שעולה אתם רצים לספר לחברה
- 9.דפנה 21/12/2016 16:43הגב לתגובה זוה-ש-ו-פ-ר של המפמפמים. וכמו תמיד, גיבוב של ציטוטים בלי שורה תחתונה. עיתונאות במיטבה
- 8.מנטש 21/12/2016 16:39הגב לתגובה זולמה להגיד שצריך 50,000 דירות אם אין מי שיקנה אפילו 47,000 דירות בשנה? (כמובן, כשמדברים על 43,000 מדובר בעצם על כ 28,000 דירות שמכרו קבלנים ועוד 15,000 יחידות דיור שונות שבנו אנשים לצורך מגורים שלהם עצמם)
- יש ר א לי 21/12/2016 23:23הגב לתגובה זובכל שנה נולדים כ 100,000 ילדים שזה 50,000 זוגות שצריכים דירה.
- יותר מדויק 160,000+- (ל"ת)מדייק 25/12/2016 11:22
- התינוקות של היום חרדים וערבים ויצטרכו דירה בשנת 2040 (ל"ת)אבי 22/12/2016 10:17
- 7.יש ר א לי 21/12/2016 16:38הגב לתגובה זומשך הבנייה מתארך כי אין מספיק עובדים. כל שנה ריבוי טבעי דורש 50,000 יח"ד. כל יח' הדיור שבבנייה הם לא מהשנה אלא גם שהתחילו ב 2015 וב 2014 ואולי לפני כן, כך שהנתון לא מייצג נתון שנתי. כלומר: עדיין אין בנייה מספקת אפילו לגידול הטבעי, שלא לדבר על צמצום הפער (ולא ציינתי גירושים, עלייה, משקיעים וכו').
- 6.רק לי נראה שיש דיליי של 3.5 שנים בין ההתחלות לגמר בניה? (ל"ת)מנטש 21/12/2016 16:34הגב לתגובה זו
- 5.מקצוען 21/12/2016 16:30הגב לתגובה זומעולם לא היה אתר מקיף כל כך, מרוכז כל כך, ואובייקטיבי!! כמעט כל מקום אחר מחביא איזה אינטרס! אגב, שימו לב איך המספר 50,000 נבחר להיות "צרכי המשק". מספר עגול ומושלם. חשוד. הוא גם לא משתנה בין 2011 ל 2016 למרות שאם יש ריבוי טבעי הוא אמור ללכת ולגדול ולגדול ולגדול
- 4.אבל אני לא אמכור שום דירה (ל"ת)שירד 21/12/2016 16:28הגב לתגובה זו
- אלון 24/12/2016 17:03הגב לתגובה זווכשתראה בשנה הקרובה את המחירים מתחילים לדשדש ועוד שנה יתחילו גם לרדת אולי תחשוב אחרת
- 3.אשר 21/12/2016 16:25הגב לתגובה זוכן בשנות ה90 היו במדינה 4 מיליון ןחצי איש היום 8 מיליון יחי ההבדל הקטן כולם מתחתנים וצריכים בית וומתגרשים ואז צריך כבר שני בתים
- 2.קבלן,בנק,ממשל=חזירות 21/12/2016 16:22הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
- 1.גיא 21/12/2016 16:06הגב לתגובה זואנחנו מאמינים רק לשמאים שמנים, למתווכות זקנות ולקבלנים ערסים. יש להם פרצוף אמין והם בכלל לא אינטרסנטים.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
