"יש כמה חברות נדל"ן שבסכנה אמיתית לקריסה - כמו שקרה לאורתם סהר"
מאיר דותן הוא הדירקטור הוותיק בישראל. דותן בן ה-83 מתגורר בקיבוץ רגבים, והוא מכהן כבר 33 שנים כדירקטור בחברת סולל בונה מקבוצת שיכון ובינוי. בשיחה עם Bizportal הוא מתאר את הסכנות הרבות למשקיעים בענף הנדל"ן ובמיוחד הבעיות שנוצרות כתוצאה מהתחרות בין החברות במכרזים ועד כדי פגיעה בציבור עצמו כתוצאה מכך.
לדברי דותן, ענף הנדל"ן רווי בקבלנים וכולם רעבים לעבודה: "התחרות יותר קשה היום מבעבר, ואם בניית התקציב במכרז לא נעשית בדיוק רב, ניתן לייצר סיכונים בחברה אותה מנהלים. יש להבין כי מאוד פשוט לא לדייק בהצעת המחיר בכל מכרז, ואם זכית ויש פספוס בחישובים - יש בכך לסכן את החברה ואת מי שרוכש דירה או מזמין את העבודה".
יש התפרעות בניסיון לזכות במכרזים?
"כל אחד מציע הרים וגבעות במכרזים ואחר כך לא עומד בזה. בסוף אנשים רוכשים דירות ומאבדים את כל כספם. היום כדי לבנות בית, בגלל העלויות הרבות, מוזילים עוד ועוד עלויות בבנייה. אנשים קנו בית ואח"כ התלוננו נגד הקבלן שחסר דברים. אין סוף לדוגמאות כאלה. המוניטין הוא הנכס הגדול ביותר שיש לחברה ובגלל התחרות זה נשחק".
"הציבור צריך להבין שיש לא מעט חברות בסיכון. לא אנקוב בשמות, אבל יש כמה חברות שבסכנה אמתית לקריסה, כמו שקרה לחברת אורתם סהר. אנשים ובמיוחד רוכשים צריכים לוודא את האיתנות הפיננסית של חברת הבנייה שהם קונים ממנה בית. אחרת הסכנה ברורה".
- "החיים קשים, צריך מזומן": רשות המסים ביקרה במרפאות. אלה התגובות
- העונש המצחיק לרואה חשבון עבריין - 5,000 שקל קנס בלבד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדעתך אפשר לבנות גם בזול וגם בלי לפגוע באיכות הבנייה?
"אפשר לבנות בזול יותר. הפערים לפעמים לא גדולים כי היום הכל יקר, משכר העובדים ועד ההיטלים. המחיר עולה בעיקר במקומות האלה. הסיכון המרכזי של הקבלנים הוא בשני מרכיבים - ערך הקרקע והבנייה עצמה. בבנייה הפערים לא מאוד גדולים, יש מרכיבים התלויים במפרט הדירה. הבעיה המרכזית בשוק היא התחרות הקשה. חברות נותנות כל מחיר גם אם הן לא מסוגלות לעמוד בו".
מה עמדתך על תכנית מחיר למשתכן?
"עם 'סולל בונה' לא ניגשנו למכרזי מחיר למשתכן. אמנם היום כל התחרות בין הקבלנים והיזמים היא במחיר למשתכן אבל יש עוד נדל"ן. ואני צריך להגיד שגם במחיר למשתכן חוזרים לאותו עניין: הבעיה שיש לקבלנים במכרזים האלה היא שהם טוענים לאחרונה לרווחים של 10% במכרזים, אבל מי שמסכם במכרז על רווח של 10% מהקמת פרויקטים - כנראה סיכם בהרבה פחות".
- 4.יש עודף של דירות ומפמפמים עוד ועוד ... (ל"ת)שליר 26/12/2016 23:33הגב לתגובה זו
- 3.המנכ"ל 23/12/2016 12:17הגב לתגובה זואין כל סיבה שבמצב שהמחירים בשמיים חברת בנייה תקרוס וצריך למנות כונס מפעיל, צ'פטר 11 כמו שאומרים, שהבנקים שחייבים להם כסף ימנו מנהלים מקצועיים להצלת חברות ושלא יעשו מה שעשו לאור סיטי נדל"ן שבגלל ניהול כושל חיסלו שנים של בנייה. אפשר להציל כל חברה ולהבין שאם חברה היא בסכנה זה אומר ניהול לא נכון ולפי דעתי שישו את זה בשושו כי הפירסומת שהחברה במצב לא טוב לא עוזר ויכול להפיל חברה ריווחית כי זה יבריח קונים וספקים.
- 2.בני 22/12/2016 13:45הגב לתגובה זוהיזמים והקבלנים צריכים להפנים מהר ועכשיו שהציבור לא מוכן לרכוש המחירים המטורפים של היום בעיה שלהם
- 1.ישראל ישראלי 22/12/2016 13:27הגב לתגובה זוהדרקטור משיכון בינוי וסולל בונה.מכוון את מחירי הנדלן לדפוק את הדיירים וקבלני הביצוע.ושלא יעבדו עליכם.שמנא וסלתא
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.7% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.7% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
