הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
לא לשימוש
צילום: דודי ועקנין

״במחיר למשתכן יש להוציא את דירות הגן ודירות הגג. זוג צעיר יכול להתחיל בדירת 3 חדרים״

ענת דניאלי |
נושאים בכתבה אלי כהן מחיר למשתכן מיסוי בעלי 3 דירות ומעלה

יו״ר ועדת הרפורמות, ח״כ אלי כהן (״כולנו״), במסגרת כנס לשכת השמאים באילת, התייחס לשורה של צעדים שנועדו להתמודד עם מחירי הדיור וכן הביקורות על מחירי הדירות בתכנית ׳מחיר למשתכן׳: ״מחיר למשתכן הפסיקה את שיטת הספסור בקרקעות. החישוב הוא שכל ירידה במחיר המדינה סופגת מערך הקרקע ומהוצאות הפיתוח. בני הפריפריה מקבלים זכות קודמת של 35% בהגרלות. כמו כן, אני חושב שבמחיר למשתכן יש להוציא את דירות הגן ודירות הגג. זוג צעיר יכול להתחיל בדירת 3 חדרים״. 

ח״כ כהן התייחס גם למיסוי על הדירה השלישית, ורמז לתיקון צפוי שיוביל למיסוי פרוגרסיבי התלוי בהכנסה: ״מס תמיד עדיף שיגזר מהכנסה ולא מהשווי, המס הוא אוביקטיבי לצורך העניין, מס שנגזר מהשווי הוא בעייתי. שר האוצר רוצה להוביל מדיניות מסוימת של כלכלה חופשית עם רגישות חברתית. אני יודע שאנשים רכשו וקנו מכספם אבל צריך לשנות את המצב. לא ייתכן שאנשים קונים דירה רביעית ויש כאלה שלא מצליחים לקנות דירה אחת, יש להבין כי החקיקה נועדה לצמצם פערים״.

במהלך הכנס התייחס כהן לאישור תיקון 3א׳ בתמ״א 38 אתמול בקבינט הדיור וההחלטה לתגמל את הרשויות על כל דירה שתאושר במסגרת התחדשות עירונית (תמ״א 38 ופינוי בינוי) כמנוף להכנסת היצע דירות לשוק. ״תחום היזמות בתחום התחדשות העירונית - מי שלא שם. לא קיים״ , פתח ח״כ כהן את דבריו. ״במספרים בשנת 2015 ניתנו היתרי בנייה ל-5,000 דירות (תמ״א 38 ופינוי בינוי) בשנת 2016 ינתנו 9,000 יח״ד בהיתרים, אילו המחלוקת בשנה האחרונה על חישובי הזכויות ליזמים, היינו רואים 10,000 יח״ד בהתחדשות עירונית עד סוף השנה. יש להבין כי עליית מחירי הדיור גם אפשרה את ההתחדשות העירונית. גם תכנית מחיר למשתכן אפשרה התחדשות עירונית כי לא משווקים דירות שלא במסגרת ׳מחיר למשתכן׳, לכן היזמים פונים להתחדשות עירונית״.

״בפינוי בינוי מאשרים בין 500-10,000 יחידות דיור, בראשון לציון אושרו 10,000 דירות. הדבר החשוב בתיקון התמ״א 38 הוא הוודאות, כל הזמן שלקח לאישורים מוערך בכ-2,000 יח״ד. כמו כן, אני מקדם יוזמה שהרשויות המקומיות יקבלו 20 אלף שקל, על כל דירה בפרויקט התחדשות עירונית שתאושר. יש צורך לתת לראשי הערים פיצוי על היטלי ההשבחה״, אמר כהן. 

ח״כ כהן השיב על סוגיית הרמאויות שרואים בענף הנדל״ן ואמר: ״התיקון בחוק במקרה של קבוצות הרכישה הוא שהכספים צריכים להיכנס לנאמנות. אין ספק  ובצורה ברורה יש הרבה ׳מאכרים׳ בענף ויש אנשים שרק מחפשים להחתים דייר ולרשום הערות אזהרה. לכן, אנחנו מעודדים הקמת מנהלות עירוניות. יצא מכרז של משרד הבינוי והשיכון והמדינה מממנת את הנושא הזה בכ-50%״.

ראש עיריית רחובות רחמים מלול, אמר לכהן בביקורת על התיקון לתמ״א 38: ״ יו״ר מטה הדיור באוצר, אביגדור יצחקי אמר פה אתמול -  לא הייתה בירוקרטיה היה שיתוק. שמענו הצעות מאלפות אך יצאנו יותר מבולבלים מאשר נכנסתי. לא ירחק היום שיקומו כפילים לגית אייל ומיכה גדרון שיפרשו את התיקון החדש בצורות שונות ושוב ארז קמיניץ המשנה ליועץ המשפטי לממשלה - יתקע את זה. צריך להבין כי מי ששם יהבו על פתרונות בשוק הדיור בפינוי בינוי - עושה זאת לשווא. אם אתם חושבים שראש העיר נבחר לקדם תמ״א 38, אתם טועים, זו תפקידה של המדינה לטפל במצוקת הדיור״. 

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן
מטרו
צילום: מטרו

חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו

הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל

רן קידר |
נושאים בכתבה מטרו

מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.

הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת. 

חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.


השקעות ענק בתשתיות

במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.

מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.

להמשך הכתבה לחץ כאן