בנק ישראל בסקירה מקיפה: כיצד ענף הבנייה משפיע על הצמיחה?
ענף הבנייה בשנים האחרונות ניכרה בישראל התרחבות בפעילותו של ענף הבנייה. ניתוח שנערך בבנק ישראל, ועתיד להתפרסם בסקירת ההתפתחויות הכלכליות למחצית השנייה של 2015, בוחן את תרומת הענף לצמיחה הכלכלית של ישראל הן ביחס למחזורי צמיחה קודמים והן ביחס להתפתחות שחלה בעולם בתקופה זו.
התוצר של ענף הבנייה צמח בין 2007 ל-2013 ב-7.9%, מהר מהתמ"ג אשר צמח ב-3.5%, ומשקלו בתמ"ג עלה מ-4.4% ב-2007 ל-5.7% ב-2013. תרומתו הממוצעת של ענף הבנייה לצמיחה השנתית בתמ"ג הגיעה באותן שנים לכ-0.3 נקודת אחוז. בתקופה זו נוספו לענף הבנייה כ-54 אלף עובדים ומשקל הבנייה בתעסוקה עלה מ-6.1% ל-6.7%. אולם השפעתו על תעסוקת ישראלים מצומצמת יותר: ישראלים היוו רק כמחצית מהמצטרפים לענף, ומשקלו בתעסוקת ישראלים נותר כמעט ללא שינוי (כ-5%).
בבנק ישראל מסבירים כי להתרחבות המתוארת תרמה תגובת המדיניות בישראל ובעולם למשבר הכלכלי של 2008. את המשבר ליוותה ירידת ריביות עולמית ומקומית שהתבטאה בירידת התשואות לכל הטווחים. אלו מצִדן תרמו לעלייה בביקוש לדירות, וזאת לאחר תקופה ממושכת של האטה בבנייה. בתגובה לכך גדלו ההשקעות בבנייה למגורים, והתלווה להן גידול משלים בהשקעות בבנייה אחרת. כך נוצרה בענף הבנייה פעילות מוגברת כנגד מחזור העסקים, וזו סייעה למתן את ההשפעה השלילית של המשבר העולמי על המשק הישראלי.
לפי הסקירה, הסתכלות ארוכת טווח מגלה כי התרומה הישירה של תוצר הבנייה לצמיחה ירדה עם השנים. "ואולם התכווצות זו אינה רציפה כיוון שהתוצר של ענף הבנייה מתאפיין במחזוריות: לעתים הוא מתרחב בחדות ולעתים הוא מתכווץ במידה מתונה. הגאות הנוכחית בפעילות הענף אינה חריגה בהיקפה יחסית לתקופות גאות קודמות, כמו אלה שנראו בשנות ה-60 ובשנות ה-90. אולם היא שונה מהן היות שאת האחרונות הניע גידול אוכלוסייה מהיר, והתלוותה להן צמיחה מהירה בכלל המשק".
- פיקוד העורף אישר והבנייה מתחדשת; מה התנאים?
- הדולר מאבד גובה, השקעות זרות נמשכות ומה לגבי הביקוש לעובדים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"בשעה שמחזורי עסקים נמשכים שנים בודדות, המחזורים בענף הבנייה אורכים לפחות 10 שנים, הן בבנייה למגורים והן בבנייה שלא למגורים. בהקשר זה כדאי להעיר שהתנודתיות אינה נובעת, ככל הנראה, מתמורות בעלות הבנייה, כי אם משינויים דמוגרפיים ומזעזועים בביקוש המצרפי, וכן מהמדיניות בתחום תכנון הקרקעות – זו מובילה לכך שההיצע מגיב לביקוש לאט. נראה שהסבר זה עשוי לחול גם על ישראל, ועל כך מרמז הקשר החלש בין מדד תשומות הבנייה למדד מחירי הדירות: לדוגמה, מדד מחירי התשומה בבנייה למגורים ירד ריאלית ב-16% מ-1994, בשעה שמדד מחירי הדירות עלה ב-36%".
עוד מוסיפים בבנק ישראל כי "עד המשבר הכלכלי העולמי נהנה המשק מהאצה כלכלית בשעה שענף הבנייה דרך במקום, כנראה משום שבמחזור הקודם של הענף נבנה היצע דירות גדול ביחס לביקוש, ומשום שב-2005 הוטלו מגבלות תכנוניות במסגרת תמ"א 35. משנת 2008 התהפכו המגמות והבנייה צמחה מהר מהתוצר. לתוצאה זו תרמה המדיניות המוניטרית המרחיבה, היות שהיא עודדה את הביקוש המקומי, ובכללו את הביקוש לדיור, בתגובה לירידה בביקוש העולמי. כן תרמה לה רמתה הנמוכה של פעילות הבנייה בשנים שקדמו למשבר. המדיניות האנטי-מחזורית בישראל התאפשרה בין היתר הודות למציאות חדשה שנוצרה בעשור האחרון בכלכלה הישראלית – עודף בחשבון השוטף. במצב זה ניתן להוריד את הריבית המקומית מבלי לגרום לפיחות חריף מדי בשקל, ולהגדיל את ההשקעה במשק ללא חשש מגירעון גדול במאזן התשלומים; חשש זה קיבל בעבר משקל גדול בעיצוב המדיניות בישראל".
בבנק ישראל סבורים כי הזינוק בתוצר הבנייה המקומי התרחש במקביל להתכווצות בפעילות הבנייה במרבית מדינות ה-OECD. "כאשר מדרגים את המדינות על פי פער התוצר המצטבר בשנים 2009-2014, מוצאים כי המדינות שנפגעו באופן החמור ביותר מהמשבר העולמי גם סבלו מקריסה של ממש בענף הבנייה. דבר זה בא לידי ביטוי גם בצניחה במשקל הבנייה בתמ"ג, כלומר הירידה בתוצר הבנייה במדינות אלה חרגה מעל ומעבר לירידה בכלל המשק. ישראל, לעומת זאת, נפגעה במידה הפחותה ביותר מאז המשבר העולמי וגם הפיקה מענף הבנייה את התרומה הממוצעת הגדולה ביותר לצמיחה השנתית (כ-0.3 נקודת אחוז). הדברים שלובים זה בזה: מצד אחד החוסן הכלכלי של ישראל אִפשר לה להגדיל את ההשקעה בענף הבנייה, בניגוד למדינות שנפגעו מהמשבר הפיננסי וסבלו ממחנק אשראי; מצד שני, עצם התנופה בתוצר הבנייה סייעה למשק להתמיד בצמיחה על אף השפל במחזור העסקים העולמי והאטת היצוא".
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
ומה לגבי העת האחרונה? בשנת 2014 התכווץ תוצר הבנייה ב-2.9% משום שהבנייה שלא למגורים ירדה בחדות והבנייה למגורים התייצבה. הנתונים הרבעוניים ל-2015 (ללא הרבעון האחרון) מעידים כי ההשקעה בבנייה חזרה לצמוח בקצב מתון ותוצר הבנייה עדיין מדשדש.
- 3.IM 29/12/2015 14:43הגב לתגובה זובנק ישראל חייב לשדר עסקים כרגיל, במיוחד עכשיו עת מחירי הדיור וחובות משקי הבית תפחו לממדים מפלצתיים: 1. ממשיכים לדחוף הלוואות יקרות ומסוכנות יותר ויותר מיום ליום לאנשים צעירים חסרי השכלה כלכלית שכל חלומם זאת דירה נורמלית בסיסית. 2. מטרפדים וימשיכו לטרפד כל נסיון שעלול לפגוע ברמת המחירים. 3. יספרו לנו סיפורים יפים כמו איך ענף הבנייה תומך בצמיחה למרות שמדובר בבלון אחד גדול. 4. הגברת פלוג טורחת לפלוט כל יומיים שהיא לא תעלה ריבית עוד הרבה זמן. 5. הם ימשיכו לקבל משכורות בונוסים ומענקים שמנים על חשבון הציבור אבל האזרח הקטם ימשיך להיות עבורם פרט שולי הנזק שממשלות ובנק ישראל עשו בשוק הנדל"ן לדורות העתיד של המדינה הוא עצום. הם יודעים את זה אבל לא יודו מעולם בכך שאנו יושבים על חבית נפץ כלכלית. ידוע לכל מה יקרה בסוף ובאיזה מחיר כבד. --->שימרו על כספיכם ליום שחור.
- 2.פיני 29/12/2015 12:13הגב לתגובה זוהעברת עושר מהציבור לבנקים.יש ירידה בביקושים עקב חובות עתק.התירוץ של אין אינפלציה ושמירת על שער מטח טוב לכותרות עיתונים.האמת תתפוצץ לכולם בפנים כבר ב2016.
- 1.זה ההסבר למה פלוג מפחדת להעלות ריבית ולפגוע בענף הבניה (ל"ת)רר 29/12/2015 11:54הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.7% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.7% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
