"דיירים עשויים להיזרק מבתיהם בתום הליך התחדשות עירונית"
התחדשות עירונית "חוק התחדשות עירונית יביא לדחיקת אלפי דיירי דיור ציבורי מבתיהם במקום להגדיל את מלאי הדירות הציבוריות", כך אומרים בפורום הדיור הציבורי ביחס לחוק ההתחדשות העירונית אשר צפוי לעבור בחודש הקרוב.
לדבריהם, "מכלי שבא להציע פתרון חברתי כולל למצוקת הדיור ולהעצים את הדיור הציבורי, הפכה ההתחדשות העירונית לחרב שעשויה להחריב את המעט שקיבלו המוחלשים ביותר בחברה הישראלית - את קורת הגג המינימלית שמעל ראשם".
כאמור, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בכנסת, ח"כ אלי כהן, הכריז בשבוע שעבר שיש כוונה להעביר את חוק ההתחדשות העירונית כבר בחודש הקרוב. לפי הנוסח של החוק כפי שהובא לוועדה, אין שום הגנה על דיירי הדיור הציבורי שהבניינים שלהם יעברו התחדשות מפני דחיקתם מבתיהם. דחיקה זו צפויה בעקבות העלויות הנוספות שיושתו על דיירי הדיור הציבורי - שהם מהמוחלשים ביותר בחברה הישראלית - עם יישום הליכי התחדשות עירונית (עלייה בוועד הבית, דמי ניהול, עלייה בגובה הארנונה ואפילו עלייה בשכר הדירה שהחברות המשכנות לא מתכוונות לסבסד)".
בפורום מסבירים כי כבר היום ידוע לפורום דיור ציבורי על 900 דיירים שחברת עמידר מודה במפורש שאין לה פתרון עבורם בעקבות תהליכי התחדשות עירונית שנחתמו מול יזמים. "דיריים אלו עשויים להיזרק מבתיהם עקב העלויות המתווספות בתום הליכי ההתחדשות העירונית. אנו דורשים שההגנה על דיירי הדיור הציבורי מפני העלויות הנוספות של הליכי התחדשות עירונית שיושתו עליהם, תהווה סעיף מפורש בחוק ולא הבטחה רפה שאפשר לנפנף אותה כשהרוחות משתנות".
- מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
- מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"מניסיון העבר הוכח שלא ניתן להסתמך על הבטחות ברמה המינהלית משום שהשרים ופקידים בכירים מתחלפים ולכל אחד יש את האג'נדה שלו. השר הקודם, אורי אריאל, היה נגד דיור ציבורי, ולכן הוציא מסמך שמשמעותו גירוש דיירי הדיור הציבורי מבתיהם; השר הנוכחי החליף את המסמך במסמך שמעניק הגנה חלקית לדיירי הדיור הציבורי ואין לדעת מה ייעשה השר הבא. בעניין קריטי כל כך, של שמירה על זכותם על פי דין של המוחלשים לקורת גג של קבע. לא ניתן להסתמך על הבטחות פוליטיות בלבד ויש לעגן את הדבר בחקיקה ראשית בתוך חוק ההתחדשות העירונית".
החשש של פורום דיור ציבורי הוא שמשרד הדיור מעדיף לשמור על האינטרסים של היזמים בהתחדשות עירונית ולהבטיח להם גמישות, במקום לוודא שדיירים לא יאבדו את קורת הגג שלהם. "לא רק שאין במסגרת ההתחדשות העירונית שום ניסיון להגדיל את מלאי הדירות בדיור הציבורי - למרות שחלק מהפרוייקטים כוללים בניינים של דיור ציבורי, כעת יש ניסיון לדחוק אנשים מהבתים שכבר יש להם. אנו סומכים על השר גלנט ועל ח"כ אלי כהן, שהביעו מחוייבות לדיור הציבורי, כי יממשו מחויבות זו וימנעו תהליך שישליך אלפים מביתם, יגדיל את רשימת הממתינים וימנע כל אפשרות לפתרון הולם לדיירים הקיימים ולאלפים האחרים הממתינים כבר שנים רבות. בנוסף, שילוב של דיור ציבורי בשכונות המתחדשות, שייהנו ממצב סוציואקונומי גבוה יותר, יהווה כלי בצמצום העוני הרב דורי ומגורים בתמהיל חברתי בריא, לעומת מצב בו דיירי הדיור הציבורי נדחקים לפריפריה או לשכונות עוני ומורחקים מכלל החברה".
- 1.המשקיע 27/12/2015 16:22הגב לתגובה זותכל׳ס www.kec4u.co.il ותתחילו לחסוך!
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
