חלק ממכרזי מחיר למשתכן יכשלו ויעמידו יזמים בסיכון כלכלי
אחת מההצלחות הגדולות במכרזי מחיר למשתכן נרשמה לפני מספר ימים. המכרז בראשון לציון, במסגרתו יבנו יותר מאלף יחידות דיור במחירים אטרקטיביים של מתחת למיליון שקל.
אם ננסה להתעמק קצת יותר ומבלי לקרר את ההתלהבות מהמהלך המבורך כדאי לשים לב שלעומת ריבוי ההצעות שהוגשו למכרז בראשל"צ, הרי שלמכרזים במצפה רמון וערד לא הוגשה ולו הצעה אחת מצד יזמים. גם למכרז "מחיר למשתכן" שנערך בחריש בשבוע שעבר לא הוגשה אף הצעה, ואילו למכרז שנעשה בראש העין ניגשה רק חברה אחת. שוב עדות לרמת סיכון גבוהה עבור היזמים.
ניקח לדוגמא את המכרז בחריש, על פי מחיר התקרה, מכרז זה לא הותיר רווח יזמי סביר ולכן די ברור מדוע אף חברה לא רצתה לגשת אליו. מה שהעיק במיוחד על רווחיותו של הפרויקט היו עלויות הפיתוח שהיו גבוהות במיוחד. אם נשווה את המכרז בחריש למכרז בראשון לציון הרי שעלויות הפיתוח בראשון היו נמוכות במחצית בהשוואה להוצאות הפיתוח שנדרשו בחריש.
כאמור, לצד המכרז בראשון לציון הממשלה אישרה הבוקר (יום ראשון) שורת החלטות והתחייבויות כלפי העיר חריש במטרה לעודד ולזרז את הקמתה.
מדובר בשני מהלכים שונים אך משתלבים של הממשלה במטרה להביא להורדת מחירי הדיור ואני לצד כל תושבי ישראל מקווה שזה אכן יצליח. אם ניקח גם את המהלך של שר האוצר להעלאת מס הרכישה לפני כחצי שנה, הרי שאנו עדים לבליץ ממשלתי של ממש להורדת מחירי הדיור.
- רכשו דירה בשכונת אור ים באור עקיבא לפני שנתיים - והרוויחו פי 2
- דווקא בתקופה הזו: "חנן מור החדשה" העלתה מחיר בחריש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מכרזי "מחיר למשתכן" מצליחים היכן שהם מאפשרים את הרווח הסביר ליזם. הנוסחה להצלחת מכרזים כאלו היא פשוטה, רווח סביר ליזם, הוא רווח כזה שאינו מסכן אותו והוא עומד על כ-15%-20% מהמחיר הכולל. היכן שניתן להשיג רווח כזה אנו רואים קופצים רבים לפרויקט (לרבות חברות מובילות) והיכן שאין את הרווח הזה המכרז עתיד להיכשל או להעמיד את היזמים בפני סיכון כלכלי.
ולמרות זאת חשוב להדגיש כי אני תומך במכרזי "מחיר למשתכן", שיטה זו טובה ומסייעת הן בהגדלת ההיצע והן בתרומה לקיבוע מחיר הוגן לדיירים. אם ילמדו הטעויות שנעשו במכרזים שכשלו ויופקו הלקחים אני בטוח שמכרזים אלו יצליחו ויביאו את השפיות המיוחלת בענף, כל זאת, כאשר המדינה תשחרר מספיק קרקעות כך שהביקוש האדיר לדירות יקבל מענה הולם.
- 6.לתת קרקעות בחינם בפריפריה (ל"ת)אבי 21/12/2015 13:07הגב לתגובה זו
- 5.שלום 20/12/2015 15:39הגב לתגובה זולא תמיד זה הולך ביחד במיוחד שעושים מכרז מי הכי זול בלי לבדוק תנאים בסיסים שימו לב המון חברות שזכו תחת השם יזם הם מוכרים תעבודה לעוד משהוא שגם רוצה להרויח.במקום לקבוע שמי שזוכה הוא המבצע לא המדינה רוצה לפמפם שהמחירים יורדים גם בסוג ז של עבודה.
- 4.יריב 20/12/2015 13:23הגב לתגובה זו% הרווח במחיר למשתכן הם טובים, המדינה היא זאת שנותנת את ההנחה לקבלן על הקרקע על מנת להוזיל מהמחיר הסופי. מה שחנן מור מפחד ממנו זה שבשאר הפרוייקטים שלו יהיו ירידות מחירים בעקבות התוכנית. אז תפסיק לבלבל את השכל... אתה רוצה לגשת למכרז - תיגש, לא רוצה יבואו אחרים שלא חזירים ויבנו (וגם ירוויחו).
- 3.אמרי 20/12/2015 13:21הגב לתגובה זומה תעשו כדי להחיות גופה. לא סתם כלכלה היא תחום במדעי החברה ולא במדעים מדוייקים. הממשלה בינתיים מצליחה כי היא זורעת אמונה בקרב הרוכשים כי המחירים ירדו, וכי רואים בעיניים אין עיסקאות. לירן סהר את קבלן X. תצאו גדולים, ותכתבו את האמת. לא את האמת שלכם.
- 2.pshay 20/12/2015 13:18הגב לתגובה זואת השורה : *הכותב הינו יזם נדל"ן ובעלי חברת חנן מור הייתם צריכים לכתוב בתחילת הכתבה , ככה לא הייתם מבזבזים חי את הזמן עם השטויות שהוא כותב
- 1.שיקו 20/12/2015 13:07הגב לתגובה זוח.מור היסטרי שמחירי הדירות בדרך למחיר שפוי
פנסיה (גרוק)קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח
מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס
קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.
מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:
- הרפורמה בפנסיה להבטחת תשואה נדחתה: המנגנון הקיים יהיה עד סוף 2028
- כמה מס משלמים על פנסיה ואיך אפשר לחסוך במס?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.
פנסיה (גרוק)קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח
מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס
קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.
מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:
- הרפורמה בפנסיה להבטחת תשואה נדחתה: המנגנון הקיים יהיה עד סוף 2028
- כמה מס משלמים על פנסיה ואיך אפשר לחסוך במס?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.
