בישראל יש מאות אלפי בנייני שיכון ישנים שלא יעמדו ברעש אדמה גדול ואינם מספקים הגנה מפני טילים. כיום כמעט כל יוזמות ההתחדשות העירונית קורמות עור וגידים במרכז הארץ, היכן שקיימת כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי. 

מבדיקה שערכה חטיבת הנדל"ן של קבוצת אלוני האפט עולה כי במרבית המקרים, אין כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטי תמ"א 38(2) בערים הרחוקות מהמעגל השני של העיר תל אביב - כלומר בערים הדרומיות לאשדוד וצפוניות מנתניה. הניתוח שנערך בדק, כהנחה שמרנית, עלייה של עד 5% במחירי הדירות בערי הפריפריה במהלך השנים הקרובות.

מכפיל של 6 דירות לפחות

באלוני האפט גורסים כי למרות העלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות, כדי לייצר כדאיות כלכלית מצד היזם לפרויקטי פינוי-בינוי בפריפריה נדרש היזם למכפיל של 6 לפחות. המשמעות היא שעל כל דירה שתיהרס נדרש היזם לבנות 6 דירות חדשות לפחות וככל שמתרחקים גיאוגרפית מהעיר תל אביב המכפיל הולך ועולה בהתמדה עם הירידה במחירי הדירות. לדבריהם, "בחלק מהמקרים הדיירים בפרויקטי פינוי בינוי דורשים מהיזם הגדלת שטח הדירה הקיימת באופן כזה שדורש מכפילים גבוהים בהרבה ואז רשויות התכנון לא מאשרות את תוספת יחידות הדיור בפרויקט. כשהמצב מתרחש בפריפריה דרישות התושבים, לגיטימיות ככל שיהיו, מפחיתות את הכדאיות באופן דרמטי".  

תל אביב - לא בסיס השוואה מייצג

בעיר תל אביב, המכפיל של פרויקט פינוי הבינוי הראשון שאוכלס בעיר על 2.8, אך מכפיל זה חושב לפני מספר שנים בשכונת נווה שרת ומאז עלו מחירי הדירות. כיום ישנה כדאיות כלכלית בעיר תל אביב לפרויקטי פינוי בינוי לפי טווח מכפילים של 2-2.5, כלומר על כל דירה ישנה שמפנים על היזם לבנות לפחות 2 דירות חדשות. במרכז תל אביב, אם ייצאו לפועל פרויקטים של פינוי-בינוי הם יהיו במכפילים נמוכים יותר, אך אינם מהווים בסיס השוואה מייצג.

• 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
• מתיחת פנים ללוד: מעל 6,000 דירות חדשות ושדרה עירונית שתשנה את דרום העיר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בחיפה מנגד, כדי להחליף 50 יחידות דיור ברמת מחירים ממוצעת של כ-900 אלף שקל לדירה חדשה, נדרש היזם לייצר 300 יחידות דיור לפחות כדי להגיע לשיעור הרווחיות המינימלי שיאפשר את קיום הפרויקט.  

באלוני האפט  טוענים כי מחד עלו מחירי הדירות בכל הארץ בשנים האחרונות, אך הסל הרחב של העלויות הכרוכות בכל תהליך ייזום הבנייה עלה ולא הביא מנגד לירידה משמעותית במכפילים לעומת שנים קודמות, למעט העיר תל אביב. "שני הגורמים המשמעותיים המשפיעים על היזם הם מחירי הדירות שאכן עלו, אולם מדד תשומות הבנייה עלה ב-5 השנים האחרונות בכ-14% במצטבר".

שיעור הרווחיות המינימלי המאפשר קבלת ליווי בנקאי בענף הבנייה עומד על 15% ואינו שונה גם בענף התמ"א 38 שנחשב לענף יזמי לכל דבר שדורש ליווי בנקאי על פי חוק. לאור שיעור הרווחיות הנדרש, על היזם למכור מספר דירות חדשות בהיקף משתנה, כתלות במחיר השוק של הדירות החדשות בעיר. ככל שמחיר הדירה החדשה יותר גבוה נדרש היזם למכור פחות ופחות דירות כדי לכסות את עלויות הבנייה והעלויות הנוספות הנדרשות. כמו כן, ככל שהמכפיל המקורי שהוצע על ידי היזם יותר נמוך, יש ליזם יותר מרחב תמרון במקרה של שינוי בתנאי השוק, כמו ירידת מחירים קלה או מיעוט של ביקושים בעקבות סיבות מאקרו כלכליות. כשהיזם מציע מכפיל גבוה עליו למכור דירות חדשות רבות יותר, עובדה שמעלה את הסיכון של הפרויקט ללא קשר למכפיל בלאו הכי. 

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

צחי אגסי, מנכ"ל משותף בחטיבת הנדל"ן של הקבוצה, מסביר כי "תכניות הממשלה להתחדשות עירונית בהיקף נרחב בפריפריה לא עולות בקנה אחד עם השאיפה להוריד את מחירי הדירות. על פי מחירי הדירות הקיימים כיום יש כדאיות כלכלית נמוכה מאוד עד אפסית לקיום של התחדשות עירונית בפריפריה כך שאם מחירי הדירות בפריפריה יירדו הכדאיות תפחת עוד יותר והיזמים ייאלצו לייצר מכפילים גבוהים יותר".

רותם סמדג'ה, שותף בחטיבת הנדל"ן, מוסיף: "הדרך שבה יהיה ניתן לאפשר התחדשות עירונית בפריפריה היא על ידי תכניות מקיפות להתחדשות של שכונות שלמות במקום התחדשות של בניינים בודדים. רק דרך התחדשות של שכונות שלמות, באופן כזה שיביא לתכנון מחדש ולהגדלת מספר יחידות הדיור והמתאר באופן שישפר מאוד את התשתיות הסביבתיות ניתן יהיה להוציא אל הפועל פרויקטים של התחדשות עירונית בערים הרחוקות מהמעגל השני של תל אביב ומעלה".