"ראשי הערים ייבנו דירות? הם מנעו בנייה בכל דרך אפשרית, במיוחד לצעירים"
"הצעת ראשי הרשויות המקומיות להפוך את הרשויות ליזמיות נדל"ן משולה להחלטה לתת לחתול לשמור על השמנת", כך אומר אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, בתגובה להצעת מרכז השלטון המקומי להפחתת מחירי הדירות ב-25% באמצעות ארבעה מסלולים.
לדבריו, "מדובר באותם ראשי רשויות שרבים מהם מנעו בשנים האחרונות בכל דרך אפשרית בנייה בהיקפים גדולים של דירות בכלל, ושל דירות קטנות בפרט בשטח השיפוט של הרשויות בראשן הם עומדים ובכך פגעו באלה שבאמת צריכים פתרון דיור ובמאמצי ממשלת ישראל לפתרון מצוקת הדיור. הם עשו זאת כדי לדאוג לכך שרק אוכלוסיות חזקות יכנסו לעירם. אלה אותם ראשי ערים שמנעו בנייה בצפיפות סבירה שיכולה היתה להפחית דרמטית את המחסור בדירות ואלה אותם ראשי ערים שמנעו בכל דרך אפשרית את הוצאתם לפועל של פרויקטי התחדשות עירונית אשר יכולים להציל נפשות ולחזק אוכלוסיות חלשות".
- 9.שלי 29/04/2015 09:51הגב לתגובה זומקבלי המשכורות של כול אוכלי החינם המקורבים לעיריה, עכשיו גם רוצים לסדר להם דירות במתנה? יש להתנות את בניית הדירות גם בבניית דירות 4 חדרים לצעירים בני המקום, שהוריהם הם תושבי המקום והילדים עזבו כי אין אפשרות להתגורר ליד ההורים!
- 8.דודו 28/04/2015 21:09הגב לתגובה זומכיר קצת את הנושא הזה והרבה תוכניות תקועות לחלוטין בגלל ראשי הערים שלא מעוניינים לקלוט תושבים חדשים.
- 7.לכחלון הבלון 28/04/2015 08:55הגב לתגובה זוראשית לבטל את אגרת רשעות השידור. לא רוצים לשלם גם כלבים וגם אגרות מטופשות. לא רוצים ערוץ 1 עם גאולה אבן ואיילה חסון הם כבר מסודרות בחיים. דבר שני תבטל את תאגידי המים העלובים האלה. גם משקרים את האזרח וגם גובים על מים מלוכלים הון עתק. לגבי הנדלן נראה אותך הורס בנינים ישנים אפילו אם תצליח 100 בנינים בשנתיים שנשאר לך עד פירוק ממשלת השחיתות החדשה. תקבל פרס ישראל.
- 6.דוידי 27/04/2015 15:54הגב לתגובה זוהרי לפי סקר של לוי יצחק, כ 56% מהצעירים רוכשים היום דירה במטרה להשכיר אותה, ולא אכפת להם להמשיך לגור בשכירות. הדירה היא בשבילם כמו תיק מניות שמניב תשואה. סתם נכס מניב, סתם הכנסה פסיבית. הם לא קונים דירה כדי לבנות בית למשפחתם, להשיג יציבות בחיים, להרגיש קשר עם המדינה הזאת. הם קונים כי הם בטוחים שהמחירים רק יעלו ושאין שום דרך לחסוך כסף (בכל אפיק הריבית אפס, ואם בכל זאת מרוויחים משהו אז יש לשלם מס). ••• דווקא הרעיון של מס 25% על הכנסות משכר דירה מוצלח פה, כי הוא יבדיל בין מי שקונה כדי להשכיר ולשכור, ובין מי שקונה כדי לגור. כאשר אנשים ירכשו רק בשביל לגור, מה שנקרא "ביקוש קשיח" או "ריבוי טבעי" , יהיו הרבה פחות קונים בשוק, וההיצע הקיים פתאום יספיק, והמחירים יירדו. ואז גם התשואה על שכר דירה תשתפר (מבחינת אחוזים, לא שקלים). לאחר שיפור התשואה המשקיעים שוב ירוויחו, למרות המס.
- שלי 29/04/2015 09:53הגב לתגובה זורק לחסרי דיור, לא למשפרי דיור שכבר הסתדרו בדירה משלהם. כול זמן שמשפרי הדיור נהנים מהטבות, הם יזניקו את השוק למעלה וחסרי הדיור נגררים לעוני מחפיר. אבל זה הרי לא נעניין את השבעים המנופחים היושבים בממשלה, במשרד האוצר ובבנק ישראל. מרוב כסף האוזניים שלהם סתומות והם מכירים רק פטנט אחד, עוד מיסוי!
- Omri 28/04/2015 09:04הגב לתגובה זו1. ״צעירים קונים דירה ראשונה להשקעה״. כן, ברור... אנחנו כל כך הסתדרנו בחיים בגיל 30 שאנחנו בוחרים לקנות דירה להשקעה ולהמשיך לשלם שכירות מנופחת לבעלי דירות שלא דופקים חשבון. באותה הנשימה אנחנו גם מעדיפים לנסוע באוטובוסים והרכבות המפוצצים במקום לנהוג ברכב משלנו.חשבת על זה שהצעירים של המדינה הזאת פשוט לא יכולים לקנות דירה למגורים במחיר שפויjQuery20301600794850382954_1430198854451?2. ״הצעירים קונים דירות להשקעה בגלל שהם לא מרגישים שייכות למדינה״. גאון הדור אתה... למה נראה לך שהצעירים לא מרגישים שייכות?? אותם צעירים ששירתו בצבא, אותם צעירים שנפלו למען המדינה בשירות הצבאי שלהם, אותם צעירים שחוו גלי טרור עוד כשהיו בבית הספר.הצעירים האלה מבינים היום שהמדינה לא סופרת אותם, לא דואגת להם וזה בכלל לא משנה איזה שירות קרבי הם עשו. הפוסט שלך מציג את האטימות המוחלטת של ״המבוגרים המבוססים״ במדינה הזאת שלא מבינים כיצד בונים פירמידה. אז תמשיכו להתעשר בפסגה ואל תשימו לב ליסודות של החברה שמתפוררים... חכו שתגיעו לגיל הזהב, אנחנו נזכור איך התייחסתם אלינו בצעירוניתו
- 5.משה 27/04/2015 15:53הגב לתגובה זושנמצאת באותו לוקיישן ובאותו השטח. זה אומר שכשנותנים היתרי בניה בקלות, המחירים בישראל יכולים להיות נמוכים. פתאום יש מספיק קרקעות, גם במרכז הארץ, גם בגוש דן, גם בתל אביב, גם ברוטשילד.
- 4.אברום 27/04/2015 14:56הגב לתגובה זוצריך לקצץ מסמכויות הרשויות, הרשויות במדינה רק מנפחות את ההוצאות של עצמן ובעיקר דואגות למקורבים. איזו רשות קצצה בהוצאות כוח האדם והגדילה שירות לתושב? ראו מה קרה לתאגידי המים שהיו פעם מחלקה והפכו בגיבוי הממשלה להיות מעצמה של עובדים ומקורבים.. והשירות פחת והמחיר של קוב רק עלה...
- 3.גילי 27/04/2015 14:25הגב לתגובה זוקחו לדוגממא את היטלי הפיתוח של העיריות, בעוד שבעבור סלילת כביש ומדרכות עולה למשל אצל הקבלן 1,000 ש"ח למטר, העיריות גובות סך של 10,000 ש"ח למטר.
- 2.צודק במאה אחוז (ל"ת)בלון הנדלן 27/04/2015 14:00הגב לתגובה זו
- 1.זוג צעיר 27/04/2015 13:53הגב לתגובה זוהם היו ראשי ערים ולא עשו כלום.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
