עם הזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות ומגבלות בנק ישראל, זוגות צעירים רבים מוצאים את עצמם מול שוקת שבורה ברגע ששמאי המקרקעין מעריך בחסר את הדירה שרכש. במקרה שכזה יאלץ הרוכש להגדיל את ההון העצמי עבור הרכישה, באמצעות הלוואה לכל מטרה מההורים או באמצעות עזרה מההורים.

Bizportal , בשיתוף טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה, מדגימים את הסוגיה הכאובה באמצעות סיפור משכנתא של זוג צעיר שהסתבך, ומפרטים את הפתרון שניתן בסוף.

זוג צעיר בשנות ה-30 לחייו עם שני ילדים, המרוויח 13 אלף שקל נטו בחודש, ביקש לרכוש דירה בפתח תקווה ליד הוריו. לאחר חיפושים ארוכים ומייגעים מצא הזוג דירת 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר בסכום של 1.1 מיליון שקל.

לצורך רכישת הדירה ביקש הזוג את אחוז המימון המקסימאלי (75% עבור דירה ראשונה) קרי 825 אלף שקל ל-30 שנה. הדירה ממוקמת בקומה 3 ללא מעלית, ולכן הומלץ לזוג על ידי חברת הייעוץ אליה פנו לבצע שמאות מוקדמת.

• הסיוט של אלו שהמתינו עם רכישת הדירה, עלות המשכנתא מתנפחת במהירות - צפו בנתוני ההחזר החודשי
• 7 מיתוסים נפוצים בתחום המשכנתאות - הנה קצת סדר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

סגרו ב-1.1 מיליון שקל, השמאי חשב אחרת

שמאי המקרקעין, אשר הסתמך על עסקאות דומות באזור, קבע ששווי הדירה הינו מיליון שקלים בלבד, דבר אשר הצריך מהזוג גיוס הון עצמי נוסף של 75 אלף שקלים. נציין שהבנקים למשכנתאות קובעים את המימון לפי הערך הנמוך יותר בין שווי הרכישה לשמאות. משא ומתן נוסף מול המוכר לא הועיל והזוג אשר חש עוגמת נפש אדירה נאלץ להסכים למחיר הגבוה וזאת מאחר שלא מצא דירה העונה על הקריטריונים של קרבה להורים ומצב שאינו מצריך שיפוץ.

בהתאם לכך, הזוג והיועץ חיפשו פתרונות מימון נוספים, ביניהם נטילת הלוואה פרטית בהיקף של 75 אלף שקלים לתקופה של 7 שנים, צעד אשר היה מעלה באופן מהותי את ההתחייבויות החודשית של הזוג בכ-1,100 שקל, כלומר להחזר חודשי כולל יחד עם המשכנתא של כ-3,984 שקל. פתרון זה היה מוביל לקושי ניכר בנזילות הפיננסית של הזוג והיה מתכון בטוח לחיים בצל המינוס.

הפתרון - ההורים

הזוג בלית ברירה פנה להורים, אשר ברשותם משכנתא בגובה של 250 אלף שקלים לתקופה של 12 שנה עם ריבית קבועה צמודה למדד של 4.7% שנתית. מיחזור המשכנתא הקיימת של ההורים ייצור עבורם חסכון של עשרות אלפי שקלים, זאת תוך כדי הגדלה בסכום החסר של הזוג הצעיר בסך של 75 אלף שקל.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

בנוסף, לצורך הקטנת היקף המימון של הזוג הצעיר מ-75% ל-60%, כדי להשיג עבורו ריביות טובות יותר, ההורים הסכימו להגדיל את המשכנתא ב-150 אלף שקל נוספים. בסופו של דבר הגדילו ההורים את משכנתת הבסיס שעמדה על 250 אלף שקל כאמור ב-225 אלף שקל לסכום כולל של 475 אלף שקל. למעשה, בפעולה זו ההורים הרוויחו את המיחזור, כלומר נהנו מתמהיל שחלקו לא צמוד למדד בריביות הנמוכות ב-2% לפחות מהמשכנתא הקיימת.

ההורים ישלמו 30 שנה

סיכום: ההחזר של ההורים יעמוד על 2,000 שקל בגין המשכנתא הממוחזרת לתקופה של 12 שנה וההחזר החודשי הנוסף בגין העזרה לילדים יעמוד על 877 שקל לתקופה של 30 שנה. ההחזר של הזוג הצעיר ל-30 שנה יעמוד על 2,399 שקל לחודש, וזאת בנוסף להשבת התשלום להורים בכל חודש בסכום האמור של 877 שקל, קרי 3,216 שקל.

במקרה המדובר, לזוג הצעיר הורים מבוססים כלכלית המסוגלים לעמוד בהחזר של 877 שקל במידה והזוג הצעיר יתקשה להחזיר את המשכנתא. נציין שפתרון זה לא היה בהכרח מתאים להורים דלי אמצעים הצריכים לחסוך לעת זקנה ואינם יכולים להרשות לעצמם החזר חודשי כה גדול לתקופה של 30 שנה, זאת יחד עם החשש שיגדל לאורך התקופה עם שינוי הריביות והמדדים.

פתרון הביניים

לכן, פתרון הביניים להורים מוגבלים כלכלית יהיה מיחזור המשכנתא שנותרה (כאמור 250 אלף שקל לתקופה של 12 שנים) והגדלתה ב-75 אלף שקלים לתקופה של 10 שנים בלבד. הילדים אומנם יאלצו לשלם ריבית גבוהה יותר על 75% מימון, אולם ריבית זו תהיה שולית בהשוואה לעול הכבד שעשוי להיות מוטל על ההורים בעתיד במידה וחלילה לא יעמד הזוג הצעיר בתשלום המשכנתא.

במקרה זה ההורים ישלמו 2,000 שקל בגין המשכנתא הממוחזרת לתקופה של 12 שנה (עבור הסכום שנותר של 250 אלף שקל) ו- 683 שקל כל חודש לתקופה של 10 שנים (בגין 75 אלף השקלים שנטלו עבור הזוג הצעיר). ההחזר של הילדים ל-30 שנה יעמוד על 2,924 שקל, ויחד עם תשלום של 683 שקלים להורים לתקופה של 10 שנים יעמוד על 3,607 שקלים.

כתבות מעניינות נוספות:

זוג: "אנחנו מרוצים, בזכות לפיד נקנה דירת 4 חדרים חדשה ב-850 אלף שקל"