הוועדה המחוזית תל אביב החליטה על מתן תוקף לתכנית הרובעים בתל אביב ברבעים 3 ו-4, המקדמת חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה ומאפשרת התחדשות עירונית בתל אביב תוך תוספת של כ- 6,500 יחידות דיור במתחמים אלה.

ממשרד הפנים נמסר שהמטרות העיקריות שהנחו את התכנון כללו הענקת זכויות בנייה שיאפשרו, עד כמה שניתן, כדאיות של מיגון וחיזוק מבני המגורים מפני רעידות אדמה; אימוץ הוראות הנוגעות להכרזת אונסק"ו; הענקת זכויות בנייה הנגזרות מזכויות באחוזי בנייה, במטרה לשמור על המרקם הרצוי ברחבי הרובע; הבחנה בין הריסה ובנייה חדשה לבין תוספת על מבנה קיים, תוך קביעת סל זכויות גדול יותר לבנייה החדשה, מתוך מטרה לעודד בנייה מודרנית בסטנדרטים משופרים.

התוספות על המבנים הקיימים נקבעו בהתאמה לנפח המבנה הקיים וליכולת הנשיאה שלו; לא תינתנה הקלות מעבר למאושר בתכנית, על מנת למנוע פגיעה מצטברת במרקם האורבני ברובע.

מרכז העיר והצפון הישן

התכניות חלות על כל המבנים המיועדים למגורים שלא הוגדרו לשימור בתכניות אחרות. גודלו של רובע 3 כ-2,400 דונם, ומיקומו בין הרחובות אוסישקין בצפון; הירקון במערב, בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום, ואבן גבירול במזרח. גודלו של רובע 4 כ-2,800 דונם ומיקומו בין הרחובות בני דן וקוסובסקי בצפון, שאול המלך / הרב גורן בדרום; דרך נמיר / נתיבי איילון במזרח ואבן גבירול במערב. החלקות לאורך רחוב אבן גבירול אינן כלולות בתחומי התכניות, ותכנית עבורן תקודם בנפרד.

• מניע כלכלי? עיריית ת"א מבקשת דיון חוזר בהיטל השבחה
• 7,000 דירות חדשות בתל אביב? מה התנאים, האם אתם עומדים להתעשר ומה קורה בבניין לשימור?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

רבעים 3 ו-4 מאופיינים במרקם בעל איכויות אורבניות ייחודיות. ברובע 4, מרבית המבנים הינם בני שלוש קומות על עמודים, ונבנו לפני 1980. על חלק קטן מהרובע חלה ההכרזה של ארגון אונסק"ו כאתר מורשת עולמית. בתוך הרובע ממוקמים מתחמי ה"שיכונים", עם מגרשים קטנים ועליהם בנייה נמוכה. ברובע קיימת בנייה גבוהה נקודתית ומתחמית. גם ברובע 3 הבנייה היא מרקמית ברובה, אך ברובע זה אזור ההכרזה של אונסק"ו רחב יותר ועל כן ההנחיות מדוקדקות יותר.

למעלה מ-100 התנגדויות לתוכנית

לתכניות הוגשו התנגדויות רבות: 60 לתכנית רובע 3 ו-44 לתכנית רובע 4, ובנוסף לשתי התכניות הוגשו התנגדויות של מהנדס העיר ושל אונסק"ו והמועצה לשימור אתרים. בעלי הזכויות ומהנדס העיר ביקשו תוספת זכויות, קומות, והקלות בבינוי שנועדו להגדיל את הזכויות שהוצעו בתכניות המופקדות ואפשרויות מימושן, ואילו אונסק"ו והמועצה לשימור אתרים התנגדו לתכניות בטענה כי תוספת הזכויות, הקומות והקלות הבינוי המוצעות באזור ההכרזה ובאזור החיץ אינה תואמת את עקרונות הכרזת אונסק"ו ועלולה לסכן את הכרזתו כאזור אתר מורשת עולמית ("העיר הלבנה").

לאחר מועד הגשת ההתנגדויות התקיימו דיונים משותפים בין נציגי הועדה המקומית לבין נציגי אונסק"ו, שבמסגרתם הושגו הסכמות בחלק מהנושאים, אך נותרו במחלוקת נושאים, שעיקרם הבלטת ממ"דים מעבר לקו הבניין צדי, ותוספת קומות במקרים מסוימים ברחובות שאינם מסחריים. המלצות החוקרת התייחסו לסיכומים אלה, ולאינטרס הציבורי הכללי של התחדשות עירונית בלב העיר תל אביב ושל מיגון וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

כעקרון סבורה הועדה כי אין לאפשר תוספות או הקלות באזור ההכרזה מעבר לאלה שהוסכמו על דעת אונסק"ו, למעט בנושא הממ"דים במבנים קיימים ככל שהדבר חיוני על מנת להבטיח מיגון הדירות הקיימות.

מחוץ לאזור ההכרזה התייחסה הועדה בשיקוליה, לצד האינטרסים הציבוריים החשובים של התחדשות עירונית וחיזוק ומיגון מבנים קיימים, גם לצורך בשמירה על המרקם הבנוי האורבני ולמגבלת התשתיות הקיימות, לרבות מערכת הדרכים ושטחי הציבור הקיימים, לשאת תוספת משמעותית של יח"ד. יש לציין כי על פי חוות הדעת הכלכלית קיימת במצב המוצע התכנות כלכלית להתחדשות העירונית לפחות באחת החלופות (תוספת בינוי או הריסה ובנייה מחדש).