"אין סיכוי שהמדינה תצליח לבצע פינוי בינוי, נכנעה ללחץ ציבורי"
השבוע אישר קבינט הדיור את
Bizportal שוחח עם עו"ד אברהם ללום, שותף במשרד עמית פולק מטלון, שהסביר עד כמה המהלך מורכב ולא ישים. צפו בסרטון:
- 7.אבי 21/11/2013 18:27הגב לתגובה זולהכנע ללחץ ציבורי? בושה. יש להיכנע רק לקומץ אינטרסטים. זאת הדמוקרטיה אצלנו למצער
- מיטל 22/11/2013 11:20הגב לתגובה זושנועדה בסה"כ לשתף את הממשלה בריווחי הפרוייקטים שמהם היו צריכים להנות הדיירים והיזם. מעורבות חברות כמו עמידר ועמיגור פסולה, החברות הללו דואגות לעצמן על חשבון הדיירים. לא צריך מעורבות ממשלתית, רק שינוי החקיקה , למשל רוב קובע של 51% הסכמה לפרוייקט, הקלות מיסוי לדיירים והגדלת אחוזי בניה ליזמים. רק כך אפשר להזיז את הנושא. מעורבות הממשלה נובעת רק מרצון להכניס לכיסה עוד כספים ולסדר שוב ג'ובים.
- 6.אם לקצר את ההליכים המדינה לא הצליחה אז איך היא תבנה כן! (ל"ת)יגאל 21/11/2013 15:02הגב לתגובה זו
- 5.מירב 20/11/2013 20:07הגב לתגובה זוממנו את המקסימום לטובתה והמינימום לטובת האזרח?
- 4.מוני 20/11/2013 14:54הגב לתגובה זושהיכה אדם וטען לחופש הפעולה האישי שלו באגרופו, השופט השיב שהזכות הזו מסתיימת איפה שמתחיל האף של המוכה. במקרה זה במדינה של אינדיבידואליסטים, שכול ילדה בה היא נסיכה וכול נהגת מתחילה היא מלכת המדבר, הרי שיש להזכיר שאף אחד לא גר באי בודד ובניין הוא משותף לכול הדיירים וגם חלק משכונה, עיר וארץ וכו'. עם כול הכבוד לדייר שקשור נפשית לחירבה מתפוררת, הרי שהיא דולפת, מחייבת תחזוקה גבוהה ומסכנת בטיחותית דיירים וצד ג' ואם אינו מוכן לעזוב אותה לטובת דירה משודרגת עם עוד חדר ממד, מרפסת שמש, מחסן, מעלית ועוד, הרי שעליו לקחת על עצמו את תחזוקת הבית המתפורר ושיקומו. ומדובר בסכומים המתחילים במאות אלפי שקלים. כול רדות עירונית יכולה וצריכה לחייב דיירי בניינים ישנים בשיפוץ חזית ושיקום הבניין, ואז כולם כבר ידברו אחרת.
- 3.דר' משה פרץ 20/11/2013 13:53הגב לתגובה זועו"ד ללום כנראה קרא כותרות בעיתונים ולא את ההצעה עצמה. התונית היא בינוי-פינוי-בינוי. הואיל ושר השיכון הוא הממונה על מנהל המקרקעין, קל לאתר ולזרז התירי בניה. הבניה תעשה ע"י קבלנים, משרד השיכון ירכוש את מחצית הדירות לטובת הפינוי. כל מפונה יקבל דירת ארבע חדרים חדשה תמורת שלוש חדרים ישנה. ההטבה ברורה ומשכנעת. בדומה לתמ"א 38, יחוקק בכנסת שמספיק הסכמה של שני שליש מהדירים. הפינוי יעשה לאחר הבינוי, באותו אזור מגורים, כך שהמרקם החברתי ישמר, והדירים יעברו מהדירה הישנה לחדשה בביטחון מלא שאין טריקים ואין שטיקים. מותר גם לפרגן לתכנית טובה אשר עשויה להטיב עם החלשים ולהפחית את מחירי הדירות.
- לירון 21/11/2013 00:40הגב לתגובה זועוד חוקים לחוקק ? ניתן לעשות זאת בדרך קלה וחבל שלא פועלים כך. מדובר ע רעיון בלבד ולא הצעה מגובשת באמת.
- אייל 20/11/2013 14:46הגב לתגובה זויותר כדאי מבחינה כלכלית. אם הממשלה רוצה לסייע, שתוריד את אחוזי ההסכמה ל-51%, תגדיל את אחוזי הבניה המותרים ותחייב לבצע תוך פרק זמן מוגדר מראש וזהו. אל תערבו את עמידר ועמיגור, שימצאו הצדקה אחרת לקיומם ללא התעלקות על כספי הפרוייקט.
- ב 20/11/2013 19:57צריך להחזיר את אחוזי ההסכמה ל100 אחוז. אף אדם לא צריך עם רכושו לפתור בעיות שהממשלה המושחתת יצרה
- 2.אלי אין צורך בדירות 20/11/2013 13:51הגב לתגובה זוכאשר הבורסה עולה המשקעים ילכו לשם, ויפסיקו הביקושים ויצור עודף דירות, למה הממשלה לא עישה כמו בארצות הברית להריץ את הבורסה , הרי זה בסוף מה שיקרה , סוף מעשה במחשב תחילה , לעשות את זה לפני שיקרה כמו שקרה בארצות הברית , אין צורך בדירות בישראל
- 1.יוגלי 20/11/2013 13:03הגב לתגובה זוהתוכנית תיפול כבנין קלפים כי לממשלת הבית היהודי לא יהיה כסף מעבר ל20000 דורות בשטחים וכמובן הבניה בשטחים על ]י תפיסתם יותר חשובה מאשר לתושבי ישראל בתחום הקו הירוק .לא סתם הערבים בגליל התחתון משתלטים על כל השטחים כי אין בניה ליהודים בארץ . לא סתם שמעון פרס אמר שבשטחים הושקעו 200 מיליארד דולר. זה אמיתי ולכן לאזרחי ישראל אין דירות אין כבישים אין רכבות ויש להם רק את המתנחלים עם הגיבנת הבלתי נפטרת הזאת
- ב 20/11/2013 19:58הגב לתגובה זופסיכופט
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.46% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.46% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
