ג'וזף גרינקורן: "יש הרבה דגלים אדומים מעל שוק הנדל"ן בישראל, התיקון קרוב"

השבוע הצהיר אליעזר פישמן כי נראה את התפוצצותה של בועת נדל"ן בישראל בעוד 6 שנים. אולם ישנם כאלה שמעריכים שהתיקון מטה במחירי הדירות יתרחש מוקדם יותר. בראיון ל-Bizportal מזהיר ג'וזף גרינקורן, מנכ"ל חברת מוריס גרופ, ברוקר אמריקני בעל ותק של 20 שנה בתחום הנדל"ן ושל 6 שנים בתחום הטכנולוגיה ורשתות חברתיות, כי התיקון בנדל"ן הולך ומתקרב. גרינקורן טוען כי ארצות הברית היא המקום היחיד שכדאי להשקיע בו כיום. נציין כי גרינקורן פועל כיום מישראל ומניו יורק. מחירי הדירות בישראל זינקו 50% מאז 2008 והרוכשים, האם המחירים יתקבעו? האם העליות ימשכו "לנדל"ן יש מחזוריות של 7 שנים, ככה זה בכל העולם וישראל אינה יוצאת דופן, נראה תיקון בוודאות. אני מתגורר בארץ באזור פארק צמרת בתל אביב, לא ניתן להשיג כאן דירות בפחות מ-3 מיליון שקל ולאנשים אין כסף לזה ולכן המקום חצי ריק, כשבונים כל כך הרבה דירות יוקרה, כפי שקורה בתל אביב, ערך היוקרה נעלם. 70%-80% מאוכלוסיית ישראל היא מהמעמד הבינוני-נמוך והם לא יכולים לקנות כרגע שום דבר, גם ההורים והסבים והסבתות לא יכולים לעזור יותר. יש הרבה דגלים אדומים בשוק הנדל"ן בישראל."

אבל הריבית נמוכה וקל מאוד להשיג מימון לדירה "זה לא יימשך לעד, הסימן הראשון ליציאת האוויר מהבועה יהיה כשהריבית תעלה, זה יהיה דגל אדום ואנשים יתקשו לשלם. נראה את הריבית מתחילה לעלות עוד לפני 2015. כיום למשקיעים כבר אין מספיק כסף לשים על דירה ובבנק הם מקבלים 0.5%, זה כסף מת. גם על דירה בישראל לא מקבלים כלום, בממוצע 2.5% ולא 3.5% כפי שרבים סבורים, לא לוקחים בחשבון שלא תמיד יהיה שוכר ושיש לבצע תיקונים שמפחיתים את התשואה." בכמה יירדו מחירי הדירות? "תיקון של 20% הוא ריאלי, בחלק מהמקומות יותר ובחלק פחות. אני חושב שתיקון בריא יכול לעזור לשוק כי אנשים יוכלו שוב לקנות דירות, בשאיפה שהבנקים לא יהיו שמרנים במתן הלוואות. ברור שזה שלילי למי שקנה במחיר גבוה, אבל מדובר במגמה חיובית כי יתחילו לקנות פה במחירים שפויים. במקומות הכי יוקרתיים המחירים יתרסקו הכי הרבה, הצרפתים כבר קנו הכול, הם קנו כברירת מחדל כשהאירו היה 6 שקלים אז זה היה להם מחיר ממש טוב, יכלו לקנות דירה על הים במיליון דולר, אבל זה השתנה כי לאירופה יש את הבעיות שלה והם כבר קנו הכול, הרבה צרפתים גם עזבו, כשאחוז גדול ממחזיקי הדירות הם תיירים מדובר סימן אזהרה לשוק הנדל"ן." אז איפה לשים את הכסף? "המקום הטוב ביותר להשקעה בנדל"ן כיום הוא ארצות הברית. אני לא מתפשר על עסקאות של פחות מ-10% תשואה, בנכסים מניבים דוגמת משרדים, מרכזי קניות, בנייני דירות גדולים. כעת הזמן הטוב ביותר לקנות נדל"ן, אני רואה אפסייד גדול כי אין ממש מקומות אחרים להשקעה והכלכלה האמריקנית נמצאת בשיפור מתמיד. ברגע שהבנקים יקלו את התנאים לקבלת אשראי בתים אז נראה שיפור משמעותי יותר בשוק והמחירים יעלו בהתאם. בניגוד לעבר, הבנקים בארצות הברית הרבה יותר שמרנים, לא נותנים הלוואות ועושים רק עסקאות בטוחות למי שיש עבודה בטוחה. ככל שמצב התעסוקה ישתפר נראה שיפור בנדל"ן."

באילו מקומות כדאי להשקיע? "אני אוהב להשקיע קרוב לבית, אני מתגורר בניו יורק ולכן מעדיף את משולש ניו יורק, ניו ג'רזי וקונטיקט. אני מאוד מאמין בחלקים של פלורידה וטקסס, בעיר לוס אנג'לס, לדעתי אריזונה מקום נהדר להשקעה. אני מאוד שורי על שוק המשרדים והמגורים, פחות על מרכזי קניות כי יותר ויותר אנשים קונים דרך האינטרנט."

מאיפה כדאי לשמור מרחק? "לא הייתי נוגע בשום נכס באירופה, אני שומע על אנשים שקונים בגרמניה ולדעתי מדובר בעסקאות מסוכנות. לא רואה שיפור שם בשנים הקרובות, ברגע שמדברים שם על צנע בלי סוף, יש שם קרב אבוד, אין דרך קלה לתקן את מה שקורה שם, אין ממש פתרון ממשי לבעיות המובנות שלהם. מדיניות הצנע היא טעות, היא לא יכולה לעבוד שלאזרחים אין מה לתת לך, אבטלת הצעירים ביבשת היא 15%-25%, מדובר באנשים שיעבדו גם בשכר מינימום ואם אפילו להם אין עבודה אז אנחנו בבעיה אדירה."

"בארצות הברית לא הייתי קונה ב'חגורת החלודה' שבצפון המדינה, בערים דוגמת דטרויט ושיקגו האוכלוסיות במדינות אלו מאוד חלשות. קניית בית ב-20-30 אלף דולר במקומות האלה ובאוהיו וחלקים מסויימים של פלורידה היא השקעה גרועה, לא רואים רווח גדול אחרי שנתיים שלוש, זאת במידה ומצליחים להשכיר את הנכס, ושכירות של 500 דולר היא נמוכה."

כתבות נוספות: אושר פרויקט פינוי בינוי של 285 יח"ד במגדלים של 29 קומות בצומת עלית בר"ג "יש בארה"ב ערים עם בתים ב-80 אלף ד' שמחירם יקפוץ 50%" החרדים יצטרכו לעבוד: מיצוי כושר השתכרות - קריטריון זכאות לדיור