אורי אריאל: "אאבק במס על משפרי הדיור, זה עוול, אנו במצב חירום"
המאבק סביב גזירות האוצר על שוק הדיור, הכוללות בין היתר מס רכישה בגובה של 3.5% על מחליפי דירות, מתלהט: שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל, אמר היום בדיון בנושא משבר הדיור בוועדת הכספים כי בכוונתו להיאבק במס על משפרי דיור, שלדבריו יתרום תרומה שלילית למשבר הדיור וכך גם לגבי הפגיעה במענקים לרכישת דירות בפריפריה.
"הבעיה שכל הפתרונות הם לטווח הבינוני והארוך", אמר אריאל. "חייבים לחשוב מחוץ לקופסה ולספק פתרונות בטווח המיידי. הבעיה שנעשו מהלכים שדווקא תורמים למצוקה. ההחלטה של הממשלה להטיל מיסים חדשים בתחום הנדל"ן מגבירים את המשבר ומונעים שחרור של עוד דירות לשוק. המס על משפרי דיור, זה מה שישחרר דירות לשוק? אני איאבק בכך. זה עוול. מחירי הדיור עולים כל הזמן בשנים האחרונות ואנחנו יוצרים סט כלים מחוץ לקופסה. אנחנו במצב חירום".
אריאל התייחס גם לגזירות אחרות של האוצר: "אם מורידים את המענקים בפריפריה זה גם פוגע ברוכשים. גם העובדה שלא בונים דירות בשטח שח פחות מ- 100 מ"ר זה בעיה, כי זה מונע דיור בר השגה. כפי הנראה בגלל אינטרסים של ראשי רשויות. גם ההליך התכנוני שעד לבנייה בפועל לוקח שנים רבות, זו בעיה שיש לפתור, אך בראש וראשונה אנחנו שוקדים על פתרונות מידיים; יש לוותר על חלק מעלויות הקרקע. נשנה את שיטת השיווק של המנהל. יש לבנות בשטחים ריקים במרכזי הערים, בשטחים גדולים שאינם מנוצלים. אם ניתן לשוק החופשי את האפשרות, הוא ידע כיצד לנצל אותם".
ח"כ סתיו שפיר (העבודה): "מדברים על דיור בר השגה, אבל אין כל פיקוח על מחירי דיור בר השגה. אין שום דבר המתייחס להכנסה של הדייר והאם הוא בכלל יכול לרכוש את אותה הדירה". שפיר דרשה להחיל באופן מיידי כללים של דיור בר השגה גם במקומות המבוקשים במרכז הארץ, במיוחד במקומות בהם שוכנים בסיסי צה"ל, שראוי שיפונו למקומות מרוחקים יותר".
ח"כ ניצן הורביץ (מר"צ): "מברך שכבר לא מתנהלים על פי 'האגדה' של היד הנעלמה המסדרת את הכל ועל כך ששר השיכון מתכוון להתערב באופן אקטיבי. על המדינה ועל הרשויות המקומיות לבנות באופן יזום, אחרת לא יהיה פתרון אמיתי. בעולם יש תמהיל בין בנייה פרטית לממשלתית".
ח"כ משה גפני (יהדות התורה): "לממשלה הנוכחית אין כל יכולת לפתור את מצוקת הדיור. אני רואה את זה כבר בחוק ההסדרים שגובש ושכולל גזירות שפוגעות גם בזוגות צעירים, גם בחלשים, גם במשפרי דיור ואחרים. עצם הכתיבה של הגזירות הללו מוכיחה, שאף אחד לא רוצה באמת לפתור את מצוקת הדיור. מי שיכול לרכוש דיור משלו זה רק אלו שיש להם כסף לרכוש דירה במגדלי אקירוב או שעושים להם תספורות על החובות שלהם".
נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל: "גזירות האוצר עומדות לשנות מגמות טובות שכבר ניתן לראות את הניצנים שלהן. אם המהלכים יצאו אל הפועל, המשבר רק יגבר וב- 2014 מחירי הדיור יעלו עוד יותר מאשר עד היום". קרא לשר "לתת תמריצים לקבלנים. כשנתנו לנו תמריצים בנינו בכמויות גדולות יותר ובמהירות".
השר אריאל השיב: "יש כסף לתכנון ולבנייה בכל מהגזרים ובכל המקומות ואם מישהו מכיר בעיה כזו, שייפנה והנושא ייפתר בתוך 24 שעות. אני מתחייב לכך. למה לא בונים בירושלים, את השאלה הזאת יש להפנות לראש הממשלה. מס הדיור איננו צודק פעמיים: איננו צודק במקומותינו נוכח המשבר וגם איננו צודק, מכיוון שיש לקבוע מס דיפרנציאלי בהתאם למחירי הדירות".
- 9.קבלן,בנק,ממשל=הרצת פראייר=בועה50%בפיצוף=מיתון!!!! (ל"ת)פראייר תקנה=דמגוג 27/05/2013 17:23הגב לתגובה זו
- 8.דרור 27/05/2013 15:53הגב לתגובה זומספיק עם הדיבורים והכותרות.די נמאס. תתחיל לעבוד!!!! לא תוכל להסתכל לעם בפנים
- 7.רז 27/05/2013 14:56הגב לתגובה זואבל הוא גם צריך להבין שלהציע דירה במליון מאתיים בצפון הנגב זה לעג לרש.
- 6.להילחם בבירוקרטיה ומהר. וכל השאר בזבוז זמן (ל"ת)איציק ר 27/05/2013 14:52הגב לתגובה זו
- 5.אלון 27/05/2013 14:17הגב לתגובה זוזה המס ששבר מבחינתי את הכלים מכל הגזירות - חסר היגיון לחלוטין
- 4.הגיע הזמן לכחלוניזציה בנדל"ן !!! (ל"ת)הנדלן אסון לאומי!!! 27/05/2013 14:15הגב לתגובה זו
- 3.אזרח 27/05/2013 13:16הגב לתגובה זוהנחות ומתנות יבואו בסוף על חשבון זכאים וחסרי דיור
- 2.צריך לבנות והרבה. לשווק המון ולחייב הקבלנים לבנות מידית (ל"ת)ללא מעמ לדירה ראשונה 27/05/2013 13:01הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 27/05/2013 12:56הגב לתגובה זוכי הם מכרו את דירתם גם זה כדי לא לשלם שום מס רווחים של מליונים לבעלי קרקעות שזכו במפעל הפיס של חייהם קרקעות בתקופה כזאת בגוש הגדול גם מקבלים מתנות מהמדינה עוד דירות בגין הקלות גם שטחים מסחריים וגם ניוד זכויות לשדה דב שם מובטח להם 4 דירות לכל אחד הם לא משלמים מס על מכירה כי הם ומרויחים מליונים מזה הבנק ממן את הבניה והם מיד מחזירים את ההלואה ועושים מליון וחצי רווח בלי לשלם אגורה שיקחו מהמליונרים האלה קודם.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
יעקב אטרקצ'י: "בוחרים בנו כי הדיירים יודעים שאנחנו איתם ומתאבדים כדי שיהיה להם טוב; הצלחה שלהם זו הצלחה שלנו"
אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של אאורה, "ב-2025 נבנה 7,000 דירות, ב-2029 אדע, אם יתאפשר לבנות 11,000"; שיחה אופטימית על עתיד שוק המגורים בישראל, על אאורה ועתידה ולמה צריך לקנות דירה - דווקא עכשיו ודווקא בישראל
בבורסה בתל אביב פועלות 55 חברות, שמתעסקות בהתחדשות עירונית. אאורה של יעקב אטרקצ'י היא הגדולה שבהן. מניית החברה מבטאת שווי של כ-6.5 מיליארד שקל לאחר שזינקה באופן רצוף בשנים האחרונות - בחמש השנים האחרונות היא זינקה פי 18, בשנתיים האחרונות היא זינקה פי 4 - תשואה מרשימה שנובעת מהובלה בתחום שרק הולך וגדל.
אאורה ואטרקצ'י זכו לאות הוקרה בוועידה להתחדשות עירונית של ביזפורטל. בשיחה עם אבישי עובדיה, עורך ביזפורטל, הביע אטרקצ'י אופטימיות גדולה לגבי ההמשך - "אנחנו צומחים 17 שנה וזאת רק ההתחלה", כתוב בדוחות ובמצגת של החברה, ואטרקצ'י מחזק את המסר ואומר שהזינוק שהיה בפעילות ימשך.
אני חייב להזכיר, שלפני 4-5 שנים כשהיינו מדברים אמרתי לעצמי - "מה זה החזון הזה, זה אמיתי, לא מספיק הצמיחה הנוכחית, השווי שאז היה בערך 500 מיליון שקל" והנה הגעת ליעדים שהם באמת מעבר לכל דמיון, למה התחדשות עירונית ולאן זה הולך?
- "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"אני אומר את זה כבר 10-15 שנה - התחדשות עירונית זה העתיד של שוק המגורים בישראל. לדעתי כבר קרוב ל-30% מהבנייה בישראל זה התחדשות עירונית ואני צופה שתוך 3-4 שנים זה יהיה 50% ועוד מספר שנים לאחר מכן זה כבר יהיה הרוב. דירה בהתחדשות לא קשורה להבטי מס כמו במקומות אחרים, היא פטורה ממס. אנחנו לוקחים שכונות שמחיר הדירה שם הוא 1-2 מיליון שקל והאנשים מקבלים שיפור ענק בדירה והשבחה.
