היסטוריה: אושרה להפקדה תכנית לבניית 1,434 יח"ד במתחם דפנה בת"א
היסטוריה בתל אביב - לאחר 7 שנים של דיונים בוועדות הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב אישרה היום להפקדה את תוכנית הפינוי בינוי של מתחם דפנה במרכז תל אביב, בין דרך נמיר ורחובות ארלוזורוב, שאול המלך והנרייטה סאלד.
לפי התוכנית, אושרה בנייתן של בין 1,234 ל-1,434 דירות, זאת בהתאם לחוות דעת של שמאי. 20% מהדירות תהיינה קטנות בשטח של עד 75 מ"ר ו-200 דירות יהיו להשכרה. התוכנית תכלול 5 מגדלים בני 25 קומות ומגדל בן 30 קומות הפונה לרחוב ארלוזורוב, כאשר בתוך המתחם, לאורך רחוב דפנה, ייבנו מבנים בני 6 קומות בבנייה מרקמית. לאורך ציר נמיר תיבנה קולונדה מסחרית ובניינים בני 8 קומות. במתחם כיום 470 יחידות דיור ב-21 מבנים טטוריים שנבנו בשנות ה-50. גלי דולב, שותפה מנהלת בווקסמן גוברין גבע, מנהלת את הפרויקט מטעם עיריית תל אביב.
השטח העיקרי של כלל המתחם הינו 145,300 מ"ר, 2,100 שימושים ציבוריים, 13,070 מ"ר למבני ציבור ו-1750 מ"ר למסחר. הכלל שהמסחר הוא בחזית של ארלוזורוב ונמיר וכן התעסוקה. ההמרה למלונאות היא ללא מגבלה לכמות ואפשרית בכל מקום. בסך הכול תותר בנייה למסחר, מלונאות ותעסוקה בהיקף של 15% מכלל השטח.
השדרה הירוקה המלווה את רחוב דפנה על כל עציה תישמר ואף תורחב מזרחה, וכן מתוכננות רצועות ירוקות הפתוחות למעבר הציבור שיקשרו בין דרך נמיר לרחוב דפנה. שימושים לצרכי ציבור יינתנו בכל מתחם בהיקף של 300 מ"ר (ו- 600 מ"ר במתחם הגבוה הפונה לארלוזורוב) וכן על ידי המבנה לשימוש ציבורי המוקצה על שטח של למעלה מ- 8 דונם בדרום- מערב התכנית, עליו זכויות בנייה של 13,070 מ"ר.
אבנר ישר, מתכנן התוכנית עבור עיריית תל אביב וחברת וקסמן גוברין גבע: "המסחר מצוין על דרך נמיר והרצון להפוך את הרחוב למקום שניתן לשהות בו, מהותה של עיר של עירוב שימושים והתוכנית תעשה טוב מאוד לסביבה, תוצאות הדיון טובות ומקווה שתאושר בקרוב."
רן הירש, עו"ד אשר ליווה דיירים במתחם, אמר: "התוצר מהוועדה המקומית הוא דוגמה לתוכנית מצויינת וראויה אחרי כביסה וייבוש של לובי עשיר ולוחמני מטעם שיכון הקצינים שדאג להוציא את התוכנית מכל היגיון כלכלי ולהכביד. לשמחתנו מהדיון היום נראה שללא היתכנות כלכלית לא יהיה פרויקט והכספים שהושקעו ירדו לטמיון. ולכן אנו מקווים שהתכונית תצא בסופו של דבר, היא תוביל לשיפור לכל האזור."
נציין כי התוכנית הוכרזה על ידי ממשלת ישראל ונתמכה על ידי ועדת טרכטנברג כתוכנית בעדיפות לאומית.
כתבות מעניינות נוספות:
- 4.היזם בפרויקט חברת נוה (ל"ת)רונית 27/05/2013 16:08הגב לתגובה זו
- 3.מיליונים 27/05/2013 12:00הגב לתגובה זומחכים לטיל?
- 2.ברוך השם שיתחילו לזוז כבר! (ל"ת)קורא 27/05/2013 11:52הגב לתגובה זו
- 1.איזה קישקוש הועדה רק דנה היום עוד לא אישרו כלום (ל"ת)ירון 27/05/2013 11:30הגב לתגובה זו
- אושר כבר! שמתי מקדמה לשתי יחידות לפני שעה. (ל"ת)מחמוד 27/05/2013 11:47הגב לתגובה זו
- איפה? (ל"ת)בורשטיין 27/05/2013 12:57
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
יעקב אטרקצ'י: "בוחרים בנו כי הדיירים יודעים שאנחנו איתם ומתאבדים כדי שיהיה להם טוב; הצלחה שלהם זו הצלחה שלנו"
אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של אאורה, "ב-2025 נבנה 7,000 דירות, ב-2029 אדע, אם יתאפשר לבנות 11,000"; שיחה אופטימית על עתיד שוק המגורים בישראל, על אאורה ועתידה ולמה צריך לקנות דירה - דווקא עכשיו ודווקא בישראל
בבורסה בתל אביב פועלות 55 חברות, שמתעסקות בהתחדשות עירונית. אאורה של יעקב אטרקצ'י היא הגדולה שבהן. מניית החברה מבטאת שווי של כ-6.5 מיליארד שקל לאחר שזינקה באופן רצוף בשנים האחרונות - בחמש השנים האחרונות היא זינקה פי 18, בשנתיים האחרונות היא זינקה פי 4 - תשואה מרשימה שנובעת מהובלה בתחום שרק הולך וגדל.
אאורה ואטרקצ'י זכו לאות הוקרה בוועידה להתחדשות עירונית של ביזפורטל. בשיחה עם אבישי עובדיה, עורך ביזפורטל, הביע אטרקצ'י אופטימיות גדולה לגבי ההמשך - "אנחנו צומחים 17 שנה וזאת רק ההתחלה", כתוב בדוחות ובמצגת של החברה, ואטרקצ'י מחזק את המסר ואומר שהזינוק שהיה בפעילות ימשך.
אני חייב להזכיר, שלפני 4-5 שנים כשהיינו מדברים אמרתי לעצמי - "מה זה החזון הזה, זה אמיתי, לא מספיק הצמיחה הנוכחית, השווי שאז היה בערך 500 מיליון שקל" והנה הגעת ליעדים שהם באמת מעבר לכל דמיון, למה התחדשות עירונית ולאן זה הולך?
- "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"אני אומר את זה כבר 10-15 שנה - התחדשות עירונית זה העתיד של שוק המגורים בישראל. לדעתי כבר קרוב ל-30% מהבנייה בישראל זה התחדשות עירונית ואני צופה שתוך 3-4 שנים זה יהיה 50% ועוד מספר שנים לאחר מכן זה כבר יהיה הרוב. דירה בהתחדשות לא קשורה להבטי מס כמו במקומות אחרים, היא פטורה ממס. אנחנו לוקחים שכונות שמחיר הדירה שם הוא 1-2 מיליון שקל והאנשים מקבלים שיפור ענק בדירה והשבחה.
