"פישר מנע הוזלה משמעותית במשכנתא עקב הגבלת רכיב ריבית הפריים"
מדצמבר 2011 הפחית בנק ישראל את שיעור הריבית ב-1.25%, זאת בעקבות חששו של פרופ' סטנלי פישר, נגיד הבנק, מכניסתו של המשק למיתון, בדומה למתרחש באירופה. כלכלנים טוענים כי צעד הורדת הריבית אמש לרמה של 1.75% ממחישה שפישר פחות מוטרד מעליית מחירי הדירות לעת עתה. עקב הוזלת המשכנתא כעת, ייתכן ושוק הנדל"ן ימשיך לרתוח. אז מה יקרה למשכנתא?
ערן כרמל, מנכ"ל
כרמל מוסיף כי הפחתת הריבית מצדו של בנק ישראל לאורך השנה השפיעה ותמשיך להשפיע על תוצאות האג"ח הממשלתיות, דבר אשר לדבריו יציג ירידה בעוגנים במסלולים המשתנים, אך צפוי להוביל לעלייה במרווחים של הבנקים למשכנתאות. "ספק אם הלווים ירגישו שינוי בריבית המשכנתאות."
עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, אומר כי המשכנתא חוזרת להיות זולה "הפחתת הריבית ברבע אחוז תפחית את ההחזר החודשי של המשכנתא הממוצעת בכ-35 שקל מרמה של 4,440 שקל לרמה של 4,305 שקל. מדובר במשכנתא בגובה 800,000 שקל שנלקחה בריבית פריים לתקופה של 20 שנה. נוטלי משכנתאות דומות בהיקף של כ-500,000 שקל יחסכו מעתה כ-20 שקל וישלמו 2,732 שקל במקום 2,752 שקל בחודש. הורדת הריבית, החמישית במספרה השנה, חסכה לנוטלי המשכנתה הממוצעת כ-160 שקך בהחזר החודשי."
עידן אלקבץ, מנכ"ל משותף בעתיד משכנתאות, אומר כי מי שלקח לפני כשנה משכנתא על סך 700 אלף ל-20 שנה בריבית ממוצעת של 3.8% לפני כשנה (בתמהיל משכנתא ממוצע), שילם החזר החודשי של כ-4,200 שקל בעוד כיום הוא עומד על 3,700. חסכון של 120 אלף שקל לפני הצמדות.
"ישנם הרבה נוטלי משכנתאות שלקחו אותן לפני 2008, ל-20 שנה כשטווח הריביות היה גבוה יותר, ועמד על כ-4.75%, בתמהיל סטנדרטי ההחזר החודשי יעמוד על כ-5,400 שקל. מחזור של אותה משכנתא יוריד את ההחזר ל-4,700. חסכון מצטבר של 125 אלף שקל לפני הצמדות. מסכום זה יש לנכות כמובן בין 10%-20% עמלות פירעון מוקדם."
- 1.דויד 02/01/2013 13:24הגב לתגובה זומעבר לעובדה שהתמהיל שנתנו לי במזרחי הוא הטוב ביותר מבין הבנקים שבדקתי אצלם בנוסף, הודות לסטנלי פישר אני גם משלם פחות ממה שהייתי אמור בכל חודש! שרק ימשיך כך!
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
