העשירים בצרות: זינוק של 22% בפיגורים במשכנתאות הגבוהות מ-2 מיליון שקל
היקף המשכנתאות בחודש פברואר ירד ב-1.3% בהשוואה לחודש ינואר והסתכם ב-2.993 מיליארד שקל.
מביצועי המשכנתאות לחודש פברואר עולה כי הבנקים המשיכו לצמצם את סך פיגורי המשכנתאות מצד הלווים של מעל 90 יום. בחודש זה עמד סך הפיגורים על 2.532 מיליון שקל, ירידה של כ-1.76% בהשוואה לשיעור הפיגורים בחודש דצמבר אשר עמד על 2.578 מיליון שקל.
בקרב הדירות המשכנתאות הזולות יותר ניתן לראות ירידה בסך הפיגורים במשכנתאות בהשוואה לחודש שעבר: במשכנתאות של עד 300 אלף שקל רואים ירידה של 4.44% מהיקף של 1.132 מיליארד שקל ל-1.082 מיליארד שקל , ובדירות של מעל 300 אלף שקל עד 600 אלף שקל חלה ירידה של 1.18% מ-704 מיליון שקל ל-696 מיליון שקל. מנגד, במשכנתאות בהיקף של 600 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל חל גידול של 0.69% בפיגורים מ-507 מיליון שקל ל-510 מיליון שקל.
במשכנתאות בהיקף של בין 1.2 מיליון שקל ל-2 מיליון שקל חל קיטון של 2.44% בפיגורים מעל 90 יום מ-152 מיליון שקל ל-148 מיליון שקל. הנתון המעניין העשוי להמחיש על מגמת ההאטה במשק הוא בזינוק בפיגורים בקרב נוטלי המשכנתאות המסוכנות בהיקפים של 2 מיליון שקל עד 4 מיליון שקל, אשר עלה ב-19.46% בחודש פברואר מ-56 מיליון שקל ל-67 מיליון שקל.
אולם במצב מסוכן יותר נמצאים בעלי משכנתאות בסכום הגבוה מ-4 מיליון שקל. בחודש פברואר חל זינוק של 24.22% בפיגורים מעל 90 יום בקרב אוכלוסייה זו מ-108 מיליון שקל ל-134 מיליון שקל. בסך הכל חל זינוק של 22% בפיגורים במשכנתאות הגבוהות מ-2 מיליון שקל.
עוד עולה מהנתונים כי רמת המינוף של נוטלי המשכנתאות עלתה במעט בפברואר - היקף ההלוואות בשיעור מימון הגבוה מ-75% עמד על 207 מיליון שקל והיווה 6.92% מסך כל ההלוואות, עלייה של 0.59% לעומת היקף ההלוואות בשיעור מימון זה בחודש ינואר אשר הסתכם ב-192 מיליון שקל. למרות האמור, שיעור המינוף נמוך משמעותית מנתוני חודש יוני אשר במהלכו שיעור המשכנתאות הממונפות עמד על 9.08%.
מנגד, ניתן לראות כי בדירות הזולות יותר ירדה רמת המינוף - בנכסים בשווי של עד 400 אלף שקל חלה בפברואר ירידה של כ-21% במשכנתאות בשיעור מימון הגבוה מ-60%, בנכסים בשווי של 400 עד 800 אלף שקל חלה ירידה של 5.27% במשכנתאות במימון הגבוה מ-60% ובדירות בשווי של 1.2-2 מיליון שקל חלה ירידה של 7.46%.
- 8.הכונס -- הותיק 28/03/2012 14:04הגב לתגובה זוהרבה שנים אני במקצוע--הכונס אבל הפעם זה נראה לי כמו מפולת שלגים כל יום כל יום כל יום ---זה הולך ומתגבר מגרש החניה שלנו כבר מלא במרצדסים ו- BMW וכל מיני רכבי וגיפי יוקרה אחרים הקבלנים חוזרים לנהוג במזדה 323 ישנה
- 7.גלעד 27/03/2012 17:07הגב לתגובה זולפני שנה וחצי התלבטתי אם לקנות שטח (בלי בית) של 250 מטר במערב רמת השרון ב-2.9 מליון שח, אני ואישתי עובדי הייטק ומרוויחים כ-33 נטו יחדיו. בסוף ירדנו מזה, למרות שהיינו יכולים לקחת משכנתא של 2 מליון שח. אנחנו ממש לא עשירים והיינו צריכים להשקיע את כל כספנו קצת כסף מההורים בשביל ההון העצמי הנדרש. היום שווי הקרקע הוא בערך אותו דבר לדעתי.
- 6.רוניY 27/03/2012 14:47הגב לתגובה זובגלל שיהיו יותר דירות מיפינוי של בנקים ממה שצריך, שמעתי שמחפסים שטח בדרום להקמת עיר המפונים.
- 5.פרסום נדלניסטים להרצת פראייר,חרם בנקים=מחאה (ל"ת)פרסום הרצת פראייר 27/03/2012 14:10הגב לתגובה זו
- 4.עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)בנק,אוצר,ממשל גנבים 27/03/2012 14:07הגב לתגובה זו
- 3.מחיר הזוי מעל 30-50%,חרם צרכני=מחאה!!! (ל"ת)בועה תתפוצץ,מיתון 27/03/2012 14:05הגב לתגובה זו
- 2.זכות לדירה 27/03/2012 13:47הגב לתגובה זוהבנק נותן את כל הסכום לבניה דהיינו מליון שח בקלות. הם בונים על חשבון הבנק ומוכרים ברווח של 500 אלף שח לפחות כי דירות שם נמכרות ב 3.5 מליון שח. זכות לדירה זה 2 מליון
- 1.משכנתאמן 27/03/2012 13:45הגב לתגובה זואלא זוגות צעירים שעובדים בהייטק, מרוויחים במשך שנה 15K בחודש, מחליטים לקפוץ מעל לפופיק ברכישת הדירה והבנקים זורמים איתם... שהבנקים לא יפתלאו כשמשבר האשראי הבא, שכבר ממש מעבר לפינה, יפרוץ.. חפשו את " משכנתאמן" בגוגל
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
