כשאמיר כהן, קבלן ותיק מתל אביב, ביקר לראשונה באתר בנייה בצ'אנגשה שבסין, הוא לא האמין למראה עיניו. מול עיניו התרומם בניין של 30 קומות תוך 15 ימים בלבד. "חשבתי שמדובר בתעלול פרסומי", הוא מספר, "עד שראיתי את זה במו עיניי. הם מרימים שלוש קומות ביום כאילו מדובר במשחק לגו ענק".

הנתון הזה אינו חריג. בניין מגורים טיפוסי של 20 קומות בסין נבנה ומאוכלס תוך 4-6 חודשים מתחילת העבודות. בישראל, אותו פרויקט בדיוק ייקח 5-7 שנים מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד מסירת המפתחות לדיירים. גם אם נתעלם מהביורוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה ונתמקד רק בזמן הבנייה הפיזי, הפער עצום: 2.5-3 שנים בישראל לעומת חודשים בודדים בסין.

מה עומד מאחורי הפער הדרמטי הזה? התשובה נעוצה במהפכה טכנולוגית שסין מובילה בעשור האחרון - מהפכת הבנייה המתועשת, שהופכת את תעשיית הבנייה ממלאכת כפיים מסורתית לתעשייה מודרנית. בעוד שבישראל עדיין בונים בניינים באותה שיטה כמו לפני 50 שנה - לבנה על לבנה, בלוק על בלוק, תחת השמש הקופחת או הגשם הסוחף - בסין הפכו את אתרי הבנייה למפעלי הרכבה מתוחכמים.

המהפכה שמתחילה במפעל

כדי להבין את עומק השינוי, צריך להבין מהי בעצם בנייה מתועשת. במקום לבנות את הבניין באתר מאפס, מייצרים את רוב הרכיבים במפעל בתנאים מבוקרים. קירות שלמים נוצקים בתבניות מדויקות, כשבתוכם כבר מותקנות צנרת המים והביוב, תעלות החשמל, ואפילו החלונות והדלתות. רצפות שלמות מגיעות מוכנות עם מערכות חימום תת-רצפתי מובנות. תקרות מיוצרות עם תאורה ומיזוג אוויר משולבים.

התהליך מתחיל במפעל ענק שנראה יותר כמו מפעל רכב מאשר אתר בנייה. בקווי ייצור ממוחשבים, עובדים מייצרים מודולים - יחידות בנייה שלמות שיכולות להיות חדר, דירה שלמה או אפילו קומה שלמה. בזמן שהמודולים מיוצרים במפעל, באתר הבנייה עצמו מכינים רק את היסודות. ברגע שהיסודות מוכנים והמודולים מגיעים מהמפעל, מתחיל שלב ההרכבה - תהליך מהיר ומדויק שבו מנופים מרימים את המודולים למקומם, עובדים מחברים אותם זה לזה, ותוך ימים ספורים הבניין עומד על תילו.

יבנה מצטרפת להגרלה הנוכחית של 'דירה בהנחה' עם 736 דירות שייפתחו להרשמה כבר היום, המחולקות לארבעה פרויקטים שונים ברחבי העיר. את הפרויקטים מובילים היזמים עמרם אברם, יונתן דוד ורם אדרת, כולם בשכונות די מבוקשות שבהן מחיר השוק למ"ר נע כיום בין כ-23 אלף שקל ל-25.4 אלף שקל. במסגרת ההגרלה, המחירים צפויים לעמוד על כ־ 15.5-16 אלף שקל למ"ר - פער שמגלם הנחות של מאות אלפי שקלים לדירה, ובמקרים מסוימים מתקרב למיליון שקל בדומה לשאר היישובים במרכז המשתתפים בהגרלה, גם כאן מחצית מהמלאי - 50% מהדירות יוקצו למשרתי מילואים פעילים, ומתוכן רבע מהדירות ללוחמים בלבד. המשמעות היא שמי שמשרת במילואים נהנה מסיכוי זכייה גבוה פי 2.5-3 ביחס לזכאי רגיל, בזכות ההקצאה הייעודית והאפשרות להשתתף במקביל גם בהגרלה הכללית.

ההגרלה ביבנה היא חלק ממקבץ של ערים במרכז הארץ בהן נרשמות הטבות משמעותיות, לצד רעננה, באר יעקב ונתניה. ברעננה מוצעות מעל 1.2 אלף דירות במחיר של כ-19 אלף שקל למ"ר לעומת כ-32 אלף שקל בשוק, חיסכון שיכול לעבור את המיליון שקל. בנתניה מוצעות 405 דירות במחיר של 16-19.4 אלף שקל למ"ר, מול 23-25 אלף שקל בשוק - פער שיכול להגיע לכ-1 מיליון שקל ואף יותר.

ביבנה, כאמור - הפער בין מחיר השוק למחיר ההגרלה עומד על כ- 7-9 אלף שקל למ"ר, מה שמבטא חיסכון של מאות אלפי שקלים לרוכש, בהתאם לשטח הדירה. גם מי שאינו מתכנן לגור ביבנה יכול לנצל את ההנחה כהשקעה: לרכוש את הדירה במחיר המופחת, להשכיר אותה, ובמקביל לשכור דירה באזור המועדף עליו למגורים. על פי הערכות, ייתכן שזו ההגרלה האחרונה במתכונת הנוכחית עם הנחות כה משמעותיות, מאחר שבממשלה פועלים לצמצם את ההגרלות לאזורים שבהם המחיר למ"ר בשוק החופשי אינו עולה על 20 אלף שקל - כלומר בעיקר לפריפריה.

במסגרת ההגרלה הנוכחית יוגרלו כ-7.6 דירות ביותר מ-20 יישובים ברחבי הארץ, ובהם גם באר יעקב, קריית עקרון, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק וירושלים. עבור מי שעומד בתנאי הזכאות, מדובר בהזדמנות נדירה להגיע לדירה במחיר נמוך בעשרות אחוזים ממחיר השוק, בין אם למגורים ובין אם כהשקעה.

איך ניגשים להגרלות?

כדי להשתתף בהגרלות של 'דירה בהנחה' יש להחזיק באישור זכאות בתוקף מטעם משרד הבינוי והשיכון - מסמך רשמי המאשר שאתם עומדים בתנאים להשתתפות. את האישור ניתן להנפיק באופן מקוון, ללא צורך בהגעה פיזית, דרך שלוש החברות המוסמכות: מילגם (*6078), אלונים (*2850) ומעוף (*9344). לשם כך תידרשו להעלות צילום תעודת זהות וספח, אישור מצב אישי (רווק, נשוי, גרוש או אלמן), תמצית רישום ממשרד הפנים ובמקרים מסוימים גם מסמכים נוספים כגון אישור שירות צבאי או אזרחי, תלושי שכר או הצהרה על היותכם חסרי דירה.

עלות הנפקת האישור עומדת על 200 שקל, תוקפו שנה וניתן להאריכו בעלות נוספת של 50 שקל. זמן הטיפול מרגע הגשת הבקשה המלאה הוא עד 10 ימי עבודה, ולכן מומלץ להוציאו בהקדם כדי להבטיח שהאישור יהיה בתוקף לפני סגירת ההרשמה להגרלה. לכל משתתף יש אפשרות לבחור עד שלושה יישובים בלבד בכל סבב הגרלה, ולכן הבחירה צריכה להיות מחושבת - כל עיר היא למעשה 'כרטיס הגרלה' אחד שלכם. האסטרטגיה המומלצת היא לשלב בין שלושה סוגי בחירה: עיר אחת שבה הפוטנציאל הכלכלי הוא הגבוה ביותר, כלומר ההנחה האבסולוטית הגדולה ביותר גם אם הביקוש גבוה והסיכוי לזכות נמוך יותר - למשל רעננה, שם הפער בין מחיר השוק למחיר ההגרלה עשוי לעבור את המיליון שקל.

עיר שנייה שבה סיכויי הזכייה גבוהים יותר בזכות מספר גדול של דירות וביקוש נמוך יחסית - גם אם הרווח הכספי קטן יותר, ועיר שלישית במעמד 'ביניים' שמציעה שילוב של פער מחיר משמעותי וסיכויי זכייה סבירים, כמו יבנה או נתניה בסבב הנוכחי. למשרתי מילואים פעילים, ובפרט ללוחמים, יש יתרון ברור שכדאי למקסם: 50% מהדירות בכל פרויקט שמורות להם, ומתוכן 25% ללוחמים בלבד. בפועל המשמעות היא סיכוי זכייה גבוה פי 2.5-3 לעומת זכאי רגיל, שכן חלקם היחסי באוכלוסייה נמוך בהרבה מההקצאה שניתנה להם.

בנוסף, הם משתתפים גם בהגרלה הייעודית וגם בהגרלה הכללית - כך שגם אם לא זכו במסלול המילואים, נשמרת להם הזדמנות נוספת. למילואימניקים כדאי לשקול לבחור לפחות עיר אחת שבה צפוי ביקוש נמוך יחסית בקרב קהילת המילואים, כדי להגדיל את הסיכוי בפועל לזכות.

ההגרלה הכוללת:

בהגרלה שנפתחת היום יועמדו לזכייה כ-7.6 אלף דירות ביותר מ-20 יישובים ברחבי הארץ, בהם באר יעקב, יבנה, קריית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק וירושלים. עבור רבים שאין ביכולתם לרכוש דירה בשוק החופשי, מדובר בהזדמנות נדירה לקנות נכס במחיר נמוך בעשרות אחוזים ממחיר השוק.

גם אם מדובר בעיר שאינכם מתכננים להתגורר בה, ניתן לנצל את ההנחה, לרכוש את הדירה ולהשכיר אותה, ובמקביל לשכור דירה באזור המועדף עליכם – מהלך שלרוב משתלם כלכלית. במקרים רבים הפער בין מחיר הרכישה לשווי השוק מאפשר מימון כמעט מלא מהבנק, מאחר והבטוחה שווה הרבה יותר ממחיר ששולם בפועל. כך, לדוגמה, זכייה בדירה במחיר של 1.9 מיליון שקל, כאשר שוויה האמיתי הוא 2.53 מיליון שקל, מאפשרת לבנק לראות את ההפרש כהון עצמי ולהעמיד משכנתא של עד 75% משווי הנכס - מה שמכסה את מלוא הסכום. חשוב לציין - לעיתים יידרש הקונה להעמיד כמה עשרות אלפים.

למרות היתרונות הכלכליים, סביב התוכנית מתקיימת מחלוקת ציבורית. יש הטוענים כי היא אינה תורמת לצמצום מחירי הדיור ואף עלולה להגדיל פערים, בעוד שתומכיה סבורים כי אם כבר מחלקים הנחות כה גדולות - נכון להעניק אותן למי שתרם למדינה בשירות משמעותי, כמו משרתי המילואים.

סוגיית הסיכויים לזכייה מעסיקה כמעט כל זכאי, וחשוב להבחין בין מצבם של מילואימניקים לאלו שאינם משרתים. אם, למשל, בעיר מסוימת נרשמים כ־40-60 אלף משתתפים להגרלות, ומתוכם כ- 3-5 אלף שקל הם משרתי מילואים פעילים, הרי ש-50% מהדירות - מאות יחידות ששמורות עבורם בלבד. המשמעות היא שמספר המתמודדים בפועל על אותן דירות מצומצם משמעותית, ולכן סיכויי הזכייה שלהם גבוהים בהרבה.