ערן ניצן: "מייצרים חקיקה נגד משקיעי נדל"ן - לא נרפה עד שמחירי הדיור יירדו"

עדיאל שומרון: "אנחנו במצב של מדפים ריקים, זו אגדה שאנו מחזיקים אצלנו עתודות קרקע"
לירן סהר | (12)

"בישראל קיימת אנומליה שבה כ-9%  מאזרחיה מחזיקים ב-2 דירות ומעלה, אנו מייצרים חקיקה שתמנע זאת. לא נרפה עד שמחירי הדיור ירדו", כך אמר ערן ניצן, סגן הממונה על אגף התקציבים במשרד האוצר בכנס לשכת השמאים. "בישובים במגזר הערבי על מנת להסדיר את הבנייה הלא מסודרת החלטנו שאיננו מחייבים הסדרת החובות וזה לא יהיה התנאי הראשון להסדרת הקרקע".

ראש עיריית פתח תקווה, איציק ברוורמן, אמר: "התכניות של המדינה להגדיל את היצע הדירות ובכך להביא להורדת מחירי הדיור הינה זריית חול בעיני האזרחים - אם אתם רוצים להוריד מחירים תנו קרקע חינם! הממשלה רואה רק צרכים מידיים באופן פופוליסטי ולא רואה קדימה מזה. המדינה רוצה להקים באזור המרכז למעלה מ-50 אלף יחידות דיור, אך היא לא מציעה פתרונות תחבורתיים. אני לא אתן יד לבניית דירה אחת בסירקין אם לא יתנו לי פתרון תחבורתי. וגם אחרי שבנינו ואכלסנו איך אני כראש רשות אמור לתת שירותים שהתושבים צריכים כמו חינוך, ביראות, גני ילדים, שטחים ירוקים מרכזי מסחר ועוד? תחשבו לטווח ארוך. אחרי שתסיימו לבנות תעלמו כולכם ואני אשאר עם התושבים שירצו שירותים. אל תבנו במרכז צאו החוצה השקיעו הכסף בהסעת המונים צרו אינסנטיב לזוגות צעירים לצאת החוצה לפריפריייה".

עדיאל שומרון ממלא מקום מנהל רשות מקרקעי ישראל: "ללא ראשי הרשויות לא נצליח לקדם פרויקטים גדולים של בנייה ואנו לא מקבלים החלטות מבלי להסתכל קדימה. היצע צריך לייצר. אנחנו במצב של "מדפים ריקים" זו אגדה שאנו מחזיקים אצלנו עתודות קרקע. אנחנו הולכים היום לייצר מלאי תכנוני על מנת למנוע את "המשבר הבא. בועדות התכנון יושבים 17 נציגים עם אינטרסים מנוגדים אז איך לא יהיה משבר נדלן? אני קורא לכולם, יש משבר לאומי כנסו מתחת לאלונקה צריך לבנות בתים. הממשלה צריכה למשול, להפעיל כוח ולקדם תוכניות דיור גם מול ראשי ערים שלא רוצים שזה יהיה אצלם."

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    כחלון נלחם האלה שיש להם שתי דירות! לא נצביע בעדו לעולם! (ל"ת)
    טומטום 19/11/2015 10:11
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    חסקל 16/11/2015 20:45
    הגב לתגובה זו
    מס הכנסה על כסף של שכירות מהשקל ה ר א ש ו ן זה הפיתרון שיביא לשוק מאה אלף (100000) דירות שימו לב איזנ מכרה זהב יש כאו
  • 9.
    כותבי תרחישים 16/11/2015 19:24
    הגב לתגובה זו
    לכל הסיפורים שחסר קרקע : בארהב מורידים 8 ק ובונים 40 ק בת"א יש בנינים 3-4 קומות ללא מעלית וללא ותקן רעדת אדמה והכל כדי ליצור מחסור מכוון חזור שנית =המחסור מכוון בהוראה ונימוק של בובו בובו השק-רם רק וועדת חקירה יזיז להם את,, הישב הנימוק להקטנת הבניה מופיע בכתובים בהווה בונים 44000 דירות בממוצע אריק ש זל בנה 161000 דירות בשנתיים להונאת הדור דרוש וועדת חקירה של צעירים עם בייצים + Z
  • 8.
    במקום לבנות ולהוריד עלויות מחפשים את המשקיעים. (ל"ת)
    בן אהרון 16/11/2015 19:15
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    במקום לספק קרקע ,עונש למשקיעים שתרמו לצמיחה,לא מגוחך? (ל"ת)
    שמואל 16/11/2015 18:41
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    צרות עין לא תוביל לכלום (ל"ת)
    sh 16/11/2015 18:35
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    רמי 16/11/2015 17:57
    הגב לתגובה זו
    הממשלה לא מסווגת אותם כמשקיעים. כתוצאה מכך נוצרת נהירה של ביקושים מצד רווקים לרכישת דירות שישמשו אותם כהשקעה פיננסית ותו לא, (אפילו אם עוד כמה שנים אולי חלק מהם באמת יכנסו לגור שם.). כתוצאה מהביקושים מחירי הדירות עולים. הצעה: על כל מי שקונה דירה מ 2016 והלאה, יוטל מס של 40% משכר הדירה, במידה וישכיר את דירתו ולא יגור בה. כך לא יהיו משקיעים בתחפושת
  • 4.
    אלי 16/11/2015 16:14
    הגב לתגובה זו
    ואז מחירי הדירות יעלו ויעלה הסיכון בגלל בועת המשכנתא.
  • 3.
    ישר כוח 16/11/2015 15:19
    הגב לתגובה זו
    על מנת שלא יהפכו לסרדינים .
  • אלעד 16/11/2015 16:32
    הגב לתגובה זו
    נכון מאד -בדיוק מה שראש עיר אחראי צריך להגיד
  • 2.
    פופוליזים 16/11/2015 15:14
    הגב לתגובה זו
    לתת קרקעות בחינם זה פופוליזים או ניתוק מהצבור לדחות את הבניה במרכז לעוד כמה שנים לא תפתור כלום שאיציק ברוורמן יתחיל להרוס בניינים מכוערים וישנים בעיר ויתן להם היתרי בניה עם זכויות לקבלנים. הממשלה נתנה לאזרחים תמ"א 38 כדי להינצל ברעידת אדמה. איציק ברוורמן מתנהג כשריף הכל יכול ומצפצף על החלטות הממשלה וגם מזלזל בחיי אדם. איפה שר הפנים שיעמיד אותו במקומו?
  • 1.
    איציק ברוורמן 16/11/2015 15:10
    הגב לתגובה זו
    מעניין מי ישא באחריות למותם של אלפי אנשים ואם הם יועמדו לדין בפ"ת נבנתה שכונה עם אלפי תושבים מנותקים מתחבורה באם המושבות אי אפשר להסתדר בלי 2 מכוניות הפקקים בכניסה וביציאה בבוקר ובערב הם אסון. איפה היו המתכננים שבנו שכונה מנותקת בלי תחבורה . ממש כמו ישוב בשנות ה50. עוד שכונה צפופה היא כפר גנים. גם היא מנותקת מתחבורה אולי רעידת האדמה תשאיר את הבתים שלמים . אבל מרכז העיר עם בתים להריסה גגות רעפים עם תקרות רביץ ותקרות גבס בבתים משותפים. לחלקם יש צו מבנה מסוכן. אבל ראש העיר לא עושה כלום לטובת התושבים בעיר. לא ברור למה הוא מחכה לתום הקדנציה שלו ? שיתחיל לפעול ולא רק להתהדר בתואר ראש עיריה . תושבי פ"ת ממורמרים
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?