הבריחה מהמרכז לא עוצרת את הטילים - אבל כן מעלה את שכר הדירה

אנחנו נמצאים במערכה עם איראן כבר למעלה מחודש. לא ברור מתי היא תסתיים, יש קולות לכאן ולכאן. אבל לבינתיים - מעבר למחירים הרגילים של המלחמה שכבר התחלנו להתרגל אליהם - נראה שההשלכות מגיעות לכיס שלנו גם באופן ישיר. כך לדוגמא - בעקבות יציאה של תושבים מאזור מרכז הארץ (תל אביב והסביבה) בשבועיים האחרונים, מחירי השכירות באזורים כמו פרדס חנה כרכור, חדרה ועוד אזורים בדרוך הארץ חווים עליית מחירים בשכר הדירה. חלק רוצים להתרחק מאזור ההתראות המוגברות והאווירה המסוכנת וחלק פשוט רוצים לקבל כמה ימים של שינה רצופה בלי אזעקות.

האזעקות מגיעות לכל הארץ

הבעיה היא שהאזעקות מגיעות לכל הארץ, נכון שבמרכז יש יותר התראות גם מהסיבה ששם קיימים יותר נכסים אסטרטגיים שיגרמו להישגים עבור האיראנים וגם מהסיבה הספציפית שבתל אביב יש יותר מתקנים צבאיים כמו הקריה וכו׳. שלכיוון הזה הם מכוונים באופן רב יותר. כבר במערכה הקודמת מול איראן (מלחמת 12 הימים) כתבנו על האזור שנהפך למסוכן וניסינו לענות על השאלה ההפוכה האם המלחמה תגרום לירידת מחירים באזור הקריה? כמו כן, במערכה הנוכחית הצגנו את התופעה שמתגבשת לה והיא שבעלי דירות עם ממ״ד מעלים את המחירים לשכירות בדירות כאלה - התופעה אפילו קיבלה שם: פרמיית הממ״ד. להרחבה ראו כאן - פרמיית הממ״ד: האם המשכירים מעלים מחירים בעקבות המלחמה? 

המצב הנוכחי מהווה בעיה: אם בעבר היה ניתן ׳לברוח׳ לאזור שקט יחסית. לצפון או לאזורים פחות מסוכנים - היום נראה שאין באמת מקום שלא יהיו בו אזעקות. ועדיין, למרות ההבנה הזו, רבים מחפשים שינוי סביבה. לא בטוח שזה נובע מתוך מחשבה ששם יהיה בטוח לחלוטין, אלא שנראה כי זה מגיע מתוך רצון להתרחק מהמוקדים שנתפסים כרגישים יותר כמו אזורי ביקוש, מתקנים אסטרטגיים, וצפיפות של אוכלוסייה.

וכך נוצר מצב שבאזורים מסוימים האוכלוסייה שמגיעה לשכור דירה עם ממ״ד נתקלת במחירים גבוהים מהרגיל (שגם ככה היו גבוהים מלכתחילה). אותם אזורים חווים גל ביקושים חריג. לא מדובר במעבר קבוע, אלא בעיקר בשכירות קצרה: אנשים שמחפשים דירה לשבוע, לשבועיים או לחודש.

• פגיעה באלפי דירות: האם שוק השכירות עומד בפני עליית מחירים?
• תל אביב במלחמה - יש חניה בשפע, מה לגבי מחירי השכירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אבל נראה שכאן מתחילה הבעיה מהסיבה שהביקוש הזה לא פוגש היצע גמיש. שוק השכירות בישראל, גם בימים רגילים, מתאפיין בהיצע מוגבל יחסית. וכאשר בתוך זמן קצר נכנסים מאות ואפילו אלפי שוכרים פוטנציאליים חדשים לאותם אזורים - התוצאה כמעט מיידית: עליית מחירים.

למרות העזיבה במרכז - המחיר גם שם ממשיך לעלות

אלא שהסיפור לא נגמר שם, אם היינו מצפים לראות ירידה מקבילה בשכר הדירה במרכז - זה פשוט לא קורה. הסיבה היא שאותם שוכרים שעוזבים את תל אביב או ערי המרכז לא באמת משחררים את הדירה שלהם. הם עדיין בתוך חוזה שכירות קיים, ממשיכים לשלם עליו, ולעיתים אף משאירים את רוב החפצים בדירה. מבחינת שוק השכירות, הדירות האלו לא חוזרות להיצע.

כך ככל הנראה נוצר מצב שבו אותו משק בית משלם בפועל על שתי דירות במקביל: הדירה הקבועה במרכז, והדירה הזמנית בפריפריה או באזור שקט יותר. זו כמובן לא תופעה שיכולה להימשך לאורך זמן עבור רוב הציבור, אבל בטווח הקצר היא יוצרת עיוות ברור בשוק. גם בתוך המרכז עצמו המחירים לא יורדים, אלא בדרך כלל גם להיפך - ממשיכים לעלות. כבר ראינו בחודשים האחרונים את פרמיית הממ״ד, כאשר דירות עם מרחב מוגן הפכו למבוקשות במיוחד. כעת, עם ההסלמה הנוכחית, המגמה הזו רק מתחזקת.

• יו"ר מגוריט: "הממ"ד נהפך לשיקול המרכזי לשוכרים"
• הכנסת אישרה סופית: חוק התחדשות עירונית לשיקום נזקי המלחמה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הישובים בהם יוגרלו דירות

שוכרים שמחליטים להישאר במרכז מחפשים דירות בטוחות יותר, ומוכנים לשלם על כך יותר. בעלי דירות עם ממ״ד מזהים את הביקוש, ולעיתים מעדכנים מחירים בהתאם. במקביל, היצע הדירות האיכותיות, במיוחד בבנייה חדשה - מוגבל יחסית, מה שמגדיל את הלחץ על המחירים. ומה לגבי השאלה הגדולה - האם הבריחה הזו בכלל אפקטיבית? בפועל, כפי שהמציאות האחרונה הראתה, הטילים מגיעים כמעט לכל מקום בארץ. גם אזורים שבעבר נחשבו לשקטים יחסית חווים אזעקות ונפילות. כלומר, המעבר לא בהכרח מספק פתרון ביטחוני באופן מובהק.

ובכל זאת, עבור רבים מדובר גם בהחלטה פסיכולוגית. שינוי הסביבה, ירידה בצפיפות, תחושת מרחב – כל אלה משפיעים על תחושת הביטחון האישית, גם אם בפועל הסיכון לא נעלם לחלוטין. השאלה המעניינת היא מה יקרה אם המצב יימשך לאורך זמן. בטווח הקצר, השוק מגיב במהירות: מחירים עולים באזורים מסוימים, ביקושים משתנים, וההתנהגות של השוכרים הופכת פחות רציונלית ויותר רגשית. אבל בטווח הארוך, אם התופעה תימשך, יכול להיות שנראה שינויים עמוקים יותר, גם בהחלטות מגורים קבועות, וגם בתפיסה של מה נחשב לאזור בטוח או פחות מסוכן.