כדי למנוע בכי: 6 דברים שחייבים לדעת (ולעשות) כשרוכשים דירה חדשה מקבלן

דירה היא לרוב הרכישה הגדולה ביותר שיבצע אדם בחייו, וברמות המחירים של היום הוא ישקיע לרוב 120-140 משכורות עבור המקום בו יבלה חלק ניכר מזמנו. מהלך הרכישה הינו מורכב ומסואב, במיוחד לאור מספר הגורמים המעורבים, וכשקונים דירה מקבלן מדובר בכאב ראש לא קטן.

Bizportal  ועו"ד אברהם ללום, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז, מספק 6 דברים שחייבים שבין היתר צריך לבדוק כשרוכשים דירה חדשה מהניילונים:

1. רישום בפנקס הקבלנים בשלב ראשון, מומלץ שלא לרכוש דירה מקבלן שאינו רשום בפנקס הקבלנים ואיננו בעל ניסיון. טעות לחשוב שיש לבדוק חוסן כלכלי של יזם בלבד מבלי לבדוק חוסן כלכלי של קבלן הביצוע ומצבו בפרויקטים אחרים. 

בשלב שני, יש לבדוק את המוניטין של הקבלן, בדיקת חוסן כלכלי, אמינות, טיב הבנייה בפרויקט הספציפי ובכלל בפרויקטים קודמים, עדיפות לקבלן עם ניסיון בתחום. המלצה לרוכש עצמו לבדוק מול הקבלן, פרטים לגבי בניינים או פרויקטים שהוא בנה בעבר ולסייר בפרויקטים שהושלמו. ניתן אף להוציא דוח לגבי הקבלן/מוכר   2. תקציב על עו"ד לעבור עם הקונה בתחילת הליך הרכישה על בניית לוח התשלומים המתאים, להתחשב בעסקאות משלימות ומקבילות אם נעשו או מתוכננות. יש לדאוג לקבל בטוחה לכל תשלום במיוחד כשאין ליווי לפרויקט, לבנות מנגנונים מתאימים ולשקף נאמנה את היכולת לשלם כל תשלום במועדו, הרי לא פעם עסקאות נוספות תלויות ביכולת העמידה בתשלומים, דבר שעלול ליצור הפרה נגררת בכמה עסקאות.

• צפת בדרך להכפלה: הסכם גג בהיקף מיליארדי שקלים נחתם
• שוק היוקרה בתל אביב נחלש? לא כשזה פנטהאוז מול הפארק

3. מיקום   עלינו לבדוק את הזמן הנדרש על מנת להגיע למקום העבודה קרי, גישה נוחה לתחבורה ציבורית, גני ילדים ומוסדות חינוך, פיתוח סביבתי, שכנים, מידת הקרבה של הדירה למוסדות בריאות רווחה דת ותרבות ואת רמתם וכן לאזורי תעסוקה ומסחר. כמו כן, מומלץ מאוד לבדוק בשלב זה, האם מתוכננים פרויקטים נוספים בשכונה שעדיין טרם הוקמו או תוכננו.   4. מצבם המשפטי של המקרקעין על עו"ד לבדוק, מיהם הבעלים הרשומים של המקרקעין ובמידה והקבלן איננו הבעלים הרשום, לבדוק את מערכת היחסים המשפטית בין הבעלים של המקרקעין לקבלן המבצע. בשלב זה, יש להזמין נסח מלשכת רישום המקרקעין ולבדוק שאכן הקבלן/המוכר רשום כבעלים ושאין על המקרקעין שעבודים, עיקולים, תביעות וכו'. במצב דברים, שהמקרקעין אינם רשומים על המוכר/הקבלן והמקרקעין רשומים על שם מנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק שהקבלן רשום כחוכר של המקרקעין ואם לא את הסיבות לכך, לבדוק שאכן שולם ההיוון ודמי ההיתר למנהל.   עסקת קומבינציה - במקרה שמדובר על עסקת קומבינציה בין הבעלים של המקרקעין לבין הקבלן/המוכר, חשוב להביא לכך שתהיה התייחסות ברורה בהסכם הרכישה - "המוכר מצהיר כי אין מניעה עפ"י הסכמי הקומבינציה והתכנית המאושרת למכירת הדירה, ורישום על שם הקונה. על הקונה לבדוק מי הם בעלי הקרקע, האם אכן עשו עסקה עם הקבלן; האם רשומה "הערת אזהרה" לטובת הקבלן על המגרש, מהם הדירות והמועדים בהתאם להסכם הקומבינציה, שהקבלן יכול למכור דירות וכי הדירה הנמכרת איננה חלק מדירות הבעלים במסגרת עסקת הקומבינציה.

5. מיסים ואגרות על הקונה לשלם את המיסים החלים על הדירה (ארנונה, מים, חשמל וכיו"ב) מיום מסירת החזקה בדירה בלבד. על עו"ד לדאוג כי התמורה בהסכם הינה סופית ולא יחולו מיסים ו/או תשלומים נוספים על רוכש הדירה לפני מסירת החזקה.

6. הגודל וההתאמה לתכנית ולהיתר ומצגים טרום חוזיים מצגים טרום חוזיים - יש לבדוק את ההגדרות בין השלב של התכנון לשלב הביצוע. מומלץ לבדוק גודל חדר ולא דירה באופן כללי. חשוב מאוד, לא לשכוח לבדוק את עניין הנטו והברוטו, ודאו שמדובר תמיד בשטח נטו שאינו כולל מרפסות או שטחים משותפים כגון חדר המדרגות, וחדר הזבל. חשוב מאוד להבין את המשמעות של הפרוספקט אל מול חוזה המכר. נקבע בבית המשפט העליון כי במקום שמצוינים בחוזה מימדי הדירה, יש לראות את הדייר כמי שהסתמך על האמור בחוזה, כאשר המפרט הינו חלק מחוזה זה, ואין לראותו כמי שהסתמך על האמור בפרוספקט חיצוני לחוזה. 

• ישראל קנדה מכרה במעל ל-2 מיליארד שקל בשדה דב; המחיר למ"ר 81 אלף שקל
• כידן דהרי: "הכוונה שתנופורט תגייס הון בבורסה; השווי שלנו מעל מיליארד שקל"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"