הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

כדי למנוע בכי: 6 דברים שחייבים לדעת (ולעשות) כשרוכשים דירה חדשה מקבלן

Bizportal ועו"ד אבי ללום מיפו את הדברים החשובים שיש לעשות כשמבצעים את הרכישה הגדולה ביותר בחיים
לירן סהר | (4)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

דירה היא לרוב הרכישה הגדולה ביותר שיבצע אדם בחייו, וברמות המחירים של היום הוא ישקיע לרוב 120-140 משכורות עבור המקום בו יבלה חלק ניכר מזמנו. מהלך הרכישה הינו מורכב ומסואב, במיוחד לאור מספר הגורמים המעורבים, וכשקונים דירה מקבלן מדובר בכאב ראש לא קטן.

Bizportal  ועו"ד אברהם ללום, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז, מספק 6 דברים שחייבים שבין היתר צריך לבדוק כשרוכשים דירה חדשה מהניילונים:

1. רישום בפנקס הקבלנים

בשלב ראשון, מומלץ שלא לרכוש דירה מקבלן שאינו רשום בפנקס הקבלנים ואיננו בעל ניסיון. טעות לחשוב שיש לבדוק חוסן כלכלי של יזם בלבד מבלי לבדוק חוסן כלכלי של קבלן הביצוע ומצבו בפרויקטים אחרים. 

בשלב שני, יש לבדוק את המוניטין של הקבלן, בדיקת חוסן כלכלי, אמינות, טיב הבנייה בפרויקט הספציפי ובכלל בפרויקטים קודמים, עדיפות לקבלן עם ניסיון בתחום. המלצה לרוכש עצמו לבדוק מול הקבלן, פרטים לגבי בניינים או פרויקטים שהוא בנה בעבר ולסייר בפרויקטים שהושלמו. ניתן אף להוציא דוח לגבי הקבלן/מוכר

 

2. תקציב

על עו"ד לעבור עם הקונה בתחילת הליך הרכישה על בניית לוח התשלומים המתאים, להתחשב בעסקאות משלימות ומקבילות אם נעשו או מתוכננות. יש לדאוג לקבל בטוחה לכל תשלום במיוחד כשאין ליווי לפרויקט, לבנות מנגנונים מתאימים ולשקף נאמנה את היכולת לשלם כל תשלום במועדו, הרי לא פעם עסקאות נוספות תלויות ביכולת העמידה בתשלומים, דבר שעלול ליצור הפרה נגררת בכמה עסקאות.

3. מיקום 

 עלינו לבדוק את הזמן הנדרש על מנת להגיע למקום העבודה קרי, גישה נוחה לתחבורה ציבורית, גני ילדים ומוסדות חינוך, פיתוח סביבתי, שכנים, מידת הקרבה של הדירה למוסדות בריאות רווחה דת ותרבות ואת רמתם וכן לאזורי תעסוקה ומסחר. כמו כן, מומלץ מאוד לבדוק בשלב זה, האם מתוכננים פרויקטים נוספים בשכונה שעדיין טרם הוקמו או תוכננו.

 

4. מצבם המשפטי של המקרקעין

על עו"ד לבדוק, מיהם הבעלים הרשומים של המקרקעין ובמידה והקבלן איננו הבעלים הרשום, לבדוק את מערכת היחסים המשפטית בין הבעלים של המקרקעין לקבלן המבצע. בשלב זה, יש להזמין נסח מלשכת רישום המקרקעין ולבדוק שאכן הקבלן/המוכר רשום כבעלים ושאין על המקרקעין שעבודים, עיקולים, תביעות וכו'. במצב דברים, שהמקרקעין אינם רשומים על המוכר/הקבלן והמקרקעין רשומים על שם מנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק שהקבלן רשום כחוכר של המקרקעין ואם לא את הסיבות לכך, לבדוק שאכן שולם ההיוון ודמי ההיתר למנהל.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

עסקת קומבינציה - במקרה שמדובר על עסקת קומבינציה בין הבעלים של המקרקעין לבין הקבלן/המוכר, חשוב להביא לכך שתהיה התייחסות ברורה בהסכם הרכישה - "המוכר מצהיר כי אין מניעה עפ"י הסכמי הקומבינציה והתכנית המאושרת למכירת הדירה, ורישום על שם הקונה. על הקונה לבדוק מי הם בעלי הקרקע, האם אכן עשו עסקה עם הקבלן; האם רשומה "הערת אזהרה" לטובת הקבלן על המגרש, מהם הדירות והמועדים בהתאם להסכם הקומבינציה, שהקבלן יכול למכור דירות וכי הדירה הנמכרת איננה חלק מדירות הבעלים במסגרת עסקת הקומבינציה.

5. מיסים ואגרות

על הקונה לשלם את המיסים החלים על הדירה (ארנונה, מים, חשמל וכיו"ב) מיום מסירת החזקה בדירה בלבד. על עו"ד לדאוג כי התמורה בהסכם הינה סופית ולא יחולו מיסים ו/או תשלומים נוספים על רוכש הדירה לפני מסירת החזקה.

6. הגודל וההתאמה לתכנית ולהיתר ומצגים טרום חוזיים

מצגים טרום חוזיים - יש לבדוק את ההגדרות בין השלב של התכנון לשלב הביצוע. מומלץ לבדוק גודל חדר ולא דירה באופן כללי. חשוב מאוד, לא לשכוח לבדוק את עניין הנטו והברוטו, ודאו שמדובר תמיד בשטח נטו שאינו כולל מרפסות או שטחים משותפים כגון חדר המדרגות, וחדר הזבל. חשוב מאוד להבין את המשמעות של הפרוספקט אל מול חוזה המכר. נקבע בבית המשפט העליון כי במקום שמצוינים בחוזה מימדי הדירה, יש לראות את הדייר כמי שהסתמך על האמור בחוזה, כאשר המפרט הינו חלק מחוזה זה, ואין לראותו כמי שהסתמך על האמור בפרוספקט חיצוני לחוזה. 

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    יצחק 19/02/2015 22:51
    הגב לתגובה זו
    קניתי דירה מהקבלן שכטר בראשל"צ , מאחורי גבו על הקיר היתה תלויה תעודה של איגוד הקבלנים ! והוא פשט רגל , מה עזר לי איגוד הקבלנים ? כאשר אני רואה את הסעיף המוזר הזה אני מגחך , כי כאמור מה עזר לי איגוד הקבלנים ? לא יעוץ ולא פיצוי כל שהוא ! ולא כלום , החברות באיגוד הקבלנים לא שינה הכלום את מצבי , להיפך אולי זה עזר לקבלן בבית המשפט להקלה בעונש שהיה מגוחך לעומת התנהלותו ברשלנות . כדוגמה מנהלי עבודה בנו בתים על חשבון חומרי הבניין אשר הבריחו בלשון עדינה ממחסן החומרים של הקבלן , אשר היה במידת מה של יודעין ועוד ועוד .
  • 2.
    בנקאי 13/02/2015 15:27
    הגב לתגובה זו
    פשוט לוקחים חוב של מיליון שקל על עצמם, ולמרות שהריבית לא ידועה הם חותמים על העסקה. רוב הישראלים מתבססים על ריבית משתנה בתור רוב המשכנתא (לפני 2014 אפילו כל המשכנתא) כך שאין להם מושג כמה בסופו של דבר יעלה להם הבית היקר שקנו...
  • 1.
    ייעוץ נדל"ן בגוגל 13/02/2015 13:19
    הגב לתגובה זו
    חפשו בגוגל ייעוץ נדל"ן
  • הצחקת אותי אחיתופל (ל"ת)
    ואתה יעני המומחה 13/02/2015 18:51
    הגב לתגובה זו
אספת דיירים (X)אספת דיירים (X)

כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?

כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים 



עמית בר |
נושאים בכתבה ועד בית

דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה. 

טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין

במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש. 

בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.

בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש.  זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה,  הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.     


בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה. 


מה מייקר את דמי הוועד

הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yהדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Y

פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל

רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל

רן קידר |
נושאים בכתבה רוטשטיין לוד

החברות רוטשטיין רוטשטיין -2.01%   וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.

פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133 דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.

הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה. כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.

המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק. 

במסגרת הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן יחל רק לאחר תקופת הפטור.

להמשך הכתבה לחץ כאן