כדי למנוע בכי: 6 דברים שחייבים לדעת (ולעשות) כשרוכשים דירה חדשה מקבלן
מחירי הדירות דירה היא לרוב הרכישה הגדולה ביותר שיבצע אדם בחייו, וברמות המחירים של היום הוא ישקיע לרוב 120-140 משכורות עבור המקום בו יבלה חלק ניכר מזמנו. מהלך הרכישה הינו מורכב ומסואב, במיוחד לאור מספר הגורמים המעורבים, וכשקונים דירה מקבלן מדובר בכאב ראש לא קטן.
Bizportal ועו"ד אברהם ללום, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז, מספק 6 דברים שחייבים שבין היתר צריך לבדוק כשרוכשים דירה חדשה מהניילונים:
1. רישום בפנקס הקבלנים
בשלב ראשון, מומלץ שלא לרכוש דירה מקבלן שאינו רשום בפנקס הקבלנים ואיננו בעל ניסיון. טעות לחשוב שיש לבדוק חוסן כלכלי של יזם בלבד מבלי לבדוק חוסן כלכלי של קבלן הביצוע ומצבו בפרויקטים אחרים.
בשלב שני, יש לבדוק את המוניטין של הקבלן, בדיקת חוסן כלכלי, אמינות, טיב הבנייה בפרויקט הספציפי ובכלל בפרויקטים קודמים, עדיפות לקבלן עם ניסיון בתחום. המלצה לרוכש עצמו לבדוק מול הקבלן, פרטים לגבי בניינים או פרויקטים שהוא בנה בעבר ולסייר בפרויקטים שהושלמו. ניתן אף להוציא דוח לגבי הקבלן/מוכר
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
2. תקציב
על עו"ד לעבור עם הקונה בתחילת הליך הרכישה על בניית לוח התשלומים המתאים, להתחשב בעסקאות משלימות ומקבילות אם נעשו או מתוכננות. יש לדאוג לקבל בטוחה לכל תשלום במיוחד כשאין ליווי לפרויקט, לבנות מנגנונים מתאימים ולשקף נאמנה את היכולת לשלם כל תשלום במועדו, הרי לא פעם עסקאות נוספות תלויות ביכולת העמידה בתשלומים, דבר שעלול ליצור הפרה נגררת בכמה עסקאות.
3. מיקום
עלינו לבדוק את הזמן הנדרש על מנת להגיע למקום העבודה קרי, גישה נוחה לתחבורה ציבורית, גני ילדים ומוסדות חינוך, פיתוח סביבתי, שכנים, מידת הקרבה של הדירה למוסדות בריאות רווחה דת ותרבות ואת רמתם וכן לאזורי תעסוקה ומסחר. כמו כן, מומלץ מאוד לבדוק בשלב זה, האם מתוכננים פרויקטים נוספים בשכונה שעדיין טרם הוקמו או תוכננו.
4. מצבם המשפטי של המקרקעין
על עו"ד לבדוק, מיהם הבעלים הרשומים של המקרקעין ובמידה והקבלן איננו הבעלים הרשום, לבדוק את מערכת היחסים המשפטית בין הבעלים של המקרקעין לקבלן המבצע. בשלב זה, יש להזמין נסח מלשכת רישום המקרקעין ולבדוק שאכן הקבלן/המוכר רשום כבעלים ושאין על המקרקעין שעבודים, עיקולים, תביעות וכו'. במצב דברים, שהמקרקעין אינם רשומים על המוכר/הקבלן והמקרקעין רשומים על שם מנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק שהקבלן רשום כחוכר של המקרקעין ואם לא את הסיבות לכך, לבדוק שאכן שולם ההיוון ודמי ההיתר למנהל.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
עסקת קומבינציה - במקרה שמדובר על עסקת קומבינציה בין הבעלים של המקרקעין לבין הקבלן/המוכר, חשוב להביא לכך שתהיה התייחסות ברורה בהסכם הרכישה - "המוכר מצהיר כי אין מניעה עפ"י הסכמי הקומבינציה והתכנית המאושרת למכירת הדירה, ורישום על שם הקונה. על הקונה לבדוק מי הם בעלי הקרקע, האם אכן עשו עסקה עם הקבלן; האם רשומה "הערת אזהרה" לטובת הקבלן על המגרש, מהם הדירות והמועדים בהתאם להסכם הקומבינציה, שהקבלן יכול למכור דירות וכי הדירה הנמכרת איננה חלק מדירות הבעלים במסגרת עסקת הקומבינציה.
5. מיסים ואגרות
על הקונה לשלם את המיסים החלים על הדירה (ארנונה, מים, חשמל וכיו"ב) מיום מסירת החזקה בדירה בלבד. על עו"ד לדאוג כי התמורה בהסכם הינה סופית ולא יחולו מיסים ו/או תשלומים נוספים על רוכש הדירה לפני מסירת החזקה.
6. הגודל וההתאמה לתכנית ולהיתר ומצגים טרום חוזיים
מצגים טרום חוזיים - יש לבדוק את ההגדרות בין השלב של התכנון לשלב הביצוע. מומלץ לבדוק גודל חדר ולא דירה באופן כללי. חשוב מאוד, לא לשכוח לבדוק את עניין הנטו והברוטו, ודאו שמדובר תמיד בשטח נטו שאינו כולל מרפסות או שטחים משותפים כגון חדר המדרגות, וחדר הזבל. חשוב מאוד להבין את המשמעות של הפרוספקט אל מול חוזה המכר. נקבע בבית המשפט העליון כי במקום שמצוינים בחוזה מימדי הדירה, יש לראות את הדייר כמי שהסתמך על האמור בחוזה, כאשר המפרט הינו חלק מחוזה זה, ואין לראותו כמי שהסתמך על האמור בפרוספקט חיצוני לחוזה.
- 3.יצחק 19/02/2015 22:51הגב לתגובה זוקניתי דירה מהקבלן שכטר בראשל"צ , מאחורי גבו על הקיר היתה תלויה תעודה של איגוד הקבלנים ! והוא פשט רגל , מה עזר לי איגוד הקבלנים ? כאשר אני רואה את הסעיף המוזר הזה אני מגחך , כי כאמור מה עזר לי איגוד הקבלנים ? לא יעוץ ולא פיצוי כל שהוא ! ולא כלום , החברות באיגוד הקבלנים לא שינה הכלום את מצבי , להיפך אולי זה עזר לקבלן בבית המשפט להקלה בעונש שהיה מגוחך לעומת התנהלותו ברשלנות . כדוגמה מנהלי עבודה בנו בתים על חשבון חומרי הבניין אשר הבריחו בלשון עדינה ממחסן החומרים של הקבלן , אשר היה במידת מה של יודעין ועוד ועוד .
- 2.בנקאי 13/02/2015 15:27הגב לתגובה זופשוט לוקחים חוב של מיליון שקל על עצמם, ולמרות שהריבית לא ידועה הם חותמים על העסקה. רוב הישראלים מתבססים על ריבית משתנה בתור רוב המשכנתא (לפני 2014 אפילו כל המשכנתא) כך שאין להם מושג כמה בסופו של דבר יעלה להם הבית היקר שקנו...
- 1.ייעוץ נדל"ן בגוגל 13/02/2015 13:19הגב לתגובה זוחפשו בגוגל ייעוץ נדל"ן
- הצחקת אותי אחיתופל (ל"ת)ואתה יעני המומחה 13/02/2015 18:51הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
