הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

כדי למנוע בכי: 6 דברים שחייבים לדעת (ולעשות) כשרוכשים דירה חדשה מקבלן

Bizportal ועו"ד אבי ללום מיפו את הדברים החשובים שיש לעשות כשמבצעים את הרכישה הגדולה ביותר בחיים
לירן סהר | (4)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

דירה היא לרוב הרכישה הגדולה ביותר שיבצע אדם בחייו, וברמות המחירים של היום הוא ישקיע לרוב 120-140 משכורות עבור המקום בו יבלה חלק ניכר מזמנו. מהלך הרכישה הינו מורכב ומסואב, במיוחד לאור מספר הגורמים המעורבים, וכשקונים דירה מקבלן מדובר בכאב ראש לא קטן.

Bizportal  ועו"ד אברהם ללום, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז, מספק 6 דברים שחייבים שבין היתר צריך לבדוק כשרוכשים דירה חדשה מהניילונים:

1. רישום בפנקס הקבלנים

בשלב ראשון, מומלץ שלא לרכוש דירה מקבלן שאינו רשום בפנקס הקבלנים ואיננו בעל ניסיון. טעות לחשוב שיש לבדוק חוסן כלכלי של יזם בלבד מבלי לבדוק חוסן כלכלי של קבלן הביצוע ומצבו בפרויקטים אחרים. 

בשלב שני, יש לבדוק את המוניטין של הקבלן, בדיקת חוסן כלכלי, אמינות, טיב הבנייה בפרויקט הספציפי ובכלל בפרויקטים קודמים, עדיפות לקבלן עם ניסיון בתחום. המלצה לרוכש עצמו לבדוק מול הקבלן, פרטים לגבי בניינים או פרויקטים שהוא בנה בעבר ולסייר בפרויקטים שהושלמו. ניתן אף להוציא דוח לגבי הקבלן/מוכר

 

2. תקציב

על עו"ד לעבור עם הקונה בתחילת הליך הרכישה על בניית לוח התשלומים המתאים, להתחשב בעסקאות משלימות ומקבילות אם נעשו או מתוכננות. יש לדאוג לקבל בטוחה לכל תשלום במיוחד כשאין ליווי לפרויקט, לבנות מנגנונים מתאימים ולשקף נאמנה את היכולת לשלם כל תשלום במועדו, הרי לא פעם עסקאות נוספות תלויות ביכולת העמידה בתשלומים, דבר שעלול ליצור הפרה נגררת בכמה עסקאות.

3. מיקום 

 עלינו לבדוק את הזמן הנדרש על מנת להגיע למקום העבודה קרי, גישה נוחה לתחבורה ציבורית, גני ילדים ומוסדות חינוך, פיתוח סביבתי, שכנים, מידת הקרבה של הדירה למוסדות בריאות רווחה דת ותרבות ואת רמתם וכן לאזורי תעסוקה ומסחר. כמו כן, מומלץ מאוד לבדוק בשלב זה, האם מתוכננים פרויקטים נוספים בשכונה שעדיין טרם הוקמו או תוכננו.

 

4. מצבם המשפטי של המקרקעין

על עו"ד לבדוק, מיהם הבעלים הרשומים של המקרקעין ובמידה והקבלן איננו הבעלים הרשום, לבדוק את מערכת היחסים המשפטית בין הבעלים של המקרקעין לקבלן המבצע. בשלב זה, יש להזמין נסח מלשכת רישום המקרקעין ולבדוק שאכן הקבלן/המוכר רשום כבעלים ושאין על המקרקעין שעבודים, עיקולים, תביעות וכו'. במצב דברים, שהמקרקעין אינם רשומים על המוכר/הקבלן והמקרקעין רשומים על שם מנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק שהקבלן רשום כחוכר של המקרקעין ואם לא את הסיבות לכך, לבדוק שאכן שולם ההיוון ודמי ההיתר למנהל.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

עסקת קומבינציה - במקרה שמדובר על עסקת קומבינציה בין הבעלים של המקרקעין לבין הקבלן/המוכר, חשוב להביא לכך שתהיה התייחסות ברורה בהסכם הרכישה - "המוכר מצהיר כי אין מניעה עפ"י הסכמי הקומבינציה והתכנית המאושרת למכירת הדירה, ורישום על שם הקונה. על הקונה לבדוק מי הם בעלי הקרקע, האם אכן עשו עסקה עם הקבלן; האם רשומה "הערת אזהרה" לטובת הקבלן על המגרש, מהם הדירות והמועדים בהתאם להסכם הקומבינציה, שהקבלן יכול למכור דירות וכי הדירה הנמכרת איננה חלק מדירות הבעלים במסגרת עסקת הקומבינציה.

5. מיסים ואגרות

על הקונה לשלם את המיסים החלים על הדירה (ארנונה, מים, חשמל וכיו"ב) מיום מסירת החזקה בדירה בלבד. על עו"ד לדאוג כי התמורה בהסכם הינה סופית ולא יחולו מיסים ו/או תשלומים נוספים על רוכש הדירה לפני מסירת החזקה.

6. הגודל וההתאמה לתכנית ולהיתר ומצגים טרום חוזיים

מצגים טרום חוזיים - יש לבדוק את ההגדרות בין השלב של התכנון לשלב הביצוע. מומלץ לבדוק גודל חדר ולא דירה באופן כללי. חשוב מאוד, לא לשכוח לבדוק את עניין הנטו והברוטו, ודאו שמדובר תמיד בשטח נטו שאינו כולל מרפסות או שטחים משותפים כגון חדר המדרגות, וחדר הזבל. חשוב מאוד להבין את המשמעות של הפרוספקט אל מול חוזה המכר. נקבע בבית המשפט העליון כי במקום שמצוינים בחוזה מימדי הדירה, יש לראות את הדייר כמי שהסתמך על האמור בחוזה, כאשר המפרט הינו חלק מחוזה זה, ואין לראותו כמי שהסתמך על האמור בפרוספקט חיצוני לחוזה. 

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    יצחק 19/02/2015 22:51
    הגב לתגובה זו
    קניתי דירה מהקבלן שכטר בראשל"צ , מאחורי גבו על הקיר היתה תלויה תעודה של איגוד הקבלנים ! והוא פשט רגל , מה עזר לי איגוד הקבלנים ? כאשר אני רואה את הסעיף המוזר הזה אני מגחך , כי כאמור מה עזר לי איגוד הקבלנים ? לא יעוץ ולא פיצוי כל שהוא ! ולא כלום , החברות באיגוד הקבלנים לא שינה הכלום את מצבי , להיפך אולי זה עזר לקבלן בבית המשפט להקלה בעונש שהיה מגוחך לעומת התנהלותו ברשלנות . כדוגמה מנהלי עבודה בנו בתים על חשבון חומרי הבניין אשר הבריחו בלשון עדינה ממחסן החומרים של הקבלן , אשר היה במידת מה של יודעין ועוד ועוד .
  • 2.
    בנקאי 13/02/2015 15:27
    הגב לתגובה זו
    פשוט לוקחים חוב של מיליון שקל על עצמם, ולמרות שהריבית לא ידועה הם חותמים על העסקה. רוב הישראלים מתבססים על ריבית משתנה בתור רוב המשכנתא (לפני 2014 אפילו כל המשכנתא) כך שאין להם מושג כמה בסופו של דבר יעלה להם הבית היקר שקנו...
  • 1.
    ייעוץ נדל"ן בגוגל 13/02/2015 13:19
    הגב לתגובה זו
    חפשו בגוגל ייעוץ נדל"ן
  • הצחקת אותי אחיתופל (ל"ת)
    ואתה יעני המומחה 13/02/2015 18:51
    הגב לתגובה זו
רמת גן הראה הדמיה
צילום: מיכאלה איתן

עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית

רמ"י מכרה את שטח מחנה השלישות ברמת גן. הבסיס יעבור ב-2027, במקומו ייבנו מגדלים של 47 קומות עם 1,200 דירות

עמית בר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות שלישות רמת גן

מכירת קרקעות מחנה השלישות ברמת גן ביום האחרון של השנה הייתה אחת העסקאות הבולטות השנה. שלוש חברות בנייה רכשו מגרשים שיישארו בבעלות המדינה עד לפינוי הבסיס ב-2027, ויאפשרו בניית שכונה חדשה עם כ-1,200 דירות. סך התמורה: 1.2 מיליארד שקל, כלומר כמיליון שקל לדירה. רמ"י, הגוף המוכר מטעם המדינה הצליח בימים האחרונים של השנה להגדיל את המכירות של קרקעות לבנייה באופן משמעותי - כ-10,000 דירות במכרזים האחרונים של השנה. 

פרויקט יוקרה במרכז רמת גן

חברת הנדסה רמי שבירו תבנה כ-516 דירות בשיתוף רייסדור, וחברת צבי צרפתי זכתה במגרש ל-684 דירות. כשמחירי השוק באזור נעים בין 40-50 אלף שקל למ"ר, המחיר למשקיעים נראה אטרקטיבי. התמורה מהמכירה תשמש בין היתר למימון העתקת הבסיס לדרום.

התוכנית לפינוי מחנה השלישות, הידוע גם כמחנה מקלף או מחנה גנים, נולדה כחלק ממאמץ רחב יותר להעתקת בסיסי צה"ל מאזורי המרכז לנגב, תוך שחרור קרקעות יקרות ערך לבנייה אזרחית. המחנה, שממוקם בין רחובות בן גוריון וקריניצי, משתרע על כ-70 דונם ומאכלס כיום את מפקדת חיל משאבי האנוש/ השלישות. 

התוכנית הראשונית אושרה כבר ב-2014, במסגרת החלטות ממשלה שמטרתן לבנות 60,000 יחידות דיור על שטחי בסיסים מתפנים, אך ההתקדמות הייתה איטית בשל אתגרים לוגיסטיים ובירוקרטיים. ב-2024 פורסם המכרז לשיווק שני מתחמי מגורים, והוא נסגר בהצלחה בסוף 2025, עם הכנסות של 1.23 מיליארד שקל כולל הוצאות פיתוח.

במסגרת העסקה, קבוצת רמי שבירו ורייסדור שילמו 412 מיליון שקל עבור מגרש אחד, בעוד צבי צרפתי שילמה 821 מיליון שקל עבור המגרש השני, שיאפשר בניית 627 דירות. השכונה החדשה, שתיקרא שכונת מחנה גנים או שכונת האקליפטוסים, כוללת בנייה גבוהה עד 47 קומות בשישה מגדלים, עם שילוב של 3,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, 1,500 מ"ר מבני ציבור בכל מתחם, אזורים ירוקים, שבילי הולכי רגל, כיכר עירונית ופארק. חלק מהמבנים הקיימים יישמרו כאתרי מורשת, והתכנון מדגיש התחדשות עירונית משולבת עם סביבה ירוקה. עד ינואר 2026, החברות הזוכות החלו בהליכי תכנון מפורט, כולל הגשת בקשות להיתרי בנייה, כאשר הבנייה עצמה צפויה להתחיל לאחר הפינוי ב-2027.

להמשך הכתבה לחץ כאן
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'

קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל

ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד שקל

מנדי הניג |
נושאים בכתבה קבוצת אביב

קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.

5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?

שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.

צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.

עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.

המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך

במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.

להמשך הכתבה לחץ כאן