לקראת דוחות הנדל"ן: אקסלנס - "נצלו את השווקים התנודתיים"; מי נחשבת להזדמנות?

"הרבעון הקרוב צפוי להיות שקט יחסית ונטול אירועים מהותיים - העדר שערוכים ברבעון הראשון, מדד אפסי ומט"ח יציב יסייעו לשמור על שקט בכל הגזרות", כך אומר אמיר ארד, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס בניתוח המגמות לקראת דוחות הרבעון הראשון.

במסגרת הדו"ח המקדים לרבעון השנתי ובמהלך ניתוח הדוחות הכספיים השנתיים, שונתה מרבית הפוזיציה של אקסלנס בתיק הנדל"ן המניב ל'תשואת שוק'. תקופת החגים שעברה בין הרבעונים אופיינה במחזורים דלילים ובעליות שערים ששבו וצנחו עם תום התקופה ומחיר השוק של כמעט כל חברות הנדל"ן המסוקרות שב וחזר לאותה נקודה בה היה ברבעון הקודם.

לפי ארד, כמעט כל ההמלצות נותרות ללא שינוי על תשואת שוק. "אנו ממליצים לנצל את השווקים התנודתיים לאיזון התיק תוך איתור נקודות תורפה להגדלה ותמחור עודף לצמצום של הפוזיציות."

עזריאלי - לא סיימה את מסע הקניות תוצאות עזריאלי קבוצה לרבעון הראשון עתידות להראות שיפור קל - בעיקר כתוצאה מרכישת נכס נוסף ומצמצום בהוצאות. בישראל - פרט לעדכון קל בקניוני באר שבע וגבעתיים, המדד האפסי והעדר פתיחת חוזים משמעותית ישמרו על תוצאות תפעוליות דומות לאלו של הרבעון האחרון של 2012. בחו"ל - השלמת רכישת בניין משרדים בתחילת חודש ינואר, עתידה להגדיל את היקף ה - NOI כבר בתוצאות הקרובות (כ-7 מיליון שקל ברבעון).

ארד מסביר כי מחירה התנודתי של מניית לאומי והתאמות שונות גרמו להפחתת מחיר היעד של מניית עזריאלי במסגרת סקירת הדוחות השנתיים, אולם לא שינו את ההמלצה. "עדכון ופתיחת המודל והארכת טווח התחזית שב ומעלה את מחיר היעד ל-108.6 שקל למניה, 21.5% יותר ממחירה הנוכחי 89.28 שקל. למניה. המניה עודנה מתומחרת בחסר לעומת הפוטנציאל הטמון בפעילות החברה ולפיכך מותירים על כנה את המלצת תשואת היתר."

מליסרון (בריטיש ישראל) העבודה השחורה מתחילה עכשיו

סופו של מהלך המיזוג יוצג בשלמותו בפעם הראשונה במסגרת הדוחות לרבעון הראשון. "אנו צופים התמתנות במגמת הגידול בבריטיש וחזרה לנורמה בתוצאות מליסרון במסגרת הדוחות הקרובים."

בריטיש - "אחרי שנה עתירת שדרוגים אשר הקפיצו את שורת ההכנסות וה- NOI, אנו צופים גידול מתון בלבד ברבעון הראשון של השנה, כאשר הגידול הבא צפוי לבוא עם סיום השלב הבא בקניון רחובות ולהתבטא במסגרת דוחות הרבעון השני של השנה."

מליסרון - "הפחתות חד פעמיות ורטרואקטיביות פגעו בשורת ה - NOI של הרבעון האחרון והעדרן צפוי להחזיר את הרווח התפעולי מנכסים מניבים לרמתו הנורמלית (סביב ה - 94 מיליון שקל ברבעון).

"במסגרת הדו"ח המקדים לדו"ח השנתי ולאחר עלייה של כ-20%, החלפנו את ההמלצה למליסרון לתשואת שוק. במהלך הרבעון האחרון רשמה המניה תנודתיות לא קטנה אולם שבה וחזרה כיום לאותה הרמה בה נסחרה המניה ערב פרסום הדו"ח השנתי. במסגרת עדכון המודל ופרסום תחזית לקראת הרבעון הראשון, העלנו מעט את מחיר היעד ל-80 שקל למניה. למרות שהמחיר מגלם אפסייד של כ-14%, אנו לא סבורים כי מחיר המניה הנוכחי מצדיק העלאת המלצה ומותירים על כנה את המלצת תשואת השוק."

גב ים - מחכים לחולון

ארד מסביר כי "אחרי דו"ח שנתי עמוס ועתיר שינויים חשבונאיים, הרבעון הראשון צפוי להיות רגוע יותר עם יציבות בהכנסות וברווח התפעולי. אכלוס פארק המשרדים בחולון - עדיין בסימן שאלה. לדבריו, השלמת מהלכי אכלוס שטחים פנויים ותפוסה מלאה בכל נכסי החברה מבשרים על יציבות בתוצאות עם אפשרות מינורית לגידול נוסף בטווח הקצר. במהלך הרבעון הראשון חתמה החברה על הסכמים למכירת שלושה נכסים. הסגירה צפויה במהלך הרבעון השני ולפיכך לא נראה השפעה בדוחות הקרובים. אכלוס הפרויקט בחולון עודנו מתעכב, למרות שתאריך היעד של החברה לחתימת חוזים היה וחלף (ינואר 2012). גב ים נוהגת למסור יותר מידע בנושא במסגרת המצגת שלאחר פרסום הדוחות."

"מניית גב ים אומנם עלתה מאז ההמלצה האחרונה אולם לא במידה משמעותית. להערכתנו, מחיר המניה עודנו אטרקטיבי. בהתבסס על הצפי לרבעון הראשון, לא צפוי שינוי מהותי בתמחור הקיים, העומד על 875 שקל למניה בתשואת יתר ומשקף אפסייד של כ-19.5% על המחיר הנוכחי."

מבני תעשיה - מחיר נמוך ועדכון מדדים יספקו נקודת כניסה לקראת המיזוג

ארד מדגיש כי אחרי דו"ח שנתי שכלל הפחתות והתאמות רטרואקטיביות, אנו צופים כי התוצאות ישובו למסלולן הרגיל. בישראל, צפויה להימשך מגמת היציבות בהכנסות וברווח התפעולי. בחו"ל, צפויה ירידה ברווח התפעולי, היות והרבעון הראשון של השנה מאופיין בהוצאות תפעוליות גבוהות -הוצאות הצפויות להיות גבוהות מהרגיל בשל הזינוק במחירי האנרגיה."

ב-15 במאי תחל תקופת המדידה לקראת עדכון משקולות המדדים. "בכל החודשים האחרונים ביצעו בעלי השליטה רכישות של מניות מבני תעשיה ונכון למועד הדו"ח מוחזקים כ 80.8% בידי בעלי השליטה. המטרה - הוצאת החברה מהמדדים אשר תגרום ליציאה של הקרנות העוקבות ותעודות הסל המחקות ולהפחתה של המחיר אשר תאפשר רכישה נוספת של מניות על ידי בעלי השליטה בדיסקאונט משמעותי על ההון העצמי", מציין ארד.

"במבני תעשיה ובחברת האם, כלכלית ירושלים, עדיין שומרים על עמימות בנושא המיזוג וטרם פורסמה הערכה בנוגע לאופי המיזוג בין שתי החברות כמו גם בנוגע למועד המדויק. לגופים המעוניינים להיחשף לאפסייד אפשרי כתוצאה מהמיזוג/הצעת רכש, אנו מציעים להמתין כעת ולנצל את החולשה הצפויה במחיר המניה עם היציאה מהמדד ובמועד עדכון המדדים. מבני תעשיה מסוקרת על ידינו במחיר יעד של 6.9 שקל, המייצג פער תמחור נוכחי של כ - 28%. ערב פרסום הדוחות השנתיים שינינו את המלצתנו לתשואת שוק ואנו סבורים כי היציאה הקרובה של המניה מהמדדים תמשיך ללחוץ את המחיר כלפי מטה. אנו מעדכנים את ההמלצה לקראת הדוחות לתשואת יתר."

נצבא - התחנה המרכזית החדשה תרכז את תשומת הלב

לדברי ארד, הקפאת ההליכים של התחנה המרכזית החדשה בתל אביב עתידה ליצור ירידה בהכנסות וברווח התפעולי שרושמת החברה. "אנו לא צופים התקדמות משמעותית גם ברבעון הנוכחי לפרויקטים היזמיים השונים או בסאגת פורטפוליו הנכסים בצרפת. כניסתה של התחנה המרכזית החדשה להקפאת הליכים עתידה להפחית כ-9.5 מיליון שקל מסך ה-NOI של החברה. הקפאת ההליכים של התחנה המרכזית הוארכה מספר פעמים והתוקף האחרון עומד על ה-18.6 כאשר פיתרון למצב הקיים לא נראה באופק."

"הצעת רכש של נצבא תקפיץ ללא ספק את מחיר המניה - אולם מדובר בהימור בנוגע למחיר הצעת הרכש ולעיתוי המדויק. אנו ממליצים על שימור פוזיציה במניה במשקל שוק על מנת להנות ממהלך שכזה (במידה ויתרחש). ללא הצעת רכש הפוטנציאל של החברה רחוק ממימוש בשעה שהקפאת ההליכים בתחנה המרכזית החדשה תנטרל את מוטת השליטה הניהולית המצומצמת ממילא של החברה ותעכב אף יותר פרויקטים יזמיים אחרים. אנו מותירים את המלצתנו על תשואת שוק במחיר יעד של 36 שקל למניה, מחיר המהווה אפסייד של כ 11% על המחיר הנוכחי."