הסיפור הזה התחיל כמו במקרים רבים שצעירים או זוג צעיר בישראל מתחיל את הדרך לרכישת דירה - חתימה על חוזה לרכישת דירה מקבלן בפרויקט עם עתיד מבטיח, כשכל מה שנדרש לאותו הזמן הוא 20% ממחיר הדירה. במקרה המדובר המחיר עמד על 2.2 מ' שקל. כלומר - הסכום ששולם על ידי הצעיר היה 440 א' שקל. התחושה שליוותה את הרוכש לאורך הדרך הייתה מאוד חיובית, ולא בגלל שהוא אופטימי על שוק הדירות, אלא בגלל שהמציאות אכן הצביעה על כך ולמרות עליית המחירים בשנים הקודמות, אותו צעיר הרגיש שהוא "משחק אותה", מצליח לקנות דירה.   

מחירי הדירות עלו במצטבר במעל 20% בשלוש השנים שעברו (המהלך שלו היה לפני כשלוש שנים) ועד להיום והסכום ששילם כמקדמה - הגיע כבר ל-575 א' שקל. אבל אז, כשהגיע הזמן להשלים את העסקה ולשלם את היתרה - הבנק לא מאשר את המשכנתא, שעמדה על סכום של 1.8 מ' שקל. מסיבות שונות הוסבר לו שאינו יכול לקבל את המימון הנדרש. אחרי הכל, הוא לא בדק בתחילת הדרך אם הוא עומד בתנאים וכעת התברר לו שלא. הבנק צודק, אין כאן רחמים, אז מה עם העסקה כבר לכאורה נעשתה, כל עוד שיעור המינוף גבוה או יחס ההחזר גבוה מרף מסוים - הבנק לא מאשר.  מסתבר שכאן ההחזר החודשי היה גבוה מ-35%. 

הבעיה הגדולה היא דווקא מול הקבלן. אותו צעיר שנתקע ולא יכול לקחת משכנתא, חזר לקבלן שמוכן לסגור את העניין אם הצעיר ישלם קנס של 200 אלף שקל וגם זה רק לאחר שהדירה הזו תימכר - בינתיים הכסף ששולם נשאר אצל הקבלן.  

הקבלן מרוויח פעמיים: פעם ראשונה בעקבות הקנס הגדול שיטיל על הרוכש - שאינו עומד בחוזה המחייב. ופעם שניה בגלל שהוא יכול למכור את הדירה שוב, בשוק החופשי, ולקבל יותר כסף עבורה בעקבות עליות המחירים שהיו ב-3 השנים מאז שחתם על ההסכם הישן.

• קנה חלק מדירה כדי לעזור לבעלת הדירה שנקלעה לחובות - וזו תבעה אותו
• טראמפ רוצה להפריט את ענקיות המשכנתאות - עסקה של 500 מיליארד דולר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה החוק אומר?

ברוב החוזים מול קבלנים אין סעיף שמגן על הרוכש במקרה כזה. כלומר, אם הבנק לא אישר – הבעיה היא שלכם. הקבלן יכול לדרוש פיצוי של עשרות או מאות אלפי שקלים, ובמקרים רבים גם לשמור אצלו את כל המקדמה ששילמתם.

אפילו אם הוא מוכר את הדירה מחדש ומרוויח עליה עוד. במקרה שלנו: לאחר שהבנק סירב, הקבלן דרש קנס של 200 אלף שקל. את יתרת הכסף? הוא כנראה לא יקבל חזרה. הדירה תימכר מחדש, אולי אפילו ביותר - אבל הרוכש יישאר עם קנס גדול, הפסד ריאלי של מאות אלפי שקלים ובעיקר בלי תשובות.

מבחינת החוק היבש, חתימה על חוזה רכישה מחייבת אתכם - גם אם שילמתם רק מקדמה. אם לא הצלחתם לשלם את יתרת הסכום, זו נחשבת הפרת חוזה, והקבלן רשאי לדרוש פיצוי.

ברוב המקרים, החוזה כולל סעיף שנקרא "פיצוי מוסכם", שמאפשר לו לגבות מכם סכום גבוה שנקבע מראש - גם אם בפועל לא נגרם לו שום נזק אמיתי. זה אולי נשמע מקומם, אבל זו פרקטיקה רווחת בענף, שהופכת מהר מאוד ממנגנון הגנה למוכר - לכלי אגרסיבי שמוחק לרוכשים את כל ההון העצמי, ולפעמים גם גורם להם לקחת הלוואה נוספת כדי לשלם את הקנס.

• שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
• העיר הכי מבוקשת בהגרלת דירה בהנחה ומה הסיכויים לזכות בדירה?
• תוכן שיווקי משכנתא הפוכה: מפתח לחוסן בעורף, יציבות בשוק הנדל"ן
• דירה בהנחה בנתניה: מעל 400 דירות במחיר למ"ר של כ-17 אלף שקל

מה הרוכש יכול לעזות? כדי לא לשלם קנס, כדי לא לפספס עסקה הוא יכול לקחת הלוואה ממקורות שונים, בריבית שיכולה להיות גבוהה. זו ממש לא המלצה, זו אפשרות לפעולה. עם ההלוואה הזו (אם זו הלוואה משפחתית כמובן שיותר קל ונוח) הוא משלים בעצם את ההון המדרש ולוקח משכנתא נמוכה יותר לפי מידותיו. אפשרות נוספת - יש את בנק ירושלים וגופים נוספים שדווקא מתמחים במשכנתאות מורכבות-מסובכות יותר, רק שיש לזה מחיר - הריבית תהיה גבוהה מאוד. אולי עדיין זה עדיף על הקנס ואיבוד הרווח מהשבחת הדירה בשלוש השנים האחרונות. הוא גם יכול לעשות זאת ואחרי תקופה למכור את הדירה ברווח גדול, מחירה מאז עלה ככל הנראה במעל 20%.     

לא רק משפטי