צעיר רוכש דירה (דאלי)נתקעת בלי משכנתא? תשלם ביוקר: שילם מאות אלפי שקלים - ונשאר בלי דירה ובלי החזר
שילם מאות אלפי שקלים על דירה חדשה, לא הצליח לקבל משכנתא - ונשאר בלי הדירה, בלי הכסף ועם קנס עצום. נשמע כמו מקרה קצה? תחשבו שוב. התופעה הזו מתרחבת מתחת לרדאר, ועלולה להפתיע כל רוכש שרץ לחתום בלי לחשוב ולפני שהיה לו אישור מהבנק; וגם - מה עליכם לעשות כדי לא ליפול ל'בור' המסוכן הזה?
משכנתא הסיפור הזה התחיל כמו במקרים רבים שצעירים או זוג צעיר בישראל מתחיל את הדרך לרכישת דירה - חתימה על חוזה לרכישת דירה מקבלן בפרויקט עם עתיד מבטיח, כשכל מה שנדרש לאותו הזמן הוא 20% ממחיר הדירה. במקרה המדובר המחיר עמד על 2.2 מ' שקל. כלומר - הסכום ששולם על ידי הצעיר היה 440 א' שקל. התחושה שליוותה את הרוכש לאורך הדרך הייתה מאוד חיובית, ולא בגלל שהוא אופטימי על שוק הדירות, אלא בגלל שהמציאות אכן הצביעה על כך ולמרות עליית המחירים בשנים הקודמות, אותו צעיר הרגיש שהוא "משחק אותה", מצליח לקנות דירה.
מחירי הדירות עלו במצטבר במעל 20% בשלוש השנים שעברו (המהלך שלו היה לפני כשלוש שנים) ועד להיום והסכום ששילם כמקדמה - הגיע כבר ל-575 א' שקל. אבל אז, כשהגיע הזמן להשלים את העסקה ולשלם את היתרה - הבנק לא מאשר את המשכנתא, שעמדה על סכום של 1.8
מ' שקל. מסיבות שונות הוסבר לו שאינו יכול לקבל את המימון הנדרש. אחרי הכל, הוא לא בדק בתחילת הדרך אם הוא עומד בתנאים וכעת התברר לו שלא. הבנק צודק, אין כאן רחמים, אז מה עם העסקה כבר לכאורה נעשתה, כל עוד שיעור המינוף גבוה או יחס ההחזר גבוה מרף מסוים - הבנק לא
מאשר. מסתבר שכאן ההחזר החודשי היה גבוה מ-35%.
הבעיה הגדולה היא דווקא מול הקבלן. אותו צעיר שנתקע ולא יכול לקחת משכנתא, חזר לקבלן שמוכן לסגור את העניין אם הצעיר ישלם קנס של 200 אלף שקל וגם זה רק לאחר שהדירה הזו תימכר - בינתיים הכסף ששולם נשאר אצל הקבלן.
הקבלן מרוויח פעמיים: פעם ראשונה בעקבות הקנס הגדול שיטיל על הרוכש - שאינו עומד בחוזה המחייב. ופעם שניה בגלל שהוא יכול למכור את הדירה שוב, בשוק החופשי, ולקבל יותר כסף עבורה בעקבות
עליות המחירים שהיו ב-3 השנים מאז שחתם על ההסכם הישן.
- קיבלת אישור למשכנתא? תשלם ליועץ משכנתאות גם אם לא לקחת
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
מה החוק אומר?
ברוב החוזים מול קבלנים אין סעיף שמגן על הרוכש במקרה כזה. כלומר, אם הבנק לא אישר – הבעיה היא שלכם. הקבלן יכול לדרוש פיצוי של עשרות או מאות אלפי
שקלים, ובמקרים רבים גם לשמור אצלו את כל המקדמה ששילמתם.
אפילו אם הוא מוכר את הדירה מחדש ומרוויח עליה עוד. במקרה שלנו: לאחר שהבנק סירב, הקבלן דרש קנס של 200 אלף שקל. את יתרת הכסף? הוא כנראה לא יקבל חזרה. הדירה תימכר מחדש, אולי אפילו ביותר - אבל הרוכש
יישאר עם קנס גדול, הפסד ריאלי של מאות אלפי שקלים ובעיקר בלי תשובות.
מבחינת החוק היבש, חתימה על חוזה רכישה מחייבת אתכם - גם אם שילמתם רק מקדמה. אם לא הצלחתם לשלם את יתרת הסכום, זו נחשבת הפרת חוזה, והקבלן רשאי לדרוש פיצוי.
ברוב המקרים, החוזה כולל סעיף שנקרא "פיצוי מוסכם", שמאפשר לו לגבות מכם סכום גבוה שנקבע מראש - גם אם בפועל לא נגרם לו שום נזק אמיתי. זה אולי נשמע מקומם, אבל זו פרקטיקה רווחת בענף, שהופכת מהר מאוד ממנגנון הגנה למוכר - לכלי אגרסיבי שמוחק לרוכשים את כל ההון העצמי, ולפעמים גם גורם להם לקחת הלוואה נוספת כדי לשלם את הקנס.
- האם הבנקים בולמים את ירידת מחירי הדירות?
- "דירה בהנחה" - המדינה שוקלת הפחתת ההנחה ל-15%-10%
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
מה הרוכש יכול לעזות? כדי לא לשלם קנס, כדי לא לפספס עסקה הוא יכול לקחת הלוואה ממקורות שונים, בריבית שיכולה להיות גבוהה. זו ממש לא המלצה, זו אפשרות לפעולה. עם ההלוואה הזו (אם זו הלוואה משפחתית כמובן שיותר קל ונוח) הוא משלים בעצם את ההון המדרש ולוקח משכנתא נמוכה יותר לפי מידותיו. אפשרות נוספת - יש את בנק ירושלים וגופים נוספים שדווקא מתמחים במשכנתאות מורכבות-מסובכות יותר, רק שיש לזה מחיר - הריבית תהיה גבוהה מאוד. אולי עדיין זה עדיף על הקנס ואיבוד הרווח מהשבחת הדירה בשלוש השנים האחרונות. הוא גם יכול לעשות זאת ואחרי תקופה למכור את הדירה ברווח גדול, מחירה מאז עלה ככל הנראה במעל 20%.
לא רק משפטי
הבעיה היא לא רק משפטית אלא גם פסיכולוגית - רבים מהרוכשים נכנסים לעסקה מתוך לחץ, בטוחים שאם יש להם הכנסה יציבה יחסית ואישור עקרוני מהבנק אז הכול בסדר. בפועל, האישור העקרוני לא מחייב את הבנק, והריבית או התנאים יכולים להשתנות בכל רגע.
לכן, לפני שחותמים, חשוב להכניס לחוזה סעיף שמבהיר שהעסקה מותנית באישור משכנתא סופי (מה שנקרא "תנאי מתלה"), לבדוק מראש את גובה הפיצוי במקרה של ביטול ולוודא שהוא סביר, לא להסתפק בעורך הדין של הקבלן אלא לקחת ייעוץ משפטי עצמאי, ולהבין בדיוק למה אתם מתחייבים.
זו לא עוד רכישה - זו העסקה הכי גדולה שתעשו כנראה בחייכם, וצריך להתייחס אליה בהתאם.
- 11.איריס 11/05/2025 17:11הגב לתגובה זולא צריך לקחת הלוואות ממקורות שונים ולשלם ריביות של שוק אפור על מנת לעשות ספקולציה שבעוד 3 שנים אולי אולי יוכל למכור את הדירה ברווח! איזה רווח יהיה לו אם ישלם 15% ריבית אפס רווח. אבל אם השוק ירד אז יפסיד פעמיים סכנת נפשות ואגב אין עליה של 20% הכל מלאכותי פיקציה.
- כתבו בפרוש 11/05/2025 19:35הגב לתגובה זונכון זאת לא אופציה טובה. הכותב לא המליץ עליה.
- 10.אנונימי 11/05/2025 15:45הגב לתגובה זואם הרוכש מנסה לעשות סיבוב בהון עצמי נמוך למה צריך להגן עליואחת הבעיות של שוק הנדלן הוא אנשים שקונים בתים במחירים הזויים מבלי לבצע פעולות בסיסיות של בדיקה קונים כאילו זה קונים לחם בסופר.
- 9.אנונימי 11/05/2025 14:59הגב לתגובה זומי שלא מבין במשכנתאשזה רוב העם בעצם נדפק עם חובות עתק מפני שלקח הלוואה מסוכנת בשם משכנתא שהיא בעצם בור ללא תחתית. כל מי שחושב שלקחת משכנתא גדולה עושה ועשה טעות חמורהבנוסף גרם לעליית המחירים.לכן בגלל חדלות פירעון של משקי בית והוצאה לפועל לא רחוקים הימים שנראה אנשים זרוקים ברחובות או גרים אצל ההורים ללא יכולת מינימלית לחיות בכבוד.
- 8.מבצעי הקבלנים 5.95 10.90 0.100 יצרו אסון פי אלף יותר גדול קריסה נעימה לכולם דחו את הקץ (ל"ת)אועי 11/05/2025 14:37הגב לתגובה זו
- 7.אנונימי 11/05/2025 14:04הגב לתגובה זוזה התעשרות שלא כחוק!בתי המשפט בארץ נותים להיתערב בחוזים שלא ניראים להם הוגנים.לדעתי הוא צריך לקבל את המקדמה בחזרה בניקוי הקנס על הביטול.
- דני 11/05/2025 15:47הגב לתגובה זוהבנאדם חתם על חוזה ולא מצליח לעמוד בתשלום או בעסקה.למה לא בדק לפני האם מסוגל או לא לעמוד בחוזה
- 6.אנונימי 11/05/2025 13:38הגב לתגובה זולא לקנות מקבלן חסר רחמים דירה
- 5.תמיד להכניס סעיף בחוזה שבמידה והבנק לא מאשר משכנתא החוזה מבוטל ללא קנס !!! (ל"ת)אנונימי 11/05/2025 12:27הגב לתגובה זו
- 4.רועי 11/05/2025 12:14הגב לתגובה זוהנפילה תתחיל כשכל משפרי הדיור לא יצליחו למכור את הדירה הישנהגם משפרי הדיור חולמים על אקזיט שאיתו ישלמו לקבלן ...ומשקיעי הצעצוע ינסו לממש את האקזיט ....הונאת הפונזי בדרך להיתלגלות העם דורש ועדת חקירה ממלכתית דחוף
- 3.אנונימי 11/05/2025 11:52הגב לתגובה זועוד עשור מחסן מטר על מטר בגוש דן יעלה 3 מליון אנשים יקנו רק פריפריה ואולי זה גם לא דבר רע. צריך להשביח את הפריפריה למען הציונות.
- 2.כתבה מעניינת מחכימה וחשובה (ל"ת)אנונימי 11/05/2025 11:47הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 11/05/2025 11:26הגב לתגובה זוהבחור לא חכם ונימהר ונופל קודם כל לא קונים פה דירה זה גם יקר וגם באיזור הכי מסוכן שנית לא שווה לקחת משכנתא הריבית רצח והשיעבוד לדורי דורות אבל ידוע שהפראיירים רק מתחלפים וחוזר חלילה ולדעתי הרוב המוחלט מדיר נפשו מכאן אם הוא רק יכול וההמולה שעושים במדיה זה או אמת של אדם אחד בלבד או הכל בלוף פירסומי
