ביטול עסקה או מכר חוזר

עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי

ו"ע 30642/14  רנין ואחמד עונאללה נ' מנהל מיסוי  מקרקעין נצרת
חשבים |
נושאים בכתבה חשבים

ו"ע 30642/14

רנין ואחמד עונאללה נ' מנהל מיסוי  מקרקעין נצרת

 

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנצרת פסקה כי בנסיבות הערר, בדין דחה המשיב את הצהרת העוררים על ביטול עסקה, שכן המדובר במכר חוזר.

השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים

ביום 26.10.2013 חתמו שני העוררים על "הסכם מכר ללא תמורה" ולפיו מעביר העורר מס' 2 (להלן: "העורר") לעוררת מס' 1 (להלן: "העוררת"), שהיא כלתו (אשת בנו) של העורר, ללא תמורה חלק מזכויותיו במקרקעין בשטח של 2,403 מ"ר בנצרת. בסמוך הוגשו למשיב הצהרות בעניין ההעברה ללא תמורה ושולם מס רכישה. יצוין כי העסקה הייתה פטורה מתשלום מס שבח מקרקעין בהיותה העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה, כמובן, מונח זה הוא לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק" או "חוק מיסוי מקרקעין"). ביום 03.06.2013, קרוב לעשר שנים אחרי חתימת העוררים על הסכם המכר ללא תמורה, הגישה העוררת לבדה תצהיר על ביטול מכירה בעילה "כי ההסכם בוטל ע"פ פסק דין". המנהל דחה את בקשת הביטול. לשיטת המשיב, אין סיבות המצדיקות ביטול עסקה: בין היתר, התקופה שעברה בין תאריך העסקה לבין המועד שבו הוגשה התביעה לביטול העסקה (תקופה העולה על תשע שנים) מצביעה על כך שהעסקה שלחה שורשים ונקלטה בקרקע המציאות. הקונה תפסה חזקה בנכס והייתה רשאית להשתמש בו ולנהוג בו מנהג בעלים. ערך הנכס השתנה במשך תקופת החזקה הארוכה שהייתה בידי הקונה ועל כן המנהל אינו רואה בפועלת הביטול הנטענת ביטול עסקה אלא מכר חוזר. מנגד, לשיטת העוררים, לא הייתה להם גמירת דעת לביצוע ההעברה וחתימת הסכם המכר ללא תמורה נעשית במסגרת מהלך כולל של העורר להסרת העברת חלק מנכסיו לילדיו ובני משפחותיהם, מהלך אשר לטענת העוררים לא הושלם. שני העוררים טענו כי החזקה במקרקעין נותרה בידי העורר ולא עברה לידי העוררת.

דיון

מטענות העוררים עולות טענות שאינן מתיישבות זו עם זו, כך טוענים העוררים. מצד אחד, לא הייתה כוונה אמיתית ולא הייתה גמירת דעת בעיקר מצד העורר להעביר לעוררת את הקרקע הנדונה ללא תמורה, ומשמעות טענה זו היא כי מלכתחילה לא השתכלל בין הצדדים הסכם מחייב ומשכך לא נקשרה עסקה במקרקעין כלל וכלל. מצד שני טוענים העוררים בנשימה אחת כי מסיבות שונות, שעיקרן נזק כלכלי שנגרם לעוררת כתוצאה מאותה העברה של המקרקעין ללא תמורה, היא פנתה תחילה לבית המשפט וביקשה לבטל את העסקה ולאחר שבית המשפט הוציא פסק דין כמבוקש על ידה, על יסוד אי התגוננות העורר, פנתה למשיב והגישה תצהיר לביטול הסכם המכר ללא תמורה. משמע כי היא מכירה בעובדה שאותו הסכם יצר התחייבות משפטית מחייבת שהצריכה פנייה מצדה לבית המשפט לביטול אותה התקשרות. מכל מקום, אין ממש בטענות העוררים בדבר היעדר כוונה אמיתית והיעדר גמירת דעת להעברת המקרקעין ללא תמורה. כאמור, חזקה היא כי אדם החותם על הסכם, חתימתו מעידה על גמירת דעת מצדו להתקשר באותה עסקה מושא ההסכם, וחובת ההוכחה על הטוען אחרת. בענייננו לא הצליחו העוררים לסתור בראיות משכנעות את החזקה של כוונה וגמירת דעת העולה מעצם חתימתם להסכם המכר ללא תמורה. נהפוך הוא, עובדות המקרה וכלל הנסיבות מצביעים על כך כי עת חתמו על הסכם המכר ללא תמורה הייתה לעוררים כוונה מלאה ואמיתית לבצע אותה העברה של זכויות במקרקעין מהעורר לעוררת וכי הייתה להם גמירת דעת מוחלטת להתקשר ביניהם בעסקה זו. רק מאוחר יותר, ויותר מתשע שנים לאחר מכן, ורק עקב נסיבות שאינן קשורות לעסקה עצמה - מאסרו של בעלה של העוררת וזכותה לכאורה לקבלת קצבאות מהמוסד לביטוח לאומי שלא הצליחה לממשן בהיותה בעלת זכויות במקרקעין, פנתה העוררת לדרך של ביטול העסקה שהשתכללה והייתה עובדה מוגמרת משך שנים רבות לפני כן. אם כן, אין מדובר בעסקה שלא נכנסה לתוקף או בעסקה בטלה מלכתחילה אלא בבקשה של הצדדים לאותה עסקה לבטלה. השאלה הדורשת הכרעה בערר זה היא אפוא האם לפנינו ביטול אמיתי של עסקה זו או שמא הביטול המבוקש בא משיקולים של טובת הנאה כלכלית זו או אחרת. השאלה אם הביטול הוא אמיתי או לא מתבטאת בראש וראשונה לעניין תחולתו למפרע של הביטול, אם הביטול אמיתי במובן זה שהעובדות החדשות שלא היו ידועות לצדדים במועד כריתת ההסכם גורמות לכך שהם לא התכוונו ליצור מכירה מלכתחילה, או שהיתרון בפעולת הביטול נולד מאוחר יותר ולמעשה עד לביטול ראו הצדדים את המכירה הראשונה כפעולה קיימת ומקובלת עליהם, אבל שינו את דעתם ורוצים כיום לבצע מכירה חוזרת. במקרה של מכירה חוזרת, הצגת המכירה כביטול למפרע נעשית רק למראית עין כדי להשיג יתרונות מס ולכן לא יינתן לה תוקף. העוררת משיקוליה בחרה להתגבר על הסירוב של המוסד לביטוח לאומי למתן קצבה באמצעות ניסיון של ביטול העסקה. חשוב לזכור כי העסקה שבענייננו היא בין קרובי משפחה והלכה היא כי בעסקאות בין קרובי משפחה יש לנהוג ביתר זהירות, זאת משום שבמסגרת המשפחה ניתן להגיע לכל מיני הסדרים כדי להשיג יתרון זה או אחר. אמנם בענייננו יש להניח כי בנקודת הזמן שבה פנתה העוררת בתובענה לבית המשפט המחוזי ולאחר מכן למשיב לביטול העסקה אכן התכוונו העוררים לבטל את העסקה, אולם אין די בכך ואין מקום לראות בביטול זה ביטול שחל למפרע ומחייב החזרת הגלגל אחורה. במשך השנים קבעה הפסיקה מבחני עזר שונים שישמשו להכרעה בשאלה אם מדובר בביטול אמיתי אם לאו, בין היתר: אם מדובר בביטול בהסכמת הצדדים, שאז ייבחן הביטול ביתר זהירות ודקדקנות; אם קיים קשר משפחתי או אחר בין הצדדים, שאז גובר החשש כי הביטול מבוסס על שיקולי הימנעות ממס; מטרת הביטול, האם המטרה העיקרית היא חיסכון במס או קיים טעם כלכלי אחר; משך התקופה בין כריתת ההסכם לביטולו - ככל שהתקופה ארוכה יותר הנטייה היא לראות את הביטול כפיקטיבי; האם העסקה הושלמה ונקלטה, למשל, אם נרשמו המקרקעין על שם הקונה. בענייננו אין מדובר בביטול אמיתי רטרואקטיבי של העסקה אלא בביטול אשר הצדדים החליטו עליו נכון לנקודת הזמן המסוימת שבה פנתה העוררת לבית המשפט המחוזי בתובענה לביטול העסקה ומתוך כוונה להשיג יתרונות כלכליים כמו גמלת לימודים וקצבת הבטחה הכנסה שתקבל עוררת מאת המוסד לביטוח לאומי. משכך צדק המשיב כאשר לא ראה בביטול הנטען ביטול אמיתי ודחה את בקשת הביטול של העוררים.

תוצאה

הערר נדחה. העוררים חויבו בהוצאות בסך 3,000 ש"ח.

בבית המשפט: : ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בנצרת

לפני: כב' השופט ה' חאטיב והחברים א הללי ונ' זועבי

ניתן ביום: 13.1.2015

 

<center>>

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
סטיב ויטקוף (דוברות משרד ראש הממשלה)סטיב ויטקוף (דוברות משרד ראש הממשלה)

סטיב ויטקוף מכר מניות ב-120 מיליון דולר; הונו: מעל 350 מיליון דולר

השליח של טראמפ במזרח התיכון והאיש שאחראי בצד האמריקאי על השיחות לשחרור החטופים, נכנס לממשל כאיש עסקים אמיד; מחזיק במניות אובר, סיסקו, קריפטו, נדל"ן ועוד

אדיר בן עמי |
נושאים בכתבה סטיב ויטקוף

סטיב ויטקוף, איש העסקים ואיש אמונו של טראמפ במזרח התיכון מכר חלק ממניותיו בחברת הנדל"ן שבשליטתו. בדיווח שלו נחשף היקף אחזקות מרשים שכולל השקעות במקרקעין, סטארט-אפים, מטבעות דיגיטליים, כלי טיס וחשבון מזומן בסך 50 מיליון דולר

ויטקוף, מכר אחזקות בשווי 120 מיליון דולר בחברת הנדל"ן הפרטית שלו Witkoff Group, במסגרת מהלך שנועד להפחית סיכונים של ניגוד עניינים. לפי הדיווח, המכירה בוצעה כחלק מתוכנית כוללת להקטנת חשיפות והכנסות פוטנציאליות שעלולות להתנגש עם תפקידו הדיפלומטי. ויטקוף משמש כשליח מיוחד מטעם טראמפ למזרח התיכון ומשימות שלום נוספות, כולל מעורבות פעילה במגעים בין ישראל לחמאס ואף הרחבת סמכויות לאזור אוקראינה.

הצצה לנכסים של ויטקוף

לפי המסמכים, לויטקוף שווי מינימלי של 350 מיליון דולר - אך מדובר בגילוי חלקי. ככל הנראה שוויו האמיתי גבוה בהרבה. בין הנכסים: נדל"ן יוקרתי במיאמי, ניו יורק ודרום פלורידה, מניות ברדיט, אובר, סיסקו ו-SpaceX והשקעות בקרנות גידור, מטבעות קריפטוגרפיים ואפילו כלי טיס.

המסמך כולל גם את פירוט ההכנסות מהשנה החולפת: 35 מיליון דולר שהתקבלו כדיבידנדים מאחת מחברות ההחזקות שבשליטתו - המחזיקה בין היתר בנדל"ן, חברת ניהול גולף, מלונות וחברת הקריפטו World Liberty Financial.

World Liberty Financial - שיתוף פעולה כלכלי עם משפחת טראמפ

ויטקוף ובניו הקימו בשנה שעברה את חברת הקריפטו World Liberty Financial יחד עם שלושת בניו של טראמפ: דונלד טראמפ ג'וניור, אריק טראמפ וברון טראמפ. החברה אחראית על השקת מטבע הקריפטו USD1, ששימש את קרן MGX מאבו דאבי להשקעת ענק של 2 מיליארד דולר בבורסת Binance. מדובר בקרן השקעות ממשלתית של איחוד האמירויות.

לפי גילוי קודם, טראמפ עצמו גרף רווחים של 58 מיליון דולר מהמיזם. ויטקוף, לעומת זאת, לא פירט את חלקו בהכנסות.

עולים לישראל
צילום: רשתות חברתיות סעיף 27

העלייה בירידה: פחות עולים ב-2024, רובם מרוסיה

הלמ״ס פרסמה היום נתונים חדשים על העלייה לישראל בשנה החולפת: ירידה של כשליש נרשמה במספר העולים לעומת 2023, ובהמשך למגמת הירידה מאז 2022 - שנת השיא. מרבית העולים הגיעו מרוסיה וממדינות חבר העמים לשעבר, ורובם השתקעו במרכז הארץ. העולים מבוגרים יותר מהממוצע באוכלוסייה הכללית בארץ, והם משכילים במיוחד

עוזי גרסטמן |

מספר העולים לישראל ב-2024 הסתכם ב-31,068 בלבד - ירידה של 32.6% לעומת השנה הקודמת, שבה הגיעו 46,069 עולים. מדובר בשנה השנייה ברציפות שבה מספר העולים יורד, אחרי שנת השיא 2022 שבה הגיעו 74,807 עולים, רובם בעקבות המלחמה בין רוסיה לאוקראינה. מנתוני הלמ״ס שפורסמו היום עולה כי גם במחצית הראשונה של 2025 נמשכת מגמת הירידה: עד יולי עלו לישראל 11.3 אלף איש בלבד - ירידה חדה של 42% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

כ-70.6% מכלל העולים ב-2024 הגיעו ממדינות חבר העמים לשעבר. רוסיה בלטה במיוחד עם 19,091 עולים - יותר מ-60% מכלל העלייה בשנה הזו. מספר העולים מאוקראינה ירד לשפל של שני עשורים עם 948 בלבד, ומבלארוס הגיעו 713. עוד נרשמו 2,864 עולים מארה"ב, 2,004 מצרפת ו-600 מבריטניה. בפילוח לפי יבשות, מרבית העולים הגיעו מאירופה (80.4%), אך נרשמה עלייה קלה בשיעור העולים ממדינות אמריקה ואוקיאניה - 14.1%, לעומת 8.9% ב-2023.

העולים החדשים מבוגרים יותר מהאוכלוסייה הכללית בישראל: הגיל החציוני שלהם הוא 36.4 שנה - גבוה בשש שנים מהממוצע באוכלוסייה (30.4). בקרב העולים רק 16.7% היו ילדים עד גיל 14, לעומת 27.5% בכלל האוכלוסייה. שיעור גילאי העבודה (64-15) הגיע ל-71.8%, לעומת 59.5% באוכלוסייה. יותר משלושה רבעים מהעולים בני 15 ומעלה הגיעו עם 13 שנות לימוד ומעלה, ו-37.9% מתוכם בעלי השכלה של 16 שנות לימוד לפחות. שני שלישים מן העולים עסקו במשלח יד אקדמי לפני עלייתם, בעיקר בתחומי המשפט, החברה והתרבות (28.6%), מדע והנדסה (24.6%) וטכנולוגיות מידע (12.2%).

נשים מהוות את רוב העולים – 52.2% לעומת 47.8% גברים. הגיל החציוני של הנשים גבוה מעט מזה של הגברים - 36.9 לעומת 35.8. רוב העולים בגילאי 15 ויותר הם נשואים - 63.6% מהגברים ו-57.8% מהנשים.

המרכז ותל אביב היו אזורי הקליטה העיקריים של העולים שהגיעו לארץ: ביחד הם משכו יותר ממחצית מהעולים – 17,040 איש (28.2% למחוז המרכז ו-26.7% לתל אביב). אחריהם נמצאים מחוז חיפה (17.3%), ירושלים (10.9%) והדרום (8.9%). בפילוח לפי ערים, בולטת נתניה עם מספר העולים הגבוה ביותר - 4,943 (15.9%), אחריה תל אביב-יפו עם 4,829 (15.5%), חיפה (3,817), ירושלים (2,615) ובת ים (1,940). בנתניה כ-80% מהעולים הגיעו מרוסיה, ואילו בירושלים ובבית שמש בולט שיעור העולים מארה"ב - 37% ו-64%, בהתאמה.