דיירים אשר בונים בנייה עצמאית של פרויקט תמ"א 38 צריכים ליהנות ממע"מ בשיעור אפס

במתן שירותי בנייה לפי תמ"א 38 נקבע מס בשיעור אפס בבנייה לדיירים. שיעור מס זה מאפשר ליזמים לקזז את התשומות מחד גיסא ולא לגבות מע"מ מהדיירים מאידך גיסא ובכך הוא מתמרץ את היזמים לבצע עסקאות תמ"א 38. לשון החוק מתייחסת רק למקרה שבו הדייר מוכר את זכויותיו ליזם ולכן לכאורה דייר המחליט לבנות בעצמו את תמ"א 38 ללא התערבות היזם, אינו זכאי למס בשיעור אפס ומחויב לשלם מע"מ מלא על שירותי הבנייה. אנו סבורים כי אין סיבה להבחנה זו, המובילה לאי שוויון בין דיירים המחליטים לפנות ליזם מול דיירים הבונים עצמאית, ומוצע לתקן את החוק או ליתן פרשנות מקלה על ידי רשויות מע"מ ולאפשר גם לדיירים הבונים את הבניין בעצמם שיעור מס על הזמנת הבנייה של דירותיהם ובכך לתמרץ את הדיירים המעוניינים לבנות באופן עצמאי. בשנת 2005 פורסמה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מספר 38 (להלן: "תמ"א 38") אשר מטרותיה הן היערכות כוללת להתמודדות עם רעידות אדמה וכן עידוד לחיזוק מבניים קיימים אשר בנייתם אושרה לפני 1 בינואר 1980, ואינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה. כדי לעודד ולתמרץ יזמים לבצע תמ"א 38 הוחלט לתת ליזמים הטבות בהיבט המיסוי. לאחרונה, לקראת סוף 2014, נחקק תיקון מס' 47 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק"). טרם התיקון היו יזמים אשר חתמו על הסכם תמ"א 38 פטורים ממע"מ עבור שירותי הבנייה אשר סיפקו לדיירים, אך פטור זה מנע מהם לנכות את מס התשומות הכלול בחשבוניות המס אשר הוצאו להם.   התיקון נועד להפחית את נטל המס של היזמים בכך שבוטל הפטור עבור שירותי הבנייה שמקבלים היזמים ונקבע מע"מ בשיעור אפס, דבר אשר מאפשר ליזמים לקזז את התשומות מחד גיסא ולא לגבות מע"מ מאידך גיסא. הטבה זו, כפי שאנו מבינים מלשון החוק בסעיף 31ב(ב), מיחסת את שיעור מס אפס רק ל"מתן שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק בתמורה למכירת הזכות", כלומר רק לגורם אשר נותן שירותי בנייה במסגרת תמ"א 38 בתמורה למכירה, קרי, היזמים. במקרה שבו אין לכאורה מכירה של זכויות במסגרת תמ"א 38 - ולאחרונה אנו שומעים על מקרים רבים שבהם הדיירים מעוניינים לבצע תמ"א 38 באופן עצמאי ללא תיווך של יזם, הדיירים לא יהיו זכאים ליהנות ממע"מ בשיעור אפס אלא יחויבו לשלם מס מלא עבור שירותי הבנייה שיינתנו להם, דבר היוצר אי שוויון. לצורך המחשה, נתבונן בשני בניינים דומים בעלי מספר דיירים זהה, הנמצאים באותו אזור מגורים ועומדים בתנאי תמ"א 38. בבניין הראשון הדיירים מחליטים לפנות ליזם שיבצע את התמ"א ואילו בבניין השני הדיירים מחליטים לא לפנות ליזם אלא לבצע את התמ"א באופן עצמאי. בבניין הראשון היזם לא נדרש לשלם מע"מ בגין שירותי הבנייה הניתנים לדיירים וביכולתו אף לנכות את מס התשומות הכלול בחשבוניות המס אשר הוצאו לו. מנגד, הדיירים אשר בבניין השני נדרשים לשלם את מלוא המע"מ. אי השוויון הנובע מהמצב הקיים כיום בחוק מונע מקבוצה נוספת להיכנס לתחום של תמ"א 38. השאלה היא האם יש סיבה להבחנה בין דיירים הפונים ליזם לעומת דיירים המבצעים תמ"א באופן עצמאי 38? אנו סבורים כי אין סיבה להבחנה בחוק. לפיכך מוצע לתקן את החוק, ליתן פרשנות מקלה יותר ולאפשר לדיירים הבונים את הבניין בעצמם שיעור מס אפס על הזמנת הבנייה של דירותיהם, כמו ליזמים. השוואת תנאי הבנייה העצמית לתנאי הבנייה של היזמים לא רק שתייצר שוויון, אלא אפשר גם שתיצור שוק תחרותי יותר שיביא את היזמים לתת לדיירים תנאים טובים יותר ממה שהציעו להם עד כה. ייתכן שבעבר היה נכון לתמרץ אותם יזמים בכדי שיבצעו תמ"א 38, כיוון שכמעט ולא היו יוזמות פרטיות של דיירים לבצע תמ"א 38, אולם היום המצב משתנה ואנו רואים יותר ויותר אנשים המעוניינים לבצע את תמ"א 38 באופן עצמאי, ולפיכך אין סיבה להבחנה בחוק. בסיכומו של דבר, שינוי החוק מייצר שוויון ועולה בקנה אחד עם מטרותיה של תמ"א 38 בכך שאנו מתמרצים קבוצה נוספת של אנשים לבצע תכנית זו.

הכותב – ממשרד עו"ד מאיר מזרחי ושות'     <center>>