היבטי המיסוי בעסקת תמ"א 38(2)

שאלה: ------------ במסגרת עסקה הכוללת הריסת בניין ובניית בניין חדש תחתיו מכוח תמ"א 38(2) (על פי רשות המסים עסקה זו נחשבת עסקת קומבינציה), מבקש אחד הדיירים לקבל דירה גדולה יותר שעל פי ההסכם הבסיסי עם כלל הדיירים שייכת ליזם. בתמורה הוא מסכים לשלם את הפער בשווי בין שתי הדירות. השאלות: 1. אילו פטורים ממס שבח יכולים לנצל כלל הדיירים? 2. מהן השלכות המיסוי בגין העסקה המתוארת לעיל, הן על היזם והן על הדייר (מבחינת מס שבח, מס רכישה, מס הכנסה ומע"מ) - האם רואים בעסקה שתי עסקאות נפרדות או שחיוב המס חל על ההפרש?

תשובה: ------------ בעסקאות מסוג תמ"א 38(2) מתבצעת הריסה של המבנה הקיים ובניית מבנה חדש תחתיו. אחת החלופות להוצאה לפועל של עסקה מסוג זה היא עריכת הסכם שיתוף בין הדיירים בבניין הקיים וייחוס זכויות הבנייה ביניהם, כך שאפשר יהא למכור בפטור ממס (במעין עסקת קומבינציה) את הדירות הקיימות ולקבל דירות אחרות תחתיהן. בעסקה שכזו עסקינן במיסוי רגיל של מכר חלקי שבו היזם משלם מס רכישה על שווי הזכויות במקרקעין שהוא קונה (המשקף את שווי שירותי הבנייה שהוא מעניק לבעלים). בעלי דירות שאינם זכאים לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה על פי חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 או תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") - יחויבו במס שבח. באשר לחבות במע"מ, עסקינן בתשלומי מע"מ וניכוי תשומות כבכל עסקת מכר חלקי רגילה. אציין כי כיום קיימת הצעת חוק לתיקון החוק כך שהוראות הפטור הקיימות באשר לעסקאות תמ"א 38 רגילות יחולו גם לעניין עסקאות תמ"א 38(2).

המשיב - ממשרד אבישי מלכא ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן