על הזדמנויות בשוק הנדל"ן בישראל - מגורים או מניב?

בימים בהם שוק ההון הינו אפיק מסוכן, במילים עדינות, בהן הריבית בבנק לפיקדונות נמוכה מאוד האם כדאי להשקיע בנדל"ן מניב והאם זה אפשרי כלל ל"משקיע הקטן"?
עו"ד אליעזר אשל |

הפיכת משבר להזדמנות

בחינה של שוק הנדל"ן מצביעה על עובדה מעניינת - לאורך זמן ולמעט אירועים נקודתיים, מחירי הנדל"ן בישראל רק עולים. עובדה זו בשילוב ההבנה כי עתודות קרקע לבנייה הולכות ונעלמות, הרי שהשקעה בנדל"ן לטווח ארוך צפויה להניב תשואות כדאיות. דווקא היום כאשר מחירי הנדל"ן המניב ירדו נדמה כי זה הזמן להשקיע בנדל"ן מניב.

נדל"ן למגורים או נדל"ן מניב?

מרבית המשקיעים נרתעים מהשקעה בנדל"ן מניב מסיבה פשוטה ולא רציונלית. חוסר הבנה, חוסר רצון להתעסק בתשלומי מס. בעוד דירת מגורים מושכרת, בד"כ פטורה ממס בהשכרתה ובמכירתה, נכס מסחרי (כגון משרדים ו/או חנויות) אינן פטורות ממס. עם זאת, דווקא נדל"ן מסחרי מניב תשואות גבוהות משמעותית מנדל"ן למגורים ועלותן לרכישה במקרים רבים יכולה להיות נמוכה משמעותית מרכישת דירה.

כך לשם הדוגמא, רכישת נדל"ן מניב יכולה לעלות החל מעשרות אלפי דולרים, להבדיל מדירות אשר מרביתן יעלו במאות אלפי דולרים. זאת ועוד, ניתן לרכוש, דווקא היום, נדל"ן מניב אשר יניב תשואה של 9-10% ומעלה להבדיל ממגורים אשר יניב בד"כ עד 4-5%.

כיצד קונים נדל"ן מניב ומה חשוב לבדוק?

טרם רכישת נדל"ן מניב רצוי לבדוק:

1. יציבותו של השוכר, תמיד עדיף להשכיר לגוף יציב ככל הניתן כגון בנק ואולם בהתאם לגודל העסקה ניתן להסתפק ברואי חשבון, עורכי דין, רופאים וכו'.

2. אורכה של תקופת השכירות (ללא אפשרות יציאה), ככל שתקופת השכירות ארוכה יותר, כך יציבות הכנסת התשואה מובטחת. דווקא בתקופה שכזו יש לכך חשיבות.

3. גובה התשואה, מובן כי זהו מרכיב חשוב.

4. שוויו של הנכס ללא התשואה, חשוב לוודא כי רוכשים נכס בשווי ריאלי (מחיר למ"ר) בהתעלם מגובה התשואה ע"מ להימנע ממקרה בו עם עזיבת השוכר הנכס יניב תשואה נמוכה ומכירתו תניב הפסד ניכר לרוכש. במובן זה כדאי לבדוק את סחירותו של הנכס, היינו, האם מדובר במרכז בו יש תפוסה טובה של שוכרים, האם ניתן למכור נכס בקלות? וכו'.

5. שמאות, הואיל ומימון של הנכס מחייב שמאות, הרי ראוי וכדאי לרכוש שירותי שמאי טרם הרכישה על מנת לבדוק את ההיבטים השונים של הכנס.

6. עלויות נלוות-בדומה להוצאות "ועד בית" בנכסים מניבים רבים ישנה חברת ניהול המלווה את המרכז או הבניין ? כדאי לבדוק את השירותים הניתנים וגובה דמי הניהול.

מימון

מימון נכס מניב דומה מאוד לרכישת דירה. מרבית הבנקים למשכנתאות מעניקים משכנתאות לרכישת נכסים מניבים. עלויות המשכנתא מעט גבוהות יותר ותקופות ההחזר בד"כ נעות עד ל- 10 או 15 שנים. עם זאת, בהתחשב בעלות הרכישה הנדרשת, שכאמור קטנה מדירות, אין הדבר צריך להרתיע.

מיסוי

כאמור, הכנסות מנכסים מניבים אינן פטורות. מכירתם למי שאינו עוסק בתחום חייבת ב- 20% מס ליחיד, ו- 25% מס לחברה. הכנסה משכירות הינה הכנסה החייבת בתשלום מס שוטף. גם רכישת הנכס ומכירתו חייבים במע"מ (למעט מעט מאוד סייגים). ייעוץ מס פשוט אצל יועץ מס או רו"ח יכולים לפטור את המבוך שאינו כה מסובך.

לסיכום, רכישת נכס מניב בתשואות שאינן ניתנות להשגה היום בתחומים אחרים הינו אפיק השקעה ראוי וכדאי.

מאת: עו"ד אליעזר אשל, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד יורם ל. כהן, אשלגי, אשל

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
פיטורים
צילום: copilot

גל הפיטורין מתגבר והולך ומגיע עד עובדי המדינה

אנחנו עדים לפיטורין במגזר הטק כבר מספר חודשים, ובכל זאת ההודעה של פייבר על חזרה לפורמט של סטארט-אפ ועל פיטורין של 250 עובדים היא דרמטית, ואליה מצטרפת הודעה של זיפריקרוטר, שסוגרת את מרכז המחקר והפיתוח שלה בישראל; בנוסף, גם המגזר הציבורי מתחיל להתערער, כשהחשב הכללי, יהלי רוטנברג, אותת על פיטורין צפויים של כ-20,000 עובדי מדינה (שליש מעובדי המטה)

רן קידר |
נושאים בכתבה פיטורים AI

לאחרונה, כמעט ולא היה יום שבו לא היתה כותרת אחת לפחות על פיטורין בחברה גדולה. רשימת השמות אינסופית וכוללת את אינטל (שנמצאת גם ככה במהלכי ייעול דרמטיים), מיקרוסופט, אמזון, גוגל, סיילספורס, והנה אתמול פייבר, חברה ציבורית שנסחרת בוול סטריט, הודיעה על מהלך דרמטי שבו היא מפטרת שליש מכח האדם, כ-250 עובדים, וחוזרת לפורמט של סטארטפ. לרוב, השוק אוהב לשמוע על הודעות פיטורין, שממוסגרות בשיח על ייעול ועל שינוי יעדים. אבל כשהחשב הכללי, יהלי רוטנברג, מדבר על כשליש מעובדי המטה של המדינה ש-"יוחלפו" על ידי הבינה המלאכותית, התופעה חורגת מגבולות המגזר הפרטי ובבירור היא קיימת בשוק העבודה כולו, והמגמה ברורה: פחות עובדים, יותר AI. 

אל החדשות על פייבר ועל העתיד התעסוקתי שלה בישראל הצטרפה הבוקר חברה נוספת, כש-ZipRecruiter הודיעה על סגירת מרכז המחקר והפיתוח שלה בישראל, בדרך לפיטורי כל עובדי הסניף המקומי, כ-65 במספר, ימים ספורים לפני החגים. 

מנכ"ל פייבר, מיכה קאופמן, הגדיר את המהלך כ-"איתחול כואב" והדגיש כי הפיטורים נוגעים לכל המחלקות, וכי ההחלטה היא אחת הקשות שקיבל עד כה. הסיבה המרכזית הוגדרה כך: טכנולוגיות AI כבר מסוגלות לבצע חלק גדול מהשירותים שבעבר שווקו בפלטפורמת הפרילנסרים של פייבר, ופוגעות ישירות במודל העסקי שלה קאופמן לא לבד, כמובן, ולצד ההצהרה שלו, ניתן לראות גם הצהרות עם טון אחר, כפי ששמענו לאחרונה ממנכ"ל סיילספורס, מארק בניוף, שהתגאה בפני משקיעים בכך שהחליף 4,000 עובדים בסוכני AI, וכך התייעל וצמצם את מחלקת התמיכה שלו מ-9,000 ל-5,000 בלבד. 

כמובן, שהגורם המרכזי הוא יכולותיה של הבינה המלאכותית וכמובן שהמגמה אינה ייחודית לישראל. בארה"ב פוטרו מאז תחילת השנה מעל 800 אלף עובדים, כשענפי הטכנולוגיה, הקמעונאות והייצור הם הנפגעים העיקריים. ענקיות כמו מיקרוסופט, אמזון, מטא ו־סיילספורס קיצצו אלפי משרות תוך כדי השקעה מסיבית במערכות AI. גם מגזרי שירות הלקוחות והפיננסים נפגעים, כאשר בנקים וחברות ביטוח מחליפים עובדים במערכות אוטומטיות. מגמות דומות ניכרות גם באוסטרליה ובאירופה, שם ממשלות מטמיעות מערכות AI לטיפול בפניות אזרחים ובניהול מערכות חירום.

הבשורה הדרמטית מגיעה לא רק מהמגזר העסקי אלא גם מהמגזר הציבורי. בארה"ב, הקמת ה-DOGE (המחלקה ליעילות ממשלתית) הובילה לירידה דרמטית במספר עובדי המדינה, בעיקר בתחומי מטה ושירות. בחודש מרץ 2025 לבדו הוכרזו פיטורים בהיקף של כ־275 אלף עובדים פדרליים. במנהל השירותים הממשלתיים (GSA) הוחל בצ’טבוט בשם GSAi שמבצע משימות עבור כ־1,500 עובדים, צעד שהוביל לצמצומים חדים במשרות מנהלתיות. במשרד לענייני ותיקים נרשמה תוכנית רחבה לקיצוץ כ-83 אלף משרות, שבסופו של דבר הוקטנה ל-30 אלף לאחר שילוב פרישות טבעיות והתפטרויות. וכך, הסקטור הציבורי האמריקאי גם הוא חלק מהמגמה של פיטורין והתייעלות. 

משה בן זקן, מנכ"ל משרד התחבורה צילום: שלומי יוסףמשה בן זקן, מנכ"ל משרד התחבורה צילום: שלומי יוסף
ועידת התשתיות

מנכ״ל משרד התחבורה על איך משיגים תקציבים מהאוצר, רכבים אוטונומיים ואובר

משה בן זקן מדבר על השיח מול האוצר, על התחב״צ, על רכבת מהירה לחיפה ועל זה שחייבים להשקיע בתשתיות אפילו אם הרובוטקסי בדרך לפה כי ״גם טסלות יכולות להיתקע בפקקים״; הוא משוכנע שישראל בדרך למהפכה תחבורתית אבל מזהיר שלא יקרה כלום בלי תקציבים, ביצוע והרבה מרפקים

מנדי הניג |

משרד התחבורה טוען שהוא סוף סוף "שם גז". בועידת התשתיות של ביזפורטל, מנכ"ל המשרד משה בן זקן נשמע אופטימי, אבל לא מתכחש למציאות הקשה שפוגשת את כולנו כל בוקר על הכביש. לדבריו, תקציבי עתק כבר ממומשים בשטח, פרויקטים של רכבות מהירות מתקדמים, וגם על מהפכת התחבורה האוטונומית הוא אומר "אנחנו שם".

בראיון על הבמה, בן זקן מדבר בגובה העיניים, הוא לא חושש להשתמש בביטויים כמו "צריך להיות ערס מול האוצר" כדי להזרים תקציבים, מצהיר על התנגדות לאגרת גודש "לפני שתהיה אלטרנטיבה אמיתית", ומסמן מטרות: הקלה בעומסים, מאבק בתאונות, קישוריות לפריפריה וקידום תחבורה ציבורית גם בתקצוב וגם בשירות.

אבל לא רק רכבות כבדות על הפרק גם רכבים ללא נהג. בן זקן מגלה שמשרד התחבורה כבר בשיח מתקדם עם טסלה, כדי לאפשר לישראלים להפעיל את הרכב האוטונומי שלהם כשאטל פרטי. "מי שיש לו טסלה יוכל להגדיר בתוכנה שהרכב יצא לעבוד כשאתה לא נוהג בו", הוא אומר. ומה עם Uber? גם בדרך פה. בן-זקן אומר שהם חידשו את הקשרים מול החברה והם מנסים למצוא את הנוסחה שתאפשר את ההפעלה בישראל בלי לפגוע בנהגי המוניות.


לצפיה בועידה - 



ועידת התשתיות של ביזפורטל שיחה עם משה בן זקן, מנכ"ל משרד התחבורה

איך הגעת לכאן היום? המשתתפים בפאנלים האחרים נסעו אפילו יותר משלוש שעות כדי להגיע בזמן לועידה

האמת שהגעתי מפגישה כאן בסמוך, הייתי כבר במרכז.

לא נתקעת בפקקים?