ה-NOI יגיע ל־660 מיליון שקל? כך מגה אור מתכננת לצמוח

קבוצת מגה אור, שבשליטת צחי נחמיאס, ממשיכה להתרחב ולהציב יעדים שאפתניים. ככל הנראה בתקופה האחרונה הרבה יזמים בולמים השקעות וממתינים לאות מהשוק - מה שנקרא 'יושבים על הגדר', וכעת החברה מציגה אסטרטגיה שנראית ברורה ככל שעולה מהדיווחים האחרונים: הרחבה עקבית של פעילות הליבה בתחום הלוגיסטיקה והמרכזים המסחריים, ובו בזמן היא גם נכנסת לתחומים נוספים כמו חוות שרתים ואנרגיה מתחדשת.

כעת, נשאלת השאלה, מה עלות החוב? הרי שכנגד כמעט כל השקעה משמעותית של חברות - יש חוב גדול שעומד ולעיתים אף 'חונק' את החברות בשל ריבית גבוהה, במיוחד בשל סביבת הריבית הגבוהה בה אנחנו נמצאים. אז זהו שעלות החוב הממוצעת של מגה אור (לפי Wacc), עומדת על שיעור ריבית של 1.93% בנוסף - על בסיס דוח התזרים נראה כי לאורך השנים האחרונות הוא גדל וזה מביא יחד עם שיעור הריבית הנמוך שהחברה משלמת לסוג של 'אוויר לנשימה' עבור הפעילות השוטפת. וכך גם היא ממשיכה להיכנס לפרויקטים נוספים בתחומים שבהם היא פועלת.

לפי המצגת למשקיעים, ה־NOI צפוי לעמוד השנה על כ-267 מיליון שקל - ולזנק בתוך שלוש שנים לרמה של 660 מיליון שקל. אלא שצריך לזכור שמדובר בתחזית מנורמלת, המבוססת על הנחה שכל הפרויקטים הנמצאים כיום בבנייה יאוכלסו בזמן, ישכירו את מלוא השטח, וישמרו על תשואה תפעולית גבוהה. זו לא הבטחה – זו הערכה. כמו כל החשבונאות, גם התחזית נערכת על בסיס הערכות ואומדנים, אך כפי שאנחנו יודעים לא תמיד בסוף הדרך מקבלים את התוצאה - אבל עדיין, לתחזית יש משמעות רבה גם לחברה וגם למשקיעים, בעיקר מהסיבה שאם החברה מתבססת על משהו ולא 'פוגעת' בו, היא מייצרת חוסר אמון בהנהלה. מצד שני - כאשר היא כן מייצרת ואף עוברת את התחזית, זה מאותת לשוק שאפשר להאמין לחברה בדבר תחזיותיה. וזה משמעותי.

מאחורי התחזיות נמצאת החברה, שכיום מחזיקה ב־32 מרכזים לוגיסטיים, 19 מרכזים מסחריים פתוחים, ועוד נכסים ייעודיים להשכרה לשוכרים גדולים. שיעור התפוסה של החברה בנכסים המניבים שלה עומד על 99%. אבל החלק המעניין באמת נמצא בצנרת: פרויקטים בהקמה בהיקף של כ־280 אלף מ"ר, שמרביתם צפויים להתחיל להניב תזרים בשנים הקרובות.בין היתר מדובר בפארק טכנולוגי במודיעין, מרכז לוגיסטי לבית פוקס בבית שמש, ופארק תעשיות יואב - והם אמורים להתחבר לרצף תזרימי חדש שיגולגל קדימה אל הדוחות.

שוק הקרקעות מתקרר? תחשבו שוב

במקביל לפעילות השוטפת, מגה אור פועלת לרכישת קרקעות חדשות - גם בתקופה שבה שוק הקרקעות נחשב לכזה ש'מתקרר'. כך למשל, היא זכתה לאחרונה במכרז לרכישת קרקע בגודל של 70 דונם סמוך לצומת להבים, ליד מפעל סודהסטרים - ושילמה כ־151 מיליון שקל, לעומת שומת שמאי של כ־95 מיליון בלבד. העסקה מצטרפת לקרקע צמודה שברשות החברה כבר נמצאים בה 80 דונם. במילים אחרות: מגה אור אוספת שטחים בדרום בקצב שיטתי - ושוברת את התפיסה שלפיה כדאי להמתין בינתיים בצד. בנוסף לעלות הקרקע - החברה תשלם סכום שיעמוד על כ-22 מיליון שקל עבור עלויות פיתוח.

כמו כן, בשנים האחרונות נכנסה הקבוצה לפעילות מאסיבית בתחום חוות השרתים, והציגה במצגת תוכניות להקים מתקנים בהספק כולל של 96 מגה וואט עד סוף השנה הבאה - חלקם עם הסכמים חתומים מראש. גם תחום האנרגיה לא נשאר מאחור: פעילות ברומניה כוללת תכנון למערכות אגירה בהיקף של ג'יגה־וואט שעה עד סוף העשור. החיבור בין נדל"ן, תשתיות ותחומי צמיחה נראה טבעי - אבל מעלה שאלה פשוטה: עד כמה אפשר להתרחב מבלי להסתכן בפיזור יתר? בצד הפיננסי, מגה אור מציגה פרופיל זהיר יחסית: יחס הון של 38% מהמאזן, יתרות נזילות של 1.4 מיליארד שקל, ודירוג אשראי של +ilA. חשוב לציין - שיעור החוב המשוקלל של החברה כפי שצוין לעיל הוא 1.93% - בעוד שיעור התשואה המשוקלל על הנכסים מגיע לשיעור של 6.6% - מה שמשאיר מרווח נאה על הנייר.

עוד דבר שחשוב לא לשכוח: שיעורי תשואה אינם קבועים, רמות הסיכון בשוק משתנות, והיסטוריה של תפוסה גבוהה אינה תעודת ביטוח לעתיד. בנוסף, תחזיות ה־FFO של החברה מבוססות על הנחה שכל הפרויקטים יושלמו בזמן, יושכרו בתפוסה מלאה (כפי שהיה עד היום - 99%) ולפי שיעורי תשואה יציבים - תרחיש שלא בהכרח יתממש,  בייחוד שאנחנו שומעים על עליית מדד התשומות, עלויות בנייה מתייקרות וחוסר ודאות בשוק השוכרים.

גם המעבר לתחומים חדשים, כמו חוות שרתים ואנרגיה - עשוי להניב תזרימים נאים, אך מלווה בסיכונים אחרים לגמרי, רגולטוריים וטכנולוגיים. כשהחברה פורסת את פעילותה על פני כמה זרועות - לוגיסטיקה, תשתיות, אנרגיה,היא מפזרת סיכון מצד אחד, אך גם מאבדת מיקוד תפעולי מהצד השני. מצד אחד היא אכן מפזרת את הביצים ולא שמה את כולם בסל אחד. אבל מצד שני השאלה שצריכה להישאל היא - האם הפיזור הוא מיטיבי עבור החברה. גם בתקופה ששוררת אי ודאות גדולה בשוק הנדל"ן.