דירות להשכרה ומגדלים חדשים: עיריית ירושלים יוזמת התחדשות עירונית
מחירי הדיור בישראל והחוסר בעתודות הקרקע גורמות לרשויות המקומיות לחשוב על פתרונות יצירתיים. אחד מהם הוא נושא ההתחדשות העירונית, שלא רק מיפה את אותם אזורים באמצעות בניית מגדלים או בנייני מגורים במקום בניינים ישנים ומחדשת אותם באמצעות תמ"א 38, אלא גם מגדילה את מספר היחידות.
עיריית ירושלים, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובניה המליצה להפקדה בוועדה המחוזית 3 תכניות בניה חדשות ששתיים מהן עוסקות בהתחדשות עירונית.
התכנית הראשונה היא מוקד אזרחי ברחוב פייר קניג. מדובר תכנית במתחם הרחובות מקור חיים, פייר קניג ויעקב בן דב, בשטח של כ-16 דונם. היא מציעה ביטול שטח בייעוד דרך מאושרת לשימוש חניה, שטח לבניין ציבור לצורך מגרש סחיר למגורים, מסחר וצורכי ציבור, כלפי רחוב פייר קניג, שבו עתידה לעבור הרכבת הקלה ועיבוי שטחי בניה במגרש מאושר למבני ציבור.
בתחום התכנית קיימים מבני בתי ספר ומבני ציבור נוספים, מבנה מגורים בחזית אחורית, הקיים כלפי רחוב מקור חיים וחניון רכבים לחזית רחוב פייר קניג.
בשטח הדרך המאושרת, התכנית מציעה הקמת מגדל מגורים בן 30 קומות ובו 115 יח"ד להשכרה לחזית רחוב פייר קניג, כאשר בקומות המסד למגדל הפרשות מבונות לצרכי ציבור וחזית מסחרית. בנוסף, התכנית מציעה הריסת מבנה המגורים הקיים כלפי רחוב מקור חיים, תוך שינוי ייעוד משטח למבני ציבור לשטח מגורים, לצורך הקמת מבנה מגורים בן 12 קומות הכולל 42 יח"ד. כמו כן, מוצע עיבוי זכויות בנייה למבני הציבור הקיימים במתחם.
ההצעה היא להקים מבנה בעירוב שימושים על רחוב פייר קניג, בשטח בו אושר ייעוד דרך עבור חניה בתכנית הרק"ל - הקו הירוק, כך שהחניה הציבורית שאושרה תוטמן בתת הקרקע במלואה, ויוקם מבנה התואם את אופי רחוב פייר קניג, דבר שיאפשר יצירת דופן בנויה ופעילה לשדרה משמעותית בעיר, שצפויה להיות עירונית ואינטנסיבית והינה גם ציר רק"ל כאמור.
התכנית מציעה בניין הכולל דירות להשכרה למשך 15 שנה ושטח עבור שימושים ציבורים בהיקף של כ- 1200 מ"ר. מגישי התכנית הינם: רשות מקרקעי ישראל ועורך התכנית הינו משרד "אלונים גורביץ אדריכלים בוני ערים".
בנוסף, היא מציעה התחדשות עירונית ברחוב בר יוחאי 1-3. התכנית נמצאת בצומת הרחובות בר יוחאי ויעקב פת. במתחם קיימים 2 מבני מגורים בני 5 קומות, עם סה"כ 94 יח"ד קיימות בשטח של כ-4.466 דונם.
התכנית מציעה פינוי והריסת מבני המגורים ובניה חדשה של שני מגדלי מגורים חדשים בני 34 קומות, מעל 2 קומות מסד, הכוללים חזית מסחרית ושטחי תעסוקה, עם סה"כ 330 יח"ד חדשות. בנוסף, מוצעות הפרשות לצרכי ציבור בשטח קומת המסד, במפלס אחורי הנמצא כלפי השצ"פ הקיים.
הוועדה ביקשה לבחון יצירת מעברים לתחום שכונת קטמונים, בדגש לפארק הקיים בחזית האחורית לפרויקט, ויצירת חזית אחידה של 2 קומות מסד לחזית רחוב פת.
תכנית זו הינה אחת מהתוכניות המקודמות בשכונת קטמונים ח'–ט', כחלק ממערך התחדשות העירונית בעיר. מגישי התכנית הינם מגדלי ברגר 2 ועורך התכנית הינו משרד "סטודיו או 2 איי" (O2A).
התכנית השלישית היא התחדשות עירונית ברחוב בן זכאי 31. הפרוייקט נמצא בין רחוב בן זכאי לרחוב טוביה בן חפץ. במתחם קיים שיכון מגורים בן 4 קומות עם סה"כ 55 יח"ד, בשטח של כ-3.193 דונם.
התכנית מציעה פינוי והריסה של שיכון המגורים ובניה חדשה של שני מגדלי מגורים, הכוללים חזית מסחרית כלפי רחוב בן זכאי - מגדל אחד בן 30 קומות והשני בן 16 קומות, עם סה"כ 210 יח"ד.
בנוסף, מוצעות הפרשות מבונות לצרכי ציבור עבור מעון יום, גני ילדים, שלוחת מתנ"ס ובית כנסת, וכן מעבר להולכי רגל בין שני מגדלי המגורים, המקשר בין רחוב בן זכאי לרחוב טוביה בן חפץ.
גם תכנית זו הינה אחת מהתוכניות המקודמות בשכונת גוננים א' – ו', כחלק ממערך התחדשות העירונית בעיר. מגישי התכנית הינם: תשובה יצחק קטמונים בע"מ ועורך התכנית הינו משרד "יגאל לוי אדריכלים ומתכנני ערים".
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
