"רעידת אדמה קשה זה עניין של זמן"; הנפגעים העיקריים: תושבי הגליל
בימים האחרונים הורגשו שתי רעידות אדמה בעוצמה של 3.5 בצפון הארץ, ומסתמן שזו רק ההתחלה, המדינה מזהירה מפני רעידת אדמה קשה ובלתי נמנעת. הערים שהכי צפויות להיפגע הן ערי הגליל העליון שיושבות על השבר הסורי אפריקני - צפת, חצור וקריית שמונה. והן כבר מראש נמצאות בסיכון גבוה, עם נוכחות אפסית של פרויקט תמ"א 38 שנועד לחזק מבנים מפני רעידות אדמה.
תמ"א 38 לא קיים באותן ערים מפני שבנייה באזורים אלו פשוט לא משתלמת לקבלנים. והתוצאה שהערים הללו מכילות שיעור גבוה של בניינים רעועים שנבנו לפני שנות ה-80, שנמצאים בסכנת התמוטטות בלי כל קשר לרעידת אדמה, וכרגע למדינה אין שום תכנית שנועדה להציל את התושבים מאסון כאוטי. רק בחודשים האחרונים פונו דיירים משלושה בניינים שונים בקרית שמונה, מחשש לקריסה.
סמטת המלכים 4 קרית שמונה, צילום: רונית קורן
"תמ"א 38 זו רמאות אחת גדולה, הפרויקט היה אמור להיות מיועד עבור ערים שנמצאות בסיכון מבחינה ביטחונית, וגם כאלה שכוללות בניינים ישנים משנות ה-60 ה-70, ובפועל רוב הפרויקטים מתקיימים דרומית לעפולה". אומרת רונית קורן, אדריכלית ומתכננת ערים ואזורים, לשעבר מנהלת פרויקט שיקום שכונות בקרית שמונה. ככל שעוברות השנים ככה אנחנו מתקרבים לרעידת האדמה הבאה, והמדינה מודעת לזה כבר 40 שנה, ועדיין לא נעשה כלום בנושא".
פרויקטים של חיזוק מבנים מתמקדים באזורים המרוחקים מהשבר הסורי אפריקני
"הסכנה הגדולה הינה באזור הגליל הן מבחינת הקרבה לשבר הסורי אפריקאי והן מבחינת האופי ההררי של האזור וריבוי מבנים ותיקים. לצערי, הפכו את פרויקט חיזוק מבנים לעסק המזין את הקבלנים ולא דואג באמת לציבור. אני שוחחתי לא פעם עם קבלנים, שפשוט לא משתלם להם להוציא לפועל פרויקטים של תמ"א 38 בצפון, הם בונים איפה ששווה להם למכור, וזה כמובן בערים שיש בהם ביקושי נדל"ן גבוהים".
- חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
- אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדינת ישראל חייבת לשנות את המשוואה, רעידת אדמה עוצמתית זו לא שאלה של אם אלא שאלה של מתי. המדינה כבר 40 שנה מודעת לכך שהולכת להתקיים רעידת אדמה חמורה בצפון. כל האגמים שנוצרו באזור זה בגלל השבר - מי שמבין עניין יודע שככל שעבר יותר זמן ככה רעידת האדמה תהיה יותר חזקה, כל בניין שלא סגר את קומת עמודים שלו יקרוס על כל קומותיו. אי אפשר לדעת מתי רעידת האדמה תקרה, לדעתי שעת השין כבר עברה - היו צריכים לטפל בזה כבר לפני כ-20 שנה".
לדברי מבקר המדינה מתתיהו אנגלמן: "מדינת ישראל שוכנת באזור המועד לרעידות אדמה, על בקע ים המלח ועל העתק הכרמל. במהלך ההיסטוריה התרחשו באזור זה רעידות אדמה רבות, בהן רעידות רבות עוצמה שגרמו לאבידות רבות ולנזקים ניכרים. בשנת 1837 התרחשה רעידה חזקה שמוקדה היה בסמוך לעיר צפת, והיא הסבה נזק רב לעיר ולסביבותיה. 90 שנים לאחר מכן, בשנת 1927, התרחשה רעידת אדמה שמוקדה היה באזור בקע ים המלח ועוצמתה 6.25 בסולם ריכטר, והיא גרמה למאות הרוגים ופצועים ולנזק רב. מומחים לרעידות אדמה סבורים כי התרחשותה של רעידת אדמה חזקה, שעלולה לגבות אלפי קורבנות בנפש ולגרום נזקים ניכרים לרכוש ולמבנים, היא כמעט ודאית. חלק מהם מעריכים שהתופעה מתרחשת באזורנו במחזוריות של 70 עד 100 שנים בקירוב.
"השפעתה של רעידת אדמה כזו על אזורים שונים במדינה תהיה עצומה. היא עלולה להביא לפגיעה בחיי אדם ולשבש את מרקם החיים; עלולים להיפגע בה מבני ציבור כבתי ספר ובתי חולים, וכן תשתיות המספקות שירותים קיומיים. ניסיון העבר במדינות אחרות מלמד כי להיערכות מקדימה לרעידות אדמה יש השפעה מכרעת על שמירת חיי אדם ועל צמצום הנזקים הנגרמים לתשתיות, למבנים ולרכוש. ככל שהמבנים והתשתיות".
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
ראש עיריית צפת שוקי אוחנה אומר בתגובה: "רעידת האדמה הלילה מהווה תזכורת נוספת לסכנה האדירה המתדפקת על דלתנו. כולם מדברים על אתגרי הביטחון וסוגיית העורף במלחמת לבנון השלישית, אבל יש לצפון אתגר גדול יותר, אתגר שעלול להותיר הרס וחורבן יותר מכל מלחמה אחרת- רעידת אדמה עוצמתית. לצערי, פרויקטים של חיזוק מבנים התמקדו עד כה באזורים המרוחקים מהשבר הסורי אפריקני, הסכנה הגדולה הינה באזור הגליל הן מבחינת הקרבה לשבר הסורי אפריקאי והן מבחינת האופי ההררי של האזור וריבוי מבנים ותיקים. לצערי, הפכו את פרויקט חיזוק מבנים לעסק המזין את הקבלנים ולא דואג באמת לציבור. מדינת ישראל חייבת לשנות את המשוואה, רעידת אדמה עוצמתית זו לא שאלה של אם תהיה, זו שאלה של מתי תהיה.
"קידום המיזמים נגד רעידות אדמה באזור החוף שאינו מועד לנזק אדיר בעת רעידות אדמה מוכיח כי בסיכומו של יום, ערי הצפון לא מעניינים את המדינה. האם באמת ערי הצפון יכולים להתמודד עם רעידת אדמה לבדם? מה אמור לעשות ראש רשות שחצי מעירו קורסת למדרון הר, בזמן שחיזוק נגד רעידות אדמה מתבצע על ידי יזמים בעלי אינטרס כלכלי הפועלים בגוש דן בלבד. אם המדינה לא תחל לטפל בסוגיה במידי -שכונות שלמות עשויות לקרוס, להותיר הרס וחורבן ולגבות חיי אדם רבים"
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
