מניבים בניין כפר סבא
צילום: יח"צ
דעה

כיצד ישפיע משבר הקורונה על הנדל"ן המניב ומדוע לא ניתן ללמוד על כך דבר מהדוחות הכספיים של החברות?

מה הקשר בין חברות נדל"ן מניב לחברות פיננסיות; למה המשבר הנוכחי עשוי להתארך ומדוע ירידה של 20% בנדל"ן מניב היא לא מוגזמת?

הגילויים בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן המניב מותירים סימני שאלה בכל הנוגע להשלכות משבר הקורונה ואי הוודאות הנובעת ממנו. את עוצמת המשבר המאקרו כלכלי שהחל ברבעון הראשון של השנה, ושל ההשלכות שלו, עוד מוקדם להעריך. אך ניתן כבר כיום לומר שהנדל"ן המניב בדגש על מסחר-קמעונאות, משרדים, אירוח ותרבות, הוא אחד הנפגעים הגדולים. 

אינדיקציות ראשוניות, אם כי מאוד לא מספקות לשינויים שעוברים על הנדל"ן המניב ניתן לנסות ולמצוא בדוחות הכספיים של החברות, המסכמים את הרבעון הראשון של 2020 ובדיווחים השוטפים. מרבית החברות מתייחסות להשלכות המשבר באופן חלקי. החברות מוסיפות הערה גורפת כי אין ביכולתן להעריך השלכות נוספות אשר יגזרו מהאטה כלכלית, ירידה בכושר התשלום של שוכרים, שינויים בביקוש לשטחים, במחירי השכירות ועוד. בחינת ההתאמות בשווי ההוגן של הנכסים מצביעה על שינויים מינוריים, אם בכלל, בעיקר בגין אובדן דמי שכירות בתקופת הסגר.

ההערה הגורפת של חברות הנדל"ן המניב אומנם עומדת בדרישות הגילוי בחוק, אולם אינה מקלה על אי הוודאות והעצבנות של המשקיעים בנוגע לחשיפה לתחום. יכולת החיזוי של ההנהלות אמנם מורכבת בתקופה הזו, אולם הכרחית למשקיעים ולכן חסרה מאוד התייחסות כמותית להשלכות תהליכי השינוי העמוק בהרגלי הצריכה והמעבר ארוך הטווח לסביבת עבודה היברידית.

בהקשר זה נכונה ההשוואה לחברות הפיננסיות. כידוע, הפסדי האשראי מהווים מרכיב מרכזי בדוחות הכספיים של הגופים הפיננסיים (בנקים, חברות כרטיסי אשראי, חברות מימון חוץ בנקאי). ברבעון הראשון של השנה דיווחו גופים אלה על עליה דרמטית בהוצאות בגין הפסדי אשראי, בדגש על עליה בהוצאות הקבוצתיות, כתוצאה מהרעה באינדיקטורים הכלכליים המשמשים לחישוב שיעור ההוצאה על הפסדי אשראי. זאת למרות יכולת חיזוי מאתגרת להתפתחות המאקרו כלכלית. בחלק מהבנקים ההוצאה בגין הפסדי אשראי ברבעון בודד הייתה דומה להוצאה השנתית ב-2019 כולה.  

אנו סבורים שכשם שחברות פיננסיות מחויבות ומכמתות את הפגיעה הצפויה, למרות אי הוודאות, כך גם חברות הנדל"ן המניב צריכות להציג הערכות, אומדנים וניתוחי רגישות רחבים יותר, בדגש על נדל"ן מסחרי ומשרדים.

לאור האמור לעיל, אנליסטים נדרשים לנסות לזהות את המגמות והשלכותיהן על פי בחינת הגורמים המשפיעים על הענף בסקירה שלהלן. ענף הקמעונאות הגיע למשבר הקורונה אחרי עשור של עלייה בפעילות הקמעונאית המקוונת, על חשבון החנויות הפיזיות. בתחום האופנה וההלבשה חל כתוצאה גידול של 25% בשיעור השטחים הלא מושכרים בשוק הקניונים האמריקאי בחמש השנים האחרונות.

 

מגמה זו לא פסחה על ישראל, אם כי בעיכוב של כמה שנים ובהיקפים קטנים יותר. עד כה, הפגיעה מתונה בהשוואה לארה"ב בעיקר בגלל קצב צמיחה איטי יותר של צמיחת המסחר המקוון.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

בעוד שמרבית החברות בענף הקמעונאות מתאימות את עצמן באמצעות הרחבת הפעילות בערוצים הדיגיטליים וביסוס מערך לוגיסטי מתקדם ותומך, הנדל"ן המסחרי המאכלס אותן מתקשה לפצות על הירידה בפעילות, ולאור ההגבלות הנוגעות לריחוק חברתי ובילוי, ייקח זמן עד שתהיה חזרה לשגרה והתאוששות.

בניגוד למרכזים המסחריים, בעשור האחרון נהנו שוקי המשרדים בישראל וברוב השווקים המערביים מפריחה. התכווצות הכלכלה, עלייה באבטלה וירידה בהשקעות יביאו לירידה בביקוש לשטחי משרדים וכתוצאה לירידה בתפוסה ובמחירים. גם כאן, מעבר להשפעה קצרת הטווח, השפעת המשבר עשויה להתברר כבעלת אופי עמוק והמשכי לשנים רבות, על רקע שינויים בתרבות הארגונית של החברות שלמדו לנהל עסקים מרחוק ואימוץ של מודל עבודה "היברידי" המשלב עבודה מהבית ועבודה במשרד. כך שגם לאחר המשבר, חברות יוכלו לפעול "עם הרבה פחות נדל"ן" כדברי מנכ"ל בנק ההשקעות האמריקאי מורגן סטנלי, ג'יימס גורמן, בראיון לבלומברג באפריל האחרון.

הציפיה לשינויים עמוקים ופרמננטיים בהרגלי הצריכה והעבודה, החשש מירידה בביקוש לשטחי מסחר ומשרדים, וכן צפי לעליה בהשקעות בנכסים על מנת להתאימם לאתגרי התקופה, הובילו למומנטום שלילי במחירי מניות חברות הנדל"ן המניב ולתנודתיות, ובאחרונה כמה בתי השקעות פעלו לצמצם באופן משמעותי את החשיפה לנדל"ן המניב.  

בהעדר מידע מספק, המשקיעים נדרשים להעריך האם מחירי המניות הנוכחיים מגלמים את תרחיש ההאטה המתואר מעלה, אך מתקשים בהערכות.  

המשבר הנוכחי אינו דומה למשברים קודמים בענף הנכסים המניבים בארה"ב. בשני המשברים הגדולים של שנות האלפיים נרשמה ירידה של 15% במחירי השכירות לנכסים מניבים בארה"ב בממוצע וירידה של כ-10% בתפוסה. הסייקל השלילי ותקופת ההתאמה נמשכו כ-5 שנים. אם נחזור 30 שנה אחורה לשוק הנדל"ן המניב בארה"ב בשנות השמונים, נראה זעזועים דומים במשבר שפרץ בסוף העשור על רקע עודף היצע משמעותי של שטחי מסחר, משרדים ומבני תעשיה כתוצאה מהשקעות ספקולטיביות בענף בסוף שנות השבעים, בין היתר, עקב התפרצות אינפלציה.

המשבר הנוכחי מורכב יותר מאלה שקדמו לו, עקב התחזיות לשינויים מבניים בענף. אם נניח כי הזעזועים יהיו דומים למשברים הקודמים אך ממושכים יותר, ניתן להעריך ירידת ערך ממוצעת של כ-20% בשווי הנכסים המניבים. נוכח זאת יתכן כי למרות האיומים על התחום, רמת המחירים הנוכחית למניות מתמחרת את תרחיש ההאטה ואף יוצרת הזדמנות השקעה. זאת על רקע השונות בתיק הנכסים והחשיפות הקיימת בין חברות הנדל"ן המניב.

בהיבט של סיכוני האשראי, חברות הנדל"ן המניב נהנו מעל לעשור מנגישות מצוינת למקורות חוב במחירי שפל ופעלו בהצלחה לחיזוק עודפי הנזילות והגמישות הפיננסית. כמו כן, נרשם שיפור משמעותי במרווח התשואה שאף הוכפל מ- 2.5% ל-4.4%  ערב משבר הקורונה .

השיפור במרווח התשואה נבע משתי מגמות תומכות, עליה ב-NOI  מנכסים זהים עקב מגמת ביקושים ערה, והרחבת תיק הנכסים באמצעות השקעות ופיתוח, ומצד שני מירידה ניכרת בעלות גיוס החוב. לפיכך, בהיבט של סיכוני האשראי, למרבית חברות הנדל"ן המניב הציבוריות יש מספיק כריות על מנת להתמודד עם השינויים העמוקים הצפויים בביקוש ובייעוד הנכסים שבבעלותן.

מאת רו"ח אשר שקלר, שותף-מנהל משרד היעוץ הכלכלי והמימוני וריאנס-אסכולה

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    נאור 30/07/2020 07:24
    הגב לתגובה זו
    שאפו למר שקלר.....כל מילה בסלע
  • 8.
    יאיר 16/07/2020 21:26
    הגב לתגובה זו
    הקמת המטרו בגוש דן , הקמת שדה תעופה בינלאומי על הים ואחרים . ההקמה המימון התפעול והניהול ע"י חברות בינלאומיות כפי שמקובל .
  • הרבה פחות נוסעים ויסעו לערים הגדולות 17/07/2020 01:28
    הגב לתגובה זו
    הרבה פחות נוסעים ויסעו לערים הגדולות
  • 7.
    ירון 16/07/2020 15:07
    הגב לתגובה זו
    מאז 2008 יש בארהב ערים שלמות שנקראות ערי אוהלים . אנשים אשכרה גרים באוהל . כשאין כסף , אז אין
  • 6.
    יריב 16/07/2020 14:36
    הגב לתגובה זו
    נקודת מבט מעניינת
  • 5.
    שי לפידות 16/07/2020 13:58
    הגב לתגובה זו
    עד סוף 2021 תהיה ירידה של 50% לפחות. לא רק פה אלא בכל העולם
  • 4.
    בתקופה מאתגרת כזו מבנה חייבת מנכ"ל עם ראש יצירתי בנדל"ן (ל"ת)
    חזי 16/07/2020 12:55
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    רוני 16/07/2020 12:49
    הגב לתגובה זו
    מיליוני עובדי מדינה ופנסיונרים אנשי מערכת הביטחון תע"ש תעשיה אוירית רםא"ל רשויות מקומיות שופטים מכהנים ופנסיונרים ועוד ועוד לא נפגעו מהקורונה ואפילךו חסכו שלא נסעו לחו"ל עכשיו יקבלו עוד כסף שאינם זקוקים לו הגיוני שישקיעו בנדל"ן
  • 2.
    מסכים (ל"ת)
    מסכים 16/07/2020 12:45
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    רק ביג מעניינת, חבל על הזמן... (ל"ת)
    מושקע ותיק 16/07/2020 12:33
    הגב לתגובה זו
שווקים מסחר (AI)שווקים מסחר (AI)

תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?

המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה  

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה תחזית

אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות"  ולא ילכו על מניות קטנות. 

אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב, מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט,  מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה. 

ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר: 


 התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026




הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

נעילה חיובית בבורסה: הבנקים ירדו 0.9% חברות הביטוח 1%; ת"א נפט וגז התחזק ב-1.9%

יום ראשון-אחרון של מסחר התסיים לו כשמדדי הדגל שנסחרו בתנודתיות הצליחו לנעול בטריטוריה חיובית עולים 0.4% בת"א 35 ו-1% בת"א 90; הביטוח שהספיק להתממש עד 2.4% התאושש ונעל בירידה של 1%; מחזור המסחר הסתכם ב-2.1 מיליארד שקל

מערכת ביזפורטל |


עוד 4 ימים לסיום השנה וכבר אפשר לסכם שהייתה זו שנה היסטורית בשוק ההון. מדדי הדגל זינקו מעל 50% וכעת מתברר ש'אפקט העושר' רחב ביותר, כך לפי נתוני בנק ישראל המתפרסמים היום מהם עולה כי תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור המשיך להתרחב ברביע השלישי של 2025. יתרת התיק עלתה בכ-265.1 מיליארד שקל, עלייה של כ-4%, והגיעה לרמה של כ-6.9 טריליון שקל. העלייה נרשמת על רקע גידול רוחבי בכלל רכיבי התיק, ובעיקר במניות בארץ, באג"ח קונצרניות ובהשקעות בחו"ל. משקל תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור ביחס לתוצר עלה במהלך הרביע בכ-8.8 נקודות אחוז, והגיע בסוף התקופה לכ-332.7%. העלייה משקפת קצב גידול מהיר יותר של הנכסים הפיננסיים לעומת התוצר במשק - אפקט העושר: תיק הנכסים של הציבור בשיא של 6.9 טריליון שקל


סנטה קלאוס התעכב השנה ועדיין לא הגיע לוול סטריט, שסיימה את השבוע שטוחה. אבל אולי דווקא לתל אביב הוא נזכר להגיע, באיחור קל. אחרי הירידות החזקות של יום חמישי, היום השווקים נעלו בהתאוששות מסוימת. אם לזקוף את זה לסנטה או להתרגשות מהעובדה שזהו היום הראשון-האחרון שבו נערך מסחר השבוע, קשה לדעת, אבל נראה שהשחקנים רוצים שנישאר עם 'טעם טוב' מהיום הזה. מדדי הדגל טיפסו. ת"א 35 הוסיף 0.43%, ת"א 90 נעל בעליה של 1.06%. ועדיין, לא כולם היו שותפים למגמה החיובית. סקטור הביטוח המשיך במומנטום השלילי אמנם זו לא הצניחה של 6.8% שראינו בחמישי, אבל בשעות השיא הוא ראה ירידה של 2.4% אך לבסוף התאושש מעט ונעל בירידה של 1% למטה.


חלל תקשורת חלל תקשורת -6.36%   ירדה. החברה הודיעה על דחייה משמעותית בתשלום המקדמה (כ-1.6 מיליון דולר) מצד לקוח אסטרטגי בפרויקט ה-LEO (לוויינים נמוכי מסלול) של OneWeb. עבור חברה שנמצאת בשנים האחרונות במאבק הישרדותי ומתמודדת עם הסדרי חוב מורכבים מול מחזיקי האג"ח, כל עיכוב בתזרים המזומנים ובמימוש מנועי צמיחה חדשים מתפרש בשוק כסיכון מהותי. המשקיעים, שקיוו כי הפעילות החדשה תסייע לחברה לייצר יציבות לאחר אובדן לוויינים בעבר ושחיקה בערך נכסיה, מגיבים בחשש לכך שהסכמים מהותיים נותרים "על הנייר" בלבד, מה שמכביד עוד יותר על יכולת השירות של חובות העבר של החברה.


מניית אפקון החזקות 1.85%  זינקה בלמעלה מ-90% השנה, ואחרי שזינקה גם בשנה שעברה בכ-85% בשנתיים האחרונות היא הניבה למשקיעים כמעט 240% והיא נסחרת בשווי שוק של 1.86 מיליארד שקל, מה שעומד מאחורי הזינוק הזה הוא הפקת לקחים, גמישות והרבה מאוד יצירתיות. במשך עשורים, אפקון הייתה מזוהה עם קבלנות תשתיות מסורתית. תחת המטריה של קבוצת שלמה (שמלצר), החברה פעלה במגוון רחב של תחומים, מחשמל ובקרה ועד לבנייה קבלנית מסיבית. אבל, המודל העסקי של שנות ה-2000, שהתבסס על צמיחה דרך פרויקטי "בטון ושלד" היה בעייתי. המרווחים בתחום צרים מאוד בין 2-4%. טעות בתכנון, עיכוב קטן בלוחות זמנים וכל עליה בתשומות היו הורסים את כל הערך הכלכלי של הפרויקט. שינויים כאלה גררו בפועל את הקבוצה להפסדים תפעוליים במגזר ההנדסה האזרחית, שקיזזו את הרווחים מפעילויות הליבה האחרות. דודי הראלי מנכ"ל הקבוצה מסביר בראיון מיוחד למה זו רק תחילת הדרך: "אנחנו בונים את הקפיצה הבאה"


אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהם לא הכו את השוק. השוק היכה אותם. בעיה שלישית, קטנה יותר שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות" ולא ילכו על מניות קטנות. המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - אז מי באמת צודק ולמי אפשר להאמין (אם בכלל)? הנה התשובה: תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?