"אין התנפלות על דירות אך נוכל להתגבר על ירידה זמנית בתפוקה"
חברות הבניה עומדות במוקד בימי הקורונה לאחר שרשמו ירידות חדות בימי השיא. מנכ"ל אאורה: "כשיש פדיונות אז ההשפעה היא רוחבית אבל אין קשר למצב של החברות" - למה הוא שומר על אופטימיות, מה דעתו על עצירת תמ"א 38 והאם נראה ירידת מחירים
חברות הבנייה עומדות במוקד סקטור הנדל"ן בימים אלו של משבר הקורונה, ולמרות הגדרת ענף הבנייה כחיוני למשק הפגיעה בהן בטווח הקצר מורגשת עם ירידה בהיקף הבנייה ובביקושים לצד אתגרים בקידום פרויקטים מול ועדות התכנון.
הפגיעה הורגשה גם בשערי המניות בבורסה המקומית עם ירידות חדות בימי השיא אם כי עתה ניכרת התאוששות מסוימת. אין ספק שאחרי אופוריה בנדל"ן בשנת 2019, כרגע התמונה לסוף הרבעון הראשון של 2020 היא פחות מעודדת – ובייחוד בתחום המגורים.
אמנם, התחושה הרווחת בענף היא אופטימיות זהירה להמשך כאשר בתום המשבר מצפות החברות לשינוי מגמה משמעותי בייחוד בכל הקשור למכירת דירות, אך לפחות בשלב זה הן ממעטות לצאת בהצהרות וניכר שהן ממתינות לחלוף המשבר לצורך בקרת נזקים. "נוכל להתגבר על ירידה בתפוקה של חודש-חודשיים", אומר יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל חברת אאורה. יש לציין כי החברה מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית שבו מפלס הלחץ כרגע נמוך יחסית.
בימים הקרובים תפרסם החברה את דוחותיה הכספיים לשנת 2019. בחודש ינואר האחרון סיפקה אאורה 1.91% נתונים ראשוניים לגבי פעילות החברה בשנה החולפת לפיהם היא מכרה 476 יחידות דיור תמורת כמיליארד שקל, גידול של כ-68% לעומת אשתקד, אז מכרה החברה 283 דירות בפרויקטים השונים תמורת כ-448 מיליון שקל. אמנם, היא לא סיפקה נתונים בנוגע לרווחי החברה – ככל הנראה במטרה לעורר עניין לאחר שספגה הפסדים משמעותיים בשנים האחרונות הנובעים בעיקר מפער בין תכנון רב של פרויקטים לביצועם. הערכות החברה מנבאות הכנסות של מעל 3 מיליארד שקל מפרויקטים בהקמה ו/או שיווק כאשר צפי הרווח הגולמי מוערך בכ-580 מיליון שקל, שעיקרו צפוי להיות מוכר במהלך השנים 2020-2021, ובהתחשב בקצב ההשלמה של הפרויקטים.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"אני חושב שהמצב של החברה שלנו מצוין", אומר אטרקצ'י ומסייג בהתייחס למשבר הקורונה: "אנחנו מושפעים כמו כולם – כשיש פדיונות אז ההשפעה היא רוחבית. בעיניי אין קשר בין זה לבין המצב של החברות. הפאניקה תישכח ואנשים יעשו בחירה אמיתית לפי מצב החברה כי כרגע כולם מוכרים מכל הבא ליד, ואני מקווה שנתעשת והעסק יחזור לפסים כלכליים. כלומר, חשוב מאוד שחברות ייסחרו בשווי האמיתי שלהן".
"אין התנפלות על הדירות אבל גם לא מת"
"בסך הכל אני חייב להגיד שאתרי הבניה שלנו עובדים בתפוסה מלאה כי הפועלים הם פועלים זרים – סינים, מולדובים, אנחנו לא נסמכים על כוח אדם מהשטחים. כך שהבניה בסדר", מספר אטרקצ'י. "במכירות אני יכול לומר שיש ירידה בביקושים וזה גם טבעי – אין התנפלות אך גם לא מת. אנשים באים, נכנסים, יש כאלה שפדו כסף בבורסה ורוצים לקנות דירה, כאלה שממשיכים תהליך קודם".
לדבריו, "המצב מאתגר מאוד. יש חשש אצל העובדים כי בסך הכל אנשים לא יודעים מה מותר ומה אסור. ישיבות שאינן הכרחיות אנחנו לא מקיימים ומקפידים על מרחקים, גם מול דיירים – אנחנו עוסקים בפתרון בעיות כל היום, אנחנו קשובים לאנשים כל הזמן אבל לא מקיימים כנסים.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
השבתה חלקית: מוסדות התכנון יעברו לפעילות במתכונת מיוחדת
ענף הבניה הוחרג מתקנות החירום: "מאמץ למנוע נזק בלתי הפיך בנדל"ן"
"יש לנו קושי במקום אחד – העיריות והוועדות עברו למתכונת חירום, כך שיהיה בעייתי לקדם בחודש הקרוב תוכניות בניין עיר וכדומה. אנחנו מקווים שזה ישתנה תוך חודש כי במצב כזה זה עדיין לא אסון, גם חודשיים. כבר חווינו בעבר מלחמות ואירועים צבאיים שהיה סגר או מתכונת חירום זמנית. הבעיה במגיפה הזו ומה שגורם לאנשים להיות בפאניקה זה חוסר הוודאות. אם העיריות יהיו קשובות גם לנושא של הוצאת היתרי בניה וגם טופסי 4 בתקופה הקרובה זה יצמצם את העיכוב בבנייה והמטרה היא כן למסור את הדירות במועד".
האם נכון כעת להפסיק עבודות בפרויקטים של תמ"א 38?
"ראיתי את ההצהרה של ראש קריית אונו לעצור תמ"א 38, שם הבניה מתבצעת כשאנשים עדיין גרים בדירות ואני מבין את המצוקה וההיגיון שבדבר – לא בטוח שמסכים איתו. בכל אופן, אנחנו לא נאלצים להתמודד עם זה כי אנחנו עוסקים בהתחדשות על ידי פינוי בינוי ולכן אתרי הבניה מתנהלים בצורה רגילה ואין עניין של חיכוך עם הדיירים".
טרם פרוץ משבר הקורונה עמדו סוגיות שונות על הפרק בתחום ההתחדשות העירונית שעתה ייאלצו להמתין
"היום, ביחס לימי המשבר הראשונים, אני עוד יותר משוכנע שצריך ללכת לקראת הציבור בפרויקטי פינוי בינוי. הקקפוניה ששמענו להפחית לפני חודש את התמורה לדיירים היא רעה מאוד – איפה שאפשר צריך לעזור לדיירים הוותיקים. אני מקווה שאותם קולות דווקא יתאפסו בעניין הזה ושכל שינויים בכיוון הזה יוקפאו. אבל, זה מושפע ממשך היארכות המשבר והקיפאון בקבלת החלטות, כמו גם הנושא של השבעת ממשלה שתוכל לקבוע מדיניות ותיקח בחשבון את הצורך הלאומי בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בדרך שתיטיב עם כולם.
"כמו כן, בלי קשר לקורונה, אני חושב שיש קונצנזוס בעניין לגבי הסכמה של שני שליש מהדיירים במקום 80% בפרויקטי התחדשות עירונית. אני מקווה שכבר בחודש הקרוב תהיה ממשלה והנושא יעוגן בחקיקה".
ככלל, הוא משדר אופטימיות בנוגע ליחסה של הממשלה לענף הנדל"ן. "לדבריו, "ענף הנדל"ן תמיד היה קטר שהוציא את המשק ממיתון וזה יכול לקרות שוב במצב שאכן ניקלע למיתון. דווקא בעת הזו הענף יכול להוביל לצמיחה – הוא מעסיק מאות אלפי עובדים בשלבי התכנון, הביצוע והשיווק, ואני דווקא חושב שקידום פרויקטים בתחום הזה יעזרו למצב הכלכלי במשק".
כיוון נוסף שהוא סבור שכדאי לבחון הוא שילוב מובטלים בענף. "כל עבודה מכבדת את בעליה ואני חושב שיש הרבה מאוד עבודה בענף וראוי לעודד את זה. זה יכול לעזור לאנשים שמובטלים וגם לפתור את המצוקה בכוח אדם – צריך לזכור שיש מצוקה תמידית בענף בכוח אדם – כמות הפועלים הזרים לא מספיקה ובמצב של סגר מצבת העובדים בכלל יורדת, אז גם אם לתקופה זמנית הצעירים ייכנסו לתחום – אין ספק שזה יעזור גם להם וגם למדינה".
במצב הנוכחי איך אתה רואה את השינוי במחירים?
"באזור הביקוש, גוש דן רבתי, גם אם תהיה עצירה או הפחתה בכמות הרוכשים למספר חודשים זה לא יביא שינוי מהותי. אני צפיתי שהשנה תהיה עליית מחירים אז ייתכן שהיא תימנע אבל בפריפריה אני בהחלט חושב שהמחירים יירדו. בסוף יש גזירה שווה בין תחום המגורים לתחום השכירות".
יש מקום לתת הקלות גם בשכירות?
"שוק השכירות הוא שוק חופשי ולכן המדינה לא יכולה להתערב. מה שכן, היא יכולה להקל על המיסוי ובהוראת שעה לבטל את המס על שכירות ולהקל בארנונה בתקופה שאנשים לא עובדים. אפשר אפילו לחשוב להפחית את מס הרכישה במיוחד על דירה שנייה שעלה בשנים האחרונות בצורה משמעותית".
ומה לגבי היבט המימון, עד כמה יש נכונות מצד הבנקים ללוות פרויקטים כיום?
"כרגע אני לא רואה קושי מבחינת אזורי הביקוש. אם המשבר יימשך זמן ארוך יכול להיות שהבנקים יהיו יותר סלקטיביים ואולי ילוו יותר בגוש דן ויזהרו בפריפריה".
- 2.אנשים לא יקנו כמעט דירות ומכוניות כי המשק נכנס למי 25/03/2020 17:24הגב לתגובה זואנשים לא יקנו כמעט דירות ומכוניות כי המשק נכנס למיתון כבד. לאחר שהבורסות והאגח קרסו,ועולם העסקים קרס, זה ברור שענף הנדלן והרכב יקרסו. מיתון כבד תמיד פגע במחירי הדירות והמשרדים
- למי אכפת? (ל"ת)אצק 29/03/2020 15:34הגב לתגובה זו
- 1.חבל 24/03/2020 19:35הגב לתגובה זומתעקשים להקשות על פרוייקטים של פינוי בינוי, וגם לצמצם את התורה, וגם לגבות מס רכישה מוגדל על דירה שניה, לא יקרה כלום. צריך להציב אנשי מקצוע בראש המשרדים והגופים ואז תהיה תזוזה, אם האוצר יאפשר...
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
