פלוג על החוק למיסוי דירה שלישית: "הבחירה בחוק היא על חשבון עלייה צפויה במחיר שכר הדירה"
מחירי הדירות נגידת בנק ישראל קרנית פלוג מסרה היום (ב') במסגרת מסיבת העיתונאים שלאחר קביעת הריבית ללא שינוי ברמה של 0.1%, התייחסה למיסוי הדירה השלישית ששר האוצר כחלון מקדם: "אני חושבת שהמס צפוי לתרום במידה מסוימת למחירי הדירות לרוכשי דירה ראשונה ומצד שני הוא יפעל להעלאה מסוימת בשכר הדירה. זוהי עסקה שהממשלה צריכה להחליט איפה היא רוצה לשים את משקל היתר וברור שהחלטה על מס כזה אומרת שהבחירה היא לפעול לירידת מחירי הדירות גם אם על חשבון עלייה מסוימת בשכר הדירה". פלוג הוסיפה כי "אנחנו לא יודעים להעריך את העצמה של ההשפעות הללו. נראה שיש הסטה של המס לכיוון של דירות זולות כי ההשפעה תהיה פחותה על דירות יקרות".
- 18.בן אהרון 28/09/2016 09:54הגב לתגובה זולמה הוא לא מתייעץ עם המומחים שעומדים לרשותו לפני שהוא שולף רעיונות לא מוצלחים. הוא לא כלכלן ואין לו את הכלים וההכשרה ורואים את זה ברעיונות שלו. חבל שהוא לא שואל את עצמו איך זה שהרעיון שלו מעורר כל כך הרבה התנגדות. כולם טועים? לנהל את אוצר המדינה זו לא כמו הסלולר.
- 17.בן אהרון 27/09/2016 16:27הגב לתגובה זולמה הוא לא מתייעץ עם המומחים שעומדים לרשותו לפני שהוא שולף רעיונות לא מוצלחים. הוא לא כלכלן ואין לו את הכלים וההכשרה ורואים את זה ברעיונות שלו. חבל שהוא לא שואל את עצמו איך זה שהרעיון שלו מעורר כל כך הרבה התנגדות. כולם טועים? לנהל את אוצר המדינה זו לא כמו הסלולר.
- 16.בן אהרון 27/09/2016 10:57הגב לתגובה זולמה הוא לא מתייעץ עם המומחים שעומדים לרשותו לפני שהוא שולף רעיונות לא מוצלחים. הוא לא כלכלן ואין לו את הכלים וההכשרה ורואים את זה ברעיונות שלו. חבל שהוא לא שואל את עצמו איך זה שהרעיון שלו מעורר כל כך הרבה התנגדות. כולם טועים? לנהל את אוצר המדינה זו לא כמו הסלולר.
- 15.וחושך על פני תהום 27/09/2016 08:58הגב לתגובה זוסבא של כחלון השאיר לו בירושה מלא בקבוקי עארק ריקים. אז הוא מתנקם באשכנזים שסבא שלהם קרע את עצמו וחסך שקל ושקל והצטמצם וחסך וחסך וחסך וקנה בעמל רב מאוד דירת 2 חדרים קטנטנה בסוף העולם. ואם יש מהצד השני עןד סבא כזה ועוד איזה דוד ערירי והרי לך 3 דירות שהתגלגלו במהלך הדורות. אלה לא דירות פאר, ולא חזירות, ולא כלום. פשוט עמל ורצון וחריצות והקרבה שגולמו למשאת נפש: בית או יותר נכון דירה בישראל. באמת חצופים האשכנזים האלה, שלא שתו עארק והטיחו בקבוקים ריקים על הקיר. נמאס כבר מרגשי הנחיתות ההזויים האלה. אם רוצים למסות נכסים, שימסה את דירות הפאר ב30 מליון שקל במגדלים של תל אביב ולא דירות פועלים קטנטנות שנשארו מדור הסבים וההורים.
- 14.לימבו 26/09/2016 21:28הגב לתגובה זושחלק ניכר מתרש תוך פחות משבע שנים.
- 13.כלכלן 26/09/2016 21:24הגב לתגובה זואף אחד לא ידע שהמשכיר לא חייב במס כי יש לו רק 2 דירות
- 12.תומר 26/09/2016 21:06הגב לתגובה זולרמה מטורפת. את נגידה מושחתת שעובדת אצל חבריך בעלי ההון. לנצח תזכרי עם הגזרות הכלכלית שהמטת עלינו.
- 11.איך ידע השוכר אם למשכיר יש 3 דירות והמס לא נשאר אצלו (ל"ת)חכמי חלם 26/09/2016 20:58הגב לתגובה זו
- 10.הבעיה אינה שכירות 26/09/2016 19:41הגב לתגובה זובחמש השנים האחרונות שכר דירה עלה 13% (או 15% לפי מדד מחירים ממוצעים) ואילו השכר החציוני עלה ב 16%. כלומר החלשים בחברה בהחלט עומדים יותר ויותר בקלות בתשלומי שכר הדירה. אז פה אין בעיה אקוטית. מצד שני, מחירי הנכסים פסיכיים, ממש בסחרור מחירים בלתי הגיוני. מי שיקנה דירה במחיר הזה יאלץ לשלם אותו כמעט כל חייו. גם אם עוד שנתיים ההיצע הגדול יגיע הכל יחזור להיות זול, זה כבר אבוד בשבילו. לכן אין הרבה מה להתלבט: החוק החדש מבצע טרייד אוף נכון ואחראי. הערה: שכר דירה בדירות 5 חדרים נמוך היום בכמה אחוזים ממה שהיה לפני שנתיים, וזו הוכחה לכך שהכוח כן אצל הדיירים.
- 9.תודה לכחלון 26/09/2016 18:50הגב לתגובה זואעלה את השכירות השוכר לא צריך לדעת שאין לי 3 דירות ואני לא חייב במס אבל ארוויח משכירות גבוהה יותר
- לא עובד. מי שקובע את המחיר הוא המשכיר עם פחות מ 3 די (ל"ת)לימבו 26/09/2016 21:30הגב לתגובה זו
- 8.תעלו את הריבית בחצי אחוז (ל"ת)והמחירים יצנחו 26/09/2016 18:24הגב לתגובה זו
- 7.להחליף פריזורה 26/09/2016 18:04הגב לתגובה זוI
- 6.סגר דיל עם ביבי להכניס עוד כסף למדינה =עוד מס,לא אשליות (ל"ת)כחלון 26/09/2016 18:00הגב לתגובה זו
- 5.אני כבר סיכמתי עם השוכרים שלי שאם יהיה מס המחיר יעלה.. (ל"ת)בעל דירות 26/09/2016 17:57הגב לתגובה זו
- חודש אחד בלי דייר ואתה על ארבע (ל"ת)שוכר אמת 27/09/2016 11:49הגב לתגובה זו
- 4.אף אחד לא ימכור,יעלו את שכר הדירה וזהו (ל"ת)בני 26/09/2016 17:56הגב לתגובה זו
- 3.פלוג 26/09/2016 17:30הגב לתגובה זובמקום לדרוש למסות מהשקל הראשון כל דירה להשקעהמנסה לבטל את המס בכלל.איפה הנגידה בעניין המיסוי הלא פרופרציונאלי והזוי בשוק ההון25 אחוז
- 2.מי שטרח ועמל להשיג דירות לא חייב לשלם על מחדלי ממשלות (ל"ת)אבי 26/09/2016 17:25הגב לתגובה זו
- חזיר אספן דירות שלם מס (ל"ת)גועל של בעלבתים 26/09/2016 18:05הגב לתגובה זו
- 1.פסטרנק 26/09/2016 17:08הגב לתגובה זוישנן כ 80 אלף דירות בקטגוריה דירה שלישית ומעלה. גם אם בעלי הדירות ינסו למכור אותן מחירי הדירות לא ירדו עקב זאת. אז מה מנסה מר חלפון לעשות? לגבות עוד שני מיליארד לשנה כמס?
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
