רכשתם דירה? מזל טוב - הנה 10 דברים שכנראה שכחתם, והם עולים הון עתק
מחירי הדירות רוכשי הדירות מנסים בכל דרך אפשרית לחסוך בעת ביצוע העסקה שככל הנראה תהיה היקרה ביותר בחייהם - הם מבצעים מחקר שוק אחר המשכנתא הנוחה ביותר, מנהלים משא ומתן עם הקבלן ומנסים בכל דרך להשיג תנאי מימון נוחים. אך הרוכשים נוטים נוטים לא פעם לשכוח דברים חשובים לא פחות בדרך, שעולים הרבה מאוד כסף. Bizportal, נעזר בגל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים, בליקוט עשרת הנושאים הנשכחים ביותר במעמד רכישת דירה.
- 12.ע. 20/12/2015 14:17הגב לתגובה זומישהו יודע כמה באמת עולה לדירה מקבלן להתחבר לחשמל? מעיון במחשבון של חברת חשמל, יוצא סכום מגוכך של 10 אלף ש"ח. לא ברור לי אם חלק מהעלות נופלת על הקבלן או לא. לינק למחשבון של חברת חשמל: https://srvt1.i-ecnet.co.il/hazmanot/hazmanot.aspx
- 11.המתקן 20/12/2015 10:19הגב לתגובה זו1. שכ"ט עו"ד - חובה לקחת גם עו"ד מטעם הרוכש ואז מדובר בעלות נוספת של כמה אלפים. 2. חיבורים - מקובל לחייב רק חיבור חשמל 3,000 ש"ח. 3. היום רוב רוכשי דירה ראשונה מחוייבים במס רכישה ! הפטור עד 1.5 מיליון ש"ח. מי שרכש ב-2 מיליון ישלם 20,000 ש"ח מס רכישה ! 4. תיווך - לא משלמים יותר מ-1%. 5. תיווך דירה מקבלן - השתגעתם ?! 7. תמיד המחירים צמודים למדד התשומות. היום מדובר בקצב של 0.8% לשנה. ובכלל אסור על פי חוק להצמיד לדולר !! 8. תוספות ושידרוגים - מדובר על מינ' 40-100 אלף ש"ח. 9. היטלי השבחה לעולם חלים על המוכר. 10. הערת אזהרה 250 ש"ח ?? שכחתם גם את הדלק בנסיעות 200 ש"ח.. נו באמת..
- 10.שרית 20/12/2015 08:40הגב לתגובה זועל הרוכשים? על שום מה? היטל השבחה משולם עלי ידי הקבלן בעת קבלת היתר בניה ו/או על אותו צד שמכר את המגרש לקבלן. רוכשי הדירה לא צריכים לשלם את ההוצאה הזו. אם היה חסר לך סעיף תשלום שיהיה לך סה"כ מניין של 10, יכולת להוסיף סעיף תשלומים עקיפים עבור פתיחת תיק משכנתא. זו גם הוצאה מכובדת.
- 9.ללירן סהר 19/12/2015 21:08הגב לתגובה זוהיית יכול לספק כתבה מעניינת יותר , חבל אני לא מדבר על זה שחלק מהמספרים פה לא נכונים , ויש עוד המון דברים שאפשר להוסיף ולשנות ... זה נראה כאילו כתבת את זה ב5 דקות ... הנושא הזה מעניין ואנשים היו יכולים ללמוד .. לא נורא תשתדל פעם הבאה
- 8.Captain obvious 19/12/2015 12:25הגב לתגובה זוסתם כתבה.אם לא תשתה תתייבש.אם תקנה גבינה, שים לב לתאריך פג תוקף.פעם העיתונות היה שווה משהו.
- 7.כתבות כאילו מעודדות את הספקים להעלות מחיר. (ל"ת)ש. י. 19/12/2015 11:59הגב לתגובה זו
- 6.כתבה אינפנטילית. תכבדו את עצמכם קצת. (ל"ת)דין דין 19/12/2015 11:07הגב לתגובה זו
- 5.השבחה חל על המוכר בדכ אלה אם צויין בחוזה אחרת (ל"ת)נטול השכלה בכלל 19/12/2015 07:50הגב לתגובה זו
- 4.שכחתם מיזוג מינימרכזי. (ל"ת)דולפין מרושע 18/12/2015 19:26הגב לתגובה זו
- 3.לוך 18/12/2015 17:13הגב לתגובה זוטוב שכך
- 2.קורא ביזפורטל 18/12/2015 16:55הגב לתגובה זובישראל תעלה? הייתי לוקח לפחות 2 משפחות כדוגמא, אחת רכשה ב 70% פריים בשנת 2010 ועוד 30% ריבית משתנה כל 2.5 שנים. השניה קנתה ב 2014 כאשר התמהיל שלה הוא שליש פריים, שליש משתנה כל 5 שנים, ושליש ריבית קבועה. הכי חשוב זה משך הפריסה, שינוי של 1% בריבית משפיע חזק יותר על משכנתאות ארוכות יותר (יותר פעמים ריבית דריבית). לדוגמא: מישהו שלקח משכנתא ל 30 שנה בשנת 2014 (ריבית היתה כ 1%) ובשנת 2019 הריבית של בנק ישראל תהיה 4% וגם זה בדיוק הזמן שבו מעדכנים לו את חישוב ההחזר החודשי במסלול המשתנה כל 5 שנים. להערכתי הוא ירגיש התייקרות של כ 50% בפריים, 30% במשתנה כל 5 שנים, ו 0% בריבית הקבועה.
- יניב 19/12/2015 08:19הגב לתגובה זובכלל בנושא הרביות
- 1.עוד כתבת הפחדה.. כל אחד יודע על תשלום עו"ד ו/או תיווך (ל"ת)ותשריט עולה 33 ש"ח!! 18/12/2015 14:55הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
