ליאו ליידרמן: "חל שיפור מסוים באווירה בשוק הדיור" - מה יקרה למחירי הדירות?
פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים, דיבר הבוקר (יום שישי 23/10) בכינוס הנדל"ן השנתי של ארגון הקבלנים והבונים בת"א יפו בת-ים, המתקיים באילת.
לדבריו, "התנודתיות הרבה בשווקים הפיננסיים, העלייה בסיכונים, והריביות הריאליות השליליות הגבירו את האטרקטיביות של תחום הנדל"ן בעיני המשקיעים, כולל המוסדיים. על רקע הציפיות לדחיית מועד העלאת הריבית ע"י הפד ל- 2016, ואי העלאת ריבית במדינות מובילות אחרות, ניתן להעריך כי לאחרונה חלה עלייה משמעותית בפעילות של משקיעים בנדל"ן, דבר שלכשעצמו תורם לעלייה במחירים. אלו הן תופעות גלובליות שאינן ייחודיות לישראל. עקרונית, אין זה פסול שמשקיעים וגופים מוסדיים שחוששים לערך השקעתם בתקופה של ריביות אפסיות, יעבירו חלק מחסכונותיהם לפנסיה ולצריכה בעתיד לנכסי נדל"ן, שחשוב לציין, גם להם סיכונים משלהם".
עוד הוא מוסיף נוכח המצב בתקופה האחרונה בענף הנדל"ן: "אמנם חל שיפור מסוים באווירה בשוק הדיור, ומתקיים דיאלוג רצוף בין קובעי המדיניות בממשלה לבין הגורמים הפעילים בשוק, אך אני מעריך שהתפנית האמיתית בציפיות הציבור תתרחש כאשר צעדי הממשלה יהיו כוללניים יותר מתכנית מחיר למשתכן. הכוונה בעיקר לאלפי המשפחות ממעמד הביניים המעוניינות לשפר דיור. לצורך זה, נדרשת הגדלת היצע הקרקעות מעל ומעבר למה שגלום בתכנית מחיר למשתכן".
"בתוואי הנוכחי, מחירי הדיור ימשיכו לעלות – ייקח עוד זמן עד להתמתנות העליות במחירי הדיור. ברור הוא שאין פתרון של "זבנג וגמרנו" למצוקת הדיור ולמחירים הגבוהים בישראל. על כן, אין זה מפתיע שמחירי הדיור ימשיכו לעלות בצורה משמעותית בחודשים הקרובים. אולם, הדבר העיקרי שנדרש כעת, הוא הצגת תכנית ממשלתית כוללת לטיפול בבעיית הדיור בישראל, על כל היבטיה ומרכיביה. בקרב רבים בציבור יש אי-ודאות ניכרת לגבי מה הם כל המרכיבים של התכנית הממשלתית. לפיכך, להצגת תכנית כוללת יש פוטנציאל להגברת האמינות במידה גדולה יותר, מהצגת מרכיביה בצורה חלקית ולא מאוחדת".
- "העלייה במחירי הדיור עלולה לטפס לשיעור דו-ספרתי"
- איך זה שהבורסה לא מגיבה להסלמה מול איראן ומה ישפיע עליה בהמשך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 16.בעל דירות 24/10/2015 11:20הגב לתגובה זוובלי משכנתאות והן מניבות תשואה יפה מאוד, ועדיין אני מעוניין להפטר מהן בהזדמנות הראשונה. מתי זה יקרה? כשאשתכנע שהמחירים נעצרים. עד אז, יש לי נכסים שצמודים ל"מדד". אני משוכנע שכמוני יש רבים. מי שמחזיק דירות, מבין שזה לא בינזס (למעט מקרים מיוחדים וחריגים כמו באיזורי הביקוש הגבוה בתל אביב). דירה זה כאב ראש לא קטן ודורש גם לא מעט מזל במציאת שוכרים נורמלים. הדירה דורשת תחזוקה, התעסקות, תקלות, שיפוצים ודירה גם מזדקנת, מה משפיע (בדרך כלל) על השווי שלה. השאלה היא רק מתי לצאת מהשוק לפני המפולת... :-)
- כל מילה בסלע! (ל"ת)גם בעל דירות 25/10/2015 11:12הגב לתגובה זו
- 15.המתקשרת 23/10/2015 23:15הגב לתגובה זועוד תחזית אסטרולוגית מבית מדרשם של עמוס אהרוני וליידרמן
- 14.אדם 23/10/2015 19:21הגב לתגובה זוhttp://www.moch.gov.il/meyda_statisti/mechirey_diyur/Pages/mechirim_memutsaim_shel_dirot.aspx לפי אתר של משרד השיכון המחיר החציוני של דירה ברבעון השלישי של שנת 2014 הוא 1.23 מיליון ש"ח מאז הוא עלה ביותר מ5% כ.ך שהמחיר החציוני הוא בערך 1.3 מיליון ש"ח. המשכורת החציונית היא כ6500 ש"ח ברוטו!! כך שצריך כ200 משכורות לרכוש דירה חציונית. אשמח לקבל התיחסות מהפרופסור הנכבד .
- 13.הריבית ניפחה בועות ,ורק הריבית תגרום לירידת מחירים (ל"ת)טומארפורקולו 23/10/2015 18:20הגב לתגובה זו
- 12.אדם 23/10/2015 16:05הגב לתגובה זונדרשות קרוב ל200 משכורות חציונית לרכישת דירה חציונית!! לאן זה עוד יכול לעלות? ההיססטוריה מלמדת שבעות מתפוצצות(ספרד, אילנד יפן ארצות הברית ועוד). קנית דירה במחירי חלל היא מתכון להתאבדות כלכלית!!
- קלקלן 23/10/2015 17:06הגב לתגובה זומרשים. כי אין נתון כזה בלמ"ס. אני מניח שעשית סקר משלך ולא סיפרת לאף אחד.או... שעוד חרטטן
- 11.רואים זאת בכוכבים? (ל"ת)נסי 23/10/2015 14:52הגב לתגובה זו
- 10.כל כך פתאט שאין כח לענות לך ברצינות. (ל"ת)מנטה 23/10/2015 14:25הגב לתגובה זו
- 9.לימור 23/10/2015 14:05הגב לתגובה זומאמר מעניין
- קראתי והמאמר שלך עורר בי הרבה חשיבה (ל"ת)תודה למגיבה 9 23/10/2015 16:29הגב לתגובה זו
- 8.אי אפשר לקרוא כתבה כל הזמן פרסומות נמאס (ל"ת)מנסה לקרוא 23/10/2015 13:46הגב לתגובה זו
- העוזר 24/10/2015 09:48הגב לתגובה זותכתוב בגוגל חוסם פרסומת , זה תוכנה שבאה כתוסף לכרום והיא תפתור לך את הבעייה !
- 7.נגידים פושעי ריבית 23/10/2015 13:41הגב לתגובה זופונזי,כולם לכלא
- 6.המשכורות לא עולות 23/10/2015 13:32הגב לתגובה זואיך נקנה דירה ממשכורת של 10,000 שקל לחודש? פשוט הזוי
- 5.משה 23/10/2015 13:27הגב לתגובה זואווירה,שטויות במיץ עגבניות,מי קבע שהריבית בארהב לא תעלה בסוף השנה,אפילו בכוון הצהרתי.במקום כל הניתוחים בגרוש תגיד מילה אחת-ריבית-עגל הזהב המודרני.
- 4.כלכלן שאינו פרופסור 23/10/2015 13:05הגב לתגובה זוכל הפרמטרים הכלכליים של המשק הישראלי כמו ירידת התל"ג,,הגדלת הרכוזיות בכל תחום,קיטון מסיבי בכוח העבודה היצרני,מערכות ממשלתיות מנופחות,שלטון כלכלי בלתי מקצועי וחסר אחריות וכו+ארועים גיאופוליטיים וסנקציות בינ"ל מראים ששוק הנדל"ן עלול לקרוס כמו מגזרים נוספים.
- 3.שמעון וייס 23/10/2015 12:45הגב לתגובה זוושום דבר קונקרטיבירק גבב מילים על המצב והתיאוריה לתיקונו
- 2.מנו 23/10/2015 12:09הגב לתגובה זוירדו רק ורק שהריבית תתחיל לעלות וזאת ללא קשר להצע ביקוש תוכניות כאלו ואחרות.
- 1.נגידים רשעים 23/10/2015 12:08הגב לתגובה זוכולם לכלא
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.41% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.41% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
