בנצי ליברמן מבטיח: "בסופו של דבר אנו נוביל לירידת מחירי דירות בכל מקום"

כך אמר היום מנהל רשות מקרקעי ישראל לגלי צה"ל. "מדינת ישראל אינה רואה את קרקעות המדינה כמקור הכנסה"
לירן סהר | (19)

"אנחנו בבעיה ובמשבר מתמשך, אך משרד הבינוי והשיכון, משרד האוצר, משרד התחבורה ומשרד הפנים נמצאים בעיצומו של מתן הפתרון", כך אמר היום בנצי ליברמן, מנהל רשות מקרקעי ישראל בגלי צה"ל ביחס לדו"ח קרן המטבע העולמית שפרוסם בשבוע שעבר וטען שמחירי הדירות בישראל גבוהים ב-25% ממה שהם צריכים להיות.

לדבריו, "מדינת ישראל אינה רואה את קרקעות המדינה כמקור הכנסה, גם אם לא נקבל על הקרקע עוד כסף, אנחנו צריכים לייצר מודלים שבסופו של דבר יובילו לירידת מחירים בכל מקום - בפתח תקווה, במודיעין, בתל אביב. הבועה הזאת או המשבר הזה יבואו ליידי פתרון רק כשההיצע ייגבר על הביקוש, רק אז המחירים יירדו."

"אנחנו מדברים על 100 אלף יחידות דיור שייצאו לשיווק במסגרת הסכמי הגג, יצאנו כבר עם שיווק של 6,300 יחידות דיור בקריית גת, 12 אלף במודיעין ו-15 אלף בראש העין. בדרך השיווק המתודולוגית הזאת עליית המחירים תיעצר ב-2014 וב-2015 המחירים יתחילו לרדת."

תגובות לכתבה(19):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 18.
    ירון 22/02/2014 16:39
    הגב לתגובה זו
    העלתם את המע"מ ל-18 אחוז - כולל על מחירי הדירות. טענתם , שאין כסף בקופה. אה.......עוד דבר אחד........מי אמר שאני מסכים שתשלמו פיצויים למשפחות הח'ארות מהמרמרה-לזה יש לכם כסף !!!
  • 17.
    שלומציון 20/02/2014 21:19
    הגב לתגובה זו
    אני ממש לא מחבב אתכם אדוני ״שלטון״ גם בתור בעל דירה שרוצה לשדרג חדר נוסף הפמפום במחירים גרוע ומונע ממשפחות רבות לקנות או להגדיל . גם בחור שקול כמוני מוכן ,למרות שזה הזוי,, להצביע בבחירות הקרובות למישהו שכל תפקידו ,מצעו ושיקוליו מונעים מהורדת מחירי הנדל״ן ושאולי קוראים לו כחלון. גם אם הביטחון, וכל היתר בזבל. עד כדי כך פישלתם אדוני ״שלטון״ אין פה קבלנים אשמים, צרכנים אשמים , מתווכים אשמים זה רק אתם רבותי אז תוציאו את האצבע מהמקום ההוא ותתחילו לעבוד לא לדבר שבת שלום
  • 16.
    בא 20/02/2014 13:33
    הגב לתגובה זו
    זוגות צעירים .
  • 15.
    תודה בנצי. (ל"ת)
    מומו 20/02/2014 11:56
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    צביקה דורון יועץנדלן 20/02/2014 11:13
    הגב לתגובה זו
    כי כך פועלת כל חברה עסקית
  • החברה שלי תיגש לבדה למכרז ותזכה בקרקע ברבע מחיר (ל"ת)
    אנחנו נמשיך לבנות 20/02/2014 19:20
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    אייל 20/02/2014 11:00
    הגב לתגובה זו
    לזה משבר מלאכותי תוצרת הממשלה והמינהל גם יחד.
  • 12.
    בא 20/02/2014 10:56
    הגב לתגובה זו
    ואם יכנס ליוטיוב מוות קליני יבין שמקומו בגן עדן . האמת שהדבר הגרוע ביותר שיכול לקרות לאדם הוא להיות מושחט .
  • 11.
    בא 20/02/2014 10:51
    הגב לתגובה זו
    וחשמל ומים זה גם לא ,ודוחות ומיסים ישירים עקיפים ומוסבים כאגרות גם לא , וכמה אתה מרוויח מושחט .עם משכורת כמו שלך לא תוכל לעשות טוב לאף אחד ,כולל לעצמך .אתה מנותק מהעם .
  • 10.
    דויד יוסף 20/02/2014 10:43
    הגב לתגובה זו
    בקרוב עליית מחירים מטורפת של הנכסים (דירות ובתים) בכל רחבי "מדינת ישראל" בעקבות ההכנות לגירוש יהודים מחבלי-ארץ יהודה ושומרון. כעבור שנה.... אזרחי ישראל מתבקשים על-ידי ממשלתם להיכנס למקלטים ולהצטייד בהספקת מזון ומים רבים ככל האפשר ולזמן בלתי מוגדר. לאחר מכן תצא סיירת מיוחדת לאיסוף תושבים ולריכוזם ב"מחנות עבודה" שהוכנו מראש. במידה ואזרחים יריחו ריח "מוזר" וקולות נפץ, הדבר בטיפול ונגרם תוך כדי "תרגיל" של פיקוד העורף. זה מה שממשלת "ישראל" מכינה לעם-ישראל. מי שלא יוצא להתנגד לגירוש קהילות המתיישבים סופו וסופנו הוא כשל יהודי אירופה!
  • 9.
    איציק ר 20/02/2014 10:41
    הגב לתגובה זו
    צריך להפשיר הרבה יותר ובכל הארץ. להפסיק לפמפם את מחירי הקרקע במכרזים למרבה במחיר. כולם מפמפמים את המחיר ועושים את עצמם תמימים. זה לא אני זה ההוא. והמשפט שהסכמתם בבאר שבע להגדיל...צריך להיות....דרשנו להגדיל.!!!!
  • 8.
    תפרסם בכמה מכרתם הקרקע רווח (ל"ת)
    ים 20/02/2014 10:36
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    מיואש מכולכם 20/02/2014 10:33
    הגב לתגובה זו
    אני בן 32, לא עבדתי כל החיים בשביל להתנתק מהמשפחה מהחברים ומכל מה שאני מכיר.
  • 6.
    מתנחל ישלם מעט כסף על קרקע,פיתוח חינם ע"ח אזרחי המדינה. (ל"ת)
    בקיצור 50% מעלות 20/02/2014 10:33
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    זוג צעיר 20/02/2014 10:32
    הגב לתגובה זו
    בנצי אתה משקר לציבור התוכנית מראש נועדה לשדוד את הצעירים עם מחיר פיתוח גבוה......... במנהל מקרקעי ישראל יושבים אנשים רעים מאוד......
  • 4.
    בסופו של דבר כולנו נמות (ל"ת)
    דני 20/02/2014 10:22
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    ברשב 20/02/2014 10:20
    הגב לתגובה זו
    הצעדים הנדרשים ידועים לכל כבר שנים. הבעיה היא בביצוע. לא מאמין למנהל מקרקעי ישראל שהדברים השתנו. צריך בולדוזר כדי שיזיז את הגוף השמן והמנוון הזה.
  • 2.
    חי 20/02/2014 10:17
    הגב לתגובה זו
    זה נשמע כמו..בלוף כשאומרים המדינה לא רואה בקרקע מקור הכנסה.. אתם מתבקשים לפרסם ההכנבות למשל ב10 שנים האחרנות ולהחזיר הכסף לציבור..בחלוקת קרקע חינם.. מה אתם חושבים הציבור מטומטם.. בסוף בכירים נדאג שילכו הביתה כי קשלו במחירי הדיור..הכשילו הצעירים..המשרתים ועובדים..
  • 1.
    אני 20/02/2014 10:17
    הגב לתגובה זו
    אל תייצר מודלים את זה כולכם יודעים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.