הנדלניאדה 3 - תמונת מצב: "הגיעו הרבה פחות אנשים בהשוואה ליריד הקודם"
הזינוק בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות הפך את ירידי הדירות למוקד בילוי מרכזי עבור רבים מהישראלים. מרבית המבקרים מגיעים "להרגיש את הדופק", חלק משאירים פרטים וישנם כאלה שאף סוגרים עסקאות.
כתב Bizportal ביקר במהלך סוף השבוע האחרון ב"נדלניאדה" השלישית, ולמרות המצב הביטחוני, הגיעו ליריד לפי מרכז הבנייה, 10 אלף איש - 8000 ביום שישי ו-2,000 במוצ"ש. נצין כי ליריד הקודם הגיעו כ-15 אלף מבקרים.
"הגיעו לכאן בעיקר כתבים, משווקים ודיילות, נותרתי משועמם", אמר סוכן מכירות של פרויקט בחדרה, עיר שהפכה למבוקשת ביותר בקרב זוגות צעירים. "אנחנו מציעים דירות 4 חדרים ב-1.1 מיליון שקל, אבל אף אחד לא מגיע, אני מעריך שהגיעו מחצית מהאנשים שהגיעו ליריד הקודם."
גם הדוכן של פרויקט המוקם ברובע עזריאלי בעפולה, אזור המושך לא מעט משקיעים מהמרכז, נותר דומם. "הגיעו לכאן סך הכול 7 מתעניינים, אף אחד לא רכש למרות שמדובר בדירות במחיר סביר של 800 אלף שקל."
"אנשים מחפשים דירות זולות יותר כעת, סביב 1-1.2 מיליון שקל", אמר מאיר כהן מאנגלו סכסון ראש העין. "אני לא מאוכזב מהיריד, 20-25 איש עברו אצלי, מרביתם זוגות צעירים שיכולים למצוא בעיר דירות 4 חדרים יד שנייה אפילו במיליון שקל, אולם רבים מהם מפונקים ולא מוכנים לרכוש דירה ללא מעלית, למרות שמדובר בקומה השנייה."
ומה בדיוק חיפשו רוכשי הדירות הפוטנציאליים ביריד? "בינתיים רק היינו בייעוץ משכנתאות ועם ההון העצמי שיש ברשותנו נוכל לרכוש דירת 3 חדרים ב-900-970 אלף שקל, אנחנו מחפשים באזור פתח תקווה או בהרצליה", אמר הזוג אורן ופרח פנחסי באמצע שנות ה-30 לחייהם.
"המחירים יעלו, לכן כדאי לקנות היום, הצלחנו לגייס 300 אלף שקל", אמר זוג נוסף מירושלים בגילאים 24 ו-29 המחפש דירת 3-4 חדרים במודיעין או ביבנה ב-1-1.1 מיליון שקל.
ערן רולס, נשיא מרכז הבנייה, אמר ל-Bizportal כי התקבלו 50 טלפונים לבטל את הכנס, אך החלטנו שלא נכנע לחמאס. ייתכן והגיעו פחות אנשים הפעם בהשוואה לאירועי הנדלניאדה הקודמים, אך אלו שהגיעו הם רציניים יותר ומוכנים לסגור.
לדבריו, בעקבות הזינוק בביקוש לדירות בחודשים יולי ואוגוסט נראו פחות הנחות הפעם בהשוואה לנדלניאדה הקודמת. "אני משער שאם היינו מקיימים את האירוע בעוד חודש ההנחות היו יותר גדולות מאחר וצעדיו של פישר להגבלת המשכנתאות הוציאו משפחות רבות ממעגל הרכישות. הממשלה ממשיכה לשדוד את מעמד הביניים באמצעות המיסים המופרזים המגיעים ל-60% מעלות הדירה, על כל יח"ד משלמים 200 אלף שקל מס לפחות."
כתבות מעניינות נוספות:
- 9.אנונימי 23/11/2012 15:20הגב לתגובה זוכל בר דעת מבין שאילו שמפרסמים הרבה הם אילו שנוצרה אצלם בעייה.למה לפרסם אם יש לי קונים בתור ???כמובן שהמדינה רוצה לשמר את המחירים הגבוהים כדי שהיא תוכל "לדחוף " במחירים מופקעים.אך גם המדינה מבינה שכדי למשוך קונים חייבים "להרים"את מחירי הדירות עוד ועוד כדי לפתות קונים חדשים.אך מאיפה יבוא כסף חדש שוב ושוב אם "השוק" יכנס למיתון ?
- 8."הצלחנו לגייס..." -סחטנו את ההורים (ל"ת)דוד 19/11/2012 08:08הגב לתגובה זו
- 7.יניב דיין 19/11/2012 07:39הגב לתגובה זוכל שני וחמישי יריד דירות מרכז הבניה עושה קופה....די לירידים קבלנים להוריד מחירים!!!! לפרוס הלוואות לעשר עשרים שנה ובאה לישראל גואל.
- 6.ועוד במבצע עלק 18/11/2012 21:39הגב לתגובה זותשלמו לי לא אגור בחור הזה
- גם לא רוצים אותך במקום פסטורלי ושקט כמו חדרה (ל"ת)חדרתי 24/11/2012 13:56הגב לתגובה זו
- 5.עלק חדרה במיליון 18/11/2012 21:11הגב לתגובה זובחדרה דירת 4 חדרים לא יותר מ600-700 אלף. עיר משעממת ומרוחקת מהמרכז. הרכבת לת"א מפוצצת בשעות השיא,ושלא נדבר על הפקקים. במחיר הזה אני קונה 4 חדרים יד שנייה בערים שצמודות לת"א. שיחפשו פראיירים אחרים
- 4.משהו לא בסדר עם הדיילות? (ל"ת)יהודה 18/11/2012 14:24הגב לתגובה זו
- 3.נדב 18/11/2012 13:10הגב לתגובה זורק כך המחירים יירדו, חייבים להפסיק להעשיר את הקבלנים החזירים
- 2.נדלניסט=קבלן,בנק,ממשל=גנבים=בועה בפיצוץ בפניהם!!!!!!!!! (ל"ת)מחיר הזוי=בועה בפיצו 18/11/2012 13:09הגב לתגובה זו
- 1.חודשים דמגוגיה להרצת פראייר=בועה בפיצוץ=סוף בלוף!!!!!! (ל"ת)נדלניסט=בלוף שיווק 18/11/2012 13:05הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
