קיבל דירה בצוואה ומכר אותה - והתברר שהצוואה לא תקפה; מה עושים?

היה זה סיפור שיכול היה בקלות להילקח מדפי רומן עתיק, אך הוא התרחש בחדרי בתי המשפט בישראל, והגיע לשיאו הדרמטי בבית המשפט העליון בירושלים. במרכזו עמדה דירת מגורים קטנה בלוד, צוואה שבוטלה, חוב ישן והבטחות שמעולם לא הועלו על הכתב. הוא החל במעשיו של אדם שנפטר הרחק מכאן, באוזבקיסטאן, והותיר אחריו נכס בארץ שעם השנים נהפך למוקד סכסוך משפטי מורכב ומרתק, שיש בו כדי להשליך על עולם המשפט הישראלי כולו. זוהי דרמה משפטית שלא רק הותירה את אחד הצדדים עם חיוב כספי כואב, אלא גם הציבה אבן דרך חשובה בכל הנוגע למעמדן של צוואות - מסמכים חד-צדדיים במהותם - ולמגבלות השימוש בהן ככלי לעסקות מקרקעין.

הסיפור שלנו נסוב סביב אדם שהלך לעולמו באוזבקיסטאן ביולי 2015. הוא היה הבעלים הרשום של דירת מגורים בלוד. שנים קודם לכן, ב-2007, ערך המנוח צוואה שבה הוריש את הדירה לאחיינו, המשיב בפרשה. נשמע פשוט? ובכן, כלל לא. במהרה התברר כי הדרך להגשמת הצוואה היתה רצופת מהמורות, שקרים, ותרמית.

כבר ב-2018, שלוש שנים לאחר פטירת המנוח, הוצא צו קיום צוואה המתייחס לצוואה מ-2007. צו זה ניתן לאחר שהמשיב הצהיר בפני בית המשפט כי אינו יודע דבר על ילדי המנוח או מקום הימצאם. הצהרה זו התבררה במהרה כשקרית בעליל. למעשה, המשיב עמד בקשר עם ילדי המנוח, ובראשם המבקש בפרשה, שהתגוררו בארץ, ולא היתה כל מניעה ליידע אותם על הליכי קיום הצוואה. בחופזה, ובסמוך לאחר קבלת צו קיום הצוואה, מיהר המשיב ומכר את הדירה לצד שלישי בסכום של 875 אלף שקל, וכספים אלה שימשו אותו, על פי הודאתו, לסילוק חובותיו הפרטיים.

אלא שהסיפור לא תם כאן. באותו הזמן, הלך והתברר כי במקביל לצו קיום הצוואה שניתן למשיב, הוצא צו ירושה נפרד לעיזבון המנוח, שקבע כי בנו, המבקש, הוא יורשו הבלעדי. המבקש, שגילה על קיומו של צו קיום הצוואה שניתן לאחיין רק מאוחר יותר, לא היסס והגיש תביעה לביטולו. בהליך זה נחשפה התרמית במלואה: לא רק שהמשיב שיקר בנוגע למיקומם של יורשי המנוח, אלא גם התגלה מסמך נוסף, מה-18 ליוני 2009, שנערך על ידי המנוח עצמו - מסמך שמבטל במפורש את הצוואה מ-2007.

• קיבלה דירה בירושה ואחיה סרב להתפנות מהדירה - איך זה נגמר?
• השאירה צוואה בעל פה - היורשים "נלחמו" כדי שגם אחים לא ביולוגיים יקבלו ירושה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בית המשפט לענייני משפחה, בפסק דין נחרץ ביולי 2019, הורה על ביטול צו קיום הצוואה שניתן למשיב. הוא קבע שצו הירושה, הקובע את המבקש כיורש בלעדי, יישאר על כנו, אך הסוגיה לגבי הדירה עצמה נותרה פתוחה והופנתה לבירור נפרד. כמו כן, הטיל בית המשפט על המשיב חובה להפקיד את כספי מכירת הדירה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, בחשבון נאמנות. ואולם כפי שהתברר, הכספים האלה מעולם לא הופקדו. על מעשה התצהיר השקרי לבית המשפט, חויב המשיב בתשלום של 100 אלף שקל לטובת המבקש. ב-2021, בהסכמת הצדדים, נקבע באופן סופי כי צוואת המנוח מ-2007 - זו שבה הוריש המנוח את הדירה לאחיינו - "בטלה ומבוטלת".

הדירה: הלוואה, שכירות והבטחה שלא קוימה

ואולם הסאגה סביב הדירה בלוד לא הסתיימה. המשיב, האחיין, הגיש תביעה לבית המשפט לענייני משפחה בטענה כי הוא הבעלים היחיד של הדירה עובר למכירתה, או לחלופין, ביקש סעד כספי בגין כספים שהשקיע בה ואובדן עליית ערכה. מנגד, המבקש, הבן, דרש החזר דמי שכירות שגבה המשיב מהשכרת הדירה.

בית המשפט לענייני משפחה קיבל חלקית את גרסת המשיב, שלפיה רכישת הדירה עבור המנוח (שתכנן לעבור לישראל) מומנה על ידי המשיב, כהלוואה בסכום כולל של 240,079 שקל שהמנוח היה אמור להחזיר. על פי קביעת בית המשפט, המנוח אמנם ציווה את הדירה למשיב בצוואתו מ-2007 כבטוחה להחזר אותה הלוואה, אך הבהיר כי "צוואה זו אמנם בוטלה על ידי המנוח בשנת 2009, אולם ההלוואה לא נפרעה". בית המשפט הוסיף וקיבל את טענת המשיב לפיה המנוח והוא הסכימו כי עד להשבת כספי ההלוואה, המשיב יגבה את דמי השכירות משוכרי הדירה, וכי דמי השכירות האלה כללו ריבית גבוהה על ההלוואה.

• בין הולנד לישראל: ביהמ"ש קובע כללים חדשים למיסוי קבוצות אחזקה
• דייר סיפח את החצר - השכנים התנגדו; מה קבע בית המשפט?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
• חוב של 30 אלף שקל תפח ל-300 אלף שקל - בית המשפט ביטל את...

עם זאת, בית המשפט לענייני משפפה דחה את טענת המשיב לבעלות על הדירה. הוא קבע כי המשיב לא הוכיח שום הסכם מחייב, בכתב, שהסדיר העברת בעלות או שיעבוד של הדירה כבטוחה. אף שבעת מכירת הדירה ועד פטירתו של המנוח חלפו כשבע שנים, המשיב לא ביצע שום פעולה להבטחת העברת הבעלות, לא נחתם מסמך קנייני ולא נערך ייפוי כוח בלתי חוזר. על בסיס זה, דחה בית המשפט את תביעותיהם ההדדיות של הצדדים בנוגע לדמי השימוש ואובדן עליית הערך, אך קבע כי ההלוואה שנתן המשיב למנוח רובצת כחוב על העיזבון. בית המשפט לענייני משפחה חייב את המשיב להשיב למבקש את מלוא תמורת מכירת הדירה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, תוך התחשבות בזכותו של המשיב לקזז מתוכה את סכום ההלוואה והוצאות נלוות למכירה.

המהפך במחוזי והשבתו לעליון: צוואה אינה בטוחה

פסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה לא סיים את הפרשה. הצדדים הגישו ערעורים הדדיים לבית המשפט המחוזי. שם התהפכה הקערה על פיה. בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורו של המשיב במלואו, וקבע כי הראיות שהוצגו מספיקות כדי להוכיח הסכם בין המשיב למנוח, שלפיו אם ההלוואה לא תוחזר בתוך שנה-שנה וחצי, המשיב יהיה זכאי להירשם כבעל הדירה. בית המשפט המחוזי קבע אפוא, בניגוד לערכאה הקודמת, כי "משלא הוחזרה ההלוואה - המשיב יהא זכאי להירשם כבעלי הדירה". פסק דין זה חייב את המבקש בהוצאות המשיב בסכום כולל של 15 אלף שקל.

אלא שהסיפור הזה לא יכול היה להסתיים מבלי שיגיע אל הפסגה השיפוטית. המבקש, שחש כי נגרם לו עיוות דין חמור ואובדן ירושת אביו, הגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. הוא טען כי בית המשפט המחוזי שגה באופן מהותי, בין היתר, בכך שהתיר למשיב "לזכות" בדירה אף שצוואת המנוח בוטלה, ובכך שהתיר "עשיית דין עצמית פסולה" על ידי המשיב שמכר את הדירה וגבה את כספי ההלוואה מבלי שהתקיימה דרישת הכתב המהותית ביחס לבטוחה לכאורה. עוד הדגיש המבקש את התרמית שהיתה כרוכה בקבלת צו קיום הצוואה מלכתחילה.

בית המשפט העליון, בהרכב של השופטים יוסף אלרון, אלכס שטיין וח'אלד כבוב, קיבל את בקשת רשות הערעור, דן בה כבערעור לכל דבר ועניין, וברוב דעות ביטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי. השופט שטיין, בחוות דעת מנומקת ומפורטת, הבהיר את הטעויות המשפטיות שנפלו בפסק דינו של המחוזי, ואת עיוות הדין שנגרם למבקש. "סבורני כי בית המשפט לענייני משפחה הוציא מלפניו פסק דין נכון, ברמה העקרונית", כתב השופט שטיין הוא הוסיף כי, "באשר לפסק דינו של בית המשפט המחוזי - בפסק דין זה נפלו מספר טעויות משפטיות שבעטיין נגרם למבקש עיוות דין חמור, ועל כן יש לבטלו".

נקודה מכרעת ראשונה שאותה הדגיש השופט שטיין היתה העובדה ש"בקביעתו של בית המשפט המחוזי בדבר העברת הבעלות בדירה למשיב נפלה שגגה, מאחר שבמועד מתן פסק הדין במחוזי הדירה נמכרה לצד שלישי, והמחלוקת מושא ההתדיינות נסבה על הכספים שהופקו מהשכרת הדירה וממכירתה - ולא על קניין". כלומר בית המשפט המחוזי פסק על זכויות קנייניות בדירה שכבר לא היתה בידי מי מהצדדים.

אך הנקודה המרכזית, והמהדהדת ביותר, היתה זו שהציגה עקרון יסוד בדיני מקרקעין ובדיני ירושה. השופט שטיין קבע נחרצות כי "המנוח לא עשה עם המשיב שום הסכם בכתב בנוגע להעברת הזכויות בדירה או בנוגע למשכונה להבטחת ההחזר של ההלוואה שקיבל. עסקינן בדרישת כתב מהותית, שמשמעה: אין כתב – אין עסקה". הוא הוסיף והבהיר כי החריגים הפסיקתיים לדרישת הכתב, כדוגמת "זעקת ההגינות", אינם מתקיימים במקרה זה, ולו בשל מעשה התרמית של המשיב בקבלת צו קיום הצוואה.

השופט שטיין אף הדגיש כי, "צוואה אינה חוזה ואין היא בגדר מכשיר ליצירת בטוחה בין המצווה כחייב לבין נושהו. צוואה היא פעולה משפטית חד-צדדית, והמצווה רשאי לשנותה בכל עת ככל העולה על רוחו. כל התחייבות לעשות צוואה, לא לשנותה או לא לבטלה - אינה תקפה". קביעה זו מבהירה באופן חד משמעי כי, "אין אינטרס הסתמכות ראוי להגנה של היורשים על-פי הצוואה, או של כל אדם אחר", שכן הצוואה היא מסמך דינמי ונתון לשינוי תמידי על ידי המצווה, בניגוד להסכם מחייב. כמו כן, העליון התייחס בחומרה למעשיו החד-צדדיים של המשיב. "למשיב לא היתה שום זכות לממש נכס מנכסי העיזבון ואת המשכון, שכביכול נעשה לטובתו, על ידי מעשים חד-צדדיים", נכתב בפסק הדין שפורסם. מימוש נכסים, בין אם לכיסוי חובות עיזבון ובין אם למימוש משכון, חייב להיעשות במסגרת הליך משפטי סדור, המבטיח את מכירת הנכס למרבה במחיר, ומאפשר העברת יתרה ליורשים. המשיב, במוכרו את הדירה באופן עצמאי, פעל בניגוד מוחלט לעקרונות האלה.

התוצאה: חיוב כספי כואב והחזרת הצדק על כנו

בהתאם לעקרונות האלה, קבע בית המשפט העליון כי, "משלא בוצעה כל העברה של זכויות המנוח בדירתו בחייו, הדירה שייכת לעיזבונו, כאשר המבקש הוא יורשו היחיד של המנוח". לפיכך, המבקש זכאי לדמי המכירה של הדירה ששולמו למשיב.

בית המשפט העליון אישר את קביעת בית המשפט לענייני משפחה בנוגע לדמי השכירות, שנגבו בהסכמת המנוח כריבית על ההלוואה. עם זאת, בכל הנוגע להחזר ההלוואה עצמה, נקט בית המשפט העליון יד קשה כלפי המשיב בשל התנהלותו הפסולה. נקבע כי ההלוואה תעמוד לפירעון החל מיום הגשת התביעה של המשיב, ולא ממועד מוקדם יותר, "משבחר לנהוג כפי שנהג: השתמש לרעה בהליכי משפט ועשה דין לעצמו - כאשר הוא מציג את ההלוואה כמנוף להשתלטות על דירת המנוח ולא כחוב שהמנוח חב לו". בנוסף, נשללה מהמשיב הזכות לקזז הוצאות כלשהן שהוציא בקשר עם מכירת הדירה, לאור התנהלותו "במסגרת של עשיית דין עצמית".

בסופו של יום, פסק בית המשפט העליון ברוב דעות כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי יבוטל, ופסק הדין המקורי של בית המשפט לענייני משפחה ישוב לעמוד על כנו, בשינויים קלים הנוגעים לזכות הקיזוז של המשיב. המשיב חויב להעביר למבקש את מלוא התמורה שהתקבלה ממכירת הדירה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, תוך שהוא רשאי לקזז ממנה אך ורק את סכום ההלוואה המקורי בתוספת הצמדה וריבית ממועד מאוחר יותר. בנוסף, חויב המשיב בהוצאות המבקש בכל הערכאות בסך כולל של 30 אלף שקל.

פסק דין דרמטי זה של בית המשפט העליון מדגיש באופן חד וברור: צוואה היא מסמך חד-צדדי שיכול להתבטל בכל רגע, ואין לראות בה תחליף להסכם או בטוחה לעסקת נדל"ן. הניסיון לממש ירושה, תוך התעלמות מהליכי דין תקינים ומשימוש לרעה בהליכי משפט, עלול להפוך לחיוב כספי כואב. כך, במקרה שלפנינו, ניסיון של אחיין להשתלט על דירה על בסיס צוואה שבוטלה ופעולות חד-צדדיות, הסתיים בהשבת כספים משמעותית לבן היורש ובחבות כספית לא מבוטלת. זהו שיעור חשוב לכל העוסקים בדיני ירושה ומקרקעין, באשר לחשיבות הסדרים ברורים, כתובים, וכפיפות לחוק.

האם המנוח היה יכול למנוע את הסכסוך מלכתחילה?

בהחלט. פסק הדין מדגיש את החשיבות של עריכת מסמכים משפטיים בצורה ברורה ומחייבת. אם המנוח היה מעוניין להבטיח את הדירה לאחיינו כבטוחה להלוואה, הדרך הנכונה היתה לערוך הסכם בכתב בין הצדדים, ולוודא את רישומו בטאבו כמשכנתא או משכון. לחלופין, אם הדירה היתה אמורה לעבור לבעלות האחיין בנסיבות מסוימות, היה עליו לחתום על הסכם מכר מסודר, גם אם בחינם או בתמורה להלוואה. צוואה, כפי שהובהר בפסק הדין, אינה הכלי המתאים לכך שכן היא מסמך חד-צדדי וניתן לביטול. כלומר כוונות טובות לחוד, ועשייה משפטית נכונה לחוד.

מה היה קורה אילו המשיב לא היה מוכר את הדירה לצד שלישי?

אילו המשיב לא היה ממהר ומוכר את הדירה, הסכסוך היה מתנהל, ככל הנראה, על עצם הבעלות על הדירה ועל אופן מימוש החוב, ולא על הכספים שהתקבלו ממכירתה. בית המשפט העליון קבע באופן מפורש כי הדירה שייכת לעיזבון המנוח, והמבקש הוא יורשו היחיד. לכן, סביר להניח שגם במקרה כזה, בית המשפט היה מורה על רישום הדירה על שם המבקש, תוך התחשבות בחוב של העיזבון למשיב. מכירת הדירה על ידי המשיב, מבלי שהיתה לו זכות לעשות זאת ובניגוד לדין, רק סיבכה את המצב והחמירה את תוצאותיו עבורו.

בהחלט. מעשה התרמית של המשיב, שהצהיר הצהרה שקרית לבית המשפט בנוגע לאיתור ילדי המנוח, עמד במרכז הנימוקים של בית המשפט העליון. השופט שטיין התייחס אליו מפורשות כשדחה את האפשרות להחיל את חריג "זעקת ההגינות" לדרישת הכתב בעסקות מקרקעין. "זעקת ההגינות" היא פסיקה חריגה המאפשרת לאכוף הסכם מקרקעין גם ללא כתב במקרים נדירים של חוסר תום לב קיצוני, אך מעשה התרמית של המשיב שלל ממנו כל טענה להגינות. למעשה, ההתנהלות הכוזבת של המשיב שימשה כטיעון מרכזי לדחיית טענותיו לזכויות בדירה. היא גם הובילה לשלילת זכותו לקיזוז הוצאות הקשורות במכירת הדירה ולדחיית חישוב ריבית והצמדה למועד מאוחר יותר על יתרת החוב, ובכך הגדילה את החיוב הכספי עליו.

מדוע בית המשפט העליון העדיף את פסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה על פני פסק הדין המחוזי?

בית המשפט העליון מצא שפסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה היה "נכון, ברמה העקרונית" ו"מנומק ומאוזן", בעוד שבפסק דינו של בית המשפט המחוזי נפלו "טעויות משפטיות שבעטיין נגרם למבקש עיוות דין חמור". הטעויות המרכזיות של המחוזי היו: פסיקה על קניין (הבעלות על הדירה) כשהדירה כבר נמכרה לצד שלישי והמחלוקת היתה כספית, אי-הקפדה על דרישת הכתב המהותית בעסקות מקרקעין, אי-הבנה שצוואה אינה מהווה בטוחה או חוזה, והתעלמות ממעשי הדין העצמיים הפסולים של המשיב. בית המשפט לענייני משפחה, לעומת זאת, זיהה נכון את מהות היחסים כהלוואה ודחה את טענות הבעלות בהיעדר כתב - מה ששיקף הבנה עמוקה יותר של העקרונות המשפטיים הרלוונטיים.

מהי "עשיית דין עצמית" ומדוע היא נשללה בפסק הדין?

"עשיית דין עצמית" מתרחשת כשאדם נוטל לעצמו סמכויות ששמורות למערכת המשפט ומבצע פעולות למימוש זכויותיו, לכאורה, ללא הליך משפטי מסודר. במקרה זה, המשיב מכר את הדירה וניפרע את חובו מכספי המכירה ללא כל אישור שיפוטי או מכרז כנדרש. בית המשפט העליון הדגיש כי מימוש נכסי עיזבון או משכון חייב להיעשות "במסגרתו של הליך משפטי סדור אשר מבטיח את מכירת נכסו של החייב... למרבה במחיר - כאשר הסכום שמתקבל ממימושו של הנכס משמש לכיסוי החוב והיתרה מועברת לבעלי הנכס, יורשי העיזבון". עשיית דין עצמית נשללת מכיוון שהיא עוקפת את ההגנות הסטטוטוריות, פוגעת בשלטון החוק, ועלולה להוביל לפגיעה בזכויות צדדים שלישיים או יורשים, וכן למנוע מכירה במחיר הוגן. היא גם פותחת פתח לכאוס משפטי.

האם פסק הדין מונע מאנשים לרצות להוריש נכסים ללא קשר דם קרוב?

בשום אופן לא. פסק הדין אינו מונע מאדם לצוות את רכושו למי שיחפוץ, גם אם אינו קרוב משפחה. העיקרון הבסיסי של חופש הציווי נותר בעינו. הנקודה המרכזית שפסק הדין הדגיש היא שצוואה אינה כלי לביצוע עסקאות מסחריות או להבטחת חובות. אם אדם רוצה להבטיח נכס מסוים לאדם מסוים כנגד חוב, או כחלק מהסכם כלשהו, עליו לערוך הסכם משפטי מחייב ונפרד מהצוואה, שיעמוד בדרישות החוק (כמו דרישת הכתב במקרקעין). הצוואה היא רק הצהרת כוונות של המצווה לגבי רכושו לאחר מותו, והיא ניתנת לשינוי תמידי. פסק הדין מחזק את עקרון חופש הציווי בכך שהוא מונע "קפיאת" צוואות והפיכתן לכלי סחיר, ודואג שיורשים אמיתיים יקבלו את זכויותיהם אם לא נערכה עסקה קניינית מחייבת.

במקרה אחר, אשה מבוגרת, שניהלה אורח חיים פשוט, וגידלה משפחה ירושלמית לתפארת, הלכה לעולמה. היא ניהלה חשבון בנק בבנק לאומי, בתחילה לבדה, ולאחר כמה שנים, ב-2002, אף צירפה אליו את בתה, בתור שותפה מלאה לכאורה. ואולם כשהיא הלכה לעולמה ב-2017, התחוללה סערה משפטית לא קטנה סביב אותו חשבון בנק, ובעיקר סביב השאלה מי זכאי לכספים שהיו בו באותה העת: הבת השותפה בחשבון, או יתר היורשים של המנוחה? פסק הדין במקרה הזה, שניתן באחרונה בבית המשפט לענייני משפחה בירושלים, הכריע בסוגיה שעשויה להעסיק כל משפחה: האם חתימה בטופס פתיחת חשבון עם סעיף "אריכות ימים" מקנה זכות אמיתית לכספי המנוח? ששת התובעים, בני משפחה של המנוחה, עתרו לבית המשפט בבקשה לקבוע כי הכספים שבחשבון המשותף עם הבת שייכים כולם לעיזבון המנוחה. לפי צוואתה, כולם זכאים באופן שווה לירושתה. אלא שלמרות הצוואה, בתה - שהיתה השותפה בחשבון - סירבה להעביר את הכספים לשאר היורשים. עבור הנתבעת והבת של המנוחה, השאלה כלל לא היתה במחלוקת. מבחינתה, החשבון נוהל עמה במשותף, והיות והיה בו סעיף "אריכות ימים", הרי שבמות האם הכספים כולם שייכים לה. הסעיף האמור, שהוא סעיף 13א לפקודת הבנקאות, קובע כי לאחר פטירת אחד מהשותפים לחשבון, בן הזוג שנותר בחיים רשאי להמשיך ולבצע פעולות בחשבון. ואולם כאן בדיוק מתחילה הסוגיה המשפטית.